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Copropriété : 7 chiffres qui comptent
Près de treize millions de logements en copropriété, une assemblée par an, et sept nombres qui comptent avant le premier gros appel de fonds.
Pour quiTout propriétaire ou acquéreur d’un lot, bailleur ou occupant.
7 points pour comprendre le sujet
Un quart du budget
La provision que chaque copropriétaire verse le premier jour de chaque trimestre : un quart du budget prévisionnel voté par l’assemblée, sauf autres modalités votées par elle.
Les charges générales se répartissent aux tantièmes, les charges spéciales selon l’utilité : ascenseur, chauffage. Le budget prévisionnel est appelé par quarts, puis régularisé après l’approbation des comptes.
Ce que ça coûte Les décomptes des deux derniers exercices et les procès-verbaux des assemblées des trois dernières années sont remis à l’acquéreur avant le compromis.
- Pour qui
- Tout acquéreur d’un lot, avant de signer.
- Ce que ça change
- Pour 5 520 € de charges par an, le copropriétaire verse quatre provisions de 1 380 €. L’écart avec les dépenses réelles se régularise après l’approbation des comptes.
- Peut-on revenir en arrière
- Les charges votées s’imposent ; seule l’assemblée suivante peut changer le budget, le syndic ou les contrats.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 art. 10 · 14-1 ; Décret n° 67-223 art. 5
5 % et 2,5 %
La cotisation annuelle minimale au fonds de travaux : 5 % du budget prévisionnel et, quand un plan pluriannuel a été adopté, 2,5 % du montant de ses travaux : les deux minima s’imposent ensemble, et le plus élevé fixe le plancher.
Le fonds de travaux est obligatoire dans les immeubles de plus de dix ans. Les sommes appartiennent au syndicat et restent attachées au lot à la vente.
Ce que ça coûte Le vendeur ne récupère sa part du fonds que si l’acquéreur accepte de la lui rembourser dans l’acte.
- Pour qui
- Copropriétaires et vendeurs de lots.
- Ce que ça change
- Avec un plan de 620 000 € de travaux, l’immeuble cotise au moins 15 500 € par an, et davantage si 5 % de son budget prévisionnel dépassent ce montant ou si l’assemblée vote plus. Pour 70 millièmes, ces 15 500 € font de l’ordre de 1 100 €.
- Peut-on revenir en arrière
- Aucun : le fonds ne se rembourse pas, il se transmet avec le lot.
Loi n° 65-557 art. 14-2-1
15 ans
L’âge à partir duquel une copropriété d’habitation doit faire élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux, obligation générale depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, après un calendrier par taille commencé en 2023.
Le plan, sur dix ans, s’appuie sur une analyse du bâti et le DPE collectif, et sur le diagnostic technique global s’il existe. L’assemblée se prononce sur son adoption, en tout ou partie, avec son échéancier.
Ce que ça coûte Sans plan transmis dans le mois qui suit sa demande, l’autorité administrative peut le faire établir d’office, aux frais du syndicat.
- Pour qui
- Toute copropriété d’habitation de plus de quinze ans.
- Ce que ça change
- Un immeuble sans plan découvre ses travaux sans fonds pour les absorber.
- Peut-on revenir en arrière
- Le plan s’actualise tous les dix ans.
Loi n° 65-557 art. 14-2 ; CCH art. L.126-31
Un tiers des voix
Le seuil qui ouvre la passerelle : un projet relevant de l’article 25, comme une amélioration énergétique, qui a réuni un tiers des voix de tous les copropriétaires se revote aussitôt à la majorité des voix exprimées.
Il existe trois majorités. L’article 24 vaut pour l’entretien, le 25 pour l’amélioration énergétique, les transformations et la délégation. Le 26 vaut pour les ventes de parties communes et le règlement.
Ce que ça coûte Le procès-verbal notifié fait courir le délai de recours de deux mois des opposants et des défaillants, absents sans s’être fait représenter.
- Pour qui
- Tout copropriétaire qui vote, ou qui ne vient pas.
- Ce que ça change
- Un ravalement avec isolation à 800 000 € peut être adopté au second vote, à la majorité des voix exprimées. Dans un immeuble de vingt lots aux quotes-parts égales, cela fait 40 000 € par lot.
- Peut-on revenir en arrière
- Deux mois pour contester devant le tribunal judiciaire ; ensuite, la décision s’impose à tous.
Loi n° 65-557 art. 24 · 25 · 25-1 · 26 · 42
2 mois
Le délai pour contester une décision d’assemblée, à compter de la notification du procès-verbal, réservé aux opposants et aux défaillants.
Le recours porte sur un vice de forme, une majorité mal calculée ou un abus de majorité. Il ne suspend pas l’exécution, sauf décision du juge. Mais les travaux votés aux articles 25 et 26 attendent, sauf urgence, la fin du délai de deux mois.
Ce que ça coûte Un copropriétaire qui a voté pour ne peut pas contester.
- Pour qui
- Les opposants, et les défaillants : absents sans s’être fait représenter ni avoir voté par correspondance.
- Ce que ça change
- Passé le délai, un ravalement de 56 000 € pour un lot ne se discute plus.
- Peut-on revenir en arrière
- Le juge peut annuler la décision ; la copropriété peut alors revoter.
Loi n° 65-557 art. 42
1ᵉʳ janvier 2028
La date à laquelle les logements classés F ne pourront plus être loués, après les G depuis 2025 et avant les E en 2034.
Un logement indécent ne se loue pas, et son bail ne se renouvelle pas. Les loyers des F et G sont gelés depuis 2022. Un audit énergétique accompagne la vente des maisons et immeubles en monopropriété classés F, G et E, pas celle des lots de copropriété.
Ce que ça coûte Le bailleur en copropriété échappe à la condamnation aux travaux s’il prouve ses démarches pour les faire examiner en assemblée. Il doit aussi prouver ses travaux privatifs, même s’ils n’atteignent pas le niveau requis.
- Pour qui
- Les bailleurs de logements classés E, F ou G.
- Ce que ça change
- À la vente, un logement classé G se décote face à un logement D. Selon les notaires, sur les ventes de 2024, la décote est en moyenne de 12 % pour un appartement et 25 % pour une maison. S’y ajoutent un loyer gelé et une interdiction de louer à date fixe.
- Peut-on revenir en arrière
- Les travaux qui améliorent la classe peuvent rendre le logement de nouveau louable et, hors des classes F et G, lever le gel du loyer, dont la révision reste encadrée ; la valeur, elle, dépend du marché.
Loi n° 89-462 art. 6 · 17-1 ; Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 ; CCH art. L.173-2
25 000 € par logement
Le plafond de travaux subventionnables par MaPrimeRénov’ Copropriété, financés à 30 % ou 45 % selon le gain d’énergie.
Le prêt collectif se vote avec les travaux et n’engage que ceux qui n’ont pas payé comptant, chacun pour sa part.
Ce que ça coûte L’aide suppose une copropriété immatriculée, construite depuis quinze ans au moins, comptant 75 % de résidences principales (65 % jusqu’à vingt lots), un gain énergétique d’au moins 35 % et un assistant à maîtrise d’ouvrage.
- Pour qui
- Les copropriétés qui engagent une rénovation énergétique d’ensemble et remplissent les critères de l’Anah.
- Ce que ça change
- Prenez une rénovation de 800 000 € dans un immeuble d’une quarantaine de logements. MaPrimeRénov’ Copropriété en finance 30 %, davantage avec les bonus et les certificats d’économies d’énergie. Pour 70 millièmes, la quote-part tombe à environ 39 000 € au lieu de 56 000 €.
- Peut-on revenir en arrière
- Les aides se demandent avant le début des travaux ; commencés, ils n’y ouvrent plus droit.
Décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020 ; Loi n° 65-557 art. 26-4 à 26-8
Techniques avancées
Ces points se traitent avec le syndic, un notaire ou un avocat en droit immobilier, règlement de copropriété en main.
La modification de la répartition des charges
La répartition des charges fixée par le règlement ne se modifie en principe qu’à l’unanimité. Deux voies y dérogent notamment.
La première est l’action en révision judiciaire, quand la part d’un lot est supérieure de plus d’un quart à la part correcte. Elle est ouverte dans les cinq ans de la publication du règlement, ou dans les deux ans de la première vente du lot.
La seconde est la modification votée à la majorité même des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition qui la rendent nécessaire.
Un rez-de-chaussée qui paie l’ascenseur depuis vingt ans ne peut plus agir en révision. Il peut faire juger non écrite la clause contraire à la loi, sans rétroactivité.
Loi n° 65-557 art. 11 · 12 · 24, II ; Cass. 3e civ., 8 juin 2011
La surélévation et la vente des parties communes
Une copropriété peut financer ses travaux en vendant un droit de surélévation à un promoteur. Elle peut aussi vendre une partie commune, combles ou loge, à un copropriétaire.
La décision se prend en principe à la majorité de l’article 26, la double majorité. Le prix se divise de plein droit entre les copropriétaires des lots concernés, à proportion de leur quote-part de ces parties communes. Le syndic le leur remet après déduction des sommes exigibles par le syndicat.
La vente d’une loge de gardien inutilisée peut ainsi financer un ravalement. Les copropriétaires du dernier étage disposent d’un droit de priorité sur la surélévation.
Loi n° 65-557 art. 16-1 · 26 · 35
Le lot en indivision successorale et l’assemblée
Quand un lot appartient à plusieurs héritiers, ils désignent un mandataire commun pour voter en assemblée. À défaut, le juge le nomme sur requête de l’un d’eux ou du syndic.
Sans mandataire, le lot ne vote pas et compte parmi les absents. Cela pèse dans les majorités de l’article 25, calculées sur tous les copropriétaires.
Les charges se répartissent entre les indivisaires selon leurs droits.
Loi n° 65-557 art. 23 ; Décret n° 67-223 art. 6 ; C. civ. art. 815-3
Préparer vos échanges
Avant de décider
Ces sept chiffres sont ceux de la loi de 1965 et du code de la construction en 2026. Le règlement de copropriété, les grilles de charges et les décisions d’assemblée de votre immeuble en font l’application.
Le syndic, un notaire et, en cas de litige, l’avocat les lisent avec vous. Ce guide informe, il ne remplace ni les procès-verbaux ni le pré-état daté.
À demander aux professionnels
- Quels travaux sont votés ou à venir, et qui les paie entre le vendeur et moi ?
- Que disent le plan pluriannuel de travaux et le DPE collectif de l’immeuble ?
Les documents à réunir
- Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale
- Le diagnostic de performance énergétique du lot
Deux questions sur le sujet
Nadia achète un appartement en septembre. Un ravalement laissant 12 000 € à la charge de son lot a été voté en juin ; le premier appel de fonds arrive en décembre.
Qui le paie ?
- Le vendeur : le syndic appelle celui qui a voté
- Nadia, copropriétaire à la date d’exigibilité
- Le syndic, sur le fonds de travaux
Voir la réponseMasquer la réponse
Nadia paie. La loi retient la date d’exigibilité de chaque appel de fonds : c’est le copropriétaire à cette date qui paie. Le vendeur et l’acquéreur peuvent convenir entre eux d’une autre répartition, mais elle n’engage pas le syndicat.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 art. 6-2 ; Loi n° 65-557 art. 20
Pourquoi c’est comme ça
À l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, c’est-à-dire les travaux, incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité, la date d’appel fixée par l’assemblée ou le syndic ; la date du vote est indifférente pour le syndicat, qui réclame chaque appel au copropriétaire du jour ; le vendeur reste tenu des appels exigibles avant la vente. Entre vendeur et acquéreur, toute convention contraire est valable, et l’acte notarié peut en contenir une, par exemple : les travaux votés avant la promesse sont à la charge du vendeur, ceux votés après à la charge de l’acquéreur ; le syndicat n’est pas lié par cette clause et se paie auprès du copropriétaire du jour, à charge de recours.
Jusqu’où ça va
Avant la promesse, l’acquéreur reçoit le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées, le carnet d’entretien, la fiche synthétique, le montant des charges du vendeur et des travaux votés ; le syndic établit avant l’acte un état daté avec les provisions et travaux votés non appelés. Un vote de juin figure donc dans les documents remis pour un compromis de juillet ou août ; si le vendeur l’a caché, l’acquéreur agit pour réticence dolosive dans les cinq ans, pour obtenir le remboursement. Le fonds de travaux du lot, s’il existe, absorbe une partie du ravalement selon la décision de l’assemblée, ce qui réduit l’appel.
Ce que ça coûte vraiment
Pour Nadia, 12 000 € appelés en décembre ; avec la clause usuelle, à la charge du vendeur puisque le vote de juin précède le compromis ; sans clause, à sa charge, ce que la lecture du procès-verbal permet de négocier dans le prix, par exemple 9 000 € de moins ; sans lecture, la même somme quatre mois après l’achat. Le syndicat lui réclamera l’appel de décembre dans tous les cas, à elle de se retourner contre le vendeur si l’acte le prévoit ; la somme peut être séquestrée sur le prix pour éviter le recours.
Paul loue un studio classé G. Le bail arrive à échéance en mars 2026.
Que peut-il faire ?
- Le renouveler avec une baisse de loyer
- Travaux ou vente, le bail en cours continuant
- Le relouer en meublé
Voir la réponseMasquer la réponse
Depuis 2025, un logement classé G n’est plus décent : il ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail. Les logements F suivront en 2028, et les E en 2034. Le bail de Paul ne prend pas fin pour autant : à l’échéance, il se poursuit, et le locataire peut exiger la mise en conformité. Le meublé n’y échappe pas. Une vente ne supprime pas les droits du locataire : le bail passe à l’acquéreur, sauf congé pour vendre donné dans les formes.
Loi n° 89-462 art. 6 ; Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 ; CCH art. L.173-2
Pourquoi c’est comme ça
En France métropolitaine, un logement décent doit atteindre un niveau de performance énergétique minimal, classe F au moins depuis le 1er janvier 2025, E à compter du 1er janvier 2028, D à compter du 1er janvier 2034 ; un logement classé G ne remplit donc plus, depuis 2025, la condition de décence exigée pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite ; le bail en cours de Paul se poursuit jusqu’à son terme, et à l’échéance de mars 2026, le bailleur ne peut pas donner congé pour ce motif : le bail est reconduit, mais sur un logement non décent, et le locataire en place peut saisir le juge pour obtenir les travaux, une réduction de loyer ou la suspension du paiement jusqu’à leur exécution ; le loyer des F et G est gelé depuis août 2022. Le meublé suit les mêmes règles, seul le meublé de tourisme suit un calendrier propre, fixé par la loi du 19 novembre 2024.
Jusqu’où ça va
Le bailleur en copropriété qui prouve avoir demandé les travaux sur les parties communes, refusés par l’assemblée, ou dont les travaux sont impossibles pour contraintes architecturales ou patrimoniales, échappe à la condamnation aux travaux, le juge ne pouvant alors ordonner que les travaux à sa portée. Pour un studio, les travaux portent sur l’isolation par l’intérieur, les fenêtres et un chauffage performant ; MaPrimeRénov’ pour bailleur, sous engagement de louer six ans, couvre, selon le barème de 2026, 10 à 80 % selon les ressources et le saut de classe, les certificats d’économie d’énergie y sont déjà intégrés, et le reste se déduit des loyers, avec le déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 €. L’audit énergétique est obligatoire pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, pas un lot de copropriété.
Ce que ça coûte vraiment
Pour Paul, 9 000 € de travaux pour passer en E, louables jusqu’en 2034, diminués des primes éventuelles et de l’économie d’impôt du déficit foncier, contre une vente en l’état avec une décote, par exemple 25 000 € sur un studio de 150 000 €. Viser D d’un coup coûte davantage mais évite un second chantier avant 2034 ; la reconduction en mars sans travaux expose à une réduction de loyer imposée par le juge. Vendu loué, le studio garde son bail, qui passe à l’acquéreur ; vendu libre, il suppose un congé pour vendre donné au moins six mois avant une échéance. Avant tout chiffrage, le DPE se vérifie : pour un logement de 40 m² au plus diagnostiqué avant juillet 2024, ou chauffé à l’électricité et diagnostiqué avant 2026, une attestation de mise à jour, sans nouvelle visite, peut améliorer l’étiquette. Si le studio reste G, le devis et le DPE projeté se demandent avant l’échéance.
Les mots à connaître
Un acte reçu par un officier public, un notaire par exemple, qui lui donne date certaine et force de preuve. La vente d’un logement, une donation autre qu’un don manuel ou un contrat de mariage passent obligatoirement par là.
Pour un bien loué en meublé au régime réel, la part de sa valeur que l’on déduit chaque année des loyers, comme si le bien s’usait. Il réduit l’impôt sans sortir un euro, mais il ne peut pas créer de déficit.
L’assurance qui rembourse le crédit à la banque si l’emprunteur meurt, devient invalide ou, selon le contrat, perd son emploi. Elle se choisit librement et se change à tout moment, sans frais, pour un contrat aux garanties équivalentes.
La somme qu’une banque accepte de prêter, calculée en principe pour que la mensualité, assurance comprise, ne dépasse pas 35 % des revenus nets, sur 25 ans au plus. Chaque banque peut s’en écarter pour une part limitée de ses prêts, 20 % au plus. Elle dépend donc du taux et de la durée autant que…