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Revendre : 6 leviers de la plus-value immobilière
36,2 % sur le gain en 2026, c’est le taux de départ. Durée de détention, frais, travaux et exonérations le réduisent, parfois jusqu’à zéro.
Pour quiToute personne qui revend un bien autre que sa résidence principale, ou qui hésite à déménager avant de vendre.
6 points pour comprendre le sujet
La résidence principale, exonérée
0 € d’impôt sur le gain, et l’exonération survit à un déménagement si la vente suit dans un délai normal, environ 1 an.
Le logement doit être votre résidence principale au jour de la vente. Exception si vous l’avez quitté depuis peu : un an environ selon la doctrine administrative, apprécié au cas par cas. Vous ne devez ni l’avoir loué ni l’avoir prêté entre-temps.
Ce que ça coûte Aucune démarche : un notaire constate l’exonération dans l’acte, au vu des justificatifs de résidence.
- Pour qui
- Tous ceux qui vendent le logement qu’ils occupent, ou qu’ils viennent de quitter.
- Ce que ça change
- Aucun impôt sur le gain, sans plafond ni durée minimale. Encore faut-il que la résidence principale soit réelle : l’administration recoupe la consommation, les impôts locaux et l’adresse déclarée.
- Peut-on revenir en arrière
- Rien à défaire. Mais un déménagement trop anticipé, ou une mise en location entre-temps, fait perdre l’exonération.
CGI art. 150 U II 1°
La durée de détention
Plus d’impôt sur le revenu après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans.
Les abattements commencent à la sixième année.
Pour l’impôt, c’est 6 % par an jusqu’à 21 ans, puis 4 % la 22e année.
Pour les prélèvements sociaux, c’est 1,65 % par an jusqu’à 21 ans, et 1,60 % la 22e année. Puis 9 % par an de 23 à 30 ans. Entre 22 et 30 ans, il reste donc des prélèvements sociaux à payer.
Ce que ça coûte La durée se compte de date à date, de l’acte d’achat à l’acte de vente ; pour un bien hérité, depuis le décès.
- Pour qui
- Tous les vendeurs d’un bien autre que leur résidence principale.
- Ce que ça change
- L’abattement démarre à la sixième année. L’impôt disparaît à 22 ans, les prélèvements sociaux seulement à 30 ans. Vendre à 22 ans ne dispense donc pas des prélèvements sociaux.
- Peut-on revenir en arrière
- Rien à défaire, c’est le calendrier qui joue. Quelques mois de plus peuvent faire basculer une tranche entière d’abattement.
CGI art. 150 VC · CSS art. L136-7
Le forfait travaux de 15 %
Après cinq ans de détention, 15 % du prix d’achat s’ajoutent au prix de revient sans aucun justificatif.
Même sans avoir fait de travaux. Pour des dépenses supérieures, le montant réel peut être retenu : travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, facturés par des entreprises. L’entretien, les réparations et les travaux déjà déduits des loyers n’en font pas partie.
Ce que ça coûte Le forfait vaut pour les immeubles bâtis détenus depuis plus de cinq ans ; il ne s’applique pas aux terrains.
- Pour qui
- Les vendeurs qui détiennent depuis plus de cinq ans et n’ont pas de factures, ou en ont pour moins de 15 % du prix.
- Ce que ça change
- 15 % du prix d’achat s’ajoutent au prix de revient, sans aucun justificatif. Le choix est global : forfait ou réel, sans panachage.
- Peut-on revenir en arrière
- Le choix se fait dans la déclaration de plus-value, établie par un notaire au moment de la vente. Le montant le plus élevé des deux peut être retenu.
CGI art. 150 VB II 4°
Les frais d’acquisition
Au réel sur justificatifs, ou 7,5 % du prix d’achat forfaitairement.
Frais de notaire, droits d’enregistrement, commission d’agence payée à l’achat : tout s’ajoute au prix de revient et réduit le gain taxable.
Ce que ça coûte Les justificatifs sont l’acte d’achat et les factures ; sans eux, le forfait de 7,5 % s’applique.
- Pour qui
- Tous les vendeurs d’un bien acheté, et non reçu par donation ou héritage.
- Ce que ça change
- Au réel sur justificatifs, ou 7,5 % du prix d’achat sans rien produire. Sur un achat dans l’ancien, les frais réels, de l’ordre de 7 à 8 % du prix, peuvent dépasser le forfait.
- Peut-on revenir en arrière
- Comme pour les travaux, le choix se fait dans la déclaration : l’acte d’achat suffit à connaître les frais réels.
CGI art. 150 VB II 3°
La première vente remployée dans une résidence principale
Exonération si vous n’étiez pas propriétaire de votre résidence principale depuis 4 ans et que le prix sert à en acheter une dans les 24 mois.
C’est la situation du locataire qui possède un studio loué : il le vend sans impôt pour acheter sa résidence principale, à hauteur du prix réinvesti.
Ce que ça coûte Le remploi intervient dans les 24 mois de la vente, dans l’achat ou la construction de la résidence principale.
- Pour qui
- Les locataires qui possèdent un bien locatif et achètent leur logement, sans avoir été propriétaires de leur résidence principale dans les quatre années précédentes.
- Ce que ça change
- L’exonération ne porte que sur la part du prix réellement remployée, dans les vingt-quatre mois. Elle ne joue qu’une fois, pour la vente choisie : des ventes antérieures qui n’en ont pas bénéficié ne l’empêchent pas.
- Peut-on revenir en arrière
- Si le remploi n’a pas lieu dans les délais, l’exonération est reprise, avec les intérêts de retard.
CGI art. 150 U II 1° bis
Donner avant de vendre
Une donation réelle, signée avant tout engagement de vente, efface la plus-value : le bénéficiaire revend avec un prix de revient égal à la valeur déclarée dans la donation.
Des parents donnent à leur enfant un appartement acheté 100 000 € et valant 300 000 €. L’enfant le revend 300 000 € : aucune plus-value.
À condition que la donation soit réelle, signée avant tout compromis de vente, et que le prix ne revienne pas aux parents.
Ce que ça coûte Un acte notarié, et des droits de donation au-delà des abattements. Chaque enfant reçoit 100 000 € de chaque parent sans droits.
- Pour qui
- Les parents qui transmettront de toute façon, et dont le bien a beaucoup pris de valeur.
- Ce que ça change
- Faite avant que la vente soit engagée, la donation efface la plus-value : le bénéficiaire qui revend au prix déclaré dans la donation n’a pas de gain taxable. Mais des droits de donation peuvent être dus, et la donation est irrévocable.
- Peut-on revenir en arrière
- Aucun retour possible. Si le prix de vente revient aux parents, ou si la vente était déjà conclue avant la donation, l’administration peut requalifier l’ensemble en abus de droit, avec une majoration pouvant atteindre 80 %.
CGI art. 150 VB I
Les articles qui développent ce sujet
Techniques avancées
Ces techniques se préparent longtemps avant la vente, avec un notaire ou un fiscaliste. Elles ne concernent pas toutes les ventes.
La donation d'usufruit temporaire
Un propriétaire peut donner, pour une durée fixe, l’usufruit d’un bien loué à un enfant étudiant ou à une fondation. Pendant la période, les loyers sortent de son revenu imposable, et le bien de son IFI. L’usufruit se calcule à 23 % de la valeur par tranche de dix ans.
À l’inverse, vendre un usufruit à durée fixe est imposé comme un revenu, non comme une plus-value.
CGI art. 669 II et 13-5
La SCI à l'impôt sur les sociétés
Une SCI qui opte pour l’IS amortit l’immeuble et déduit ses charges : peu ou pas d’impôt pendant la location.
Mais à la revente, la plus-value se calcule sur la valeur amortie et se taxe à l’IS, sans aucun abattement pour durée de détention. Les associés sont ensuite imposés en retirant l’argent.
L’option devient irrévocable après cinq exercices.
CGI art. 206-3 et 239 ; BOI-IS-CHAMP-40
Préparer vos échanges
Avant de décider
Ces six leviers sont ceux du Code général des impôts. Chacun a ses conditions de durée, de justificatifs et d’usage du bien.
Le résultat dépend de votre date d’achat, de vos travaux et de ce que vous faites du produit de la vente. Ce guide les explique. Le notaire de la vente établit le calcul qui fait foi.
À demander aux professionnels
- Quelle plus-value serait taxée si je vendais cette année, et si j’attendais ?
- Mes travaux peuvent-ils réduire la plus-value, et avec quels justificatifs ?
- Vendre pour acheter ma résidence principale ouvre-t-il une exonération dans mon cas ?
Les documents à réunir
- L’acte d’achat du bien
- Les factures des travaux réalisés
Deux questions sur le sujet
Mathieu, 41 ans, est muté à Nantes. Il quitte sa maison de Tours en mars, la met aussitôt en vente au prix du marché, s’installe dans un logement loué, et ne trouve un acheteur qu’en septembre. Entre-temps, la maison est restée vide.
Mathieu bénéficie-t-il encore de l’exonération de plus-value réservée à la résidence principale ?
- Non, il n’y habitait plus le jour de la vente
- Oui, quel que soit le délai
- Oui : vendue dans un délai normal, sans être louée
Voir la réponseMasquer la réponse
Oui : l’administration admet un délai normal de vente, en principe un an au plus, si le logement est mis en vente dès le départ et que personne ne l’occupe entre-temps. En principe, le logement doit être la résidence principale le jour de la vente pour que le gain soit totalement exonéré. Mais l’administration admet un délai « normal » de mise en vente après le déménagement. Ce délai est en principe de douze mois au plus, apprécié selon le marché et les démarches du vendeur. Le logement ne doit avoir été ni loué, ni prêté dans l’intervalle.
CGI art. 150 U II 1° · BOI-RFPI-PVI-10-40
L’explication complète
Pour être exonéré, le logement doit être la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la vente. L’administration admet qu’un logement resté vide entre le départ et la vente garde cette qualité, si la vente intervient dans un délai normal.
Ce délai s’apprécie au cas par cas : circonstances de l’opération, marché local, prix demandé, caractéristiques du bien. Dans un contexte économique normal, un an est le délai maximal. Il court du jour où le logement est quitté, pas du jour de la mise en vente.
Deux conditions s’ajoutent. Le logement n’a été ni loué, ni prêté gratuitement à quelqu’un, même un enfant. Et le vendeur a fait le nécessaire pour vendre dès son départ.
Les exceptions
Ces efforts se prouvent par le mandat d’agence daté, les annonces, les visites ou une baisse de prix. Un logement mis en vente six mois après le départ, ou proposé à un prix hors marché, perd le bénéfice du délai.
Héberger un enfant ou un parent entre-temps, même sans loyer, fait perdre l’exonération en entier, selon la doctrine administrative. Un garde-meuble ou des passages pour l’entretien ne comptent pas comme une occupation.
Quand le marché est difficile, un délai de plus d’un an est admis si le vendeur prouve ses efforts. Le Conseil d’État a ainsi accepté vingt-deux mois en 2014, selon les circonstances du dossier (CE, 7 mai 2014, n° 356328). Le fisc regarde alors le dossier complet.
Ce que ça change chez vous
Pour Mathieu, six mois séparent mars et septembre, avec une maison vide et un mandat signé en mars. L’exonération est totale. Il n’a rien à déclarer : un notaire mentionne l’exonération dans l’acte.
Si la vente avait glissé à quatorze mois, il aurait dû prouver un marché difficile. Si son frère avait occupé la maison en attendant, la plus-value, même modeste, aurait été taxée à 36,2 % en 2026 après abattements.
En cas de mutation, c’est le dossier de vente daté qui sécurise l’exonération lors d’un contrôle.
Lucas, 29 ans, est souvent en déplacement. Il loue son appartement lyonnais, où il habite, sur une plateforme dès qu’il s’absente. L’an dernier, il a dépassé 150 nuits sans se poser de questions.
Combien de nuits par an peut-il louer sa résidence principale en courte durée ?
- 120 jours par an, que la commune peut abaisser à 90
- Autant qu’il veut : c’est chez lui, il en dispose
- 60 jours par an, pas un de plus
Voir la réponseMasquer la réponse
Au-delà de 120 nuits, la location de sa résidence principale dépasse le plafond légal, sauf si ses absences tiennent à une obligation professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure. Des déplacements fréquents ne suffisent pas en eux-mêmes. Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum. Les communes peuvent abaisser ce plafond à 90 jours. Toute location de ce type doit être déclarée, avec un numéro d’enregistrement. Dépasser le plafond expose à une amende pouvant atteindre 15 000 €.
Loi n° 2024-1039 du 19 nov. 2024 · CCH art. L. 631-7 · C. tourisme art. L. 324-1-1
Pourquoi c’est comme ça
La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. On peut la louer en meublé de tourisme sans autorisation de changement d’usage.
La limite est de 120 jours par année civile, et la commune peut l’abaisser jusqu’à 90 jours.
La loi du 19 novembre 2024 étend la déclaration avec numéro d’enregistrement à toutes les communes à partir du 20 mai 2026. Elle passera par un téléservice national, annoncé par l’État pour le quatrième trimestre 2026. D’ici là, la procédure locale reste appliquée.
Le numéro figure sur chaque annonce. Chaque année, les plateformes transmettent aux communes le décompte des nuits par logement. Elles bloquent les réservations au-delà du plafond.
Jusqu’où ça va
Les 120 jours se comptent sur l’année civile, toutes plateformes confondues, par logement et non par annonce.
Un dépassement expose à une amende civile de 15 000 € au plus. L’absence de déclaration coûte jusqu’à 10 000 €, une fausse déclaration ou un faux numéro jusqu’à 20 000 €. La commune peut aussi exiger le décompte des nuits, sous peine de 15 000 €.
Louer une chambre de sa résidence principale, en restant sur place, échappe au plafond. Si un locataire sous-loue en courte durée sans accord, son bailleur peut résilier le bail et réclamer les loyers perçus.
Ce que ça coûte vraiment
Avec 150 nuits l’an dernier, Lucas a dépassé le plafond de 30 nuits, sauf à justifier ses absences par une obligation professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure : des déplacements fréquents ne suffisent pas en eux-mêmes. Sans cette justification, il risque jusqu’à 15 000 € d’amende si Lyon le détecte grâce aux données de la plateforme, ce que la loi organise.
S’il est locataire, sous-louer sans accord écrit du bailleur est un motif de résiliation. Les loyers perçus reviennent alors au bailleur.
Les recettes se déclarent en bénéfices industriels et commerciaux. Depuis les revenus de 2025, un logement non classé a droit à un abattement de 30 % au micro.
Les mots à connaître
Un acte reçu par un officier public, un notaire par exemple, qui lui donne date certaine et force de preuve. La vente d’un logement, une donation autre qu’un don manuel ou un contrat de mariage passent obligatoirement par là.
Pour un bien loué en meublé au régime réel, la part de sa valeur que l’on déduit chaque année des loyers, comme si le bien s’usait. Il réduit l’impôt sans sortir un euro, mais il ne peut pas créer de déficit.
L’assurance qui rembourse le crédit à la banque si l’emprunteur meurt, devient invalide ou, selon le contrat, perd son emploi. Elle se choisit librement et se change à tout moment, sans frais, pour un contrat aux garanties équivalentes.
La somme qu’une banque accepte de prêter, calculée en principe pour que la mensualité, assurance comprise, ne dépasse pas 35 % des revenus nets, sur 25 ans au plus. Chaque banque peut s’en écarter pour une part limitée de ses prêts, 20 % au plus. Elle dépend donc du taux et de la durée autant que…