Aket · Le journal · Immobilier
Louer son bien : 7 règles du propriétaire
Louer un logement, c’est signer un contrat très encadré. Sept règles qui décident du loyer, de la durée, des travaux, et de ce qu’il reste après impôt.
Pour quiLes propriétaires qui louent ou vont louer un logement, vide ou meublé, seuls ou en SCI.
7 points pour comprendre le sujet
Le bail et le dépôt de garantie
Un contrat type, 3 ans en vide, 1 an en meublé, 9 mois pour un étudiant, et un dépôt plafonné à 1 ou 2 mois de loyer.
Le bail d’habitation suit un modèle fixé par décret, avec ses annexes : état des lieux, diagnostics, notice d’information.
Un logement vide se loue trois ans au moins, six si le bailleur est une société, hors SCI familiale. Un meublé se loue un an, ou neuf mois pour un étudiant.
Le dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer hors charges en vide, deux en meublé. Il se restitue dans le mois qui suit un état des lieux conforme, deux mois sinon.
Ce que ça coûte Les honoraires d’agence facturés au locataire sont plafonnés par mètre carré et par zone. Le reste est à la charge du bailleur.
- Pour qui
- Tout propriétaire qui met un logement en location, en direct ou par une agence.
- Ce que ça change
- Un bail incomplet ou un dépôt trop élevé se retournent contre le bailleur. Un dépôt rendu en retard coûte une pénalité de 10 % du loyer par mois de retard.
- Peut-on revenir en arrière
- Le bail se reconduit tacitement, sauf le bail meublé étudiant de neuf mois, qui prend fin à son terme. Le bailleur ne reprend le logement qu’à l’échéance, avec un motif et un préavis.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3 · art. 10 · art. 22 · art. 25-7
Fixer et réviser le loyer
Libre hors zones encadrées, révisable 1 fois par an selon l’indice, gelé pour les logements classés F et G.
À la signature, le loyer se fixe librement. Dans les villes où l’encadrement s’applique, le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré ; un complément de loyer ne s’y ajoute que pour des caractéristiques exceptionnelles du logement, et jamais pour un logement classé F ou G.
Ensuite, le loyer ne peut être révisé qu’une fois par an, si le bail le prévoit, selon l’indice de référence des loyers. Une révision oubliée ne se rattrape pas : demandée dans l’année, elle ne s’applique qu’à partir de la demande.
Entre deux locataires, dans les zones tendues, le nouveau loyer ne peut pas dépasser l’ancien révisé, sauf travaux importants.
Ce que ça coûte Un logement classé F ou G ne peut plus voir son loyer augmenté, ni entre deux locataires, ni par révision annuelle.
- Pour qui
- Tous les bailleurs, et d’abord ceux des grandes villes où l’encadrement des loyers s’applique.
- Ce que ça change
- Appliquer la révision chaque année préserve la valeur du loyer. Un loyer au-dessus du plafond expose à une action du locataire et au remboursement du trop-perçu.
- Peut-on revenir en arrière
- Un loyer trop bas ne se rattrape qu’au renouvellement du bail. Il faut une procédure de réévaluation encadrée, et un loyer manifestement sous-évalué.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 17 · art. 17-1 · art. 17-2 · art. 18
Les charges récupérables
Seules les dépenses listées par décret se refacturent au locataire, avec une régularisation annuelle qui peut remonter sur 3 ans.
Le bailleur peut demander des provisions pour charges, puis les régulariser chaque année selon les dépenses réelles. Sont récupérables l’entretien des parties communes, l’ascenseur, l’eau et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. La liste est limitative.
Les gros travaux, la taxe foncière et les honoraires du syndic restent au propriétaire. Le décompte doit être communiqué un mois avant la régularisation.
Ce que ça coûte Une régularisation peut remonter sur trois ans ; en meublé, un forfait de charges est possible, sans régularisation.
- Pour qui
- Surtout les bailleurs en copropriété : les charges de l’immeuble s’y répartissent entre récupérables et non récupérables.
- Ce que ça change
- Des charges refacturées à tort se remboursent ; des charges oubliées trois ans sont perdues.
- Peut-on revenir en arrière
- Les provisions se réajustent chaque année, dans un sens ou dans l’autre, d’après le dernier décompte.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 23 · Décret n° 87-713 du 26 août 1987
Décence et classe énergétique
Un logement doit être décent ; les passoires thermiques sortent du marché locatif par étapes.
Le logement loué doit répondre à des critères de surface, de sécurité, d’équipement et de performance énergétique.
Depuis 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location. Les classes F suivront en 2028, et E en 2034.
Le diagnostic de performance énergétique est joint au bail. Le locataire d’un logement non décent peut obtenir des travaux ou une baisse de loyer.
Ce que ça coûte Le calendrier s’applique aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites. Une rénovation ouvre droit à des aides publiques, sous conditions.
- Pour qui
- Les propriétaires de logements anciens, mal isolés ou chauffés à l’électricité, dont la classe énergétique est F ou G.
- Ce que ça change
- Un logement interdit à la location perd ses loyers et une partie de sa valeur. Des travaux réalisés avant l’échéance le maintiennent sur le marché. En location nue au régime réel, les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration se déduisent des loyers, pas ceux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ; en meublé au réel, ils se déduisent ou s’amortissent selon leur nature.
- Peut-on revenir en arrière
- Un nouveau diagnostic après travaux, ou un recalcul selon la méthode 2026, peut faire sortir le logement de la catégorie interdite.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 6 · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, art. 160 · CCH art. L.173-1-1
Donner congé : vendre ou reprendre
Le bailleur ne reprend qu’à l’échéance, pour vendre, habiter ou un motif sérieux, avec 6 mois de préavis en vide, 3 en meublé.
Hors résiliation pour manquement du locataire, prononcée par le juge ou par le jeu d’une clause résolutoire, le bailleur ne peut mettre fin au bail qu’à son terme. Il donne congé par courrier avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre. Le préavis est de six mois pour un logement vide, trois pour un meublé.
Trois motifs seulement sont admis : reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche, ou le vendre. Le troisième est un motif légitime et sérieux, comme des impayés répétés.
En location vide, le congé pour vente vaut offre de vente au locataire, qui est prioritaire.
Ce que ça coûte Le locataire âgé de plus de 65 ans aux ressources modestes est protégé : le congé suppose de lui proposer un relogement, sauf si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources sous le même plafond.
- Pour qui
- Les bailleurs qui veulent récupérer, vendre ou changer l’usage de leur logement.
- Ce que ça change
- Un congé hors délai ou sans motif est nul : le bail se poursuit. Un congé pour reprise frauduleux expose à une amende et à des dommages-intérêts.
- Peut-on revenir en arrière
- Un congé donné peut être retiré avec l’accord du locataire ; à défaut, il produit ses effets à l’échéance.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 15
Les impayés, et comment s’en prémunir
Caution, garantie Visale gratuite, assurance loyers impayés payante : trois protections, qui ne se cumulent pas toutes.
Le bailleur peut demander une caution : une personne qui s’engage à payer à la place du locataire. Il peut aussi accepter une garantie Visale, gratuite, accordée par Action Logement aux jeunes et à certains salariés.
Une assurance loyers impayés couvre les loyers et les frais de procédure, contre une prime de quelques pour cent du loyer. Elle ne se cumule pas avec une caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti.
En cas d’impayé, tout passe par un commandement de payer, puis par le juge.
Ce que ça coûte Visale est gratuite ; l’assurance coûte quelques pour cent des loyers, et sa prime se déduit au régime réel.
- Pour qui
- Tous les bailleurs, et surtout ceux dont le loyer rembourse un crédit.
- Ce que ça change
- Un impayé non couvert peut durer plus d’un an avant l’expulsion, trêve hivernale comprise. Une garantie peut en limiter la perte, dans les plafonds, délais et exclusions de son contrat, à condition de déclarer l’impayé dans les délais prévus.
- Peut-on revenir en arrière
- Une assurance se résilie chaque année ; une caution reste engagée pour la durée prévue dans son acte.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 22-1 · art. 24 · CCH art. L.313-19-1
Micro ou réel : ce qui reste après impôt
Un abattement forfaitaire, ou les charges réelles et le déficit : le choix engage trois ans.
En location vide, jusqu’à 15 000 € de loyers en 2026, le micro-foncier applique un abattement de 30 %. Au-delà, ou sur option, le régime réel déduit les charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux, assurance, taxe foncière.
Si les charges dépassent les loyers, le déficit, hors intérêts d’emprunt, réduit les autres revenus du foyer, à hauteur de 10 700 € par an.
En meublé, le micro-BIC abat 50 % des loyers, 30 % pour un meublé de tourisme non classé. Le réel permet d’amortir le bien.
Ce que ça coûte En location vide, l’option pour le réel engage trois ans. Elle se prend avant la date de déclaration. Les prélèvements sociaux s’ajoutent à l’impôt : 17,2 % en location vide, 18,6 % en meublé, en 2026.
- Pour qui
- Tous les bailleurs ; le réel intéresse ceux qui ont des travaux, un crédit ou de fortes charges.
- Ce que ça change
- Avec 12 000 € de loyers et 9 000 € de charges réelles, le micro impose 8 400 €, le réel seulement 3 000 €. Selon le taux marginal, l’écart d’impôt va de 900 € environ à près de 3 400 €, prélèvements sociaux compris.
- Peut-on revenir en arrière
- Au bout de trois ans, l’option se reconduit tacitement d’année en année. Le retour au micro se fait alors de plein droit, en déclarant les loyers bruts sans formulaire 2044, si les conditions sont remplies. En meublé, l’option se renouvelle chaque année.
CGI art. 32 · CGI art. 50-0 · CGI art. 156 I 3°
Les articles qui développent ce sujet
Techniques avancées
Ces régimes existent pour les bailleurs. Ils se choisissent avec un expert-comptable et ne sont rentables qu’avec des travaux ou un certain volume.
Le déficit foncier
Au régime réel, les charges et travaux, hors intérêts d’emprunt, qui dépassent les loyers créent un déficit. Il s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Le surplus se reporte dix ans sur les loyers futurs.
Pour un foyer à 30 %, 10 700 € de déficit imputés sur le revenu global économisent 3 210 € d’impôt. Les loyers absorbés par les charges échappent en outre aux prélèvements sociaux.
Le bien reste loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation, sinon elle est reprise.
CGI art. 156 I 3°
Le LMNP au réel
En meublé, le régime réel permet de déduire les charges et d’amortir l’immeuble, hors terrain, et le mobilier. Les loyers peuvent ainsi échapper à l’impôt pendant de nombreuses années.
Depuis 2025, les amortissements déduits majorent la plus-value à la revente.
Le passage au réel est automatique après deux années civiles consécutives de recettes supérieures au seuil. Ce seuil est de 83 600 € en 2026, ou 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé. Le passage peut aussi se faire sur option, engageante pour un an renouvelable.
CGI art. 50-0, 39 C et 150 VB
La SCI à l'impôt sur les sociétés
Une SCI relevant de l’IS amortit le bien. Son résultat est taxé à 15 % sur la première tranche de bénéfice, 42 500 €, puis à 25 %. Le taux de 15 % suppose un chiffre d’affaires de 10 millions d’euros au plus et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. C’est une formule pour capitaliser sans distribuer.
Le revers : à la vente, aucun abattement pour durée de détention, et les amortissements sont repris. Le régime choisi à l’entrée produit ses effets à la revente.
Une location meublée par une SCI la bascule d’ailleurs à l’IS au-delà de 10 % des recettes, sauf dépassement occasionnel, quand la moyenne de l’année et des trois précédentes reste sous 10 %.
CGI art. 206-2 et 219 I b
La TVA récupérée en résidence de services, et sa régularisation
Louer meublé, par bail commercial, à l’exploitant d’une résidence qui fournit lui-même au moins trois prestations para-hôtelières, parmi le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, le linge et l’accueil, soumet les loyers à la TVA. Le bailleur la facture, et récupère celle payée sur l’achat d’un logement neuf ; ce droit s’acquiert par vingtième, année après année.
Une revente ou un changement d’usage avant vingt ans en fait reverser le solde, sauf reprise par l’acheteur.
CGI art. 261 D, 4° · 271 ; ann. II art. 207
Préparer vos échanges
Avant de décider
Ces sept règles sont celles de la loi de 1989 et du Code général des impôts, décrites en général. Votre bail, votre commune, votre régime fiscal et votre situation de propriétaire, seul ou en société, en modifient l’application.
Ce guide informe. Un professionnel vérifie votre bail et votre déclaration.
À demander aux professionnels
- Mon bail contient-il toutes les clauses obligatoires, et le dépôt de garantie est-il au bon montant ?
- Micro ou réel : quel régime laisse le plus, avec mes charges et mon crédit ?
Les documents à réunir
- Le bail en cours et le diagnostic de performance énergétique
Deux questions sur le sujet
Hélène, 63 ans, vend l’appartement qu’elle loue à Lyon depuis 25 ans. Elle l’avait payé 200 000 €, elle le cède 500 000 €. Son voisin lui a dit qu’après 22 ans, « il n’y a plus rien à payer ».
Hélène doit-elle encore payer quelque chose au fisc sur ses 300 000 € de gain ?
- Oui, l’impôt sur le revenu au taux plein
- Non, plus rien après 22 ans
- Oui, environ 20 000 € de prélèvements sociaux
Voir la réponseMasquer la réponse
Après 22 ans, l’impôt sur le revenu disparaît, mais les prélèvements sociaux courent jusqu’à 30 ans. Hélène doit encore environ 20 000 €, une fois les forfaits appliqués. Le gain sur un logement qui n’est pas une résidence principale est taxé deux fois. Il paie l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Les deux diminuent avec le temps, mais pas au même rythme. L’impôt sur le revenu tombe à zéro après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux seulement après 30 ans.
CGI art. 150 VC · CGI art. 1609 nonies G · BOI-RFPI-TPVIE-20
Le détail du calcul
Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention est de 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année. Il est de 4 % la vingt-deuxième, soit 100 % après vingt-deux ans.
Pour les prélèvements sociaux, il est de 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, puis 1,60 % la vingt-deuxième. Il passe ensuite à 9 % par an de la vingt-troisième à la trentième, soit 100 % après trente ans.
À vingt-cinq ans, l’abattement social est donc de 16 × 1,65 + 1,60 + 3 × 9 = 55 %.
Le prix d’achat est majoré de 7,5 % pour les frais d’acquisition. Après cinq ans, il l’est aussi de 15 % pour les travaux, sans justificatif. Les 200 000 € deviennent 245 000 €, et la plus-value brute tombe à 255 000 €.
La base sociale est de 45 %, soit environ 115 000 €. À 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026, cela fait près de 19 700 €.
Les conditions à remplir
Sur une plus-value brute de 300 000 €, sans majoration du prix d’achat, la note serait d’environ 23 200 €. Avec les forfaits, elle tombe à environ 19 700 €.
Une surtaxe frappe les plus-values immobilières élevées : de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Elle ne vise que la plus-value soumise à l’impôt sur le revenu. À vingt-cinq ans, cette base est nulle : pas de surtaxe.
Les frais réels d’acquisition et les travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration facturés par des entreprises remplacent les forfaits s’ils sont plus élevés. Mais des travaux déjà déduits des loyers ne comptent pas.
Un notaire calcule, prélève et reverse le tout à la signature. La ligne 3VZ de la déclaration de revenus ne reçoit que la plus-value nette soumise à l’impôt sur le revenu : à vingt-cinq ans, elle est nulle, et Hélène n’y reporte rien.
Ce qu’on peut faire autrement
Pour Hélène, environ 19 700 € sont prélevés chez un notaire sur 500 000 €. Elle ne paie rien au titre de l’impôt sur le revenu ni de la surtaxe.
À trente ans de détention, soit dans cinq ans, la vente aurait été entièrement exonérée. L’écart de 19 700 € se compare alors à cinq ans de loyers supplémentaires, au rendement du bien et à la fiscalité de ces loyers.
Si l’appartement devenait sa résidence principale avant la vente, l’exonération serait totale dès la revente. Il faut pour cela une occupation effective et durable. L’administration la vérifie sur les consommations et les impôts locaux.
Mathieu, 41 ans, est muté à Nantes. Il quitte sa maison de Tours en mars, la met aussitôt en vente au prix du marché, s’installe dans un logement loué, et ne trouve un acheteur qu’en septembre. Entre-temps, la maison est restée vide.
Mathieu bénéficie-t-il encore de l’exonération de plus-value réservée à la résidence principale ?
- Non, il n’y habitait plus le jour de la vente
- Oui, quel que soit le délai
- Oui : vendue dans un délai normal, sans être louée
Voir la réponseMasquer la réponse
Oui : l’administration admet un délai normal de vente, en principe un an au plus, si le logement est mis en vente dès le départ et que personne ne l’occupe entre-temps. En principe, le logement doit être la résidence principale le jour de la vente pour que le gain soit totalement exonéré. Mais l’administration admet un délai « normal » de mise en vente après le déménagement. Ce délai est en principe de douze mois au plus, apprécié selon le marché et les démarches du vendeur. Le logement ne doit avoir été ni loué, ni prêté dans l’intervalle.
CGI art. 150 U II 1° · BOI-RFPI-PVI-10-40
L’explication complète
Pour être exonéré, le logement doit être la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la vente. L’administration admet qu’un logement resté vide entre le départ et la vente garde cette qualité, si la vente intervient dans un délai normal.
Ce délai s’apprécie au cas par cas : circonstances de l’opération, marché local, prix demandé, caractéristiques du bien. Dans un contexte économique normal, un an est le délai maximal. Il court du jour où le logement est quitté, pas du jour de la mise en vente.
Deux conditions s’ajoutent. Le logement n’a été ni loué, ni prêté gratuitement à quelqu’un, même un enfant. Et le vendeur a fait le nécessaire pour vendre dès son départ.
Les exceptions
Ces efforts se prouvent par le mandat d’agence daté, les annonces, les visites ou une baisse de prix. Un logement mis en vente six mois après le départ, ou proposé à un prix hors marché, perd le bénéfice du délai.
Héberger un enfant ou un parent entre-temps, même sans loyer, fait perdre l’exonération en entier, selon la doctrine administrative. Un garde-meuble ou des passages pour l’entretien ne comptent pas comme une occupation.
Quand le marché est difficile, un délai de plus d’un an est admis si le vendeur prouve ses efforts. Le Conseil d’État a ainsi accepté vingt-deux mois en 2014, selon les circonstances du dossier (CE, 7 mai 2014, n° 356328). Le fisc regarde alors le dossier complet.
Ce que ça change chez vous
Pour Mathieu, six mois séparent mars et septembre, avec une maison vide et un mandat signé en mars. L’exonération est totale. Il n’a rien à déclarer : un notaire mentionne l’exonération dans l’acte.
Si la vente avait glissé à quatorze mois, il aurait dû prouver un marché difficile. Si son frère avait occupé la maison en attendant, la plus-value, même modeste, aurait été taxée à 36,2 % en 2026 après abattements.
En cas de mutation, c’est le dossier de vente daté qui sécurise l’exonération lors d’un contrôle.
Les mots à connaître
Un acte reçu par un officier public, un notaire par exemple, qui lui donne date certaine et force de preuve. La vente d’un logement, une donation autre qu’un don manuel ou un contrat de mariage passent obligatoirement par là.
Pour un bien loué en meublé au régime réel, la part de sa valeur que l’on déduit chaque année des loyers, comme si le bien s’usait. Il réduit l’impôt sans sortir un euro, mais il ne peut pas créer de déficit.
L’assurance qui rembourse le crédit à la banque si l’emprunteur meurt, devient invalide ou, selon le contrat, perd son emploi. Elle se choisit librement et se change à tout moment, sans frais, pour un contrat aux garanties équivalentes.
La somme qu’une banque accepte de prêter, calculée en principe pour que la mensualité, assurance comprise, ne dépasse pas 35 % des revenus nets, sur 25 ans au plus. Chaque banque peut s’en écarter pour une part limitée de ses prêts, 20 % au plus. Elle dépend donc du taux et de la durée autant que…