Aket · Le journal · Immobilier
Acheter à deux sans être mariés : 4 façons
L’acte de vente fait foi. Si vous apportez 120 000 € et lui 80 000 € mais que l’acte dit moitié-moitié, c’est moitié-moitié.
Pour quiLes couples non mariés qui achètent, et les pacsés.
Les deux premiers points du guide
L’indivision, avec les vraies proportions
Ce qui est écrit dans l’acte fait la part de chacun : 50/50 sur le papier reste 50/50, quand bien même l’un aurait payé 70 %.
L’indivision est la forme par défaut. Ses règles : nul ne peut être forcé d’y rester, les décisions courantes se prennent aux deux tiers, la vente nécessite l’accord de tous ou une procédure. Une convention d’indivision peut fixer des règles pour cinq ans.
- Pour qui
- Les couples non mariés qui achètent ensemble et veulent le montage le plus simple.
- Ce que ça change
- Chacun est propriétaire de la part écrite dans l’acte, quels que soient les apports réels. Les décisions courantes se prennent aux deux tiers, la vente à l’unanimité, et nul ne peut être forcé de rester : l’un peut réclamer le partage quand il veut.
- Peut-on revenir en arrière
- On sort par la vente, par le rachat de la part de l’autre, ou par le partage judiciaire si personne ne s’entend. Une convention d’indivision peut bloquer la sortie cinq ans, renouvelables.
C. civ. art. 815 · 815-3 · 1873-1
La SCI
Une société devient propriétaire et vous en détenez les parts : compter 1 500 à 3 000 € à la création, une comptabilité chaque année, et une transmission possible par tranches de 100 000 € tous les 15 ans.
Utile pour organiser la sortie de l’un, transmettre progressivement, éviter les blocages de l’indivision. Le prix : des statuts, une comptabilité, une assemblée par an, et les associés répondent des dettes sur leurs biens personnels à proportion de leurs parts. La location meublée, activité commerciale, fait basculer la SCI à l’impôt sur les sociétés.
- Pour qui
- Ceux qui achètent à plusieurs, veulent organiser la sortie de l’un, ou transmettre progressivement à leurs enfants.
- Ce que ça change
- Le gérant décide seul des actes courants, ce qui évite les blocages de l’indivision. En face : les associés répondent des dettes sur leurs biens personnels à proportion de leurs parts, une comptabilité et une assemblée par an s’imposent, et louer en meublé fait basculer la société à l’impôt sur les sociétés, avec une addition salée à la revente.
- Peut-on revenir en arrière
- Les parts se cèdent, la société se dissout. Mais sortir un immeuble d’une SCI coûte cher en droits : la structure se choisit pour longtemps.
C. civ. art. 1832 · 1857 · CGI art. 206
Le guide complet compte 4 points
Aket+ Les 2 autres points, avec leur article et leur chiffrage.
S’y ajoutent les techniques avancées et la liste à emporter chez le notaire, au prix de lancement de 39,99 €, en un seul paiement.
Deux questions sur le sujet
Hélène, 63 ans, vend l’appartement qu’elle loue à Lyon depuis 25 ans. Elle l’avait payé 200 000 €, elle le cède 500 000 €. Son voisin lui a dit qu’après 22 ans, « il n’y a plus rien à payer ».
Hélène doit-elle encore payer quelque chose au fisc sur ses 300 000 € de gain ?
- Non, plus rien après 22 ans
- Oui, un peu plus de 23 000 € de prélèvements sociaux
- Oui, l’impôt sur le revenu au taux plein
Voir la réponseMasquer la réponse
Après 22 ans, l’impôt sur le revenu disparaît, mais les prélèvements sociaux, eux, courent jusqu’à 30 ans : 23 220 € à régler. Quand on revend un logement qui n’est pas sa résidence principale, le gain est taxé deux fois : par l’impôt sur le revenu et par les prélèvements sociaux. Les deux diminuent avec le temps, mais pas au même rythme : l’impôt sur le revenu tombe à zéro après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux seulement après 30 ans.
CGI art. 150 VC · CGI art. 1609 nonies G · BOI-RFPI-TPVIE-20
Mathieu, 41 ans, est muté à Nantes. Il quitte sa maison de Tours en mars, s’installe dans un logement loué, et ne trouve un acheteur qu’en septembre. Entre-temps, la maison est restée vide.
Mathieu bénéficie-t-il encore de l’exonération de plus-value réservée à la résidence principale ?
- Non, il n’y habitait plus le jour de la vente
- Oui, quel que soit le délai
- Oui, parce qu’il vend dans les 12 mois sans avoir loué
Voir la réponseMasquer la réponse
Oui : l’administration tolère jusqu’à 12 mois entre le départ et la vente, à condition que personne n’ait occupé le logement entre-temps. En principe, le logement doit être votre résidence principale le jour de la vente pour que le gain soit totalement exonéré. Mais l’administration admet un délai « normal » de mise en vente après le déménagement, qui ne doit pas dépasser douze mois. Deux conditions : le logement ne doit avoir été ni loué, ni prêté à quelqu’un dans l’intervalle.
CGI art. 150 U II 1° · BOI-RFPI-PVI-10-40
Les mots à connaître
Un acte rédigé et signé par un notaire, qui lui donne date certaine et force de preuve. La vente d’un logement, une donation ou un contrat de mariage passent obligatoirement par là.
Pour un bien loué en meublé au régime réel, la part de sa valeur que l’on déduit chaque année des loyers, comme si le bien s’usait. Il réduit l’impôt sans sortir un euro, mais il ne peut pas créer de déficit.
L’assurance qui rembourse le crédit à la banque si l’emprunteur meurt, devient invalide ou, selon le contrat, perd son emploi. Elle se choisit librement et se change à tout moment, sans frais.
La somme qu’une banque accepte de prêter, calculée pour que la mensualité, assurance comprise, ne dépasse pas 35 % des revenus nets, sur 25 ans au plus. Elle dépend donc du taux et de la durée autant que du salaire.