Aket · Le journal · Immobilier
Acheter à deux sans être mariés : 4 façons
L’acte de vente fait foi. Si vous apportez 120 000 € et lui 80 000 € mais que l’acte dit moitié-moitié, c’est moitié-moitié.
Pour quiLes couples non mariés qui achètent, et les pacsés.
4 points pour comprendre le sujet
L’indivision, avec les vraies proportions
Ce qui est écrit dans l’acte fait la part de chacun : 50/50 sur le papier reste 50/50, quand bien même l’un aurait payé 70 %.
L’indivision est la forme par défaut. Nul ne peut être forcé d’y rester. Chacun peut seul prendre les mesures nécessaires à la conservation du bien. Les actes d’administration, comme louer le bien, se décident à la majorité des deux tiers des droits, donc à deux pour un couple à 50/50. La vente demande l’accord de tous, sauf autorisation du tribunal à la demande des deux tiers.
Une convention d’indivision peut fixer des règles pour cinq ans au plus, ou pour une durée indéterminée.
Ce que ça coûte Rien de plus que l’acte d’achat.
- Pour qui
- Les couples non mariés qui achètent ensemble et veulent le montage le plus simple.
- Ce que ça change
- Chacun est propriétaire de la part écrite dans l’acte, quels que soient les apports réels. Les actes d’administration se décident aux deux tiers des droits, la vente à l’unanimité, sauf autorisation du tribunal. Et nul ne peut être forcé de rester : l’un peut réclamer le partage à tout moment, sauf convention d’indivision à durée déterminée ou sursis accordé par le juge, deux ans au plus.
- Peut-on revenir en arrière
- On sort par la vente, par le rachat de la part de l’autre, ou par le partage judiciaire si personne ne s’entend. Une convention d’indivision peut bloquer le partage cinq ans au plus, renouvelables, sauf justes motifs.
C. civ. art. 815 · 815-3 · 1873-1
La SCI
Une société devient propriétaire et vous en détenez les parts : compter des frais de création, une comptabilité chaque année, et une transmission possible par tranches de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans.
La SCI sert à organiser la sortie de l’un, à transmettre progressivement et à fixer, dans les statuts, des règles de décision qui limitent les blocages de l’indivision.
Le prix : des statuts, une comptabilité et une reddition des comptes aux associés chaque année, en assemblée ou par écrit si les statuts le prévoient. Les associés répondent aussi des dettes sur leurs biens personnels, à proportion de leurs parts.
La location meublée est une activité commerciale. Au-delà de 10 % des recettes, elle fait basculer la SCI à l’impôt sur les sociétés ; un dépassement occasionnel reste toléré si la moyenne de l’année et des trois précédentes ne dépasse pas 10 %.
Ce que ça coûte Constitution quelques centaines à quelques milliers d’euros, puis frais annuels.
- Pour qui
- Ceux qui achètent à plusieurs, veulent organiser la sortie de l’un, ou transmettre progressivement à leurs enfants.
- Ce que ça change
- Le gérant accomplit seul les actes de gestion, dans les limites de l’objet social et des statuts ; ce qui les dépasse revient aux associés, aux majorités fixées par les statuts. C’est ce qui limite les blocages de l’indivision. En face, les associés répondent des dettes sur leurs biens personnels, à proportion de leurs parts. Une comptabilité et une reddition annuelle des comptes s’imposent. Louer en meublé au-delà de 10 % des recettes, hors dépassement occasionnel, fait basculer la société à l’impôt sur les sociétés. L’addition est alors salée à la revente.
- Peut-on revenir en arrière
- Les parts se cèdent, la société se dissout. Mais sortir un immeuble d’une SCI coûte cher en droits : la structure se choisit pour longtemps.
C. civ. art. 1832 · 1857 · CGI art. 206
La tontine
Au décès de l’un, le survivant est considéré comme seul propriétaire depuis le début.
La clause d’accroissement écarte les héritiers du défunt : le bien ne passe pas par sa succession.
Fiscalement en revanche, le survivant paie des droits comme sur une succession. C’est rien entre partenaires de PACS, et 60 % entre concubins, sauf pour la résidence principale de faible valeur.
Ce que ça coûte Clause à insérer dans l’acte d’achat. Irrévocable sans l’accord des deux.
- Pour qui
- Les couples non mariés sans enfant d’une autre union, dont la priorité absolue est que le survivant garde le logement.
- Ce que ça change
- Au décès, le survivant est considéré comme seul propriétaire depuis le début. Les héritiers du défunt sont écartés. Mais le fisc, lui, taxe comme une succession : rien entre partenaires de PACS, 60 % entre concubins, sauf résidence principale de faible valeur.
- Peut-on revenir en arrière
- Quasiment impossible seul : défaire la clause demande l’accord des deux. En cas de séparation, aucun ne peut vendre sa part sans l’autre.
CGI art. 754 A
Le PACS, ou le mariage
Le statut du couple change tout au décès : 0 € pour le concubin, 0 % de droits pour le pacsé légataire, un quart ou l’usufruit pour le conjoint, avec des enfants communs.
Pacsés, un testament permet de se léguer sa part sans droits, dans la limite de la part dont chacun dispose librement s’il a des enfants. Mariés, le conjoint hérite et le logement est protégé.
Sans statut, la part du défunt va à ses héritiers. Le survivant peut alors se retrouver en indivision avec les parents ou les enfants de l’autre.
Ce que ça coûte Le PACS se signe en mairie ou chez un notaire.
- Pour qui
- Tous les couples non mariés, avant même de parler d’immobilier.
- Ce que ça change
- Pacsés, un testament permet de se léguer sa part sans droits, dans la limite de la quotité disponible s’il y a des enfants. Mariés, le conjoint hérite et le logement de la famille ne peut plus être vendu par un seul. Le mariage change aussi le régime des biens, pas seulement la succession.
- Peut-on revenir en arrière
- Le PACS se rompt par déclaration conjointe, ou par décision d’un seul signifiée par commissaire de justice. Le mariage se défait par un divorce, avec ses conséquences patrimoniales.
C. civ. art. 515-1 · CGI art. 796-0 bis
Les articles qui développent ce sujet
Techniques avancées
Ces montages existent pour les couples non mariés. Ils s’élaborent avec un notaire et dépendent de l’âge, des apports et de la présence d’enfants.
La tontine, et son coût fiscal
La clause d’accroissement réserve le bien au survivant sans passer par la succession.
Entre concubins, le survivant paie pourtant les droits de succession au taux de 60 %. Une exception : si le bien est leur résidence principale et vaut moins de 76 000 €, seuls les droits de vente s’appliquent.
Le PACS efface ce coût, puisque le partenaire est exonéré.
CGI art. 754 A et 796-0 bis
La convention d'indivision
Elle organise la vie du bien : un gérant, la répartition des charges, une faculté de rachat au profit du survivant. Elle peut aussi interdire de provoquer le partage pendant cinq ans au plus, sauf justes motifs.
Elle se signe chez un notaire et se publie, ce qui la rend opposable aux tiers.
Sans elle, nul n’est tenu de rester en indivision : chacun peut exiger le partage, qui passe par la vente quand le bien ne se partage pas.
C. civ. art. 815 et 1873-1 à 1873-18
Le démembrement croisé
Chacun achète la moitié du bien en nue-propriété et l’autre moitié en usufruit, en croisant les lots.
Au premier décès, le survivant devient plein propriétaire de la moitié dont il avait la nue-propriété. Il garde l’usufruit de l’autre moitié, donc le droit d’y vivre. Les héritiers du défunt reçoivent la nue-propriété de cette autre moitié.
Quand l’usufruit s’éteint au décès et rejoint la nue-propriété, cette réunion ne donne lieu à aucun droit, à condition que chacun ait réellement financé ce qu’il a acheté. Un financement par l’autre peut être requalifié en donation, et le fisc présume le bien dans la succession quand le nu-propriétaire est un héritier ou un légataire du défunt, sauf preuve contraire.
Le montage se fait à l’acte d’achat, avec des valeurs calculées selon l’âge.
C. civ. art. 617 ; CGI art. 1133 et 669
Préparer vos échanges
Avant de décider
Ces quatre façons d’acheter existent toutes, et aucune n’est bonne pour tous les couples. Ce qui simplifie une séparation peut compliquer une succession.
Tout dépend de vos apports, de vos revenus, de votre statut de couple et de vos enfants. Le notaire de la vente choisit avec vous.
À demander aux professionnels
- Les proportions de l’acte correspondent-elles à nos apports, et comment les prouver ?
- Si l’un de nous décède, qui devient propriétaire de sa part ?
- Une convention d’indivision ou une SCI serait-elle plus adaptée pour nous ?
Les documents à réunir
- Le justificatif de l’apport de chacun
Deux questions sur le sujet
Manon, 31 ans, et Idris, 33 ans, vivent ensemble sans être mariés ni pacsés. Ils achètent une maison 600 000 € : Idris apporte 200 000 € d’économies, le reste est emprunté et remboursé moitié-moitié. À 50/50, sa part de l’apport aurait été de 100 000 € : il a donc mis 100 000 € de plus que sa part. Chez un notaire, ils signent l’acte « à parts égales », sans y réfléchir.
S’ils se séparent et vendent la maison, Idris récupère-t-il d’office ces 100 000 € payés en plus ?
- Oui, mais seulement la moitié, puisqu’ils vivaient à deux
- Non : l’acte dit 50/50, donc chacun a droit à la moitié
- Oui : l’apport se rembourse automatiquement avant de partager le prix
Voir la réponseMasquer la réponse
Ce qui compte, c’est ce qui est écrit sur l’acte, pas ce qui est sorti du compte en banque. Entre personnes non mariées, la loi ne connaît que l’acte d’achat. À 50/50 sur le papier, la maison et le prix de vente se partagent en deux. Les 100 000 € versés en plus par Idris ne lui reviennent pas d’office. Il devra prouver qu’il s’agissait d’une avance à rembourser, et non d’un cadeau ou de sa participation aux dépenses du couple.
C. civ. art. 515-8 · C. civ. art. 815 · CGI art. 777
L’explication complète
L’acte notarié fixe la part de chacun dans le bien. À 50/50, chacun est propriétaire de la moitié, en indivision, d’où que vienne l’argent. Le prix de vente, ou la valeur au partage, se répartit donc par moitié.
Celui qui a payé plus peut seulement faire valoir une créance contre l’autre, c’est-à-dire un droit à remboursement, s’il la prouve. Il doit aussi montrer que ce versement n’était pas une contribution aux charges de la vie commune.
Depuis 2008 au moins, la Cour de cassation juge qu’aucune loi ne règle cette contribution entre concubins. Chacun supporte donc les dépenses courantes qu’il a payées. Une créance n’existe que pour une dépense qui dépasse cette participation normale.
Selon les circonstances, financer un logement commun peut être vu comme une participation non remboursable aux dépenses courantes. Il peut aussi être vu comme une libéralité, c’est-à-dire un cadeau.
Les exceptions
Si la créance est reconnue comme un prêt, elle se chiffre à sa valeur d’origine. L’apport de 100 000 € en trop reste une créance de 100 000 €.
L’article 1543 ne s’applique pas aux concubins. L’apport initial, payé avant l’indivision, n’entre pas dans ce compte. Les échéances du crédit payées par un seul pendant l’indivision y entrent, comme les autres dépenses de conservation ou d’amélioration, selon l’article 815-13.
Sauf prêt remboursable à une date convenue, dont le délai court de cette date, Idris a cinq ans pour agir à compter de chaque paiement. La vie commune ne suspend pas ce délai : la suspension est réservée aux époux et aux partenaires de Pacs, ce que la Cour de cassation a confirmé le 10 septembre 2025.
Une convention d’indivision notariée peut, à tout moment, reconnaître une créance d’Idris. En revanche, fixer après coup les parts réelles, deux tiers et un tiers ici, revient à céder des droits indivis. Cela entraîne des droits de mutation.
Ce que ça change chez vous
Idris peut obtenir de Manon une reconnaissance de dette de 100 000 €, signée maintenant, ou une convention d’indivision notariée qui reconnaît sa créance. La première coûte l’enregistrement, la seconde un acte notarié.
Sans écrit, il devra plaider avec ses relevés bancaires, sans savoir comment le juge qualifiera le versement.
Pour tout couple non marié qui achète, un notaire peut calculer les parts selon les apports et le crédit de chacun, avant la signature. Cela ne coûte rien et règle la question pour la séparation comme pour le décès.
Sabrina, 45 ans, possède son appartement à Lille et deux studios loués : le tout vaut 1 500 000 €. Il lui reste 350 000 € de crédit immobilier sur les studios, plus un crédit auto de 15 000 €. Elle s’inquiète d’entrer dans l’IFI.
Que peut-elle retirer de la valeur de ses biens avant de se comparer au seuil de 1,3 M€ ?
- Rien : l’IFI se calcule sur la valeur brute des biens
- Le crédit immobilier des studios, mais pas le crédit auto
- Tous ses crédits, quels qu’ils soient
Voir la réponseMasquer la réponse
L’IFI taxe ce que Sabrina possède vraiment : la valeur de ses biens moins les emprunts qui ont servi à les acheter. Le seuil se compare au patrimoine net. On déduit les emprunts faits pour acheter, construire ou améliorer les biens taxés, ainsi que la taxe foncière due au 1er janvier. Le crédit auto, un découvert ou un crédit à la consommation n’ont rien à voir avec l’immobilier : ils ne se déduisent pas. Ici, on part de 1 500 000 €, moins 350 000 €, et l’appartement de Lille bénéficie d’un abattement de 30 %. Sabrina est loin du seuil.
CGI art. 974 · CGI art. 973
L’explication complète
Se déduisent les dettes existant au 1er janvier, contractées par le contribuable pour acheter, améliorer, construire, reconstruire ou agrandir des biens ou droits immobiliers. Comptent aussi les dettes pour acheter des parts de sociétés, à proportion de leur immobilier. Les impôts dus sur ces biens se déduisent également : taxe foncière, IFI lui-même.
Un prêt in fine, remboursé en une fois à la fin, se déduit comme s’il était remboursé par parts égales sur sa durée. Un prêt sans terme se déduit de même sur vingt ans.
Sabrina déduit les 350 000 € de crédit des studios, mais pas le crédit auto, sans lien avec un bien taxable. Le net se compare au seuil : Lille après abattement, plus les studios, moins 350 000 €.
Les exceptions
Les dettes contractées auprès d’un membre du foyer fiscal ne se déduisent jamais. Celles contractées auprès d’un ascendant, d’un descendant, d’un frère, d’une sœur ou d’une société contrôlée se déduisent sous conditions. Il faut prouver que le prêt est normal et qu’il est réellement remboursé.
Quand les biens taxables valent plus de 5 millions avant dettes, une limite vise les dettes qui dépassent 60 % de cette valeur. Cet excédent ne se déduit qu’à moitié, sauf preuve que ces dettes n’avaient pas un but principalement fiscal.
Un prêt pour acheter des parts de SCPI en assurance-vie ne se déduit pas, car la part taxable est celle des unités de compte. La taxe foncière et l’IFI lui-même se déduisent. La taxe d’habitation sur la résidence secondaire et l’impôt sur le revenu, non.
Enfin, rembourser son crédit fait monter son patrimoine net chaque année.
Ce que ça change chez vous
Supposons que l’appartement de Lille vaille 600 000 € et les studios 900 000 €. Sabrina compte 420 000 € pour Lille après abattement, plus 900 000 €, moins 350 000 € de crédit. Cela fait 970 000 €, loin du seuil.
Une fois le crédit remboursé, elle atteindrait 1 320 000 € et entrerait dans l’obligation de déclarer. L’impôt serait d’environ 1 600 € après décote, au barème de 2026.
Un prêt in fine sur les studios se déduit de moins en moins chaque année, même si le capital reste dû. En cas de contrôle, les échéanciers de prêt au 1er janvier justifient la déduction.
Les mots à connaître
Un acte reçu par un officier public, un notaire par exemple, qui lui donne date certaine et force de preuve. La vente d’un logement, une donation autre qu’un don manuel ou un contrat de mariage passent obligatoirement par là.
Pour un bien loué en meublé au régime réel, la part de sa valeur que l’on déduit chaque année des loyers, comme si le bien s’usait. Il réduit l’impôt sans sortir un euro, mais il ne peut pas créer de déficit.
L’assurance qui rembourse le crédit à la banque si l’emprunteur meurt, devient invalide ou, selon le contrat, perd son emploi. Elle se choisit librement et se change à tout moment, sans frais, pour un contrat aux garanties équivalentes.
La somme qu’une banque accepte de prêter, calculée en principe pour que la mensualité, assurance comprise, ne dépasse pas 35 % des revenus nets, sur 25 ans au plus. Chaque banque peut s’en écarter pour une part limitée de ses prêts, 20 % au plus. Elle dépend donc du taux et de la durée autant que…