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Immobilier
5 guides, 3 situations types et 168 questions sur ce thème dans l’application.
Les guides
Acheter à deux sans être mariés : 4 façons
L’acte de vente fait foi. Si vous apportez 120 000 € et lui 80 000 € mais que l’acte dit moitié-moitié, c’est moitié-moitié.
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36,2 % sur le gain, c’est le taux de départ. Presque personne ne le paie en entier, à condition de connaître ce qui suit.
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Louer un logement, c’est signer un contrat très encadré. Sept règles qui décident du loyer, de la durée, des travaux, et de ce qu’il reste…
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Une famille sur deux qui achète vend en même temps. Six repères pour que les deux actes s’enchaînent sans que l’un fasse tomber l’autre.
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Propriétaires, avec un bien en location
Votre résidence principale est payée, ou presque, et vous louez un second bien.
30 ans pour ne plus rien devoir à la revente — L’impôt sur la plus-value s’efface au bout de vingt-deux ans, mais les prélèvements sociaux courent jusqu’à trente. Beaucoup vendent à vingt-deux ans en croyant être quittes.
15 % de travaux ajoutés au prix d’achat, sans justificatif — Après cinq ans de détention, un forfait de 15 % du prix d’acquisition s’ajoute au prix de revient. Encore faut-il le réclamer.
1,3 M€ le seuil de l’impôt sur la fortune immobilière — Il se calcule sur l’immobilier net de dettes au 1ᵉʳ janvier, résidence principale comprise après son abattement de 30 %.
Premier achat, seul ou à deux
Vous louez encore, et vous regardez les annonces autrement. Un apport, un crédit, et beaucoup de chiffres que personne ne vous a expliqués.
35 % de vos revenus, au plus, pour rembourser — Les banques ne peuvent dépasser ce taux d’effort, assurance comprise, que pour une petite part de leurs dossiers. Au-delà, le crédit est refusé, quel que soit l’apport.
7 à 8 % de frais dans l’ancien, en plus du prix — Ce qu’on appelle les frais de notaire est surtout un impôt : les droits de mutation. Dans le neuf, ils tombent à 2 ou 3 %. Ils ne se financent presque jamais par le crédit.
10 jours pour changer d’avis après avoir signé — Après la signature du compromis, l’acheteur non professionnel dispose de dix jours pour se rétracter, sans motif ni pénalité. Le vendeur, lui, est engagé dès sa signature.
Je vends pour racheter
Le logement est trop petit, ou trop loin, et l’argent du prochain est dans les murs de celui-ci. Deux actes à enchaîner, un relais peut-être, et des frais des deux côtés.
70 % de la valeur du bien à vendre, moins le crédit restant : le prêt relais — La banque avance 50 à 80 % de l’estimation, déduction faite du capital restant dû, pendant douze mois renouvelables une fois, à 3,1 à 4,3 % en 2026 ; le capital se rembourse à la vente. Le relais n’entre pas dans le taux d’effort s’il dure moins de deux ans.
1 an de délai normal pour vendre l’ancienne résidence principale sans perdre l’exonération de plus-value — La plus-value de la résidence principale est exonérée, même après le déménagement, si la vente suit dans un délai normal, sans location entre-temps. Un bien loué six mois perd l’exonération sur toute la plus-value.
6 mois d’intérêts et 3 % le plafond de l’indemnité de remboursement anticipé, nulle en cas de mutation professionnelle — Rembourser l’ancien prêt avec le prix de vente coûte une indemnité doublement plafonnée, supprimée si la vente suit un changement de lieu de travail, un décès ou une cessation forcée d’activité ; la banque du nouveau prêt la négocie souvent.
7 % des deux opérations réunies partent en frais : agence, notaire, garantie, déménagement — Sur une vente à 320 000 € et un achat à 450 000 €, environ 55 000 € de frais, dont 35 000 € de droits et d’émoluments sur l’achat. Racheter pour cinq ans coûte plus que louer cinq ans.
Six questions pour se tester
Mathieu, 41 ans, est muté à Nantes. Il quitte sa maison de Tours en mars, s’installe dans un logement loué, et ne trouve un acheteur qu’en septembre. Entre-temps, la maison est restée vide.
Mathieu bénéficie-t-il encore de l’exonération de plus-value réservée à la résidence principale ?
- Non, il n’y habitait plus le jour de la vente
- Oui, quel que soit le délai
- Oui, parce qu’il vend dans les 12 mois sans avoir loué
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Oui : l’administration tolère jusqu’à 12 mois entre le départ et la vente, à condition que personne n’ait occupé le logement entre-temps. En principe, le logement doit être votre résidence principale le jour de la vente pour que le gain soit totalement exonéré. Mais l’administration admet un délai « normal » de mise en vente après le déménagement, qui ne doit pas dépasser douze mois. Deux conditions : le logement ne doit avoir été ni loué, ni prêté à quelqu’un dans l’intervalle.
CGI art. 150 U II 1° · BOI-RFPI-PVI-10-40
Manon, 31 ans, et Idris, 33 ans, vivent ensemble sans être mariés ni pacsés. Ils achètent une maison 600 000 € : Idris apporte 200 000 € d’économies, le reste est emprunté et remboursé moitié-moitié. Chez le notaire, ils signent l’acte « à parts égales », sans y réfléchir.
S’ils se séparent et vendent la maison, Idris récupère-t-il d’office ses 100 000 € versés en plus ?
- Oui : l’apport se rembourse automatiquement avant de partager le prix
- Oui, mais seulement la moitié, puisqu’ils vivaient à deux
- Non : l’acte dit 50/50, donc chacun a droit à la moitié
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Ce qui compte, c’est ce qui est écrit sur l’acte, pas ce qui est sorti du compte en banque. Entre personnes non mariées, la loi ne connaît que l’acte d’achat : à 50/50 sur le papier, la maison et le prix de vente se partagent en deux. Les 100 000 € versés en plus par Idris ne lui reviennent pas d’office : il devra prouver qu’il s’agissait d’une avance à rembourser, et non d’un cadeau ou de sa participation aux dépenses du couple.
C. civ. art. 515-8 · C. civ. art. 815 · CGI art. 777
Sabrina, 45 ans, possède son appartement à Lille et deux studios loués : le tout vaut 1 500 000 €. Il lui reste 350 000 € de crédit immobilier sur les studios, plus un crédit auto de 15 000 €. Elle s’inquiète d’entrer dans l’IFI.
Que peut-elle retirer de la valeur de ses biens avant de se comparer au seuil de 1,3 million ?
- Rien : l’IFI se calcule sur la valeur brute des biens
- Le crédit immobilier des studios, mais pas le crédit auto
- Tous ses crédits, quels qu’ils soient
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L’IFI taxe ce que vous possédez vraiment : la valeur des biens moins les emprunts qui ont servi à les acheter. Le seuil de l’impôt sur la fortune immobilière s’apprécie sur le patrimoine net : on déduit les emprunts contractés pour acheter, construire ou améliorer les biens taxés, ainsi que la taxe foncière due au 1er janvier. Le crédit auto, un découvert ou un crédit à la consommation n’ont rien à voir avec l’immobilier et ne se déduisent pas. Ici, 1 500 000 € moins 350 000 € (et 30 % de décote sur l’appartement de Lille) : Sabrina est loin du seuil.
CGI art. 974 · CGI art. 973
Lucas, 29 ans, est souvent en déplacement. Il loue son appartement lyonnais, où il habite, sur une plateforme dès qu’il s’absente. L’an dernier, il a dépassé 150 nuits sans se poser de questions.
Combien de nuits par an peut-il louer sa résidence principale en courte durée ?
- 120 jours par an, que la commune peut abaisser à 90
- Autant qu’il veut : c’est chez lui
- 60 jours par an
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Au-delà de 120 nuits, ce n’est plus votre résidence principale que vous louez : c’est un meublé de tourisme illégal. La résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum, et les communes peuvent descendre ce plafond à 90 jours. Toute location de ce type doit être déclarée avec un numéro d’enregistrement. Dépasser le plafond expose à une amende pouvant atteindre 15 000 €.
Loi n° 2024-1039 du 19 nov. 2024 · CCH art. L. 631-7 · C. tourisme art. L. 324-1-1
En 2020, la mère d’Inès, 40 ans, lui a donné un appartement ; l’acte de donation le valorisait 180 000 €. Sa mère l’avait payé 60 000 € en 1995. Inès le revend aujourd’hui 200 000 € et redoute une plus-value de 140 000 €.
Sur quel montant de plus-value Inès est-elle imposée ?
- 140 000 € : la différence avec ce que sa mère avait payé
- Aucun : un bien reçu gratuitement n’est jamais taxé à la revente
- 20 000 € : la valeur inscrite dans l’acte de donation sert de prix d’achat
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La donation remet le compteur à zéro : le prix d’achat, c’est la valeur écrite dans l’acte. Quand on vend un bien reçu par donation ou succession, le prix d’achat retenu est la valeur déclarée dans l’acte de donation ou la déclaration de succession, celle qui a servi à calculer les droits. La plus-value d’Inès est donc de 200 000 − 180 000 = 20 000 €, avant même les frais déductibles. Ce que sa mère avait payé en 1995 ne compte plus.
CGI art. 150 VB II · CGI art. 150 VC
Mathilde, 33 ans, revend 14 000 € un garage acheté 9 000 € il y a trois ans. Elle a fait une belle affaire et s’attend à payer l’impôt sur ses 5 000 € de gain.
Doit-elle payer un impôt sur cette plus-value ?
- Oui : 36,2 % sur 5 000 €, soit 1 810 €
- Non, mais uniquement parce qu’un garage n’est pas un logement
- Non : toute vente immobilière de 15 000 € ou moins est exonérée, peu importe la durée de détention
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Sous 15 000 €, le fisc ne regarde même pas. Toute cession d’un bien immobilier pour un prix inférieur ou égal à 15 000 € est exonérée d’impôt sur la plus-value, même détenu trois ans, même avec un gros gain proportionnel. Le seuil s’apprécie sur le prix de vente, pas sur le gain.
CGI art. 150 U II 6° · CGI art. 150 U III · CGI art. 1417 I
Les mots du thème
Un acte rédigé et signé par un notaire, qui lui donne date certaine et force de preuve. La vente d’un logement, une donation ou un contrat de mariage passent obligatoirement par là.
Pour un bien loué en meublé au régime réel, la part de sa valeur que l’on déduit chaque année des loyers, comme si le bien s’usait. Il réduit l’impôt sans sortir un euro, mais il ne peut pas créer de déficit.
L’assurance qui rembourse le crédit à la banque si l’emprunteur meurt, devient invalide ou, selon le contrat, perd son emploi. Elle se choisit librement et se change à tout moment, sans frais.
La somme qu’une banque accepte de prêter, calculée pour que la mensualité, assurance comprise, ne dépasse pas 35 % des revenus nets, sur 25 ans au plus. Elle dépend donc du taux et de la durée autant que du salaire.
Quand les charges d’un logement loué vide dépassent les loyers, la perte se déduit des autres revenus du foyer, jusqu’à 10 700 € par an, et le reste des loyers des dix années suivantes.
Ce que l’on paie en plus du prix à l’achat d’un logement, 7 à 8 % dans l’ancien : surtout des impôts, les droits de mutation, versés à l’État et aux collectivités. La part du notaire lui-même est bien plus faible.
Une garantie prise par la banque sur un logement : si le crédit n’est pas remboursé, elle peut le faire vendre pour se payer. Elle se lève à la fin du prêt, contre des frais.
L’impôt sur la fortune immobilière, dû quand l’immobilier net de dettes dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. Les placements financiers n’y entrent pas ; la résidence principale compte pour 70 % de sa valeur.
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