Immobilier

Après 22 ans, l’impôt sur le revenu disparaît, mais les prélèvements sociaux courent jusqu’à 30 ans. Hélène doit encore environ 20 000 €, une fois les forfaits appliqués. Le gain sur un logement qui n’est pas une résidence principale est taxé deux fois. Il paie l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Les deux diminuent avec le temps, mais pas au même rythme. L’impôt sur le revenu tombe à zéro après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux seulement après 30 ans.

CGI art. 150 VC · CGI art. 1609 nonies G · BOI-RFPI-TPVIE-20

Le détail du calcul

Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention est de 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année. Il est de 4 % la vingt-deuxième, soit 100 % après vingt-deux ans.

Pour les prélèvements sociaux, il est de 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, puis 1,60 % la vingt-deuxième. Il passe ensuite à 9 % par an de la vingt-troisième à la trentième, soit 100 % après trente ans.

À vingt-cinq ans, l’abattement social est donc de 16 × 1,65 + 1,60 + 3 × 9 = 55 %.

Le prix d’achat est majoré de 7,5 % pour les frais d’acquisition. Après cinq ans, il l’est aussi de 15 % pour les travaux, sans justificatif. Les 200 000 € deviennent 245 000 €, et la plus-value brute tombe à 255 000 €.

La base sociale est de 45 %, soit environ 115 000 €. À 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026, cela fait près de 19 700 €.

Les conditions à remplir

Sur une plus-value brute de 300 000 €, sans majoration du prix d’achat, la note serait d’environ 23 200 €. Avec les forfaits, elle tombe à environ 19 700 €.

Une surtaxe frappe les plus-values immobilières élevées : de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Elle ne vise que la plus-value soumise à l’impôt sur le revenu. À vingt-cinq ans, cette base est nulle : pas de surtaxe.

Les frais réels d’acquisition et les travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration facturés par des entreprises remplacent les forfaits s’ils sont plus élevés. Mais des travaux déjà déduits des loyers ne comptent pas.

Un notaire calcule, prélève et reverse le tout à la signature. La ligne 3VZ de la déclaration de revenus ne reçoit que la plus-value nette soumise à l’impôt sur le revenu : à vingt-cinq ans, elle est nulle, et Hélène n’y reporte rien.

Ce qu’on peut faire autrement

Pour Hélène, environ 19 700 € sont prélevés chez un notaire sur 500 000 €. Elle ne paie rien au titre de l’impôt sur le revenu ni de la surtaxe.

À trente ans de détention, soit dans cinq ans, la vente aurait été entièrement exonérée. L’écart de 19 700 € se compare alors à cinq ans de loyers supplémentaires, au rendement du bien et à la fiscalité de ces loyers.

Si l’appartement devenait sa résidence principale avant la vente, l’exonération serait totale dès la revente. Il faut pour cela une occupation effective et durable. L’administration la vérifie sur les consommations et les impôts locaux.

Oui : l’administration admet un délai normal de vente, en principe un an au plus, si le logement est mis en vente dès le départ et que personne ne l’occupe entre-temps. En principe, le logement doit être la résidence principale le jour de la vente pour que le gain soit totalement exonéré. Mais l’administration admet un délai « normal » de mise en vente après le déménagement. Ce délai est en principe de douze mois au plus, apprécié selon le marché et les démarches du vendeur. Le logement ne doit avoir été ni loué, ni prêté dans l’intervalle.

CGI art. 150 U II 1° · BOI-RFPI-PVI-10-40

L’explication complète

Pour être exonéré, le logement doit être la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la vente. L’administration admet qu’un logement resté vide entre le départ et la vente garde cette qualité, si la vente intervient dans un délai normal.

Ce délai s’apprécie au cas par cas : circonstances de l’opération, marché local, prix demandé, caractéristiques du bien. Dans un contexte économique normal, un an est le délai maximal. Il court du jour où le logement est quitté, pas du jour de la mise en vente.

Deux conditions s’ajoutent. Le logement n’a été ni loué, ni prêté gratuitement à quelqu’un, même un enfant. Et le vendeur a fait le nécessaire pour vendre dès son départ.

Les exceptions

Ces efforts se prouvent par le mandat d’agence daté, les annonces, les visites ou une baisse de prix. Un logement mis en vente six mois après le départ, ou proposé à un prix hors marché, perd le bénéfice du délai.

Héberger un enfant ou un parent entre-temps, même sans loyer, fait perdre l’exonération en entier, selon la doctrine administrative. Un garde-meuble ou des passages pour l’entretien ne comptent pas comme une occupation.

Quand le marché est difficile, un délai de plus d’un an est admis si le vendeur prouve ses efforts. Le Conseil d’État a ainsi accepté vingt-deux mois en 2014, selon les circonstances du dossier (CE, 7 mai 2014, n° 356328). Le fisc regarde alors le dossier complet.

Ce que ça change chez vous

Pour Mathieu, six mois séparent mars et septembre, avec une maison vide et un mandat signé en mars. L’exonération est totale. Il n’a rien à déclarer : un notaire mentionne l’exonération dans l’acte.

Si la vente avait glissé à quatorze mois, il aurait dû prouver un marché difficile. Si son frère avait occupé la maison en attendant, la plus-value, même modeste, aurait été taxée à 36,2 % en 2026 après abattements.

En cas de mutation, c’est le dossier de vente daté qui sécurise l’exonération lors d’un contrôle.

Non : des travaux déduits des loyers ne peuvent pas être repris pour leur montant réel au moment de la vente. En location vide, on peut déduire les travaux des loyers chaque année, ce qui réduit l’impôt tout de suite. Mais ces travaux ne peuvent pas être ajoutés une seconde fois, pour leur montant réel, au prix d’achat. Une consolation : après cinq ans de détention, le forfait de 15 % du prix d’achat reste acquis. Il s’applique sans facture, même si les travaux ont déjà été déduits. Karim l’utilisera.

CGI art. 150 VB · BOI-RFPI-PVI

L’explication complète

Le prix d’achat peut être augmenté de certains travaux : construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration. Ils doivent avoir été faits par une entreprise et payés par le vendeur.

Ils ne doivent pas non plus avoir déjà réduit l’impôt sur le revenu, ni être des dépenses locatives. Les réparations et l’entretien sont exclus. Les travaux faits soi-même ne comptent pas, ni la main-d’œuvre ni les matériaux, même posés ensuite par une entreprise.

Un bailleur qui a déduit ses travaux de ses revenus fonciers ne peut donc pas les ajouter au prix. Une même dépense ne réduit l’impôt qu’une fois.

En revanche, après cinq ans de détention, le forfait de 15 % du prix d’achat s’applique sans justificatif. L’administration ne peut pas le refuser au motif de déductions passées.

Les exceptions

Les travaux d’agrandissement ou de construction ne sont jamais déductibles des loyers : ils s’ajoutent au prix sur factures. Ceux d’amélioration, déductibles en location nue, ne s’ajoutent que s’ils n’ont pas été déduits.

Le vendeur choisit entre le forfait de 15 % et les travaux réels justifiés, pas les deux. Les frais d’acquisition, réels ou à 7,5 %, se cumulent avec le forfait travaux.

En location meublée, les travaux d’amélioration sont amortis, et non déduits. Leurs amortissements ne sont pas réintégrés à la revente. Ceux du bâti lui-même le sont, pour les ventes depuis le 15 février 2025.

Une facture d’un particulier ou un devis ne sont pas admis. Les factures doivent être au nom du vendeur.

Ce que ça change chez vous

Pour Karim, après dix ans, les deux forfaits majorent le prix d’achat de 22,5 %. S’y ajoutent des abattements de 30 % pour l’impôt sur le revenu et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux.

Prenons un appartement acheté 200 000 € et vendu 320 000 €. La plus-value brute passe de 120 000 à 75 000 €. L’impôt total tombe à environ 22 000 € au lieu de 37 000 €.

Les 50 000 € déduits lui ont déjà rendu de l’ordre de 15 000 € à 30 % au fil des ans. S’y ajoutent les prélèvements sociaux évités sur les loyers. C’est cette économie qui explique qu’on ne les recompte pas.

Non : les intérêts d’emprunt ne créent jamais de déficit imputable sur le salaire. Ils ne s’effacent que sur des loyers : ceux de l’année, puis ceux des dix années suivantes. Quand les charges d’un logement loué vide dépassent les loyers, le déficit peut réduire vos autres revenus, salaire ou pension. Il le peut jusqu’à 10 700 € par an. Mais la part de déficit créée par les intérêts ne se reporte que sur vos futurs loyers, pendant dix ans. Seules les autres charges, comme les travaux, la gestion, l’assurance ou la taxe foncière, peuvent réduire le salaire.

CGI art. 156 I 3°

Le détail du calcul

Le déficit foncier se calcule en deux temps. Les loyers absorbent d’abord les intérêts d’emprunt et les frais liés : assurance emprunteur, frais de dossier, frais de garantie.

Si les intérêts dépassent les loyers, l’excédent forme un déficit. Il ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Viennent ensuite les autres charges : travaux déductibles, gestion, assurance propriétaire non occupant, taxe foncière. Le déficit qu’elles créent s’impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus est reporté dix ans sur les seuls revenus fonciers.

Inès a 6 000 € de loyers, 4 000 € d’intérêts et 5 000 € d’autres charges. Les loyers couvrent les intérêts et 2 000 € de charges. Le déficit de 3 000 € vient des autres charges et réduit son salaire imposable.

Les conditions à remplir

Pour imputer un déficit sur le revenu global, il faut être au régime réel. On s’engage alors à louer nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.

Le micro-foncier, sous 15 000 € de loyers en 2026, applique un abattement de 30 %, sans aucun déficit possible.

Pour une rénovation énergétique, le plafond est relevé du montant des travaux, jusqu’à 21 400 €. Elle doit faire passer le logement d’une classe E, F ou G à A, B, C ou D. Ces travaux doivent être faits au plus tard le 31 décembre 2027.

Un déficit non imputé une année, faute de revenu global suffisant, est reporté six ans sur le revenu global. Les intérêts d’un prêt travaux suivent la même règle que ceux du prêt d’achat.

Ce qu’on peut faire autrement

Pour Inès, 3 000 € de déficit s’imputent sur son salaire, soit environ 900 € d’impôt en moins à 30 %. Aucun intérêt n’est reporté, puisque les loyers les couvrent.

Avec 8 000 € d’intérêts pour 6 000 € de loyers, 2 000 € d’intérêts seraient reportés sur ses loyers futurs pendant dix ans. Les autres charges, 5 000 €, réduiraient alors en totalité son salaire.

Les travaux payés la même année creusent le déficit imputable, jusqu’à 10 700 €. Au-delà, l’excédent ne se reporte que sur les loyers des dix années suivantes : étaler de gros travaux sur deux années peut donc doubler la part imputée sur le salaire.

Oui : le logement doit rester loué vide jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit, sinon le fisc reprend l’avantage. C’est la condition posée par la loi quand un déficit foncier a réduit vos autres revenus. Vendre, donner ou passer en meublé avant ce terme fait recalculer les impôts des trois années concernées. Le déficit n’est pas perdu, mais il ne pourra plus servir que contre de futurs loyers.

CGI art. 156 I 3° · CE 26 avr. 2017, n° 400441 · RM Châtel, JOAN 8 mai 2007, n° 117900

Pourquoi c’est comme ça

Quand un déficit foncier a réduit le revenu global, le bien doit rester en location nue un certain temps. C’est jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Pour un déficit imputé en 2025, la location nue doit durer jusqu’au 31 décembre 2028.

Si cet engagement est rompu, l’avantage est repris. Le revenu de l’année concernée est recalculé sans le déficit, et l’impôt rappelé avec des intérêts de retard. Le déficit ne peut plus servir que sur les revenus fonciers des dix années suivant sa naissance.

Passer en location meublée est une rupture. C’est aussi le cas d’une vente, d’une donation, d’un apport en société, d’une reprise pour soi-même ou d’une vacance prolongée sans recherche de locataire.

Jusqu’où ça va

Il n’y a pas de reprise en cas d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, ni de licenciement. Le décès du propriétaire ou de son conjoint imposé avec lui, ou une expropriation, ne déclenchent pas non plus de reprise.

Une vacance entre deux locataires, avec une recherche active, n’est pas une rupture. Seul le déficit imputé sur le revenu global crée l’obligation, pas celui reporté sur les revenus fonciers.

Le passage en meublé fait aussi sortir le bien du régime foncier. Les loyers meublés sont des bénéfices industriels et commerciaux : les déficits fonciers reportés ne pourront plus s’y imputer. Ils se perdent au bout des dix ans.

Ce que ça coûte vraiment

Paul et Nadia ont imputé 10 700 € à 41 %. Ils auraient environ 4 400 € d’impôt à rendre, plus 0,2 % d’intérêts de retard par mois. Leur déficit ne servirait plus s’ils n’ont pas d’autres loyers nus.

Attendre le 1er janvier de la quatrième année laisse tout acquis. Le surplus de loyer meublé se compare à ce rappel et à la perte du report. Sur deux ans d’attente, il faut que le meublé rapporte plus de 4 400 € nets d’impôt en plus.

Le gain imposable est de 240 000 €, avant forfaits et abattements. Depuis février 2025, les amortissements déduits pendant la location viennent réduire le prix d’achat retenu. En meublé, on peut déduire chaque année une fraction du prix du logement : c’est l’amortissement. Il peut effacer l’impôt sur les loyers. Longtemps, ces déductions étaient oubliées à la revente. Désormais, elles diminuent le prix d’achat pris en compte, et augmentent donc le gain taxable.

CGI art. 150 VB III · LF 2025 art. 84 · CGI art. 39 C · RM Mette n° 10097, JO AN 24 mars 2026

Le détail du calcul

Depuis le 15 février 2025, une règle nouvelle vise les loueurs en meublé non professionnels. Le prix d’achat est diminué des amortissements déduits des loyers imposables.

Les amortissements des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration restent à part. Le terrain, qui ne s’amortit pas, n’est pas concerné.

Pour Clément, le prix retenu est de 300 000 − 90 000 = 210 000 €. Les forfaits de 7,5 % et 15 % s’y ajoutent, calculés sur le prix d’origine si les conditions sont remplies. On arrive à environ 277 500 €.

La plus-value brute est d’environ 172 500 €. Après dix ans, elle est abattue de 30 % pour l’impôt sur le revenu et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux.

Aux taux de 19 % et 17,2 % en 2026, cela fait de l’ordre de 50 000 € au total, avant surtaxe.

Les conditions à remplir

Certains logements échappent à la réintégration. Ce sont les résidences pour étudiants, les résidences-services ou établissements pour personnes âgées ou handicapées, et les soins de longue durée. Les résidences de tourisme et d’affaires restent concernées.

Les loueurs professionnels relèvent d’un autre régime, celui des plus-values professionnelles. Le micro-BIC, avec son abattement de 50 % ou 30 % sans amortissement, n’est pas touché : rien n’est réintégré.

Les amortissements différés faute de bénéfice ne sont pas réintégrés non plus. Seuls ceux réellement imputés sur les loyers le sont.

La surtaxe sur les plus-values élevées porte sur la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu, ici environ 120 000 €. Au taux de 3 %, sans lissage à ce niveau, elle est d’environ 3 600 €.

Ce qu’on peut faire autrement

Clément paie environ 54 000 € d’impôt, surtaxe et prélèvements en 2026. Avant la réforme, c’était environ 25 000 €.

Mais ses 90 000 € d’amortissements lui ont épargné, à 30 %, plus de 40 000 € sur ses loyers en dix ans. C’est autant d’impôt et de prélèvements sociaux en moins. L’amortissement reste gagnant, mais une partie de l’économie est reprise à la revente.

À trente ans de détention, la plus-value majorée est totalement exonérée, réintégration comprise. La réforme ne pèse donc que sur les ventes avant ce terme. Passer au micro-BIC avant la vente ne défait pas les amortissements déjà déduits.

Toute la société passe à l’impôt sur les sociétés, pour tous ses loyers, sans l’avoir choisi. Louer en meublé est une activité commerciale, même occasionnelle. Or une SCI est une société civile. Dès qu’elle fait du commerce, elle est soumise d’office à l’impôt sur les sociétés, sur tout son résultat. Ici, le loyer meublé remplace le loyer nu du studio. Avec 9 000 €, il pèse près d’un quart des loyers de la SCI, bien au-delà de la tolérance de 10 %. La moyenne sur quatre ans, admise pour un dépassement occasionnel, peut tout au plus différer la bascule d’un an, pas l’empêcher pour une location qui dure.

CGI art. 34 et 35, 5° bis · CGI art. 206, 2 · BOI-IS-CHAMP-10-30 § 320 · CGI art. 239 bis AA

L’explication complète

Louer en meublé est une activité commerciale au sens de l’article 35. Une société civile qui l’exerce passe de plein droit à l’impôt sur les sociétés, pour tous ses résultats.

L’administration tolère que la SCI garde son régime si les recettes commerciales ne dépassent pas 10 % des recettes totales hors taxes. Un dépassement ponctuel est admis si la moyenne de l’année et des trois précédentes reste sous 10 %.

Le passage à l’IS a les effets d’une cessation d’activité. Les plus-values latentes sur les immeubles sont imposées tout de suite. On l’évite en inscrivant tous les biens au bilan d’ouverture, à leur valeur d’origine et avec les amortissements qui auraient été admis.

Ensuite, les loyers sont imposés à l’IS après amortissement. À la vente, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention.

Les exceptions

La tolérance se calcule sur chaque exercice. Chez les Berthier, 9 000 € de loyers meublés remplaceraient les 6 000 € de loyers nus du studio : les recettes passeraient de 36 000 à 39 000 €. Cela fait 9 000 sur 39 000, soit 23 % : largement au-dessus.

Une option volontaire pour l’IS se notifie avant la fin du troisième mois de l’exercice visé. Elle peut être révoquée jusqu’au cinquième exercice suivant, avant la fin du mois qui précède le premier acompte d’IS de cet exercice. Le passage forcé, lui, ne se révoque pas.

Une SARL de famille ayant opté pour l’impôt sur le revenu peut louer en meublé sans IS. Un associé peut aussi louer meublé en son nom un bien détenu hors SCI, ou le studio après qu’il lui a été attribué.

Ce que ça change chez vous

Pour les Berthier, garder le studio en location nue conserve l’impôt sur le revenu et les abattements de durée à la revente. Meubler impose d’abord une SARL de famille ou une sortie du studio de la SCI, avec droits et frais.

Pour rester sous la tolérance, il faudrait des loyers meublés sous environ 3 300 € par an, pour 30 000 € de loyers nus. Aucun appartement entier ne correspond à ce montant.

Le meublé rapporterait 3 000 € de loyers bruts de plus par an. Il se compare au coût du passage à l’IS des trois appartements, impôt sur les loyers et surtout plus-value calculée sans abattement pour durée à la revente, que ces seuls chiffres ne suffisent pas à mesurer.

Non : l’article 215 ne permet pas d’annuler cette vente. Pour un appartement détenu par une SCI, la protection du logement familial ne joue que dans un cas. Le couple doit l’occuper grâce à un droit d’associé ou à une décision unanime des associés. Quand des époux possèdent directement leur logement, aucun ne peut le vendre sans l’accord de l’autre. Mais si le logement appartient à une société, c’est la société qui vend, et la vente tient envers l’acheteur si elle entre dans l’objet social de la SCI.

Code civil art. 215 al. 3 · Code civil art. 1849 · Cass. 1re civ., 14 mars 2018, n° 17-16.482 · Cass. 3e civ., 2 mai 2024, n° 22-24.503

L’explication complète

Face aux tiers, le gérant engage la société pour tous les actes qui entrent dans l’objet social. Les clauses des statuts qui limitent ses pouvoirs ne sont pas opposables aux tiers.

Un acheteur acquiert donc valablement si la vente entre dans l’objet social, même si les statuts exigeaient une décision des associés.

Les exceptions

Si les statuts exigeaient l’accord des associés pour vendre, Olivier engage sa responsabilité envers la société et les associés. Mais la vente reste acquise.

Si Sandrine est associée, elle peut demander des dommages et intérêts, voire la révocation du gérant pour juste motif.

Si elle ne l’est pas, ses droits se limitent aux comptes du régime matrimonial. La valeur des parts d’Olivier, ou de la SCI, entre alors dans la liquidation si elles sont communes.

Ce que ça change chez vous

Pour Sandrine, la vente tient et le prix reste dans la SCI. Sa part y dépend de ses parts sociales. Si le couple est marié sous la communauté et que les parts d’Olivier sont communes, leur valeur entre dans le partage au divorce, sous réserve des récompenses et du passif ; des parts propres à Olivier n’y entrent pas.

Non, si elle réinvestit le prix dans sa résidence principale. Une exonération peu connue vise ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre dernières années. Léa, toujours locataire, est dans ce cas. Quand elle vend pour la première fois un autre logement, loué ou secondaire, le gain peut échapper à l’impôt. Il faut que le prix serve à acheter sa résidence principale dans les 24 mois. L’exonération est proportionnelle à la part du prix réellement réinvestie.

CGI art. 150 U II 1° bis

Le détail du calcul

L’exonération vise la première vente d’un logement qui en bénéficie, dépendances comprises : des ventes antérieures qui n’y ont pas ouvert droit ne l’empêchent pas. Le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente, directement ou par personne interposée.

Il doit réutiliser le prix de vente dans les vingt-quatre mois pour acheter ou faire construire un logement. Ce logement doit devenir sa résidence principale dès son achèvement ou son achat. L’exonération est proportionnelle à la part du prix réutilisée.

Le logement acheté peut être neuf ou ancien. Les travaux d’amélioration ou d’agrandissement comptent aussi, s’ils sont faits par une entreprise, achevés et payés dans les douze mois de l’achat.

Léa, locataire depuis toujours, remplit la condition des quatre ans. Le prix de l’appartement de Rennes, réinvesti dans sa maison, exonère son gain à proportion.

Les conditions à remplir

Un réinvestissement partiel exonère dans la même proportion : 60 % du prix réinvesti exonère 60 % du gain. Rembourser le crédit de l’appartement vendu ne change pas la base du calcul, le prix de vente. La part réinvestie se mesure au coût de la maison achetée dans le délai, même financée en partie à crédit, sans pouvoir le dépasser.

Par tolérance, l’achat de la résidence principale peut précéder la vente. Le logement vendu doit alors déjà être en vente lors de l’achat.

Il doit être vendu dans un délai normal. Et le prix doit effectivement rembourser l’achat, par exemple le prêt relais.

Dans l’acte de vente, le vendeur indique qu’il demande l’exonération et quelle part il réinvestit. Sans réinvestissement dans le délai, il doit déposer une déclaration rectificative et payer l’impôt.

Pour un couple marié, la condition s’apprécie époux par époux. Celui qui n’a pas été propriétaire de la résidence principale du couple garde l’exonération.

Ce qu’on peut faire autrement

Si tout le prix, disons 250 000 €, va dans sa maison, tout le gain de 100 000 € est exonéré. Léa conserve ainsi plus de 38 000 €. Sinon, le gain serait taxé à 36,2 % en 2026 plus surtaxe, sans abattement pour moins de six ans de détention.

Si elle ne réinvestit que 150 000 €, 60 % du gain est exonéré et 40 000 € restent taxés. L’exonération est unique : une deuxième vente ne l’aura plus.

L’acte de vente et l’acte d’achat doivent se répondre : un notaire calcule la part réinvestie et l’inscrit. Sans réinvestissement dans le délai, l’impôt reste dû.

Camille devra payer environ 149 000 €. La tontine échappe à la succession civile, mais pas au fisc, qui taxe à 60 % entre personnes sans lien de parenté. Sur le plan civil, Camille est réputée avoir toujours été seule propriétaire. La maison ne fait donc pas partie de la succession de Romain. Mais pour le fisc, Camille reçoit la moitié de Romain, soit 250 000 €. Cette moitié est taxée à 60 % après un abattement de 1 594 €, soit environ 149 000 €. Seule exception : une résidence principale commune qui vaut moins de 76 000 €.

Code civil art. 1108 · CGI art. 754 A · CGI art. 777

Le détail du calcul

Pour le fisc, la part de Romain que Camille recueille grâce à la clause est considérée comme reçue gratuitement. Elle est donc soumise aux droits de succession.

Entre personnes sans lien de parenté, l’abattement est de 1 594 € et le taux de 60 %. Le calcul donne : (250 000 − 1 594) × 60 % = 149 044 €.

Sur le plan civil, Camille est réputée propriétaire de toute la maison depuis l’achat. Aucun héritier de Romain ne peut réclamer sa moitié : ni ses enfants d’une autre union, ni ses parents. La maison échappe aussi à la réserve, la part d’héritage que la loi réserve aux enfants.

La clause ne peut pas être annulée sans l’accord des deux, même en cas de séparation. Chacun reste alors bloqué tant que l’autre refuse de vendre.

Les conditions à remplir

L’article 754 A prévoit une exception pour l’habitation principale commune des deux acheteurs, valant en tout moins de 76 000 € au décès. Les droits de vente s’appliquent alors, environ 5,8 à 6,3 % en 2026, sauf si le survivant choisit les droits de succession.

Pour que la tontine vaille, l’issue doit être réellement incertaine. Un écart d’âge important peut la faire requalifier en donation déguisée, avec des droits de donation au même taux.

Le PACS ou le mariage exonèrent de droits, mais ne suppriment pas la réserve des enfants. La tontine, elle, l’écarte.

Ce qu’on peut faire autrement

Un PACS signé en mairie ramène à zéro les droits sur la part recueillie par tontine, qui continue de jouer sur le plan civil. Un testament croisé couvre les autres biens.

Sans PACS, une assurance décès croisée de 150 000 € chacun finance les droits.

L’achat en indivision avec PACS et testament donne un résultat proche et révocable. Mais il expose la moitié du premier qui décède à la réserve de ses enfants, s’il en a.

Ce qui compte, c’est ce qui est écrit sur l’acte, pas ce qui est sorti du compte en banque. Entre personnes non mariées, la loi ne connaît que l’acte d’achat. À 50/50 sur le papier, la maison et le prix de vente se partagent en deux. Les 100 000 € versés en plus par Idris ne lui reviennent pas d’office. Il devra prouver qu’il s’agissait d’une avance à rembourser, et non d’un cadeau ou de sa participation aux dépenses du couple.

C. civ. art. 515-8 · C. civ. art. 815 · CGI art. 777

L’explication complète

L’acte notarié fixe la part de chacun dans le bien. À 50/50, chacun est propriétaire de la moitié, en indivision, d’où que vienne l’argent. Le prix de vente, ou la valeur au partage, se répartit donc par moitié.

Celui qui a payé plus peut seulement faire valoir une créance contre l’autre, c’est-à-dire un droit à remboursement, s’il la prouve. Il doit aussi montrer que ce versement n’était pas une contribution aux charges de la vie commune.

Depuis 2008 au moins, la Cour de cassation juge qu’aucune loi ne règle cette contribution entre concubins. Chacun supporte donc les dépenses courantes qu’il a payées. Une créance n’existe que pour une dépense qui dépasse cette participation normale.

Selon les circonstances, financer un logement commun peut être vu comme une participation non remboursable aux dépenses courantes. Il peut aussi être vu comme une libéralité, c’est-à-dire un cadeau.

Les exceptions

Si la créance est reconnue comme un prêt, elle se chiffre à sa valeur d’origine. L’apport de 100 000 € en trop reste une créance de 100 000 €.

L’article 1543 ne s’applique pas aux concubins. L’apport initial, payé avant l’indivision, n’entre pas dans ce compte. Les échéances du crédit payées par un seul pendant l’indivision y entrent, comme les autres dépenses de conservation ou d’amélioration, selon l’article 815-13.

Sauf prêt remboursable à une date convenue, dont le délai court de cette date, Idris a cinq ans pour agir à compter de chaque paiement. La vie commune ne suspend pas ce délai : la suspension est réservée aux époux et aux partenaires de Pacs, ce que la Cour de cassation a confirmé le 10 septembre 2025.

Une convention d’indivision notariée peut, à tout moment, reconnaître une créance d’Idris. En revanche, fixer après coup les parts réelles, deux tiers et un tiers ici, revient à céder des droits indivis. Cela entraîne des droits de mutation.

Ce que ça change chez vous

Idris peut obtenir de Manon une reconnaissance de dette de 100 000 €, signée maintenant, ou une convention d’indivision notariée qui reconnaît sa créance. La première coûte l’enregistrement, la seconde un acte notarié.

Sans écrit, il devra plaider avec ses relevés bancaires, sans savoir comment le juge qualifiera le versement.

Pour tout couple non marié qui achète, un notaire peut calculer les parts selon les apports et le crédit de chacun, avant la signature. Cela ne coûte rien et règle la question pour la séparation comme pour le décès.

Pour l’IFI, la maison où l’on vit compte pour 30 % de moins que son prix. L’IFI, impôt sur la fortune immobilière, se déclenche à partir de 1,3 M€ d’immobilier net en 2026. Mais la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %. La maison de 1 400 000 € n’est donc retenue que pour 980 000 €. Bénédicte et Olivier restent sous le seuil et ne doivent rien.

CGI art. 973 I · CGI art. 964 · CGI art. 977

Le détail du calcul

L’IFI est dû quand la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1,3 M€ au 1er janvier, seuil en vigueur en 2026. Ce patrimoine comprend les immeubles détenus directement.

Il comprend aussi les parts de sociétés, à proportion de leur immobilier, et les unités de compte immobilières des contrats d’assurance-vie. Les biens démembrés comptent en principe chez l’usufruitier, celui qui en a l’usage, pour leur pleine propriété, sauf exceptions comme l’usufruit légal du conjoint survivant, partagé avec les nus-propriétaires.

La résidence principale détenue en direct bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur de marché. Il faut que le foyer l’occupe comme résidence principale au 1er janvier.

Pour Bénédicte et Olivier, le calcul donne 1 400 000 × 70 % = 980 000 €. Sans autre bien ni parts, ils sont sous le seuil. Ils n’ont aucune déclaration à faire, car c’est le seuil qui déclenche l’obligation de déclarer.

Les conditions à remplir

L’abattement de 30 % ne s’applique pas à une maison détenue par une SCI, même familiale. Il ne vaut pas non plus pour le nu-propriétaire d’une résidence principale démembrée, ni pour une résidence secondaire. Il s’applique à l’usufruitier qui occupe.

La valeur de marché s’apprécie au 1er janvier, d’après les ventes comparables. Le fisc peut rectifier une sous-évaluation pendant trois ans, six en l’absence de déclaration.

Se déduisent les dettes pour acheter, construire, entretenir ou améliorer les biens taxables, et les impôts dus sur ces biens, comme la taxe foncière. Un prêt à la consommation ou pour un placement financier ne se déduit pas.

Ce qu’on peut faire autrement

Bénédicte et Olivier n’ont rien à déclarer tant que leur maison seule vaut moins d’environ 1 860 000 €. Au-delà, 70 % de sa valeur dépasse 1,3 M€ en 2026.

Un appartement loué de 400 000 € les ferait déclarer sur 1 380 000 €, pour un impôt d’environ 2 800 € après décote d’entrée.

Donner la nue-propriété de la maison aux enfants ne les sortirait pas de l’IFI : l’usufruitier déclare la pleine propriété. Un investissement financier, lui, n’y entre pas.

L’IFI taxe ce que Sabrina possède vraiment : la valeur de ses biens moins les emprunts qui ont servi à les acheter. Le seuil se compare au patrimoine net. On déduit les emprunts faits pour acheter, construire ou améliorer les biens taxés, ainsi que la taxe foncière due au 1er janvier. Le crédit auto, un découvert ou un crédit à la consommation n’ont rien à voir avec l’immobilier : ils ne se déduisent pas. Ici, on part de 1 500 000 €, moins 350 000 €, et l’appartement de Lille bénéficie d’un abattement de 30 %. Sabrina est loin du seuil.

CGI art. 974 · CGI art. 973

L’explication complète

Se déduisent les dettes existant au 1er janvier, contractées par le contribuable pour acheter, améliorer, construire, reconstruire ou agrandir des biens ou droits immobiliers. Comptent aussi les dettes pour acheter des parts de sociétés, à proportion de leur immobilier. Les impôts dus sur ces biens se déduisent également : taxe foncière, IFI lui-même.

Un prêt in fine, remboursé en une fois à la fin, se déduit comme s’il était remboursé par parts égales sur sa durée. Un prêt sans terme se déduit de même sur vingt ans.

Sabrina déduit les 350 000 € de crédit des studios, mais pas le crédit auto, sans lien avec un bien taxable. Le net se compare au seuil : Lille après abattement, plus les studios, moins 350 000 €.

Les exceptions

Les dettes contractées auprès d’un membre du foyer fiscal ne se déduisent jamais. Celles contractées auprès d’un ascendant, d’un descendant, d’un frère, d’une sœur ou d’une société contrôlée se déduisent sous conditions. Il faut prouver que le prêt est normal et qu’il est réellement remboursé.

Quand les biens taxables valent plus de 5 millions avant dettes, une limite vise les dettes qui dépassent 60 % de cette valeur. Cet excédent ne se déduit qu’à moitié, sauf preuve que ces dettes n’avaient pas un but principalement fiscal.

Un prêt pour acheter des parts de SCPI en assurance-vie ne se déduit pas, car la part taxable est celle des unités de compte. La taxe foncière et l’IFI lui-même se déduisent. La taxe d’habitation sur la résidence secondaire et l’impôt sur le revenu, non.

Enfin, rembourser son crédit fait monter son patrimoine net chaque année.

Ce que ça change chez vous

Supposons que l’appartement de Lille vaille 600 000 € et les studios 900 000 €. Sabrina compte 420 000 € pour Lille après abattement, plus 900 000 €, moins 350 000 € de crédit. Cela fait 970 000 €, loin du seuil.

Une fois le crédit remboursé, elle atteindrait 1 320 000 € et entrerait dans l’obligation de déclarer. L’impôt serait d’environ 1 600 € après décote, au barème de 2026.

Un prêt in fine sur les studios se déduit de moins en moins chaque année, même si le capital reste dû. En cas de contrôle, les échéanciers de prêt au 1er janvier justifient la déduction.

Le seuil est à 1,3 million, mais le compteur démarre à 800 000 €. On ne paie l’impôt sur la fortune immobilière qu’au-delà de 1,3 M€ de patrimoine net en 2026. Une fois ce seuil franchi, même d’un euro, le barème s’applique à tout ce qui dépasse 800 000 €. Le taux est de 0,5 % de 800 000 à 1 300 000 €, puis de 0,7 % au-delà. Laurent doit donc 2 500 € sur cette première tranche, plus 350 € au-delà, soit 2 850 €. La décote prévue entre 1,3 et 1,4 million ramène ce montant à environ 2 225 €.

CGI art. 964 · CGI art. 977

Le détail du calcul

Dès que le seuil de 1,3 M€ est franchi, le barème s’applique à la part du patrimoine net au-dessus de 800 000 €. Voici le barème en vigueur en 2026.

Il est de 0,5 % de 800 000 à 1 300 000 €, puis 0,7 % de 1 300 000 à 2 570 000 €. Il passe à 1 % jusqu’à 5 000 000 €, 1,25 % jusqu’à 10 000 000 €, et 1,5 % au-delà.

Pour Laurent, cela donne 2 500 + 350 = 2 850 € bruts. Entre 1 300 000 et 1 400 000 €, une décote s’applique : 17 500 € − 1,25 % × patrimoine. Ici, 17 500 − 16 875 = 625 €, d’où 2 225 € nets.

L’impôt se déclare avec la déclaration de revenus, sur l’annexe 2042-IFI, et se paie en septembre. Les biens et les dettes sont détaillés en annexe.

Les conditions à remplir

L’IFI et les impôts sur les revenus, prélèvements sociaux compris, ne peuvent pas dépasser ensemble 75 % des revenus de l’année précédente. L’excédent est retiré de l’IFI. Cela protège les patrimoines à faibles revenus, notamment les retraités propriétaires.

Certains dons réduisent l’IFI de 75 % du don, dans la limite de 50 000 € de réduction. Ils visent les fondations reconnues d’utilité publique, la recherche, l’enseignement supérieur et certains organismes d’insertion. Un don de 3 000 € efface ainsi 2 250 € d’impôt.

Le seuil et le barème s’apprécient sur le foyer : époux, partenaires de PACS, concubins notoires et enfants mineurs. Une sous-évaluation entraîne l’intérêt de retard, et une majoration de 40 % si elle est délibérée.

Ce qu’on peut faire autrement

Laurent paie 2 225 € par an. Un don de 3 000 € à une fondation ramène cet impôt à zéro. Le coût net est de 775 €, s’il n’avait pas donné autrement.

Une dette déductible de 60 000 € le ferait repasser sous le seuil, sans plus aucune déclaration. Ce peut être, par exemple, un prêt pour des travaux sur un bien taxable.

Si ses revenus sont modestes, le plafonnement à 75 % peut jouer. Il se calcule sur la déclaration et ne se demande pas à part.

Séparés pour l’impôt sur le revenu, réunis pour l’IFI. Les concubins déclarent leurs revenus séparément, mais l’impôt sur la fortune immobilière les traite comme un seul foyer. C’est le patrimoine cumulé du couple qui se compare au seuil de 1,3 M€ en vigueur en 2026. La maison compte pour 700 000 €, après l’abattement de 30 % réservé à la résidence principale. Avec l’immeuble de 800 000 €, le total atteint 1 500 000 € : ils doivent déclarer, alors qu’aucun des deux n’aurait été concerné seul.

CGI art. 964 · CGI art. 6 · C. civ. art. 515-8

Le détail du calcul

Pour l’impôt sur le revenu, des concubins forment deux foyers distincts. Mais en concubinage notoire, ils paient l’IFI sur l’ensemble de leurs biens, comme un couple marié ou pacsé.

Le concubinage notoire est une vie commune stable et continue, connue de l’entourage. Le fisc l’établit par l’adresse commune, les comptes joints, les enfants communs ou une attestation faite pour une autre administration.

Hugo et Élodie forment donc un seul foyer : 700 000 + 800 000 = 1 500 000 €, au-dessus du seuil. L’impôt est de 0,5 % sur 500 000 € plus 0,7 % sur 200 000 €. Cela fait 2 500 + 1 400 = 3 900 €, sans décote au-dessus de 1 400 000 €.

Les conditions à remplir

La déclaration est unique : l’un des deux la dépose en mentionnant l’autre. Il n’y a pas de solidarité de paiement, réservée aux époux et aux partenaires de PACS.

Les dettes de chacun se déduisent de ses propres biens, y compris un éventuel crédit d’Élodie sur son immeuble. L’abattement de 30 % s’applique à la maison de Hugo, résidence principale du foyer occupée par les deux.

Des concubins séparés au 1er janvier redeviennent deux foyers, sans formalité : chacun, seul sous le seuil, ne paie rien. Des époux ou partenaires séparés de fait restent en principe imposés ensemble jusqu’au divorce ou à la fin du PACS.

Des concubins qui vivent chacun chez soi ne sont pas notoires au sens de l’IFI.

Ce qu’on peut faire autrement

Hugo et Élodie paient environ 3 900 € par an au barème de 2026. Un PACS ne changerait rien à l’IFI.

En revanche, un crédit restant sur l’immeuble d’Élodie, s’il existe, réduit la base. Avec 300 000 € de dette, le foyer revient à 1 200 000 €, sous le seuil, sans impôt.

Un oubli de déclaration se rattrape sur six ans, avec l’intérêt de retard et une majoration de 10 %. Elle passe à 40 % si la déclaration n’est pas déposée dans les trente jours d’une mise en demeure.

Le chalet de Farid supporte deux taxes : celle de l’entreprise et celle de l’habitant. La location meublée est soumise à la cotisation foncière des entreprises, même pour un loueur non professionnel. Un logement que le propriétaire occupe aussi en est exonéré, sauf délibération contraire de la commune. Cela n’efface pas la taxe d’habitation. Elle reste due sur une résidence secondaire dont le propriétaire peut disposer entre deux locations et dont il décide lui-même les réservations. Les deux taxes se cumulent. La taxe foncière, elle, reste due dans tous les cas, mais elle est déductible des loyers au régime réel.

CGI art. 1407 · CGI art. 1447 et 1459 · CE 15 juin 2023, n° 468195 · CE 23 déc. 2024, n° 492174

L’explication complète

La taxe d’habitation des résidences secondaires est due par qui dispose, au 1er janvier, d’un local meublé destiné à l’habitation. Un propriétaire qui loue en meublé de tourisme par périodes en garde la disposition, s’il peut l’occuper ou refuser des réservations.

Il reste alors imposable, même s’il n’y a pas séjourné dans l’année. Le juge administratif l’a confirmé en 2023 pour un logement sur une plateforme : pouvoir bloquer des dates suffit.

La cotisation foncière des entreprises (CFE) peut s’y ajouter. Ce type de location en est exonéré, sauf si la commune a décidé le contraire. L’avis reçu par Farid montre que la sienne a supprimé cette exonération.

La CFE est alors calculée sur une base minimum fixée par la commune, de 250 à 597 € en 2026 pour les petites recettes. Les deux taxes se cumulent, avec la taxe foncière.

Les exceptions

La taxe d’habitation disparaît quand le propriétaire perd toute disposition du logement. C’est le cas s’il le confie par mandat ou bail commercial à un exploitant qui décide seul, sans périodes réservées. C’est aussi le cas s’il le loue à l’année : Farid n’est plus redevable. Si le chalet devient la résidence principale du locataire, la taxe n’est plus due du tout ; s’il en fait sa résidence secondaire, c’est lui qui la paie.

Le mandat ne change pas le redevable de la CFE : Farid reste le loueur. Avec un bail commercial, l’exploitant paie la CFE de sa propre activité, et la situation de Farid s’examine à part. Les loueurs dont les recettes de l’avant-dernière année ne dépassent pas 5 000 € sont exonérés de la cotisation minimum.

En zone tendue, la commune peut majorer la taxe d’habitation des résidences secondaires de 5 à 60 %.

La taxe foncière est déductible des loyers au réel. La taxe d’habitation, personnelle, ne l’est jamais.

Ce que ça change chez vous

Farid paie trois impôts locaux. La taxe d’habitation peut être majorée jusqu’à 60 % si Samoëns est classée en zone tendue. S’y ajoutent une CFE de quelques centaines d’euros et la taxe foncière.

Au régime réel, la CFE et la taxe foncière se déduisent, la taxe d’habitation jamais. Au micro, aucune ne se déduit.

Confier le chalet à une conciergerie sous mandat exclusif, sans semaine réservée, supprime la taxe d’habitation, mais aussi ses week-ends. Garder deux semaines la maintient en entier.

Classer le chalet en meublé de tourisme ouvre l’abattement de 50 % sur les loyers. Depuis la loi de finances pour 2026, toute commune peut aussi, par délibération, exonérer de taxe d’habitation les meublés classés. Ce sera au plus tôt pour la taxe de 2027.

Le micro-foncier offre 30 % de charges à Rachida, qui n’en a que 16 % : c’est un cadeau. Jusqu’à 15 000 € de loyers par an en 2026, le micro-foncier s’applique d’office, sauf option pour le réel. On déclare les loyers bruts, et l’administration retire 30 % forfaitairement, quoi qu’il arrive. Rachida serait imposée sur 6 720 € au lieu de 8 100 € au réel. Le réel n’a d’intérêt que si les charges réelles dépassent 30 % des loyers : travaux, intérêts d’emprunt, gestion, assurance, taxe foncière.

CGI art. 32 · CGI art. 31 · CGI art. 156 I 3°

Le détail du calcul

Le micro-foncier s’applique d’office quand les loyers bruts, tous biens confondus, ne dépassent pas 15 000 € en 2026. Il ne joue pas en cas d’option pour le réel ou de dispositif spécial.

Un abattement forfaitaire de 30 % couvre alors toutes les charges. On ne peut en déduire aucune autre, ni créer de déficit.

Au réel, la liste des charges déductibles est fermée : réparations et entretien, amélioration, frais de gestion (20 € par local plus les honoraires réels). S’y ajoutent les assurances, la taxe foncière hors ordures ménagères, les provisions de copropriété, les intérêts et frais d’emprunt.

Le réel devient intéressant quand ces charges dépassent 30 % des loyers. Pour Rachida, ce seuil est de 2 880 €, contre 1 500 € de charges réelles.

Les conditions à remplir

On opte pour le réel en déposant une déclaration 2044. Ce choix vaut trois ans sans retour, puis se renouvelle tacitement chaque année. Une année de gros travaux au réel engage donc aussi les deux années suivantes, même sans travaux.

Le micro-foncier est exclu pour certains biens : monuments historiques, Loc’Avantages ou statut du bailleur privé. Il l’est aussi pour qui détient des parts de SCPI sans autre immeuble en direct.

Les loyers d’un bien en indivision ou d’une SCI transparente s’ajoutent à ceux de Rachida pour juger du plafond. Le réel permet, l’année de travaux importants, un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 €.

Ce qu’on peut faire autrement

Pour Rachida, le revenu net est de 6 720 € au micro, contre 8 100 € au réel. À 30 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026, le forfait lui fait payer environ 650 € de moins par an.

Imaginons 8 000 € de ravalement dans deux ans. L’année du chantier, le réel ramène son revenu imposable à environ 100 € au lieu de 6 720 €. Elle paie environ 3 100 € d’impôt et prélèvements en moins.

Mais les deux années suivantes restent au réel, à 8 100 €. Cet écart de 1 300 € reprend environ 40 % du gain. Le calcul se fait donc sur trois ans, jamais sur une seule année.

Au-delà de 120 nuits, la location de sa résidence principale dépasse le plafond légal, sauf si ses absences tiennent à une obligation professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure. Des déplacements fréquents ne suffisent pas en eux-mêmes. Une résidence principale peut être louée en courte durée 120 jours par an au maximum. Les communes peuvent abaisser ce plafond à 90 jours. Toute location de ce type doit être déclarée, avec un numéro d’enregistrement. Dépasser le plafond expose à une amende pouvant atteindre 15 000 €.

Loi n° 2024-1039 du 19 nov. 2024 · CCH art. L. 631-7 · C. tourisme art. L. 324-1-1

Pourquoi c’est comme ça

La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. On peut la louer en meublé de tourisme sans autorisation de changement d’usage.

La limite est de 120 jours par année civile, et la commune peut l’abaisser jusqu’à 90 jours.

La loi du 19 novembre 2024 étend la déclaration avec numéro d’enregistrement à toutes les communes à partir du 20 mai 2026. Elle passera par un téléservice national, annoncé par l’État pour le quatrième trimestre 2026. D’ici là, la procédure locale reste appliquée.

Le numéro figure sur chaque annonce. Chaque année, les plateformes transmettent aux communes le décompte des nuits par logement. Elles bloquent les réservations au-delà du plafond.

Jusqu’où ça va

Les 120 jours se comptent sur l’année civile, toutes plateformes confondues, par logement et non par annonce.

Un dépassement expose à une amende civile de 15 000 € au plus. L’absence de déclaration coûte jusqu’à 10 000 €, une fausse déclaration ou un faux numéro jusqu’à 20 000 €. La commune peut aussi exiger le décompte des nuits, sous peine de 15 000 €.

Louer une chambre de sa résidence principale, en restant sur place, échappe au plafond. Si un locataire sous-loue en courte durée sans accord, son bailleur peut résilier le bail et réclamer les loyers perçus.

Ce que ça coûte vraiment

Avec 150 nuits l’an dernier, Lucas a dépassé le plafond de 30 nuits, sauf à justifier ses absences par une obligation professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure : des déplacements fréquents ne suffisent pas en eux-mêmes. Sans cette justification, il risque jusqu’à 15 000 € d’amende si Lyon le détecte grâce aux données de la plateforme, ce que la loi organise.

S’il est locataire, sous-louer sans accord écrit du bailleur est un motif de résiliation. Les loyers perçus reviennent alors au bailleur.

Les recettes se déclarent en bénéfices industriels et commerciaux. Depuis les revenus de 2025, un logement non classé a droit à un abattement de 30 % au micro.

Sans classement, le forfait s’arrête à 15 000 €. Avec une étoile, il monte à 83 600 €. Depuis les recettes 2025, un meublé de tourisme non classé garde le régime forfaitaire jusqu’à 15 000 € de loyers encaissés, avec 30 % d’abattement. Au-delà deux années de suite, comme pour Sophie depuis trois ans, le régime réel s’impose. Il entraîne une comptabilité, avec déduction des charges et des amortissements. Le même studio classé, d’une à cinq étoiles, garderait le forfait jusqu’à 83 600 € pour les recettes 2026. C’était 77 700 € en 2025. L’abattement serait de 50 %, comme pour la location meublée à l’année.

CGI art. 50-0 · Loi n° 2024-1039 du 19 nov. 2024 · C. tourisme art. L. 324-1

Le détail du calcul

Depuis les revenus 2025, les meublés de tourisme non classés relèvent du micro-BIC jusqu’à 15 000 € de recettes par an, avec un abattement de 30 %. L’ancien abattement de 71 %, avec un seuil de 188 700 €, est supprimé.

Les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes gardent le seuil de 83 600 € pour 2026 et un abattement de 50 %. C’est aussi le cas de la location meublée de longue durée.

Un dépassement isolé ne fait pas sortir du micro. Deux années de suite au-dessus du seuil font basculer au 1er janvier suivant.

Sophie, non classée, encaisse 20 000 € depuis trois ans : elle a dépassé le seuil les deux années précédentes. Elle relève donc du réel simplifié, avec une déclaration 2031 et un bilan.

Elle amortit le studio, hors terrain, sur vingt-cinq à quarante ans, et le mobilier sur cinq à dix ans. Elle déduit ses charges réelles.

Les conditions à remplir

Le classement en meublé de tourisme, d’une à cinq étoiles, se demande à un organisme accrédité. Il visite le logement et applique une grille de critères. Le classement vaut cinq ans.

Au réel, l’amortissement peut effacer l’impôt. Mais pour les ventes depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente.

Biarritz est en zone tendue. Louer aux touristes un logement qui n’est pas sa résidence principale y exige une autorisation de changement d’usage, souvent avec compensation. Sans elle, l’amende peut atteindre 100 000 € par logement depuis 2024.

Ce qu’on peut faire autrement

Au réel, Sophie déduit de ses 20 000 € de recettes environ 6 000 € de charges et 7 000 € d’amortissement. Il lui reste 7 000 € imposables, moins qu’au forfait classé.

Mais elle doit tenir une comptabilité et subira la réintégration à la revente. Classée, elle déclarerait 10 000 €, avec des obligations allégées : un livre des recettes et les justificatifs.

Le point le plus lourd n’est pas le régime fiscal. C’est l’autorisation de changement d’usage à Biarritz, à vérifier en mairie : sans elle, c’est l’activité même qui est en cause.

Gérard reste non professionnel : sa pension entre dans la comparaison pour son montant net. Ses 34 000 € de pension, soit 30 600 € après l’abattement de 10 %, dépassent ses 28 000 € de loyers. On devient loueur en meublé professionnel à deux conditions. Les recettes dépassent 23 000 € par an, et elles dépassent les autres revenus du foyer. La loi range dans ces revenus les salaires, les pensions et rentes viagères, et les bénéfices professionnels. L’idée qu’une retraite « ne compte pas » vient de l’IFI. Là, l’administration écarte les pensions pour juger si la location est l’activité principale. Pour le statut, c’est l’inverse, et Gérard n’a ni option ni démarche à faire.

CGI art. 155 IV · CGI art. 79 · BOI-BIC-CHAMP-40-10 · CGI art. 975

Pourquoi c’est comme ça

La location meublée est professionnelle quand les recettes annuelles du foyer dépassent 23 000 €. Elles doivent aussi dépasser les autres revenus d’activité du foyer soumis à l’impôt sur le revenu.

Ces autres revenus sont les traitements et salaires, pensions et rentes viagères comprises. S’y ajoutent les bénéfices industriels et commerciaux hors location meublée, les bénéfices agricoles et non commerciaux, et les revenus des gérants et associés.

Les pensions de retraite entrent donc dans la comparaison, pour leur montant net après l’abattement de 10 %. Gérard a 34 000 € de pension, soit 30 600 € nets, contre 28 000 € de loyers : il reste non professionnel.

L’inscription au registre du commerce n’est plus exigée, depuis la décision du juge constitutionnel de 2018.

Jusqu’où ça va

Le loueur professionnel est affilié à la protection sociale des indépendants. Il cotise sur son bénéfice, avec des cotisations minimales dues en 2026 même sans bénéfice. Un non-professionnel dont les recettes de courte durée dépassent 23 000 € est aussi affilié, pas celui de longue durée.

Les plus-values du professionnel suivent le régime professionnel. Après au moins cinq ans d’activité exercée à titre professionnel, elles sont exonérées d’impôt sur le revenu en totalité si la moyenne des recettes hors taxes des deux années civiles précédentes ne dépasse pas 90 000 €, et en partie jusqu’à 126 000 €. Cela inclut la plus-value à court terme liée aux amortissements. L’exonération vaut aussi pour les prélèvements sociaux ; seules restent dues, pour un loueur affilié, les cotisations sur la part à court terme.

Ses biens sont exonérés d’IFI si les recettes dépassent 23 000 € et si la location est son activité principale.

Il faut aussi que la location meublée procure plus de 50 % des revenus d’activité du foyer. Ce sont les salaires, les bénéfices industriels et commerciaux, agricoles et non commerciaux, et les rémunérations de gérants.

Ce que ça coûte vraiment

Avec ses 34 000 € de pension, Gérard reste non professionnel. Il ne paie pas de cotisations sociales sur ses locations à l’année. À la revente, il relève du régime des particuliers, avec réintégration des amortissements.

Avec seulement 20 000 € de pension, il deviendrait professionnel. Il cotiserait sur son bénéfice, mais pourrait être exonéré d’impôt sur la plus-value après cinq ans d’activité professionnelle et pourrait sortir de l’IFI.

Le statut se vérifie chaque année. Une baisse de pension ou une hausse de loyers le fait changer sans démarche, et l’année de bascule impose de tout recalculer.

Les cinq premières années ne comptent pour rien : la plus-value est taxée en entier, à 36,2 % en 2026. Sur une résidence secondaire, la plus-value supporte 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %. L’abattement pour durée de détention ne démarre qu’à la sixième année. Il est de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis de 4 % la 22e. L’impôt sur le revenu disparaît après 22 ans. Anaïs paiera donc 36,2 % de 40 000 €, soit 14 480 €.

CGI art. 150 VC · CGI art. 150 U · CGI art. 1609 nonies G

Le détail du calcul

L’abattement pour durée de détention se compte en années pleines depuis l’achat, à la date de l’acte. Pour un bien reçu par donation ou succession, on part de la donation ou du décès.

Il est nul les cinq premières années.

Pour l’impôt sur le revenu, il est ensuite de 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année. Il est de 4 % la vingt-deuxième. L’exonération est totale à vingt-deux ans révolus.

Pour les prélèvements sociaux, il est de 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, et de 1,60 % la vingt-deuxième. Il passe à 9 % de la vingt-troisième à la trentième, avec exonération à trente ans.

À cinq ans, Anaïs paie donc 19 % sur 40 000 € et 17,2 % sur 40 000 €, soit 14 480 €. Un notaire les prélève.

Les conditions à remplir

Le prix d’achat peut être majoré des frais d’acquisition, réels ou au forfait de 7,5 %. La plus-value baisse ainsi dès la première année.

Le forfait travaux de 15 % s’ouvre au-delà de cinq ans de détention. C’est un an avant le premier abattement, acquis à six ans révolus. Une vente au lendemain du cinquième anniversaire ouvre donc le forfait, mais pas encore l’abattement de 6 %.

La surtaxe de 2 à 6 % ne joue qu’au-delà de 50 000 € de plus-value imposable à l’impôt sur le revenu, après abattement. Anaïs y échappe.

Une résidence secondaire devenue réellement résidence principale avant la vente est exonérée en totalité, sans condition de durée.

Ce qu’on peut faire autrement

Prenons une maison achetée 160 000 € et revendue 212 000 €. Le forfait de 7,5 % ramène l’écart de 52 000 € à 40 000 € de plus-value, soit 14 480 € d’impôt.

Au-delà de cinq ans révolus, le forfait travaux de 15 % ramène la plus-value à 16 000 €. L’impôt tombe alors à environ 5 800 €. Six ans révolus ajoutent 6 % et 1,65 % d’abattement, soit environ 230 € de moins.

À cet horizon, ce sont donc les forfaits sur le prix d’achat qui changent la note, plus que l’abattement de durée. La date à vérifier est celle de l’acte d’achat.

Après cinq ans de détention, le fisc accorde 15 % de travaux sans rien demander. Pour calculer la plus-value, le prix d’achat peut être majoré de deux forfaits. Le premier, 7,5 %, couvre les frais d’acquisition. Le second, 15 %, couvre les travaux si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, sans facture ni justificatif. Le prix d’achat de Thierry devient 200 000 € × 122,5 % = 245 000 €. Sa plus-value passe de 120 000 € à 75 000 € avant abattements.

CGI art. 150 VB · CGI art. 150 U

Le détail du calcul

Le vendeur peut majorer son prix d’achat, au choix. Soit des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, faits par des entreprises et justifiés. Soit d’un forfait de 15 % du prix d’achat, si le bien est détenu depuis plus de cinq ans.

Le forfait s’applique sans justificatif. L’administration ne peut pas exiger la preuve de travaux, même s’il n’y en a eu aucun. Il se cumule avec le forfait de 7,5 % pour frais d’acquisition.

Pour Thierry, 200 000 × 1,225 = 245 000 €, soit une plus-value brute de 75 000 €. À douze ans, l’abattement est de 42 % pour l’impôt sur le revenu et de 11,55 % pour les prélèvements sociaux.

La base est d’environ 43 500 € à 19 % et 66 300 € à 17,2 %. Cela fait près de 19 700 € au total, aux taux en vigueur en 2026.

Les conditions à remplir

Le réel n’est intéressant que si les factures d’entreprises dépassent 30 000 €, pour des travaux jamais déduits des loyers. La cuisine et la salle de bains, si elles ont été déduites des revenus fonciers, sont de toute façon exclues du réel. Le forfait, lui, reste acquis.

Les travaux faits soi-même n’entrent pas au réel, les matériaux non plus.

La surtaxe sur les plus-values élevées commence à 50 001 € de plus-value nette imposable. À 43 500 €, Thierry y échappe grâce aux forfaits. Sans eux, sa base de 69 600 € aurait supporté environ 2 % de surtaxe.

Quand le vendeur ne fournit pas de factures, un notaire retient les forfaits, à son choix.

Ce qu’on peut faire autrement

Thierry paie environ 19 700 € chez un notaire sur 320 000 €, sans surtaxe. Sans les forfaits, il aurait payé environ 33 000 €, dont 1 400 € de surtaxe.

Retrouver des factures d’entreprises n’aurait de sens qu’au-delà de 30 000 € de travaux non déduits. Les relevés bancaires ne remplacent pas les factures.

Avec ces 15 %, garder un bien plus de cinq ans avant de le revendre compte davantage que le premier abattement de durée.

La donation remet le compteur à zéro : le prix d’achat, c’est la valeur écrite dans l’acte. Pour un bien reçu par donation ou succession, le prix d’achat retenu est la valeur déclarée dans l’acte ou la déclaration de succession. C’est celle qui a servi à calculer les droits. La plus-value d’Inès est donc de 200 000 − 180 000 = 20 000 €, avant même les frais déductibles. Ce que sa mère avait payé en 1995 ne compte plus.

CGI art. 150 VB II · CGI art. 150 VC

L’explication complète

Pour un bien reçu en donation ou en héritage, le prix d’achat est la valeur retenue pour les droits. C’est celle de l’acte de donation ou de la déclaration de succession.

Elle est majorée des frais réels payés par le donataire : droits de donation, émoluments d’un notaire, frais d’acte. Le forfait de 7,5 % ne s’applique pas à un bien reçu gratuitement.

La durée de détention se compte depuis la donation, en 2020, et non depuis 1995. À six ans, Inès n’a que 6 % et 1,65 % d’abattement.

Sa plus-value vaut 200 000 − 180 000 − frais de donation. Après 16 000 € de droits et frais, il reste environ 4 000 €.

Détenu depuis plus de cinq ans, l’appartement ouvre aussi le forfait travaux de 15 % de la valeur de donation, soit 27 000 €. Ce forfait efface le solde : aucune plus-value imposable aux règles de 2026.

Les exceptions

Le prix d’achat est la valeur retenue pour les droits de donation : celle de l’acte, ou celle que l’administration a rectifiée. Une valeur sous-estimée en 2020 pour réduire les droits se paie en plus-value à la revente, à 36,2 % sans abattement significatif.

À l’inverse, une valeur juste, conforme à la valeur du bien au jour de la donation, coûte peu en droits quand l’abattement de 100 000 € l’absorbe, et réduit d’autant la plus-value.

Imaginons qu’Inès n’ait reçu que la nue-propriété, avec un usufruit éteint au décès. Le prix d’achat serait la valeur en pleine propriété au jour de la donation, reconstituée. Une donation-partage suit la même règle.

Si Inès fait de l’appartement sa résidence principale avant la vente, l’exonération est totale.

Ce que ça change chez vous

Une fois les frais de donation et le forfait travaux de 15 % ajoutés, Inès n’a aucune plus-value imposable. Les 140 000 € qu’elle redoutait partaient du prix payé par sa mère en 1995, qui ne compte plus.

Supposons que l’acte de 2020 ait valorisé l’appartement 180 000 € alors qu’il en valait 200 000 €. Dès que frais et forfait ne suffisent plus à absorber le gain, ces 20 000 € d’écart, avec les 3 000 € de forfait travaux et les 4 000 € de droits de donation qu’ils auraient ajoutés au prix d’achat, coûtent environ 9 400 € à la revente. À l’époque, ils n’avaient économisé que 4 000 € de droits, dans la tranche à 20 %.

Le fisc ne compte pas les mois : il regarde l’ordre des actes et qui a l’argent à la fin. Une donation n’est pas une vente : elle efface la plus-value du donateur. Clémence reçoit le bien estimé à la date de la donation, et si elle revend au même prix, sa plus-value est nulle. Le Conseil d’État a jugé en 2011 qu’un délai court entre donation et vente n’est pas en soi un abus de droit. L’opération tombe si la vente était déjà conclue par un compromis signé avant la donation : la plus-value reste alors celle du donateur. Elle tombe aussi si le donateur récupère le prix : la donation est alors jugée fictive, comme dans l’arrêt de 2018.

C. civ. art. 894 · LPF art. L. 64 · CE 30 déc. 2011, n° 330940 · CE 5 févr. 2018, n° 409718 · CGI art. 784

Pourquoi c’est comme ça

La donation-cession est régulière quand la donation est réelle. Le donataire doit être devenu propriétaire avant la vente et garder le prix.

Le juge administratif a décidé, en 2011 et 2018, qu’un délai bref entre les deux actes ne prouve pas que la donation est fictive. Ce qui la rend fictive, c’est que le donateur récupère le prix.

Par exemple : un virement en retour, un compte joint alimenté par le prix, un prêt immédiat au donateur. Une clause de remploi, elle, est admise si le prix reste la propriété du donataire (CE, 30 décembre 2011, n° 330940).

Si le donateur a signé un compromis avant la donation, ou si la vente était déjà parfaite, il est en général considéré comme vendeur. La plus-value est alors la sienne.

Pour les actes passés depuis 2020, l’abus de droit vise aussi les montages à but principalement fiscal. La majoration n’est pas automatique, mais celle de 40 % pour manquement délibéré reste possible.

Jusqu’où ça va

Une donation en pleine propriété peut obliger Clémence à financer un projet précis. Elle reste une donation tant que l’argent ne revient pas au donateur.

Autre formule : donner la nue-propriété seule, vendre, puis laisser au donateur un quasi-usufruit sur le prix. Le Conseil d’État l’a admise en 2017 pour des titres (CE, 10 févr. 2017, n° 387960).

Il faut qu’elle soit prévue dans l’acte de donation, avant la vente, et non improvisée après.

Les droits de donation portent sur la valeur de l’immeuble, ou de sa seule nue-propriété dans la seconde formule. Après 100 000 € d’abattement, le barème va de 5 à 45 %, souvent 20 % sur la tranche courante.

La plus-value effacée est celle du donateur sur ce qu’il a donné. L’usufruit qu’il garde puis vend reste imposable à son nom. Clémence, qui revend au prix de la donation, n’a aucune plus-value.

Ce que ça coûte vraiment

Prenons l’immeuble de Paul-Henri : acheté 150 000 € il y a quinze ans, il vaut 500 000 €. La plus-value atteint 350 000 € avant abattements.

S’il vend lui-même, il paie environ 80 000 € d’impôt et de prélèvements avec la surtaxe, aux taux de 2026. C’est un peu moins avec les forfaits.

S’il donne l’immeuble à Clémence, les droits sont d’environ 78 000 € sur 400 000 € après abattement. La plus-value, elle, disparaît.

L’écart est modeste, mais la donation transmet en plus 500 000 € dès maintenant ; au décès, elle comptera encore pour le partage civil, et pour les droits si elle a moins de quinze ans. L’abattement se renouvellera dans quinze ans.

Deux conditions : une donation signée avant tout compromis, et des 500 000 € qui restent chez Clémence, sur un compte à elle, sans retour.

Une vente à moitié prix, c’est une vente pour moitié et une donation pour l’autre. Un prix bien au-dessous du marché, consenti pour avantager l’acheteur, est une donation indirecte. Elle est valable, mais suit toutes les règles des donations. À la succession de Monique, Bastien devra la rapporter, pour rétablir l’égalité avec Aurore. Le fisc peut aussi réclamer les droits de donation sur cette différence, avec intérêts et pénalités.

C. civ. art. 843 · C. civ. art. 778 · LPF art. L. 64 · CE 9 mai 2018, n° 387071 · Cass. 1re civ., 6 nov. 2013, n° 12-23.363

L’explication complète

Vendre bien en dessous de la valeur vénale, c’est faire une donation indirecte pour la différence. Si le prix n’a pas été payé, c’est une donation déguisée.

L’administration la prouve par l’écart de prix et l’intention de donner. La loi ne fixe aucun seuil.

Elle réclame alors les droits de donation sur la différence, après l’abattement de 100 000 € s’il est disponible. S’y ajoutent des intérêts de retard de 0,2 % par mois. La majoration est de 40 % pour manquement délibéré, voire 80 % en cas de dissimulation.

Le fisc peut agir jusqu’à la fin de la sixième année suivant la vente, que la donation soit indirecte ou déguisée. Un notaire doit alerter, et il peut refuser de signer une vente manifestement sous-évaluée.

Les exceptions

Côté famille, Bastien doit rapporter l’avantage à la succession de Monique. Il compte pour sa valeur au jour du partage.

Aurore peut aussi demander une réduction. L’avantage s’impute d’abord sur la réserve de Bastien, soit un tiers. S’il dépasse encore la quotité disponible, un autre tiers avec deux enfants, il est réduit.

Entre héritiers, la donation déguisée se prouve par tous moyens. Aurore peut agir dans les cinq ans du décès, ou dans les deux ans de la découverte, sans dépasser dix ans.

Autre voie : vendre au prix du marché et faire, à côté, une donation déclarée de 150 000 € qui sert à payer. Le résultat économique est le même, avec les droits ordinaires et un rapport clairement établi.

Ce que ça change chez vous

Monique a deux voies régulières. Elle peut vendre 300 000 € à Bastien et lui donner 150 000 € par un acte déclaré. Les droits sont d’environ 8 200 € après abattement.

Elle peut aussi faire une donation-partage de la maison à ses deux enfants, Bastien versant une soulte à Aurore.

La vente à 150 000 € expose Bastien à des droits majorés et à un rapport, et Aurore à un procès.

Côté plus-value, une vente se calcule sur le prix réellement payé, et une donation n’en crée aucune : la donation-partage de la maison n’en ferait pas payer à Monique.

Une vente d’un bien immobilier à 15 000 € ou moins est exonérée d’impôt sur la plus-value. C’est vrai même après trois ans de détention, et même avec un gros gain proportionnel. Le seuil se juge sur le prix de vente, pas sur le gain.

CGI art. 150 U II 6°

Pourquoi c’est comme ça

Une vente de 15 000 € ou moins est exonérée, quels que soient le gain et la durée de détention. Le seuil se regarde bien par bien, et vente par vente.

Pour un bien en indivision, il s’applique à la quote-part de chacun. Un garage de 28 000 € détenu à deux est donc exonéré pour chacun.

Pour un bien commun d’époux, on regarde la moitié de chacun. Pour un bien démembré, on regarde la valeur en pleine propriété.

Le prix retenu est celui de l’acte, hors frais payés par l’acheteur. Un notaire ne fait alors aucune déclaration de plus-value : il mentionne simplement l’exonération dans l’acte.

Jusqu’où ça va

Un ensemble, comme une maison avec son garage, ne se découpe pas en lots pour passer chacun sous le seuil. L’administration regarde la réalité de la vente.

Des ventes successives de parcelles ou de lots d’un même bien au même acheteur peuvent être traitées comme une seule vente.

Une autre exonération vise les vendeurs qui touchent une pension de vieillesse ou ont une carte d’invalidité. Leur revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année ne doit pas dépasser un plafond annuel apprécié au titre de cette même année : 12 679 € pour une part en métropole sur les revenus de 2024, pour une vente en 2026. Ils ne doivent pas être soumis à l’IFI.

Les terrains à bâtir suivent le même seuil de 15 000 €. Ce seuil n’a pas été revalorisé depuis 2004.

Ce que ça coûte vraiment

Mathilde encaisse 14 000 € sans impôt ni déclaration. À 16 000 €, elle aurait payé 36,2 %, aux taux de 2026.

Ce taux se serait appliqué à environ 6 300 € de gain après le forfait de 7,5 %. Cela fait environ 2 300 €.

Deux garages voisins vendus 14 000 € chacun à des acheteurs différents font deux ventes exonérées. Vendus ensemble 28 000 € au même acheteur, ils font une seule vente taxée.

Le seuil se regarde donc avant de fixer le prix, pas après.

L’indivision, c’est la sortie sauvage. La société, c’est une sortie balisée par les statuts et par la loi. En indivision, nul n’est tenu d’y rester : chacun peut demander le partage à tout moment. Il se règle par le rachat d’une part ou, faute d’accord, souvent par la vente. Une convention d’indivision peut le différer, cinq ans au plus à la fois, sauf justes motifs. Dans une société civile, la sortie d’un associé se prévoit dans les statuts, avec le retrait ou l’agrément du repreneur. Le bien commun est ainsi protégé contre un départ brutal.

C. civ. art. 815 · C. civ. art. 815-17 · C. civ. art. 1857 · C. civ. art. 1869 · C. civ. art. 1873-3

L’explication complète

En indivision, chacun possède une quote-part du bien. La gestion courante se décide à la majorité des deux tiers, et la vente à l’unanimité.

Personne ne peut être obligé de rester en indivision : chacun peut demander le partage. Sans accord, le juge ordonne la vente aux enchères, appelée licitation.

Une convention d’indivision notariée peut suspendre ce droit pour cinq ans au plus, renouvelables. Elle peut aussi désigner un gérant.

Dans une société civile, l’immeuble appartient à la société, et chaque associé détient des parts. Les statuts fixent les majorités, l’agrément des nouveaux associés et le retrait.

La société dure le temps prévu par les statuts, quatre-vingt-dix-neuf ans au plus. Pour sortir, un associé cède ou fait racheter ses parts : le bien n’a pas à être vendu, sauf si la société doit le céder pour payer le rachat, ou en cas de dissolution.

Les exceptions

Au décès, la part indivise du défunt va à ses héritiers. Ils deviennent indivisaires avec le survivant et peuvent exiger le partage.

En société, les parts vont aussi aux héritiers. Mais les statuts peuvent prévoir un agrément, un rachat par le survivant ou un démembrement croisé. Un testament peut aussi léguer les parts au survivant, dans la limite de la quotité disponible.

Côté dettes, le créancier d’un indivisaire peut provoquer le partage. En société, il ne peut saisir que les parts.

La société entraîne des frais de création, une comptabilité et une déclaration annuelle. Si elle reste à l’impôt sur le revenu, ses plus-values suivent le régime des particuliers.

En revanche, la résidence principale qu’elle détient perd l’abattement de 30 % à l’IFI.

Ce que ça change chez vous

Yasmine et Romain ne sont pas mariés. Un PACS et un testament règlent l’essentiel en cas de décès, sauf si l’un a des enfants, dont la réserve peut obliger le survivant à racheter leur part.

Le survivant est alors exonéré de droits et peut garder le logement un an. La société n’ajoute que la maîtrise de la sortie, au prix de frais annuels.

Une convention d’indivision notariée peut prévoir une préemption réciproque et une méthode d’évaluation en cas de séparation. Elle règle ainsi l’essentiel des conflits, sans société.

La société devient utile avec des enfants de lits différents ou un patrimoine locatif à transmettre.

En SCI, la maison n’est plus celle du couple mais celle de la société : les 30 % disparaissent. L’abattement de 30 % suppose que l’occupant soit propriétaire de son logement. Ici, le logement appartient à la société, et les époux ne possèdent que des parts, valorisées sur la base de 1 500 000 €. Ils passent au-dessus du seuil de 1,3 M€ en vigueur en 2026. En détention directe, la maison n’aurait compté que 1 050 000 €.

CGI art. 973 · Cons. const., QPC n° 2019-820 du 17 janv. 2020 · CGI art. 764 bis · C. civ. art. 763 et 764

L’explication complète

L’abattement de 30 % de l’article 973 vise l’immeuble que son propriétaire occupe comme résidence principale. Or des parts de société civile ne sont pas un immeuble occupé par leur propriétaire.

Le juge constitutionnel a validé cette différence en 2020 : la société est une personne distincte.

Sans dette ni décote propre aux parts, elles valent ici l’immobilier de la SCI, 1 500 000 €, sans l’abattement de 30 %.

Thomas et Véronique déclarent donc environ 1 500 000 €. Ils doivent l’IFI, environ 3 900 € au barème de 2026.

Les exceptions

Détenir la maison en société fait aussi perdre l’abattement de 20 % sur la résidence principale pour les droits de succession. Lui aussi est réservé à l’immeuble détenu en direct.

Il faut en outre qu’il soit occupé par le conjoint, le partenaire de PACS, ou les enfants mineurs ou majeurs protégés. Le droit viager du conjoint survivant au logement ne joue pas non plus si une société détient le logement.

Pour sortir la maison de la SCI, il faut dissoudre la société ou réduire son capital en attribuant l’immeuble aux associés. Cela coûte des droits d’enregistrement et une taxe de publicité foncière.

Autre voie : la vendre aux associés, avec une plus-value dans la SCI.

L’avantage recherché, transmettre avec 100 000 € d’abattement par enfant, s’obtient aussi en direct par une donation de nue-propriété, sans les règles de gestion et de sortie que des statuts organisent.

Ce que ça change chez vous

Thomas et Véronique paient environ 3 900 € d’IFI par an. À terme, ils supporteront aussi des droits de succession plus élevés sur les parts.

Sortir la maison de la SCI a également un coût, en droits et en frais.

La SCI garde son sens pour des biens locatifs, où l’abattement n’existe pas de toute façon. Pour la résidence principale, la détention directe avec donation de nue-propriété aux enfants profite des mêmes abattements de donation. Elle conserve en plus les deux abattements de la résidence principale, sans les statuts qui organisent la gestion.

En meublé au réel, l’assurance qui efface 150 000 € de dette crée 150 000 € de revenu imposable. Un loueur en meublé au réel tient une comptabilité d’entreprise, où le prêt figure au passif. Quand l’assureur le rembourse, la dette disparaît et la comptabilité enregistre un enrichissement. Ce gain est en principe taxé l’année du décès comme un bénéfice exceptionnel, au barème de l’impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux ou les cotisations sociales selon le statut du loueur. La note est réglée par la succession. En location nue, ce mécanisme n’existe pas.

CGI art. 38 · BOI-BIC-PDSTK-10-30-20 § 130 · CGI art. 155 IV

L’explication complète

Au régime réel, le loueur en meublé inscrit son emprunt au passif du bilan de l’activité. L’argent versé par l’assureur pour rembourser le prêt devient alors un produit imposable.

Il est rattaché à l’année où il est acquis, c’est-à-dire l’année du décès. En effet, la dette disparaît sans sortie d’argent, ce qui augmente l’actif net.

Ce profit est imposé au barème chez le défunt, sur la déclaration de l’année du décès faite par les héritiers. S’y ajoutent, selon le statut du loueur, les prélèvements sociaux s’il n’est pas affilié à la protection sociale des indépendants, ou les cotisations sociales s’il l’est, sans cumul des deux sur ce profit.

Sur option, la loi permet d’étaler ce profit sur l’année où il naît et les quatre suivantes. Mais les sommes reportées reviennent dans le résultat de l’année où l’activité cesse, décès compris. L’administration maintient seulement l’étalement si les héritiers poursuivent l’activité et s’engagent à réintégrer les fractions restantes dans leurs propres résultats.

Les exceptions

Ce mécanisme ne joue pas en location nue, sans bilan, ni au micro-BIC. Il ne joue pas non plus si le prêt n’a jamais été inscrit au bilan.

C’est possible même au réel : l’exploitant peut garder le bien dans son patrimoine privé, mais il renonce alors à l’amortissement.

Le même mécanisme touche tout entrepreneur individuel au réel dont l’assurance décès rembourse un prêt professionnel.

Une assurance souscrite par les héritiers ou le conjoint en leur nom, hors bilan, et versée à eux, ne crée aucun profit dans l’activité. Ils remboursent le prêt avec un capital reçu hors succession, sans impôt sur le revenu.

La dette, encore due au décès, reste alors déductible de la succession. Elle ne l’est pas quand l’assureur du prêt rembourse directement le prêteur.

Ce que ça change chez vous

Pour Jean-Marc, 150 000 € s’ajoutent aux revenus de l’année du décès. Selon ses autres revenus et son statut social, l’impôt et les prélèvements correspondants se chiffrent en dizaines de milliers d’euros, à la charge de la succession.

L’étalement ne se maintient que si ses enfants poursuivent la location meublée et prennent cet engagement ; s’ils vendent sans poursuivre, tout est imposé l’année du décès, et une cession plus tardive rend imposable la fraction encore en sursis.

Ses enfants ou son conjoint peuvent souscrire une assurance décès temporaire sur sa tête, d’un capital de 150 000 €. Elle peut leur donner de quoi rembourser le prêt. Son effet fiscal dépend de qui la souscrit, de qui reçoit le capital et des garanties que la banque accepte : une délégation au profit de la banque ne suffit pas à écarter le profit taxable.

Passer au micro-BIC avant le décès n’efface pas le bilan de l’année en cours.

Celui qui touche les loyers paie l’IFI sur tout, comme s’il possédait encore tout. Pour l’IFI, l’usufruitier, qui garde l’usage et les loyers, déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire ne déclare rien. La donation de nue-propriété transmet le bien aux enfants et coûte moins de droits : à l’âge de Christiane, la nue-propriété vaut 70 %. Mais elle ne change rien à son IFI tant qu’elle garde l’usufruit.

CGI art. 968 · CGI art. 669 · CGI art. 1133

Pourquoi c’est comme ça

Un bien grevé d’usufruit est déclaré par l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété. Il y a trois exceptions, où chacun déclare sa part selon le barème de l’article 669.

La première est l’usufruit légal du conjoint survivant. La deuxième est la vente de la nue-propriété à un tiers qui n’est pas héritier présomptif.

La troisième est l’usufruit né d’une donation ou d’un legs à l’État, à une collectivité ou à une association reconnue d’utilité publique.

Christiane a gardé l’usufruit par une donation : ce cas n’en fait pas partie. Elle déclare donc 1 000 000 €.

Les droits de donation, eux, portent sur la nue-propriété, qui vaut 70 % à 74 ans. Cela fait 350 000 € par enfant, moins 100 000 € d’abattement : environ 48 000 € de droits chacun.

Jusqu’où ça va

Au décès de Christiane, l’usufruit s’éteint. Les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits ni déclaration, comme le prévoit l’article 1133.

Il y a une exception : si la nue-propriété a été donnée moins de trois mois avant le décès. C’est une présomption de l’article 751, qui peut être renversée.

Si les enfants revendent, leur prix d’achat est la valeur en pleine propriété au jour de la donation. Leur plus-value en est réduite.

Donner en pleine propriété avec un bail au profit de Christiane sort le bien de son IFI. Mais elle perd les loyers, et les droits portent sur 100 %.

Vendre la nue-propriété aux enfants, héritiers présomptifs, la laisserait imposée sur la pleine propriété. Jusqu’au décès, les enfants nus-propriétaires ne déclarent pas cet immeuble à l’IFI.

Ce que ça coûte vraiment

Christiane paie environ 96 000 € de droits de donation pour transmettre 1 000 000 € de son vivant. Son IFI ne change pas, car son patrimoine taxable reste le même : 3 900 € par exemple pour 1 500 000 € au total.

À son décès, les enfants reçoivent le bien entier sans droits. Par rapport aux 156 000 € d’une succession sur 1 000 000 €, l’économie est d’environ 60 000 €. Elle est plus forte si l’immeuble prend de la valeur.

Pour faire baisser son IFI, il faudrait renoncer aux loyers. Cela passe par une donation en pleine propriété de tout ou partie des lots, ou par une vente avec placement du prix hors immobilier. La nue-propriété transmet, elle ne réduit pas l’IFI.

Sans clause de sortie dans les statuts, Franck ne peut pas exiger son retrait. Il lui faut l’unanimité des autres ou un juge. Dans une indivision, chacun peut réclamer le partage quand il veut. Dans une société civile, c’est l’inverse. Un associé ne se retire qu’avec l’accord unanime des autres, ou pour de justes motifs reconnus par un tribunal. Les statuts peuvent prévoir une porte de sortie. S’ils ne disent rien, il reste à Franck à céder ses parts. Faute d’offre de rachat dans les six mois de la dernière notification du projet, sauf autre délai prévu par les statuts, l’agrément est réputé acquis, sauf dissolution décidée par les autres.

C. civ. art. 1869 · C. civ. art. 1843-4 · C. civ. art. 815

L’explication complète

Un associé de société civile peut se retirer totalement ou partiellement de la société dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés ; ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice. Le juge apprécie le juste motif au regard de la situation de l’associé et de la société. L’associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, fixée à défaut d’accord par un expert désigné par le président du tribunal.

Les exceptions

L’autre voie est de vendre ses parts. Franck peut les céder à un tiers, mais il lui faut l’accord de tous les associés, sauf clause contraire.

Si les associés refusent l’acheteur proposé, ils peuvent racheter les parts, les faire racheter par quelqu’un d’autre ou par la société. En cas de désaccord, un expert fixe le prix. Sans offre de rachat dans les six mois qui suivent la dernière notification du projet de cession, délai que les statuts peuvent fixer entre un mois et un an, l’accord est considéré comme donné, sauf dissolution décidée par les autres associés.

Vendre à ses sœurs, déjà associées, exige aussi cet accord, sauf si les statuts en dispensent les ventes entre associés. Par défaut, seules les ventes à ses parents ou à ses enfants sont libres.

Les statuts peuvent aussi prévoir un droit de retrait à tout moment, avec un préavis et un paiement échelonné. Les parents peuvent encore l’ajouter, par un vote à la majorité prévue pour modifier les statuts.

Ce que ça change chez vous

Si la SCI détient par exemple 800 000 € d’immobilier, sans dette ni autre actif, les 25 % de Franck valent 200 000 € ; avec 400 000 € d’emprunt en cours, ils n’en vaudraient plus que 100 000 €. Une décote peut s’appliquer parce que les parts se vendent mal, sans taux fixé par un texte.

Il peut proposer ses parts à ses sœurs, à ses parents, ou à un tiers en passant par la procédure d’agrément. Cela peut prendre six mois, et un expert intervient si le prix est contesté.

Le retrait devant le juge passe par une procédure, sans certitude du résultat.

Les voies rapides sont un prêt bancaire garanti par ses parts, mises en nantissement. Ou un rachat partiel par la SCI, si elle a de la trésorerie. La clause de retrait, elle, s’écrit pour la prochaine fois.

La SCI ne fait pas payer moins. Elle évite qu’un seul enfant puisse obtenir le partage de la maison, et elle fixe qui décide. En indivision, chacun peut demander le partage à tout moment, ce qui mène à la vente quand la maison ne peut pas être attribuée à l’un des enfants, et les décisions importantes demandent l’unanimité. Dans une SCI, les statuts nomment un gérant et fixent les majorités, et aucun associé ne peut demander le partage de la maison. La vente de la maison se décide selon les statuts, à défaut à l’unanimité des associés : un associé seul ne peut pas l’imposer, mais le juge peut, pour justes motifs, autoriser son retrait ou prononcer la dissolution, ce qui peut conduire à la vendre. Les parents peuvent en plus donner les parts petit à petit.

C. civ. art. 815 · C. civ. art. 1832 · C. civ. art. 1845

L’explication complète

Les statuts d’une société civile fixent librement la gérance, la durée du mandat et les majorités. Ils fixent aussi les décisions réservées aux associés, l’agrément des ventes de parts et l’entrée des conjoints ou héritiers.

Ils règlent encore le partage des résultats et les conditions de retrait. Aucun associé ne peut demander le partage de l’immeuble, qui appartient à la société ; sa vente se décide selon les statuts, à défaut à l’unanimité des associés, et un associé seul ne peut pas l’imposer ; le juge peut seulement, pour justes motifs, autoriser son retrait ou prononcer la dissolution, ce qui peut y conduire.

En indivision, la vente exige l’unanimité, ou l’autorisation du juge à deux tiers des droits. La gestion courante se décide aux deux tiers, et chacun peut demander le partage à tout moment.

Une convention d’indivision notariée peut l’empêcher pour une durée fixe, cinq ans au plus, renouvelables. Le partage n’est alors possible que pour justes motifs, et un gérant est désigné.

Cette convention offre une partie de ce que fait la SCI, sans société ni comptes annuels.

Les exceptions

La SCI coûte des frais de création. Elle impose ensuite une déclaration de résultat annuelle, une assemblée avec procès-verbal et un registre.

Tant qu’elle reste à l’impôt sur le revenu, elle ne change rien à l’impôt sur les loyers ni à la plus-value.

Pour les droits, elle permet de donner des parts par tranches de 100 000 € par parent et par enfant tous les quinze ans. Ces dons peuvent se faire en nue-propriété, les parents gardant l’usufruit.

Une décote peut aussi s’appliquer aux parts, si elle est justifiée, parce qu’elles se vendent mal. Aucun texte n’en fixe le taux, et l’indivision ne permet pas cela de la même façon.

Les dettes de la SCI se déduisent de la valeur des parts. À l’impôt sur la fortune immobilière, certaines dettes, dont le compte courant des associés, ne sont pas déduites.

Ce que ça change chez vous

Prenons une maison de 600 000 €, donnée en nue-propriété aux trois enfants par Stéphane et Anaïs, à 62 et 60 ans. Selon le barème de l’article 669, la nue-propriété vaut 50 % pour la part d’Anaïs et 60 % pour celle de Stéphane.

Cela fait environ 110 000 € par enfant, entièrement couverts par les abattements, avec ou sans SCI.

L’avantage de la société est ailleurs. Les parents gardent la gérance, aucun enfant ne peut obtenir seul le partage, et l’entrée des gendres et belles-filles est contrôlée.

Si les enfants s’entendent et que la maison ne sera pas louée, une autre voie existe. Une donation de la nue-propriété en indivision, avec une convention d’indivision, en offre une partie pour moins cher.

Karim répond des dettes de la SCI sur ses biens personnels, à hauteur de ses 20 % : 60 000 €. Contrairement à une SARL, la société civile ne protège pas les associés. Chacun répond des dettes de la société sur son patrimoine personnel, en proportion de ses parts. La banque doit d’abord poursuivre la société. Si celle-ci ne peut pas payer, elle se tourne vers chaque associé pour sa part.

C. civ. art. 1857 · C. civ. art. 1858 · Cass. com. 29 nov. 2023, n° 22-14.173

Le détail du calcul

Face aux créanciers, les associés répondent sans limite des dettes de la société, en proportion de leur part du capital. Cette part s’apprécie au jour où la dette est exigible ou à celui de la cessation des paiements.

Les créanciers doivent d’abord poursuivre la société, sans succès, avant de se tourner vers un associé.

La Cour de cassation a jugé en 2023 que le créancier doit prouver que la société ne peut pas le rembourser. Une saisie infructueuse ou une liquidation le montre, une simple mise en demeure non.

En revanche, vendre l’immeuble à perte en laissant une partie du prêt impayée suffit à le prouver.

Karim doit alors 20 % de ce qui reste dû, 60 000 € au plus, sur tous ses biens. La banque ne peut pas lui réclamer la part de ses parents.

Les conditions à remplir

Chaque associé ne doit que sa part : si un parent est insolvable, sa part n’est pas reportée sur Karim.

Mais la banque a pu exiger, en plus, une caution solidaire des associés majeurs. Si Karim l’a signée, elle l’engage au-delà de ses 20 %, dans la limite du montant garanti.

Un associé qui vend ses parts reste tenu des dettes devenues exigibles avant la vente. Un associé qui entre répond, selon ses parts, de celles qui deviennent exigibles après son entrée, même nées avant.

La résidence principale est insaisissable de droit depuis 2015, mais seulement pour les entrepreneurs individuels, pas pour l’associé de SCI. Une clause des statuts limitant la responsabilité ne vaut pas face aux créanciers.

Ce qu’on peut faire autrement

Une fois l’immeuble vendu, Karim risque 60 000 €, maison comprise. S’il a signé une caution couvrant tout le prêt, il risque 300 000 €.

Il peut demander à la banque un rééchelonnement au nom de la SCI, avant la vente forcée. Il peut aussi négocier une vente amiable pour limiter le solde, et vérifier l’assurance perte de loyers si elle existait.

Pour tout enfant à qui l’on propose des parts d’une SCI endettée, une question se pose avant d’accepter. Faut-il se porter caution personnellement, et quel montant de prêt correspond à sa part ?

L’emprunt de la SCI expose aussi les enfants mineurs sur leurs biens, sans que la loi exige l’accord du juge des tutelles. Un mineur peut être associé d’une SCI, représenté par ses parents. Or les associés répondent des dettes de la société sur leur patrimoine personnel. Si la SCI ne paie pas, l’enfant est donc exposé sur ses biens, à proportion de ses parts. Le juge des tutelles doit autoriser un emprunt fait au nom d’un mineur. Une banque ou un notaire peut toutefois demander aussi cette autorisation pour l’emprunt de la SCI.

C. civ. art. 387-1 · C. civ. art. 1857 · Cass. 3e civ. 28 sept. 2005, n° 04-14.756

L’explication complète

L’administrateur légal ne peut, sans l’autorisation préalable du juge des tutelles, contracter un emprunt au nom du mineur, ni vendre de gré à gré un immeuble lui appartenant, ni renoncer pour lui à un droit ; l’apport en société d’un immeuble du mineur figure aussi parmi les actes soumis à autorisation. L’emprunt contracté par la SCI n’est pas, en droit, un emprunt du mineur : aucun texte n’exige alors l’autorisation du juge. Mais la responsabilité indéfinie des associés expose l’enfant, et une banque ou un notaire peut demander l’autorisation pour sécuriser l’acte, ou refuser le prêt.

Les exceptions

Les parents, administrateurs légaux, sont responsables envers l’enfant s’ils l’exposent à une dette disproportionnée. À sa majorité, l’enfant peut leur demander des comptes, dans les cinq ans.

Donner aux enfants la seule nue-propriété de parts après l’emprunt ne supprime pas le risque. L’associé répond, selon ses parts, des échéances devenues exigibles après son entrée.

Ce que ça change chez vous

Une autre voie existe pour Sandrine et Mehdi. Ils créent la SCI entre eux seuls et empruntent. Puis ils donnent la nue-propriété des parts à Louis et Hélène, une fois le prêt en place, dans la limite des abattements.

Les enfants sont associés et la transmission commence. Mais les échéances qui deviennent exigibles après leur entrée les engagent, selon leurs parts.

Si les enfants sont associés dès le départ, la demande au juge se prépare avec un notaire. Elle comprend les statuts, le projet de prêt et le plan de financement.

Le juge peut refuser si le prêt dépasse ce que la SCI peut rembourser.

Des parts de SCI familiale se vendent mal : une décote est admise, à condition de la justifier. Une part de SCI n’est pas un bout d’immeuble. Elle se revend difficilement, elle est soumise à l’accord des autres associés, et un minoritaire ne décide de rien. Le fisc admet donc une décote sur la valeur des parts, sans taux fixé par un texte. Elle doit reposer sur des éléments objectifs, et non sur un pourcentage appliqué par habitude.

Cass. com. 9 juill. 2025, n° 24-13.540 (décote pour indivision refusée) · Cass. com. 15 févr. 2023, n° 20-19.451 · Cass. com. 16 févr. 2016, n° 14-23.301

Le détail du calcul

Pour valoriser les parts, on part de la valeur de l’immeuble au prix du marché. On retire les dettes, emprunt et comptes courants, puis on divise par le nombre de parts.

Sur cette valeur, la jurisprudence admet au cas par cas une décote. Elle tient compte de l’absence de marché des parts, des clauses d’agrément, de la position minoritaire et des contraintes des statuts.

Aucun texte n’en fixe le taux. Le fisc l’accepte si elle s’appuie sur les caractéristiques de la société.

Pour Josiane et Marc, on retire de 800 000 € les dettes éventuelles, puis 15 %. Les parts valent alors 680 000 €.

Selon le barème de l’article 669, la nue-propriété vaut 60 % pour Josiane, 70 ans, et 70 % pour Marc, 72 ans. Cela fait de l’ordre de 100 000 à 120 000 € par enfant et par parent, presque couverts par les abattements.

Les conditions à remplir

La Cour de cassation a refusé en 2025 une décote supplémentaire pour indivision. Un associé n’est pas dans la situation d’un indivisaire.

Toute décote doit reposer sur des éléments concrets. Une décote sur la nue-propriété elle-même, en plus de celle des parts, n’est pas admise : seul le barème de l’article 669 s’applique.

Le fisc peut corriger la valeur pendant trois ans si l’acte donne tous les éléments, six ans sinon. S’y ajoutent des intérêts de retard et une majoration de 40 % en cas de manquement délibéré, 80 % en cas de manœuvres frauduleuses.

La valeur retenue devient le prix d’achat des enfants s’ils revendent les parts. L’économie de droits se retrouve alors en plus-value à la revente.

Ce qu’on peut faire autrement

Avec une décote de 15 %, Josiane et Marc économisent environ 12 500 € de droits, par rapport à une valeur de 800 000 €. L’abattement de 100 000 € par enfant et par parent reste acquis.

Le dossier qui justifie la décote se garde avec l’acte pendant six ans. Il réunit les statuts avec agrément et gérance réservée aux parents, l’absence de marché, et la nue-propriété sans droit de vote sur les résultats.

Plus la décote est forte, plus sa justification doit être solide : aucun taux ne garantit à lui seul son acceptation, ni n’entraîne à lui seul son rejet.

Si la SCI a emprunté pour acheter l’immeuble, ses dettes réduisent la valeur davantage que toute décote, à condition d’être réelles et justifiées.

Les amortissements qui ont effacé l’impôt pendant vingt ans ressortent à la vente : 121 000 € d’impôt au lieu de 34 000 €. À l’impôt sur les sociétés, chaque année d’amortissement réduit la valeur comptable de l’immeuble. À la vente, la plus-value se calcule sur cette valeur réduite. Elle est imposée à 25 %, ou à 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice si la société a droit au taux réduit, sans aucun abattement pour durée de détention. À l’impôt sur le revenu, après vingt ans, les abattements pour durée effacent presque tout l’impôt de 19 %. Ils effacent en revanche moins d’un quart des prélèvements sociaux.

CGI art. 39 · CGI art. 219 · CGI art. 150 VC · CGI art. 239

Le détail du calcul

À l’impôt sur les sociétés, l’immeuble acheté 300 000 € comprend 60 000 € de terrain, qui ne s’amortit pas. Le reste est amorti ici sur vingt-quatre ans.

Après vingt ans, la valeur dans les comptes est d’environ 100 000 €. La plus-value est donc de 600 000 € moins 100 000 €, soit 500 000 €.

Aux taux de 2026, si la SCI remplit les conditions du taux réduit, chiffre d’affaires sous 10 millions d’euros et capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques, elle est imposée à 15 % jusqu’à 42 500 €, puis à 25 % : environ 121 000 € d’impôt.

Si la SCI distribue ensuite aux associés cette plus-value nette d’impôt, environ 379 000 €, la distribution supporte 31,4 % de prélèvement forfaitaire, environ 119 000 € ; le reste du prix, qui rembourse les apports ou l’emprunt, n’est pas imposé à ce titre. Dans cette hypothèse, la charge totale approche 240 000 €.

À l’impôt sur le revenu, la plus-value de 300 000 € serait réduite des forfaits de 7,5 % pour frais et de 15 % pour travaux, soit 232 500 €. À vingt ans, elle serait abattue de 90 % et 24,75 %. L’impôt est d’environ 4 400 € et les prélèvements sociaux de 30 000 €, l’argent arrivant directement chez les associés.

Les conditions à remplir

L’IS reste gagnant quand la SCI garde et réinvestit, sans distribuer. Il l’est aussi quand l’immeuble est conservé jusqu’au décès des associés.

Les parts se transmettent alors à leur valeur, et les héritiers reçoivent un prix d’achat réévalué pour les parts. Mais l’IS latent sur l’immeuble reste dans la société.

Vendre les parts plutôt que l’immeuble soumet les associés au régime des plus-values mobilières, puisque la SCI est à l’IS. C’est le prélèvement forfaitaire de 31,4 %, sans abattement pour durée de détention.

Mais l’acheteur des parts reprend la valeur comptable de l’immeuble, et il baisse son prix en conséquence.

L’option pour l’IS exercée depuis 2019 peut être révoquée jusqu’au cinquième exercice suivant, avant la fin du mois qui précède le premier acompte d’IS de cet exercice. Passé ce délai, elle est définitive.

Ce qu’on peut faire autrement

Pour disposer du prix, s’ils distribuent la plus-value, Antoine et Émilie paient environ 240 000 € d’impôt sur les sociétés et de prélèvement forfaitaire, contre 34 000 € à l’impôt sur le revenu, après vingt ans d’économie d’impôt sur les loyers.

La vente suivie d’une distribution alourdit fortement la sortie. Le bilan sur vingt ans compte aussi l’impôt économisé sur les loyers pendant la détention, et ce qu’il a permis de rembourser ou de placer.

Garder l’immeuble dans la SCI et transmettre les parts réduit la note. Vendre les parts avec une décote négociée aussi.

Pour toute SCI dont l’option pour l’IS date de moins de cinq exercices, la révocation se regarde avant la vente.

Entre parents et enfants, les parts circulent librement, sauf si les statuts en ont décidé autrement. Dans une société civile, le principe est l’agrément de tous les associés pour laisser entrer un nouveau venu. Mais la loi fait une exception pour les cessions aux ascendants et descendants : elles sont libres, sauf clause contraire des statuts. Sabine peut donc donner ses parts à Margaux sans l’accord de Denis.

C. civ. art. 1861 · C. civ. art. 1862 · C. civ. art. 1843-4

L’explication complète

Par principe, les parts ne peuvent être cédées qu’avec l’accord, ou agrément, de tous les associés. Les statuts peuvent prévoir une majorité, ou dispenser d’accord les cessions entre associés.

Sauf clause contraire, la loi dispense d’office les cessions aux parents et aux enfants du cédant. C’est aussi le cas pour le conjoint, si les statuts le prévoient.

Une donation est une cession gratuite : Sabine peut donc donner ses parts à Margaux sans l’accord de Denis.

Pour valoir face à la société, la cession est signifiée par commissaire de justice, ou acceptée par le gérant dans un acte authentique. Si les statuts le prévoient, elle peut aussi être inscrite sur les registres de la société.

Elle vaut face aux tiers après publication au registre du commerce.

Les exceptions

Si les statuts avaient soumis toute cession à agrément, même familiale, Denis pourrait refuser. Il lui faudrait alors acheter les parts ou les faire acheter, au prix fixé par expert en cas de désaccord.

Sabine resterait libre de les garder. Sans offre dans les six mois, l’accord serait considéré comme donné, sauf dissolution décidée dans ce délai.

Au décès, la transmission suit aussi les statuts. Sans clause, les héritiers deviennent associés de plein droit.

Les droits de donation portent sur la valeur des parts, actif moins dettes, avec une décote si elle est justifiée, après 100 000 € d’abattement. À 68 ans, une donation où Sabine garde l’usufruit retient 60 % de la valeur.

Avec un seul enfant, une donation-partage n’est possible qu’en y incluant aussi ses propres enfants. Si Sabine a d’autres enfants, la donation simple à Margaux sera rapportée à la succession.

Ce que ça change chez vous

Sabine doit passer un acte notarié de donation, puis l’enregistrer. Il faut ensuite le signifier à la SCI, ou la faire accepter dans l’acte, et le déposer au greffe.

Margaux devient alors associée à 50 % face à Denis. Si la gérance est partagée, les blocages restent les mêmes : la donation transmet la place, pas la paix.

Si l’acte prévoit que Sabine garde l’usufruit, elle conserve le vote sur l’affectation des résultats et les revenus. Margaux vote sur le reste.

Si la SCI devient ingérable, les issues sont la dissolution pour mésentente, ou la vente des parts à un tiers avec la procédure d’agrément.

Le compte courant ne suit pas les parts. C’est une créance qui ressort dans la succession, taxée comme le reste de l’héritage. Un compte courant d’associé est un prêt fait par l’associé à sa société. Donner la nue-propriété des parts ne transmet rien de ce prêt. Le prêt reste dans le patrimoine des parents, pour son montant. Il se retrouve dans leur succession, où il est taxé comme un actif ordinaire.

C. civ. art. 1892 · CGI art. 750 ter · CGI art. 758

Le détail du calcul

Le compte courant d’associé est une somme que la société doit aux parents. Elle est remboursable à tout moment, sauf accord de blocage.

Elle fait partie de leur patrimoine pour son montant nominal et entre dans leur succession. Elle y est taxée après l’abattement de 100 000 € par enfant.

Cet abattement a servi pour la donation des parts il y a seize ans. Mais le délai de quinze ans est écoulé : il s’est renouvelé.

Les 240 000 € se partagent entre deux enfants, et chaque parent détient la moitié de la créance. Cela fait 60 000 € par lien parent-enfant.

Si les abattements sont disponibles, il n’y a rien à payer. S’ils ont servi pour d’autres dons, il faut au moins 20 000 € par enfant au barème de 2026. C’est davantage si les premières tranches ont aussi servi.

Les conditions à remplir

La créance compte pour son montant nominal, sauf si les héritiers prouvent qu’elle ne sera jamais remboursée. C’est le cas d’une SCI sans trésorerie ni possibilité de vendre, mais la preuve est difficile tant que l’immeuble a de la valeur.

De leur vivant, les parents peuvent donner la créance par acte notarié, car une créance ne se prête pas, en principe, au don manuel. Les abattements renouvelés de 100 000 € par enfant et par parent s’appliquent.

Autre voie : la SCI rembourse le compte courant, puis les parents donnent la somme. Ce don se déclare en ligne sur impots.gouv.fr depuis 2026. Il peut aussi être exonéré à hauteur de 31 865 € si le donateur a moins de 80 ans.

Roger, à 80 ans, en est exclu de justesse.

Enfin, la créance peut être incorporée au capital : elle devient des parts, que l’on peut ensuite donner en nue-propriété.

Ce qu’on peut faire autrement

Bernadette et Roger peuvent donner dès maintenant 120 000 € de créance à chaque enfant, sous les abattements renouvelés depuis quinze ans. Cela ne coûte rien en droits, et la SCI doit alors cette somme aux enfants.

À leur décès, ce compte courant a disparu de la succession.

Attendre ne coûte rien si les abattements sont disponibles. S’ils ont déjà servi pour d’autres dons, cela coûte au moins 40 000 €.

Un compte courant qui grossit chaque année, dans une SCI dont les parts sont déjà transmises, laisse une transmission inachevée. Il se vérifie sur le bilan.

Dans une SCI à l’impôt sur le revenu, on paie l’impôt sur sa part de bénéfice, même quand l’argent reste dans la société. La SCI classique est « transparente » : elle calcule et déclare son résultat, mais ce sont les associés qui sont imposés. Chacun l’est pour sa part, dès que le bénéfice est réalisé, qu’il soit versé ou gardé pour rembourser le prêt. Or le remboursement du capital emprunté n’est pas une charge déductible. D’où un bénéfice imposable sans argent disponible.

CGI art. 8 · CGI art. 14

Le détail du calcul

Dans une société civile qui n’est pas à l’impôt sur les sociétés, chaque associé est imposé personnellement sur sa part des bénéfices. Ils sont taxés comme revenus fonciers, à la clôture de l’exercice, qu’ils soient distribués ou mis en réserve.

Le résultat se calcule comme pour un particulier. Des loyers, on retire les intérêts d’emprunt, les travaux déductibles, les frais de gestion, les assurances et la taxe foncière.

Le remboursement du capital emprunté n’est pas une charge, pas plus que les travaux d’agrandissement.

Pour Aurélien, 30 % de 6 000 € font 1 800 € à déclarer. Ils sont imposés à sa tranche, 30 % par exemple, plus 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026.

Il paie ainsi environ 850 €, sans avoir reçu un euro.

Les conditions à remplir

Si les travaux sont importants, le résultat peut être négatif. Ce déficit se répartit aussi entre associés.

Chacun peut l’imputer sur son revenu global jusqu’à 10 700 €, hors intérêts. Cela fait alors baisser son impôt, là encore sans versement.

L’option pour l’impôt sur les sociétés supprime l’imposition personnelle tant que rien n’est distribué. Mais la SCI paie alors 25 %, ou 15 % sur les premiers 42 500 € si elle a droit au taux réduit, sur un résultat après amortissement, et la revente est pénalisée.

Les statuts peuvent prévoir une distribution annuelle minimale égale à l’impôt théorique des associés, ou une avance en compte courant. Si le prêt l’exige, la banque doit l’accepter.

Un associé qui refuse de payer n’a pas de recours contre la société. Seule exception : un abus de majorité dans la mise en réserve des bénéfices.

Ce qu’on peut faire autrement

Aurélien paie environ 850 € cette année ; le montant se recalcule chaque année, selon les loyers, les intérêts, les travaux et sa propre situation fiscale.

Sur un prêt de quinze ans, c’est l’impôt sur un patrimoine qui se constitue sans apport. La valeur des parts compense cet effort.

L’assemblée peut décider une distribution : 1 000 € pour Aurélien, et à proportion des parts pour les autres. Prise sur la trésorerie ou sur un découvert autorisé, elle couvre l’impôt : c’est l’objet d’une clause de distribution.

Une année de gros travaux peut à l’inverse créer un déficit qui réduit son impôt, selon les règles d’imputation, sans lui rembourser celui des années passées.

Les « frais de notaire » sont d’abord des impôts. Dans l’ancien, les droits de mutation versés au département, à la commune et à l’État font environ 5,8 % du prix. Ils vont jusqu’à 6,3 % dans les départements qui ont relevé leur taux depuis 2025 : près de 15 000 € ici. La rémunération du notaire, fixée par un barème national, ne pèse qu’environ 1 % du prix. Le reste couvre des débours, c’est-à-dire des frais avancés, et des formalités. Dans le neuf, les frais tombent autour de 2 à 3 %.

CGI art. 683 · CGI art. 1594 D · C. com. art. L.444-1

L’explication complète

Sur un achat ancien de 250 000 €, les droits de mutation sont de 5,80665 % du prix, soit environ 14 500 €. Ce sont des impôts, pas la rémunération du notaire.

Le département en prend 4,5 %, et la commune 1,2 % par une taxe additionnelle. L’État perçoit des frais d’assiette de 2,37 % du droit départemental.

Depuis avril 2025, les départements peuvent porter leur taux à 5 % pendant trois ans. Le total monte alors à 6,32 %, environ 15 800 €.

Un notaire, lui, est payé selon un barème national dégressif, en vigueur en 2026. C’est 3,870 % jusqu’à 6 500 €, puis 1,596 % de 6 500 à 17 000 €. Ensuite, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, et 0,799 % au-delà.

Cela fait environ 2 400 € hors taxe, 2 900 € TTC. S’ajoutent les débours, environ 800 € (urbanisme, cadastre, hypothèques), et la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, soit 250 €.

Les exceptions

Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à la hausse départementale de 2025. Ils doivent justifier ne pas avoir été propriétaires de leur résidence principale dans les deux ans avant l’achat.

Le vendeur peut aussi accepter de payer les frais : on parle alors de vente « acte en main ».

Les meubles laissés dans le logement, comme une cuisine équipée ou l’électroménager, peuvent être vendus à part. Estimés article par article dans l’acte, ils échappent aux droits, dans la limite de leur valeur réelle justifiée.

Un notaire peut accorder une remise de 20 % sur sa rémunération, pour la part du prix au-delà de 100 000 €. Il doit alors l’appliquer à tous ses clients.

Dans le neuf, les droits tombent à environ 0,7 %, la TVA étant incluse dans le prix.

Ce que ça change chez vous

Sur les 19 000 € de Léo et Manon, environ 14 500 à 15 800 € sont des impôts. La rémunération notariale fait 2 900 €, et 1 000 € vont aux débours et à la contribution.

S’ils distinguent 5 000 € de meubles dans l’acte, ils économisent environ 300 € de droits.

La hausse départementale ne les concerne pas s’ils sont primo-accédants et achètent leur résidence principale. Ils le déclarent avant la signature, pour que l’acte en tienne compte.

Le prêt à taux zéro ne finance pas ces frais, et les banques demandent en général de les couvrir par l’apport. C’est la première raison de connaître leur vraie décomposition.

Comme acheteur non professionnel d’un logement, Mehdi dispose d’un délai de rétractation de dix jours une fois le compromis ou la promesse signé. Ce délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre qui lui notifie l’acte, ou, si un professionnel mandaté pour la vente est intervenu, de sa remise en main propre. Mehdi peut se rétracter par courrier avec accusé de réception, sans justification et sans rien perdre. L’éventuel dépôt versé lui est rendu. Le vendeur, lui, ne bénéficie d’aucun délai de rétractation.

CCH art. L.271-1

Pourquoi c’est comme ça

Quand on achète un logement sans être professionnel, on peut se rétracter pendant dix jours. Cela vaut pour un achat comme pour une construction.

Le délai part du lendemain de la première présentation de la lettre avec accusé de réception qui notifie l’acte. Quand l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel mandaté pour la vente, il part aussi du lendemain d’une remise en main propre attestée.

Il se compte en jours calendaires. S’il finit un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

La rétractation se fait par lettre avec accusé de réception, ou par un moyen offrant les mêmes garanties. La date d’envoi fait foi.

Aucun motif n’est exigé, et aucune indemnité ne peut être réclamée.

Jusqu’où ça va

Ce délai protège la personne physique qui achète un logement, neuf ou ancien. Il ne protège pas un professionnel de l’immobilier.

Il ne protège pas non plus une SCI dont l’achat entre directement dans son objet, ni l’achat d’un local commercial ou d’un terrain nu.

Le dépôt de garantie ne peut être versé qu’à un professionnel, notaire ou agent. Il est rendu dans les vingt-et-un jours suivant la rétractation.

Aucun versement direct au vendeur n’est possible pendant le délai. Le vendeur, lui, est engagé dès la signature.

Ce que ça coûte vraiment

Mehdi signe depuis deux jours seulement. Il lui suffit d’envoyer une lettre avec accusé de réception au plus tard le dixième jour après la notification du compromis.

S’il a versé un dépôt, il le récupère dans les trois semaines.

Le onzième jour, renoncer lui coûterait le dépôt de garantie ou la clause pénale du compromis. C’est de l’ordre de 5 à 10 % du prix, soit 9 000 à 18 000 €, sauf condition suspensive non réalisée.

Visiter un autre bien pendant le délai, c’est justement ce à quoi il sert. Un second compromis lui ouvrirait à son tour un délai de dix jours.

La loi soumet un achat financé par un crédit à une condition : que l’acheteur obtienne son prêt. Si le prêt est refusé malgré des démarches sérieuses, la vente tombe et le dépôt de garantie est rendu en entier. La loi impose au compromis un délai d’au moins un mois pour obtenir le prêt. En revanche, l’acheteur qui n’a pas réellement demandé de prêt ne peut pas invoquer cette condition.

C. consom. art. L.313-41 · C. civ. art. 1304-3

L’explication complète

Quand l’acte indique que le prix est payé avec un ou plusieurs prêts, la vente dépend de leur obtention. C’est la condition suspensive de prêt. Sa durée ne peut pas être inférieure à un mois à compter de la signature.

Si la condition n’est pas réalisée, toute somme versée par l’acquéreur lui est remboursée. Le remboursement est immédiat et intégral, sans retenue ni indemnité.

Le compromis précise le montant, la durée maximale et le taux maximal du prêt. L’acquéreur doit avoir déposé au moins une demande conforme, dans le délai, et produire un refus écrit. En général, la jurisprudence exige des demandes réelles, mais pas plusieurs, sauf clause.

Les exceptions

L’acquéreur qui n’a demandé aucun prêt est réputé avoir empêché la condition. C’est aussi le cas s’il a demandé un prêt différent du compromis : montant plus élevé, durée plus courte, taux plus bas. La condition est alors considérée comme accomplie, et il doit l’indemnité prévue au compromis, de l’ordre de 5 à 10 % du prix.

Un refus obtenu après la fin du délai ne libère pas d’office. Le vendeur peut toutefois avoir accepté une prorogation, et les juges apprécient. Une offre de prêt conforme, reçue puis refusée par l’acheteur, vaut obtention.

Le prêt à taux zéro et le prêt employeur mentionnés dans le compromis entrent dans la condition. Un prêt familial n’y entre que si le compromis le prévoit expressément.

Ce que ça change chez vous

Julie et Samir ont trois refus écrits dans le délai, sur des demandes conformes au compromis. Celui qui détient le dépôt, notaire ou agent, leur rend donc les 15 000 € sans délai, et le vendeur ne peut pas s’y opposer.

S’il tarde, une mise en demeure suffit. Les intérêts majorés courent alors dès le quinzième jour.

Le point à vérifier, c’est que leurs demandes correspondent au montant, à la durée et au taux du compromis. Une demande de 90 % du prix, quand le compromis prévoyait 80 %, ferait tomber la protection.

Pour le prêt à taux zéro, le primo-accédant est celui qui n’a pas possédé sa résidence principale au cours des deux dernières années. Damien, en location depuis trois ans, remplit cette condition. Jusqu’à fin 2027, ce prêt finance la construction ou l’achat d’un logement neuf, maison ou appartement, partout en France, sous plafonds de revenus. Dans l’ancien, il reste limité à certaines zones et suppose des travaux.

CCH art. L.31-10-3 · CCH art. L.31-10-2

L’explication complète

Le prêt à taux zéro est réservé aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale pendant les deux années avant l’offre. Il y a des exceptions : titulaires de la carte mobilité inclusion invalidité, victimes d’une catastrophe ayant rendu le logement inhabitable, bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé.

Les ressources du foyer, c’est-à-dire le revenu fiscal de référence de l’année N-2, sont comparées à des plafonds selon la zone et le nombre d’occupants. Pour 2026, ils vont de 49 000 € pour une personne seule en zone A à 28 500 € en zone C. Le coût de l’opération est plafonné selon les mêmes critères.

Depuis avril 2025 et jusqu’à fin 2027, tout logement neuf est éligible sur tout le territoire, maison individuelle comprise.

Les exceptions

Depuis avril 2025, la part financée dépend de la tranche de revenus. Pour un appartement neuf, c’est 50 %, 40 %, 40 % ou 20 % du coût plafonné. Pour une maison, c’est 30 %, 20 %, 20 % ou 10 %.

Le remboursement est différé de dix, huit ou deux ans pour les tranches 1 à 3, sans différé en tranche 4. La durée totale va de dix à vingt-cinq ans.

Dans l’ancien, le prêt reste ouvert hors zones tendues, en zones B2 et C. Il faut alors des travaux d’au moins 25 % du coût total.

Le logement doit rester la résidence principale pendant six ans, sauf mobilité professionnelle, divorce ou décès. Sinon, le prêt doit être remboursé par anticipation. Il se demande avant la signature de l’acte et s’ajoute au prêt principal.

Ce que ça change chez vous

Damien loue depuis trois ans : il remplit la condition de non-propriété ; restent son revenu fiscal de 2024, sous le plafond de sa zone, les autres conditions de l’opération et l’accord de la banque. Pour une personne seule en zone B1, ce plafond est de 34 500 € en 2026.

Sa construction coûte 250 000 €, mais le coût retenu est plafonné à 135 000 € pour une personne seule en zone B1. Son revenu retenu ne peut être inférieur au coût de l’opération divisé par neuf, 27 778 € : il relève au mieux de la tranche 3, un prêt de 20 %, 27 000 € sans intérêts, différé de deux ans, ou de la tranche 4, 10 %, 13 500 €, sans différé.

Face à un prêt bancaire du même montant sur vingt ans à 3,5 %, il économise jusqu’à environ 10 600 € d’intérêts. Il fait la demande à sa banque avec l’avis d’imposition de 2024 et le bail qui prouve la location depuis 2023.

En copropriété, la surface « Carrez » figure obligatoirement dans l’acte. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, l’acheteur peut obtenir une baisse de prix proportionnelle. Ici, il manque 5 m² sur 60, soit un douzième du prix : 20 000 €. L’action doit être engagée dans l’année qui suit la signature de l’acte définitif.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 46

L’explication complète

Toute promesse ou vente d’un lot de copropriété indique la surface de la partie privative. Elle se mesure au sol, dans les parties closes et couvertes. On déduit les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et les parties de moins de 1,80 mètre de haut.

Les caves, garages, parkings et lots de moins de 8 m² sont exclus.

Si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle de l’acte, l’acquéreur peut demander une baisse du prix. Cette baisse est proportionnelle à la surface manquante. Il doit agir dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique, sous peine de perdre ce droit.

Pour Coline, il manque 5 m² sur 60, soit 8,3 %, au-delà du vingtième. Elle peut obtenir 5/60 du prix, soit 20 000 €.

Les exceptions

Le délai d’un an ne peut être ni suspendu ni interrompu par une lettre ou une expertise amiable. Seule l’assignation le préserve.

Si la surface est plus grande que prévu, le vendeur n’obtient aucun supplément.

Une maison individuelle, un terrain ou un lot vendu hors copropriété ne sont pas concernés. Les surfaces annoncées y relèvent du droit commun : il faut prouver le vice ou l’erreur. Si l’acte ne mentionne aucune surface, la nullité peut être demandée dans le mois de l’acte.

Ce que ça change chez vous

Coline peut réclamer 20 000 € en assignant le vendeur devant le tribunal judiciaire, dans l’année de l’acte, avec le mesurage du géomètre. Une mise en demeure avec le rapport peut aboutir à un accord avant procès. Mais elle n’interrompt pas le délai.

Passé le douzième mois, l’action en diminution du prix est perdue ; une autre action, par exemple contre un mesureur fautif, suit ses propres conditions et délais.

Pour tout achat en copropriété, un mesurage à l’achat vérifie la surface de l’acte. L’action n’est ouverte qu’au-delà d’un vingtième manquant.

La taxe foncière est due par celui qui est propriétaire au 1er janvier de l’année. Rania la reçoit et doit la payer en entier au fisc. Le partage selon la durée de détention n’est qu’une pratique prévue par contrat. L’acte de vente prévoit en général que Bruno lui rembourse la part du 1er juillet au 31 décembre, soit 900 €. Sans clause, rien ne l’y oblige.

CGI art. 1400 · CGI art. 1415

L’explication complète

La taxe foncière est due pour toute l’année par le propriétaire au 1er janvier. Une vente en cours d’année ne change ni le redevable ni le montant.

Pour le fisc, seule Rania existe : elle doit payer l’avis d’octobre en entier. En cas de retard, il est majoré de 10 %.

Le partage avec l’acheteur vient seulement de l’acte de vente. La clause habituelle fait rembourser par l’acquéreur la part de la taxe qui suit la vente. Elle se calcule sur l’avis de l’année précédente ou de l’année en cours.

Elle se règle le jour de la signature, dans le décompte de l’acte. Ici, au prorata des mois, cela fait 900 € pour six mois ; au jour près, si la clause le prévoit, environ 907 €.

Les exceptions

La clause inclut en général la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis. Certaines l’excluent pourtant, ou excluent les frais de gestion. Sans clause, Rania paie tout et ne peut rien réclamer à Bruno.

La même règle du 1er janvier vaut pour la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et la taxe sur les logements vacants. Qui vend une résidence secondaire au 1er juillet en doit l’année entière, sauf clause.

Si la vente est signée le 1er janvier, le vendeur reste redevable. L’acheteur ne l’est qu’à partir du 1er janvier suivant.

Aucun dégrèvement n’existe pour une vente. Il en existe un, en revanche, pour la vacance d’un logement destiné à la location.

Ce que ça change chez vous

Pour Rania, l’acte a très probablement déjà réglé la question. Le décompte du notaire du 1er juillet prévoit un remboursement de Bruno, calculé sur l’avis de l’année précédente. L’avis d’octobre est donc entièrement pour elle, sans envoi possible à l’acheteur.

Si la taxe a augmenté depuis l’avis précédent, l’écart reste à sa charge, sauf clause de régularisation.

Si elle paie par prélèvement mensuel, elle peut l’arrêter après le solde de l’année de vente. Une simple demande en ligne suffit.

Le compromis vaut vente dès que les parties sont d’accord sur le bien et le prix. Denise est donc engagée. Si elle refuse de signer l’acte définitif, l’acheteur peut l’y contraindre en justice et lui réclamer des dommages et intérêts. Seul l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de dix jours. Se dédire en rendant le double n’est possible que si le contrat le prévoit expressément.

C. civ. art. 1589 · C. civ. art. 1590 · C. civ. art. 1221

L’explication complète

Un compromis vaut vente dès que vendeur et acheteur sont d’accord sur le bien et sur le prix. Seul le transfert de propriété est repoussé à l’acte authentique.

Le vendeur qui refuse de signer peut y être contraint par le juge. Le jugement constate la vente et vaut acte : il est publié au fichier immobilier. Le vendeur est aussi condamné à des dommages et intérêts pour le préjudice de l’acheteur : frais, relogement, différence de prix.

L’acheteur peut publier son assignation. Toute vente ultérieure à un tiers ne lui est alors pas opposable.

Dans une promesse unilatérale, seul le vendeur s’engage, contre une indemnité d’immobilisation. Il est engagé de la même façon : depuis 2016, se rétracter avant la levée de l’option n’empêche pas la vente.

Les exceptions

Une clause de dédit permet à une partie de se libérer en payant une somme fixée d’avance. Si le contrat parle d’arrhes, le vendeur peut se dédire en rendant le double. Sur un dépôt de 5 %, cela coûte 15 000 € nets pour une plus-value de 20 000 €.

Sans clause, aucune indemnité ne libère Denise. L’acheteur peut accepter de renoncer contre une indemnité, par accord écrit.

Une offre d’achat écrite, acceptée sans réserve par le vendeur, forme déjà la vente avant tout compromis, au prix affiché comme à un prix négocié. Tant qu’il n’a accepté aucune offre, le vendeur reste libre.

Le second acheteur qui signe en connaissant le premier compromis engage sa responsabilité, avec le vendeur.

Ce que ça change chez vous

Pour Denise, 20 000 € de plus pèsent face au risque d’un jugement. Il pourrait la forcer à vendre 300 000 € et la condamner aux frais et au préjudice. La meilleure offre ne vaut rien tant que le premier acheteur ne renonce pas.

Elle peut lui proposer une indemnité pour qu’il se retire. Cela n’a de sens que si l’indemnité reste inférieure aux 20 000 €.

Un vendeur qui pressent une surenchère peut négocier une promesse avec clause de dédit. Cela se fait avant la signature, pas après.

Les dommages qui compromettent la solidité d’un ouvrage, ou le rendent impropre à sa destination, relèvent de la garantie décennale. Elle court pendant dix ans à partir de la réception, et les fissures de Marion et Kevin, qui compromettent la solidité selon l’expert, en font partie. La garantie d’un an, dite de parfait achèvement, ne concerne que les défauts signalés à la réception ou dans l’année qui suit. Le constructeur reste responsable, sauf s’il prouve une cause étrangère.

C. civ. art. 1792 · C. civ. art. 1792-4-1 · C. civ. art. 1792-6

L’explication complète

Tout constructeur est responsable de plein droit des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage. Il l’est aussi quand un dommage touche un élément constitutif ou d’équipement et rend l’ouvrage impropre à sa destination. C’est vrai même si le dommage vient d’un vice du sol.

Cette responsabilité joue envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage. Le constructeur n’y échappe que s’il prouve une cause étrangère.

Elle dure dix ans à compter de la réception, l’acte par lequel le maître de l’ouvrage accepte les travaux, avec ou sans réserves. La garantie de parfait achèvement, d’un an, couvre les désordres signalés à la réception ou dans l’année. La garantie de bon fonctionnement, de deux ans, couvre les équipements dissociables.

Les exceptions

Ici, l’expert constate que les fissures compromettent la solidité : elles relèvent donc de la décennale, même sans effondrement. Ce n’est pas leur aspect qui compte : un désordre qui n’atteint pas encore la solidité ou l’usage n’en relève que s’il les atteindra avec certitude dans les dix ans.

Les fissures d’aspect, fines et stables, ne relèvent pas de la décennale : le parfait achèvement les couvre la première année ; ensuite, seule une faute prouvée du constructeur engage sa responsabilité, dans les dix ans de la réception.

Le constructeur doit avoir souscrit une assurance décennale, dont l’attestation figure au contrat. Marion et Kevin peuvent agir directement contre cet assureur, même si le constructeur a disparu.

L’action se prescrit dix ans après la réception. Une expertise amiable n’interrompt pas ce délai, contrairement à une assignation en référé.

Ce que ça change chez vous

Marion et Kevin font une déclaration écrite au constructeur et à son assureur décennale. Ils y joignent des photos et l’attestation d’assurance du contrat.

Sans prise en charge, une expertise judiciaire en référé fixe les causes et le coût. Viennent ensuite la réparation ou l’indemnité.

S’ils ont une assurance dommages-ouvrage, elle se prononce sous soixante jours et présente une offre sous quatre-vingt-dix jours. Elle paie dans les quinze jours de son acceptation, puis exerce ensuite son recours.

Reprendre en sous-œuvre des fondations insuffisantes, c’est exactement ce que couvre la décennale. Ils n’ont pas à prouver une faute.

L’assurance dommages-ouvrage avance l’argent des réparations : elle indemnise vite le propriétaire, puis se retourne contre les responsables. Sans elle, Pascal doit d’abord obtenir l’accord du constructeur ou de son assureur, ou, à défaut, faire établir leur responsabilité par une expertise et un procès, avant d’être payé. Cette assurance est obligatoire pour qui fait construire. En cas de revente dans les dix ans, son absence doit être signalée à l’acheteur.

C. assur. art. L.242-1 · C. civ. art. 1792

Pourquoi c’est comme ça

L’assurance dommages-ouvrage paie les réparations des dommages de nature décennale, sans chercher d’abord qui est responsable. L’assureur a soixante jours après la déclaration pour dire s’il garantit. Il a quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre d’indemnité.

Pour un sinistre exceptionnel, ce délai peut être prolongé de cent trente-cinq jours au plus, avec l’accord exprès de l’assuré. Si l’assureur ne respecte pas ses délais, ou offre une indemnité manifestement insuffisante, l’assuré peut, après le lui avoir notifié, engager les dépenses nécessaires. L’indemnité est alors majorée d’intérêts au double du taux légal.

Elle se souscrit avant l’ouverture du chantier et couvre dix ans après la réception. Elle suit le bien en cas de vente.

Sans elle, le propriétaire s’adresse au constructeur et à son assureur décennale, qu’il peut viser directement. Faute d’accord amiable, il doit établir la responsabilité du constructeur, par une expertise judiciaire en référé, puis un procès au fond.

Jusqu’où ça va

Toute personne qui fait réaliser des travaux de construction doit souscrire cette assurance. Le défaut est puni de six mois d’emprisonnement et 75 000 € d’amende.

Il y a une exception : la personne physique qui construit un logement pour l’occuper ou y loger sa famille. C’est le cas de Pascal : pas de sanction, mais pas de préfinancement non plus.

Si la maison est vendue dans les dix ans, l’acte mentionne l’absence d’assurance. Le vendeur reste tenu de la décennale envers l’acheteur, comme constructeur au sens de l’article 1792-1.

Si le constructeur est en liquidation, il reste son assureur décennale. L’action directe contre lui existe, mais sans préfinancement.

Ce que ça coûte vraiment

Pascal doit avancer les frais d’une expertise judiciaire en référé, puis attendre des mois avant une décision. Entre-temps, il étaie la toiture à ses frais. Avec l’assurance, il aurait payé une prime au départ et reçu une offre d’indemnité sous quatre-vingt-dix jours.

S’il revend avant la dixième année, un acheteur informé en tient compte dans le prix.

Pour tout maître d’ouvrage, la prime de la dommages-ouvrage se compare au coût du procès, pas au prix de la maison.

Dans une vente sur plan, les appels de fonds sont plafonnés selon l’avancement du chantier. Ils vont jusqu’à 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement. Le solde est versé à la remise des clés, ou consigné si l’acquéreur conteste la conformité au contrat. Un contrat ne peut pas prévoir plus : Ambre peut refuser de payer au-delà de 35 %.

CCH art. R.261-14 · CCH art. L.261-11

Le détail du calcul

Dans une vente en l’état futur d’achèvement, c’est-à-dire sur plan, les paiements sont plafonnés à chaque étape du chantier. C’est 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Le solde de 5 % est payé à la livraison, ou consigné si l’acquéreur conteste la conformité avec les prévisions du contrat.

Entre ces paliers, le contrat fixe des échéances intermédiaires : par exemple 5 % à la signature, plancher bas, cloisons. Chacune doit rester sous le plafond du stade atteint, attesté par l’architecte ou le maître d’œuvre.

Ambre peut donc payer 35 % au plus et refuser le surplus. Le promoteur ne peut pas exiger d’intérêts, et une clause contraire est réputée non écrite.

Les conditions à remplir

À la réservation, le dépôt de garantie est limité à 5 % du prix si l’acte doit être signé dans l’année. Il est de 2 % si l’acte est prévu dans les deux ans, et nul au-delà.

Il est placé sur un compte bloqué. Il est restitué si la vente ne se fait pas pour une cause prévue au contrat. C’est le cas d’un prêt refusé.

C’est aussi le cas d’un prix supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel. Il en va de même d’une valeur réduite de plus de 10 % par la consistance ou la qualité.

Le promoteur doit fournir une garantie délivrée par une banque ou un assureur. C’est soit une garantie financière d’achèvement, qui finance la fin des travaux s’il défaille, soit une garantie de remboursement des versements.

Un retard de livraison donne droit aux pénalités prévues au contrat, dont le montant se négocie. Ce n’est pas le cas s’il est justifié par un cas de force majeure, intempéries ou défaillance d’entreprise selon les clauses.

Ce qu’on peut faire autrement

Sur un prix de 300 000 €, Ambre paie 105 000 € au plus après les fondations. Le reste suit par paliers attestés.

Sa banque débloque le prêt à chaque appel de fonds. Les intérêts intercalaires courent sur les sommes versées pendant tout le chantier : ils sont à prévoir dans son budget.

Un appel supérieur au plafond se refuse par écrit, en citant l’article R. 261-14, et se signale à l’office notarial chargé de la vente.

À la livraison, une visite avec un professionnel et des réserves écrites sur la conformité au contrat permettent de consigner le solde de 15 000 € jusqu’au règlement de la contestation.

En copropriété, les appels de fonds pour travaux sont dus par le copropriétaire du moment où ils deviennent exigibles. La date du vote ne compte pas. Sans clause dans l’acte, c’est donc Léonie qui paie. L’acte de vente peut répartir ces sommes autrement. Le vendeur doit aussi informer l’acheteur des travaux votés : c’est dans ces documents que l’information apparaît.

Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 6-2 · Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 14-2-1

Le détail du calcul

Quand un lot change de propriétaire, les provisions exigibles du budget prévisionnel restent à payer par le vendeur. Les dépenses hors budget, c’est-à-dire les travaux, sont dues par celui qui est copropriétaire quand elles deviennent exigibles. Ce peut être le vendeur ou l’acquéreur.

L’exigibilité, c’est la date d’appel de fonds fixée par l’assemblée ou le syndic, pas la date du vote.

Ces règles ne valent qu’entre le syndicat et les copropriétaires. Entre vendeur et acheteur, toute convention contraire est valable, et l’acte notarié peut en contenir une. Par exemple : les travaux votés avant la promesse sont pour le vendeur, ceux votés après pour l’acquéreur.

Les conditions à remplir

Avant la promesse, le vendeur doit remettre plusieurs documents. Ce sont le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées, le carnet d’entretien, la fiche synthétique, et le montant des charges et des travaux.

Avant l’acte, le syndic établit un état daté, qui liste les provisions et les travaux votés pas encore appelés. Léonie a donc reçu, ou aurait dû recevoir, le procès-verbal du vote.

Si le vendeur a caché l’assemblée, ou si le procès-verbal manquait, l’acquéreur peut agir pour dol ou manquement à l’obligation d’information. Il peut demander des dommages et intérêts, ou l’annulation de la vente en cas de dol, dans les cinq ans de la découverte ; il doit prouver le manquement et son préjudice, sans remboursement automatique des travaux.

Le fonds de travaux reste attaché au lot. La part accumulée par le vendeur profite à Léonie sans remboursement, sauf clause.

Ce qu’on peut faire autrement

Sans clause, Léonie paie le ravalement appelé après la signature, par exemple 8 000 € pour son lot. Si le procès-verbal manquait dans les documents remis, elle peut toutefois réclamer au vendeur.

Pour tout achat en copropriété, le réflexe est de lire les trois derniers procès-verbaux et les informations financières remises avant la promesse. On fait ensuite écrire dans l’acte qui paie quoi.

Le prix se négocie en fonction. La part du fonds de travaux du lot se demande au syndic.

Jusqu’au 31 décembre 2026, un don d’argent pour acheter un logement neuf est exonéré de droits. C’est aussi le cas pour la rénovation énergétique de sa résidence principale. L’exonération va jusqu’à 100 000 € au plus par donateur, et 300 000 € au plus pour un même bénéficiaire. Le logement doit rester la résidence principale de Mathéo pendant cinq ans, et l’argent être utilisé dans les six mois. Cette exonération s’ajoute aux abattements habituels, même déjà utilisés.

CGI art. 790 A bis

Le détail du calcul

Certains dons d’argent sont exonérés de droits, dans la limite de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par bénéficiaire. Ils doivent être faits en pleine propriété, du 15 février 2025 au 31 décembre 2026.

Le bénéficiaire est un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut de descendance, un neveu ou une nièce. Il doit utiliser la somme au plus tard le dernier jour du sixième mois après le versement : un don versé en décembre 2026 peut ainsi être employé jusqu’au 30 juin 2027.

La somme sert à acheter un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement. Elle peut aussi financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ dans sa résidence principale.

Le logement neuf doit rester sa résidence principale cinq ans, ou être loué cinq ans comme résidence principale à un tiers hors de son foyer. Ce délai court depuis l’achat ou l’achèvement de l’immeuble.

Le logement rénové, dont il est propriétaire, doit rester sa résidence principale cinq ans après la fin des travaux.

Les conditions à remplir

L’exonération se cumule avec l’abattement de 100 000 € en ligne directe. Elle se cumule aussi avec le don familial d’argent de 31 865 € par donateur de moins de 80 ans à un bénéficiaire majeur ou émancipé, que celui-ci déclare dans le mois du don. Pour des sommes versées jusqu’au 31 décembre 2026, un parent peut ainsi donner 231 865 € sans droits à un enfant qui achète neuf, si les abattements sont intacts.

Ici, les abattements habituels sont consommés, mais les deux autres restent.

Les sommes ne doivent pas financer des dépenses qui ont ouvert droit au crédit d’impôt pour services à la personne, à une déduction de charges ou à MaPrimeRénov’.

Si la condition des cinq ans n’est pas tenue, les droits sont repris avec intérêts. Le décès du bénéficiaire est le seul cas admis par l’administration. Le don se déclare sur le formulaire papier 2735.

Ce qu’on peut faire autrement

Si les dons sont versés au plus tard le 31 décembre 2026, Mathéo peut recevoir 200 000 € exonérés grâce au dispositif. S’y ajoutent 31 865 € par parent au titre du don familial, si ses parents ont moins de 80 ans et ne l’ont pas déjà utilisé, chaque don étant déclaré dans le mois. Cela fait jusqu’à 263 730 € sans droits.

En droit commun, les 200 000 € auraient coûté au moins 36 000 €, abattements consommés. Ce serait 40 000 € si les premières tranches l’étaient aussi.

La contrainte, c’est le neuf, occupé cinq ans. Un appartement ancien, même rénové, n’ouvre pas l’exonération, sauf pour la part affectée aux travaux énergétiques. Le don reste rapportable à la succession, pour l’égalité entre enfants.

Entre particuliers, la clause qui exclut la garantie des vices cachés est valable, sauf si le vendeur connaissait le vice. Roger a lui-même masqué l’infiltration : il est de mauvaise foi, et la clause ne joue pas. Clémence peut demander une baisse du prix ou l’annulation de la vente, plus des dommages et intérêts. Elle a deux ans pour agir à partir de la découverte du vice. Un vendeur professionnel, lui, est présumé connaître les vices et ne peut pas s’abriter derrière cette clause.

C. civ. art. 1641 · C. civ. art. 1643 · C. civ. art. 1648

L’explication complète

Le vendeur doit sa garantie pour les défauts cachés du bien qui le rendent impropre à son usage. C’est aussi le cas s’ils réduisent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou l’aurait payé moins cher.

Il en répond même s’il ne connaissait pas ces vices. Dans ce cas seulement, il peut prévoir dans l’acte qu’il ne doit aucune garantie.

La clause d’exclusion ne protège donc pas le vendeur qui connaissait le vice, ce que l’acheteur doit prouver. Ici, le faux plafond posé par Roger sur une infiltration ancienne suffit.

Certaines décisions assimilent à un professionnel le vendeur qui a fait lui-même les travaux défectueux. La clause est alors écartée, même sans preuve directe qu’il connaissait le vice.

Les exceptions

Clémence a le choix. Elle peut rendre la maison et récupérer le prix : c’est l’action rédhibitoire. Elle peut aussi garder la maison et obtenir une baisse du prix : c’est l’action estimatoire.

Le vendeur de mauvaise foi doit en plus tous les dommages et intérêts : relogement, frais d’expertise, préjudice de jouissance.

L’action se prescrit deux ans après la découverte du vice, dans la limite de vingt ans après la vente. Une expertise amiable seule ne suspend pas ce délai. Une assignation, même en référé, l’interrompt, comme une reconnaissance écrite du vendeur ; une médiation convenue après le litige le suspend.

Le vice doit être antérieur à la vente et invisible pour un acheteur normalement attentif. Un dégât visible lors des visites n’est pas un vice caché.

Ce que ça change chez vous

Clémence commence par un constat de commissaire de justice et une expertise. Elle met ensuite Roger en demeure, en proposant une baisse de prix égale au devis de réparation.

Sans accord, elle l’assigne dans les deux ans de la découverte, en demandant une expertise judiciaire. Le diagnostiqueur ne peut être mis en cause que si le défaut relevait d’un diagnostic qu’il devait faire et qu’il a commis une faute, ce qui est rarement le cas d’une infiltration.

Là où elle a institué un droit de préemption, la commune est prioritaire pour acheter un bien mis en vente. Elle le fait en vue d’un projet d’intérêt général. Un notaire l’informe de chaque vente, et elle a deux mois pour se décider. Si elle préempte au prix convenu, la vente se fait avec elle. Lise et Yann perdent le bien, mais récupèrent leur dépôt de garantie. La commune peut aussi proposer un prix inférieur, que le vendeur peut refuser. Seule une préemption illégale, par exemple sans projet réel, peut être annulée par le tribunal administratif.

C. urb. art. L.211-1 · C. urb. art. L.213-2

L’explication complète

Dans le périmètre du droit de préemption urbain, toute vente exige d’abord une déclaration du propriétaire à la mairie. C’est la déclaration d’intention d’aliéner, qui indique le prix et les conditions. Sans elle, la vente est nulle.

La commune a deux mois pour répondre, et son silence vaut renonciation. Elle peut préempter au prix déclaré : la vente est alors conclue avec elle.

Elle peut aussi proposer un autre prix. Le vendeur peut accepter, renoncer ou maintenir son prix. Dans ce dernier cas, la commune saisit le juge de l’expropriation, qui fixe le prix, et chaque partie peut encore renoncer ensuite.

Le compromis de Lise et Yann prévoyait une condition suspensive de non-préemption. Il tombe donc, sans faute de personne.

Les exceptions

Les donations entre proches échappent au droit de préemption. Une vente entre parents, elle, y reste soumise.

Le vendeur ou l’acquéreur évincé peut contester la préemption devant le tribunal administratif, dans les deux mois, pour absence de projet réel.

Ce que ça change chez vous

Lise et Yann récupèrent tout leur dépôt de garantie, mais perdent parfois les frais de dossier de prêt.

La décision de la commune est à lire de près. Une préemption sans projet précis, ou pour un motif étranger à l’urbanisme, est annulée par le juge administratif. L’acquéreur évincé peut le demander dans les deux mois : son intérêt à agir est reconnu.

Pour tout achat, la réponse à la DIA arrive au notaire dans les deux mois, sauf si la commune suspend ce délai par une demande de pièces ou de visite : il reprend ensuite, avec au moins un mois restant. En zone de préemption, l’acte ne peut pas être signé avant. Seule exception : une renonciation expresse de la commune reçue avant la fin des deux mois.

Un prêt familial est parfaitement légal, à condition d’en être vraiment un. Au-delà de 5 000 €, il doit être déclaré au fisc. Un écrit qui fixe la durée et les remboursements permet de le prouver. Sans écrit ni remboursement, l’administration peut y voir une donation et réclamer des droits au-delà des abattements. Au décès des parents, la somme non remboursée compte aussi dans le partage avec les frères et sœurs.

CGI art. 242 ter · CGI ann. III art. 49 B · C. civ. art. 1892

Le détail du calcul

Entre particuliers, un prêt de plus de 5 000 €, seuil en vigueur en 2026, doit être déclaré par l’emprunteur. Il utilise le formulaire 2062, avec sa déclaration de revenus de l’année du prêt, sous peine d’amende. Les intérêts éventuels sont déclarés par le prêteur comme revenus de capitaux mobiliers.

Au-delà de 1 500 €, prouver le prêt exige un écrit. Ce peut être une reconnaissance de dette signée de l’emprunteur, avec le montant en chiffres et en lettres. Ce peut être aussi un contrat de prêt, avec la durée, les échéances et le taux, qui peut être nul.

L’enregistrement coûte 125 €. Il donne une date certaine et rend l’acte opposable à l’administration et aux autres héritiers.

Les conditions à remplir

Sans écrit ni remboursement, l’administration peut requalifier le versement en don manuel, lors d’un contrôle ou d’une succession. Il est alors taxé à sa révélation, sur sa valeur au jour où il est déclaré. L’abattement de 100 000 € s’applique s’il est disponible, sinon le barème progressif de 5 à 45 %.

Les frères et sœurs de Valentin peuvent aussi y voir une donation rapportable.

Avec un prêt écrit, le solde restant au décès des parents est une créance de la succession. Il est taxé avec le reste et imputé sur la part de Valentin, ce qui rétablit l’égalité.

Si les parents ne veulent pas être remboursés, ils peuvent faire une remise de dette déclarée, sous abattement. Elle fait courir le délai de quinze ans. La banque compte la mensualité du prêt familial dans le taux d’effort de Valentin.

Ce qu’on peut faire autrement

Pour Valentin, il suffit d’un écrit d’une page et de 125 € d’enregistrement. Il dépose une déclaration 2062 et rembourse environ 333 € par mois pendant dix ans, sans intérêts, par virement identifié.

Ce sont ces remboursements effectifs qui distinguent le prêt d’une donation. Sa banque le sait déjà par l’origine des fonds.

Sinon, un don manuel déclaré de 40 000 € est plus simple et plus sûr qu’un prêt fictif. Il est sans droits si l’abattement de 100 000 € est intact.

Un prêt écrit remboursable seulement après la fin du crédit bancaire allège ses mensualités actuelles, mais la banque apprécie l’ensemble de ses dettes. Il reste un prêt s’il est réellement remboursé à l’échéance.

Quand un parent garde l’usufruit et qu’un héritier détient la nue-propriété, la loi présume que le bien appartient en entier au parent. Il est alors taxé dans sa succession. Hugo peut écarter cette présomption en prouvant la sincérité de l’opération, notamment qu’il a payé la nue-propriété avec ses propres fonds. Or c’est l’argent de ses parents qui a tout financé : faute d’autre preuve de la sincérité de l’opération, l’appartement sera taxé dans leur succession.

CGI art. 751 · C. civ. art. 617

L’explication complète

Pour le fisc, un bien est présumé faire partie de la succession de l’usufruitier dans un cas précis. C’est quand le défunt en avait l’usufruit et qu’un de ses héritiers présomptifs, ou leurs descendants, en avait la nue-propriété.

La présomption tombe s’il y a eu une donation régulière. Hors contrat de mariage, elle doit dater de plus de trois mois avant le décès. Elle tombe aussi si le démembrement, gratuit et par acte authentique, a été fait plus de trois mois avant le décès selon le barème de l’article 669.

Elle vise l’achat démembré où le parent prend l’usufruit et l’enfant la nue-propriété. Elle se renverse si l’enfant prouve qu’il a vraiment payé sa nue-propriété avec son propre argent. Des fonds reçus par une donation à date certaine, plus de trois mois avant le décès, pour financer cet achat, conviennent aussi.

Les exceptions

Hugo prouve le paiement par ses relevés bancaires, un prêt à son nom, ou l’acte de donation des fonds enregistré avant l’achat. Depuis 2026, une donation déclarée en ligne plus de trois mois avant le décès suffit, même faite le jour de l’achat. Il faut que l’acte d’achat indique que ces fonds paient la nue-propriété.

Les droits éventuellement payés sur cette donation, avec l’abattement de 100 000 € par parent, sont alors acquis.

Si la présomption joue, le bien entier est taxé dans la succession. Les droits payés à l’achat ne sont pas déduits. La loi ne l’admet que si le défunt a lui-même vendu ou donné la nue-propriété, jamais pour un achat conjoint.

La présomption ne s’applique pas si le nu-propriétaire n’est ni héritier présomptif, ni donataire ou légataire, ni personne interposée : un voisin, par exemple. Elle ne vise pas non plus l’usufruit issu d’un démembrement antérieur régulier.

Ce que ça change chez vous

Armand et Lucie peuvent régulariser maintenant par une donation déclarée à Hugo. Elle porte sur la somme correspondant à la nue-propriété : à 60 ans, 50 % de la valeur, sous les abattements de 100 000 € par parent. L’acte précise que ces fonds ont financé la nue-propriété.

Faite après l’achat, cette donation n’est pas la preuve prévue par l’article 751. Celle-ci suppose une donation à date certaine faite en vue de l’achat, et l’origine des fonds justifiée dans l’acte d’achat.

Elle reste un élément de la preuve contraire, admise par tout moyen. Si elle est retenue, Hugo devient plein propriétaire à leur décès, sans droits ni déclaration.

Sans cela, sur un appartement de 300 000 €, une illustration simplifiée donne environ 16 400 € de droits de succession de plus : Hugo enfant unique, chaque parent pour moitié, abattements intacts, sans autre bien ni droits du conjoint survivant. Ce peut être jusqu’à 60 000 € ou davantage s’ils laissent d’autres biens. La régularisation ne coûte que les droits éventuels au-delà des abattements.

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique est jugé non décent en métropole. Il ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail ni d’un renouvellement, vide ou meublé. Francis doit d’abord sortir de la classe G, en général par des travaux. Pour un studio de 40 m² au plus ou chauffé à l’électricité, un ancien diagnostic peut aussi changer de classe sans travaux, par une attestation de l’Ademe qui applique les règles de calcul de 2024 et 2026. Le calendrier se poursuit : les logements classés F seront concernés en 2028, ceux classés E en 2034.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 6 · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 · CCH art. L.173-2

L’explication complète

Le bailleur doit louer un logement décent, avec une performance énergétique minimale. En métropole, il faut au moins la classe F depuis le 1er janvier 2025. Ce sera la classe E à compter du 1er janvier 2028, puis la classe D à compter du 1er janvier 2034.

Les logements G sont donc exclus des nouveaux baux et des renouvellements depuis 2025. Les F le seront en 2028, les E en 2034.

Le bail en cours n’est pas résilié. Le locataire en place peut demander au juge les travaux, une baisse de loyer ou la suspension du loyer jusqu’aux travaux. Le bailleur ne peut pas lui donner congé pour ce motif.

Le loyer des F et G est gelé depuis 2022.

Les exceptions

Ces cas ne permettent pas de signer un nouveau bail. La loi empêche seulement le juge d’ordonner les travaux pour un locataire en place quand ils sont impossibles. C’est le cas de contraintes architecturales ou patrimoniales, ou d’un refus de la copropriété malgré la demande du bailleur.

Le bailleur doit aussi avoir fait les travaux adaptés dans son lot, et prouver ses démarches.

La location meublée de tourisme échappe à la décence énergétique, mais l’autorisation de changement d’usage exige un DPE classé entre A et E.

À compter de 2034, la loi du 19 novembre 2024 impose la classe D au moins aux meublés de tourisme. Seule la résidence principale du loueur y échappe. Le maire peut exiger le diagnostic.

Les aides sont MaPrimeRénov’ pour les bailleurs qui s’engagent à louer six ans en résidence principale, et l’éco-prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 €. S’y ajoutent les certificats d’économie d’énergie. Le plafond du déficit foncier est aussi relevé, à hauteur des travaux et jusqu’à 21 400 €, pour les travaux énergétiques qui font sortir le logement des classes E, F ou G d’ici fin 2027.

Ce que ça change chez vous

Pour Francis, passer de G à F suffit en 2025, mais F sera interdit en 2028. Viser directement D couvre tout le calendrier actuel, E étant exclu à son tour en 2034 ; le scénario de travaux se construit à partir du diagnostic du logement.

Isolation des murs, remplacement des menuiseries et pompe à chaleur ont un coût. Une part est couverte par MaPrimeRénov’, selon le barème de 2026, ses ressources et le saut de classe. Le reste est déductible des loyers ou financé par l’éco-prêt.

Louer tel quel l’expose à une action du locataire : travaux, baisse ou suspension du loyer. Un nouveau bail signé sur un G n’est pas nul, mais il est indéfendable.

Le dépôt de garantie doit être rendu dans un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Sinon, le délai est de deux mois. Chaque mois de retard ajoute une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges. En location vide, le dépôt ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. En meublé, c’est deux mois.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 22

L’explication complète

Le dépôt de garantie doit être rendu dans un délai maximal de deux mois après la remise des clés. Les clés sont remises en main propre ou par lettre avec accusé de réception.

Le bailleur peut déduire les sommes encore dues, et celles qu’il pourrait devoir payer à la place du locataire, si elles sont justifiées. Le délai tombe à un mois quand l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée.

En rendant les clés, le locataire donne l’adresse de son nouveau domicile. En cas de retard, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

Les exceptions

Les retenues doivent être justifiées par des devis ou des factures, comparés aux deux états des lieux. La vétusté reste à la charge du bailleur, avec ou sans grille ; une grille annexée au bail sert à la chiffrer.

Sans état des lieux d’entrée, le logement est présumé reçu en bon état, sauf si le bailleur a empêché de l’établir.

Dans un immeuble collectif, le bailleur peut garder une provision justifiée, au plus 20 % du dépôt, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Il rend le solde dans le mois qui suit leur approbation définitive.

La majoration ne s’applique pas si le retard vient du locataire qui n’a pas donné sa nouvelle adresse. Un dépôt supérieur au plafond légal se réclame aussi : un mois en location vide, deux mois en meublé.

Ce que ça change chez vous

Le loyer hors charges de Lina est aussi de 700 €. On lui doit donc 700 €, plus deux mois de retard commencés, soit 140 € de majoration à ce jour. Chaque mois ajoute 70 €.

Elle envoie d’abord une lettre avec accusé de réception, qui rappelle l’article 22 et le montant. Sans réponse sous quinze jours, elle saisit la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, gratuits. Pour une somme de moins de 5 000 €, cette tentative amiable est obligatoire avant de saisir le juge des contentieux de la protection, ce qu’elle fait ensuite par requête et sans avocat.

Avec un état des lieux de sortie conforme, le bailleur ne peut rien retenir pour dégradations ; seules des sommes encore dues, comme un loyer ou des charges, se retiennent, sur justificatifs. Les majorations courent jusqu’au paiement effectif. En général, cela pousse le bailleur à payer avant l’audience.

Le propriétaire ne peut donner congé que pour la fin du bail, avec un préavis de six mois. Il lui faut aussi l’un de trois motifs. Ce peut être reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche, le vendre, ou un motif légitime et sérieux comme des impayés. Loger sa petite-fille est un motif valable, mais pas avant l’échéance : le bail renouvelé de Michel court encore deux ans.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 15 · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 10

L’explication complète

Le bailleur qui donne congé doit le justifier. Il peut reprendre le logement, le vendre, ou invoquer un motif légitime et sérieux.

Le congé pour reprise indique, sous peine de nullité, le nom et l’adresse du bénéficiaire, ainsi que le lien et le motif. Ce ne peut être que le bailleur, son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire depuis au moins un an. Ce peut être aussi leurs ascendants ou descendants.

Le préavis est de six mois. Le congé est notifié par lettre avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Il ne prend effet qu’à l’échéance du bail : dans deux ans pour Michel, sa petite-fille étant bien une descendante.

Les exceptions

Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont sous les plafonds du logement social. Il doit alors lui proposer un relogement adapté dans le même secteur. Cette protection tombe si le bailleur a lui-même plus de 65 ans, ou des ressources modestes : Michel, à 70 ans, y échappe.

La petite-fille doit vraiment habiter le logement comme résidence principale, dans un délai raisonnable. Un congé sans réelle intention de reprise est frauduleux. Il expose à des dommages et intérêts au locataire et à une amende pénale jusqu’à 6 000 €.

Un accord amiable de départ anticipé, avec indemnité, reste toujours possible.

Ce que ça change chez vous

Michel doit notifier son congé au plus tard six mois avant l’échéance du bail renouvelé, dans deux ans. Il le donne au nom de sa petite-fille, en précisant leur lien, et elle doit ensuite occuper réellement le logement.

D’ici là, seule une négociation libère le logement plus tôt, par exemple contre deux ou trois mois de loyer et une aide au déménagement. Un faux motif coûte plus cher que l’indemnité.

La reprise s’apprécie aussi au regard de l’occupation réelle. Si l’étudiante loge en chambre ailleurs pendant l’attente, cela ne remet pas en cause la reprise future.

Le locataire peut partir à tout moment, sans attendre la fin du bail, en respectant un préavis. Ce préavis est en principe de trois mois pour un logement vide. Il est réduit à un mois en zone tendue, comme pour Enzo. Il l’est aussi partout dans certains cas : nouvel emploi après une perte d’emploi, mutation, raison de santé, bénéficiaire du RSA. Pour un meublé, le préavis est toujours d’un mois.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 15 · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 25-8

L’explication complète

Le locataire peut partir à tout moment, en respectant la forme et le délai prévus. Pour un logement vide, le préavis est de trois mois. Il tombe à un mois en zone tendue, c’est-à-dire dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants listées par décret.

Le délai est aussi d’un mois partout dans certains cas : premier emploi, mutation, perte d’emploi, ou nouvel emploi après une perte d’emploi. C’est pareil pour une raison de santé qui justifie un déménagement.

Il en va de même pour les bénéficiaires du RSA ou de l’allocation adulte handicapé, et pour qui obtient un logement social. Le congé doit préciser le motif et le justifier, sinon le préavis de trois mois s’applique.

Les exceptions

Le congé est notifié par lettre avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Le délai court à partir de la réception par le bailleur, pas de l’envoi.

En zone tendue, le justificatif est l’adresse du logement, et il suffit de citer le texte. Pour un nouvel emploi après une perte d’emploi, il faut le contrat de travail et l’attestation de fin du précédent.

Le loyer et les charges restent dus jusqu’à la fin du préavis, sauf relocation anticipée acceptée par le bailleur. Le locataire n’a rien à payer de plus. Un préavis de trois mois exigé à tort ouvre droit au remboursement des loyers perçus en trop.

Le meublé est toujours à un mois.

Ce que ça change chez vous

Un simple nouvel emploi, sans perte d’emploi avant, ne suffit pas à réduire le préavis d’Enzo. Mais sa ville en zone tendue lui donne droit à un mois de plein droit.

Son congé porte la mention « zone tendue » et le code de la commune. Il paie un mois de loyer et cherche son logement dans la nouvelle ville pendant ce mois.

Si le propriétaire retient le dépôt de garantie en invoquant un préavis de trois mois, la commission de conciliation ou le juge lui donnent tort. Pour le dépôt, le préavis et l’état des lieux de sortie jouent séparément : l’un fixe les loyers encore dus, l’autre les retenues pour dégradations.

Un logement meublé doit permettre au locataire d’y vivre en apportant seulement ses affaires personnelles. La loi fixe une liste minimale : de quoi dormir avec sa literie, occulter les chambres, cuisiner et garder les aliments au froid. Le logement doit aussi permettre de prendre ses repas à table, de ranger ses affaires, de s’éclairer et de faire le ménage. À défaut, le juge peut requalifier le bail en location vide, avec ses règles de durée et de préavis.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 25-4 · Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015

Pourquoi c’est comme ça

Un logement meublé est un logement décent équipé de meubles en nombre et en qualité suffisants. Le locataire doit pouvoir y dormir, manger et vivre normalement au quotidien.

Le décret du 31 juillet 2015 fixe la liste. Elle comprend une literie avec couette ou couverture, et de quoi occulter les fenêtres des chambres. Il faut aussi des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur avec congélateur ou compartiment à congélation.

S’y ajoutent la vaisselle pour les repas, les ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères, des luminaires et du matériel d’entretien ménager adapté. Un lit, une table et deux chaises n’en couvrent que deux sur onze.

Jusqu’où ça va

Si le mobilier est insuffisant, le juge requalifie le bail en location vide. Le bail dure alors trois ans au lieu d’un. Le bailleur doit un préavis de six mois pour l’échéance triennale, et non de trois mois pour l’échéance annuelle.

Le dépôt de garantie est limité à un mois au lieu de deux, et le surplus est rendu. Fiscalement, les loyers d’un logement insuffisamment meublé relèvent des revenus fonciers et non des bénéfices industriels et commerciaux : micro-foncier à 30 % si ses conditions sont remplies, régime réel sinon.

Le loyer n’est pas réduit automatiquement, sauf dans les villes à encadrement où le loyer de référence du vide est plus bas que celui du meublé. Le bailleur peut compléter le mobilier en cours de bail, mais sans effet rétroactif.

Ce que ça coûte vraiment

Pour Timothée, compléter l’équipement met le logement en conformité pour l’avenir, sans effacer une requalification demandée pour le bail en cours. Laisser requalifier le bail lui coûte deux ans de bail supplémentaires et la moitié du dépôt à rendre. S’y ajoute un redressement fiscal possible si les loyers ont été déclarés en meublé : ils seraient repris en revenus fonciers sur les années non prescrites.

La preuve du meublé, c’est un inventaire détaillé et signé à l’entrée, avec photos. Sans inventaire, le locataire qui conteste a l’avantage. Le loyer plus élevé du meublé rémunère précisément cette liste.

Adam ne doit rien pour septembre. La solidarité d’un colocataire qui part ne dure pas indéfiniment. Elle cesse dès qu’un nouveau colocataire le remplace dans le bail, et au plus tard six mois après la fin de son préavis. Son préavis ayant pris fin le 31 janvier, Adam ne répond plus des loyers au-delà de fin juillet. Sa caution est libérée à la même date.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 8-1

L’explication complète

Adam a donné congé et il est parti fin janvier, après son préavis. Sa solidarité, et celle de sa caution, prennent fin à la date d’effet de son congé si un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s’éteignent au plus tard six mois après la date d’effet du congé.

Le congé d’un colocataire suit les formes et délais du congé du locataire : trois mois ou un mois selon la zone et le motif. Il prend effet à la fin du préavis.

La solidarité d’Adam s’éteint donc au plus tard fin juillet. Les loyers de septembre, échus après, ne peuvent être réclamés ni à lui ni à sa caution. Cette règle est d’ordre public et vaut pour les baux signés depuis le 27 mars 2014.

Les exceptions

Adam reste tenu, avec Louise et Noé, des loyers, charges et réparations locatives échus avant la date d’effet de son congé. Il l’est aussi pour ceux des six mois suivants, si un impayé apparaît dans cette période. Le bailleur peut tout lui réclamer, à charge pour Adam de se retourner contre les autres.

Le dépôt de garantie n’est rendu qu’à la fin du bail. Les colocataires peuvent toutefois convenir que le remplaçant le rembourse.

Dans une colocation à baux multiples, chaque locataire a son propre contrat pour sa chambre, sans aucune solidarité. Et si le bailleur accepte un remplaçant sans avenant au bail, ce remplaçant n’est pas locataire : il n’est donc pas solidaire.

Ce que ça change chez vous

Adam n’a rien à payer pour septembre. Mais on peut lui demander sa part, voire la totalité des impayés éventuels de février à juillet, avec recours contre les deux autres. Sa caution, souvent un parent, est libérée en même temps.

Louise et Noé ont deux options. Ils peuvent faire entrer un remplaçant par un avenant signé du bailleur, ce qui répartit la charge à trois. Ils peuvent aussi payer à deux le loyer entier, car la clause de solidarité ne se divise pas.

Un état des lieux intermédiaire au départ d’Adam évite qu’on lui impute les dégradations faites après.

Le locataire ne paie que les charges d’une liste fixée par décret. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères en fait partie, car elle paie un service dont il profite. La taxe foncière, elle, reste à la charge du propriétaire dans un bail d’habitation. Seul un bail commercial peut la mettre à la charge du locataire. Thérèse doit donc rendre les 1 200 € réclamés à ce titre. Elle peut en revanche déduire cette taxe de ses revenus fonciers.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 23 · Décret n° 87-713 du 26 août 1987

L’explication complète

Les charges récupérables s’ajoutent au loyer et se paient sur justificatif. Elles couvrent les services liés à l’usage du logement, l’entretien courant et les menues réparations des éléments d’usage commun. S’y ajoutent les impôts liés à des services dont le locataire profite directement.

La liste est fixée par le décret du 26 août 1987. Elle couvre ascenseurs, eau, chauffage collectif, installations individuelles, parties communes intérieures, espaces extérieurs, hygiène, équipements divers. Elle comprend aussi les impositions et redevances, dont la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage.

Cette liste est limitative. La taxe foncière en est exclue, tout comme les frais de gestion de la taxe d’ordures ménagères.

Les exceptions

Les charges se paient en général par provisions mensuelles, régularisées chaque année. Le bailleur communique, un mois avant, le décompte par nature de charges et, en copropriété, le mode de répartition. Il tient les justificatifs à disposition pendant six mois.

En meublé et en colocation, elles peuvent prendre la forme d’un forfait sans régularisation, fixé de manière non disproportionnée.

Le locataire peut réclamer les sommes payées à tort pendant trois ans à compter du paiement. De son côté, le bailleur ne peut réclamer les charges non régularisées que sur trois ans aussi.

Dans un bail d’habitation, une clause qui met la taxe foncière à la charge du locataire est réputée non écrite. En bail commercial, elle est valable si elle est expresse.

Ce que ça change chez vous

Thérèse doit rendre 1 200 € pour l’année, et 3 600 € si elle l’a fait pendant trois ans. Il suffit que le locataire le demande, et les sommes portent intérêts.

Sur les 200 € de taxe d’ordures ménagères inscrits sur l’avis, frais compris, seule la part de frais de gestion, 8 % ajoutés à la taxe, n’est pas récupérable : environ 15 €. Environ 185 € sont donc récupérables.

Au régime réel, les 1 200 € de taxe foncière se déduisent de ses 9 600 € de loyers. Cela lui rend environ 570 €, à 30 % plus prélèvements sociaux. Au micro-foncier, l’abattement de 30 % est censé la couvrir.

La taxe foncière est une charge du bien, pas de son usage : c’est le critère de toute la liste.

Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion d’un logement ne peut être exécutée, même avec un jugement. Sauf si l’occupant est relogé dans des conditions suffisantes, ou s’il est entré par effraction. Renée devra attendre avril, avec le concours de la préfecture pour faire exécuter la décision. Pendant ce temps, les loyers et indemnités restent dus.

C. pr. exéc. art. L.412-6

Pourquoi c’est comme ça

La trêve hivernale suspend toute expulsion non exécutée du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Seule exception : un relogement assuré dans des conditions suffisantes, qui respectent l’unité et les besoins de la famille.

La trêve ne protège pas les personnes entrées dans les lieux par voie de fait, ni le conjoint violent expulsé par ordonnance de protection. Le juge peut aussi la supprimer ou la réduire pour les occupants entrés par voie de fait dans un autre lieu que le domicile.

Avant l’expulsion, un commandement de quitter les lieux est signifié, avec un délai de deux mois. Le juge pouvait le prolonger de trois mois à trois ans, ramenés à un mois à un an depuis 2023. Il tient compte de la bonne foi de l’occupant et de ses efforts de relogement.

Jusqu’où ça va

Après le commandement, le commissaire de justice demande au préfet le concours de la force publique. Si le préfet refuse ou tarde plus de deux mois, l’État engage sa responsabilité. Il indemnise alors le propriétaire des loyers perdus, à hauteur de l’indemnité d’occupation fixée par le jugement, sur demande au préfet puis au tribunal administratif.

La loi du 27 juillet 2023 a supprimé les délais supplémentaires pour l’occupant de mauvaise foi. Elle a réduit à six semaines le délai du commandement de payer. Elle permet aussi au juge de refuser les délais si le locataire n’a pas repris le paiement.

Le squat d’un domicile suit une autre voie : la procédure administrative d’évacuation forcée. Le préfet décide sous 48 heures, trêve hivernale ou non.

Ce que ça coûte vraiment

Renée peut faire expulser son locataire dès le 1er avril. Il faut que le commandement de quitter les lieux ait été signifié et que le préfet accorde le concours de la force publique.

En attendant, l’indemnité d’occupation fixée par le jugement continue de courir. Si le préfet refuse son concours après le 1er avril, l’État lui doit ces sommes.

Un an d’impayés à 800 € représente environ 10 000 € de créance. Elle se recouvre par saisie sur salaire ou sur compte, si le locataire en a.

Avec une assurance loyers impayés, l’assureur la couvre et gère la procédure. Le dépôt de garantie s’impute à la fin.

Un propriétaire ne peut jamais se faire justice lui-même. Changer la serrure ou vider le logement sans décision de justice est un délit, quel que soit le montant des impayés. Ce délit est puni de trois ans de prison et 30 000 € d’amende. Fernand s’expose aussi à indemniser son locataire. La seule voie est judiciaire : commandement de payer, jugement, puis expulsion par commissaire de justice.

C. pén. art. 226-4-2 · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 24

L’explication complète

Forcer quelqu’un à quitter son logement sans le concours de l’État est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende. C’est le cas par manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes. Changer la serrure, retirer les meubles, couper l’eau ou l’électricité en sont les formes classiques.

La voie légale commence par un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Signifié par commissaire de justice, il laisse six semaines au locataire pour un bail conclu depuis la loi du 27 juillet 2023 ; un bail plus ancien garde le délai de deux mois prévu par sa clause.

Faute de paiement, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection. Celui-ci constate la résiliation, condamne au paiement et ordonne l’expulsion, avec ou sans délais.

Les exceptions

Quand les impayés atteignent le seuil légal, de l’ordre de deux mois de loyer, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, pour un bailleur personne physique ou société civile familiale. Si le locataire touche une aide au logement, la CAF est aussi informée. Elle peut suspendre l’aide ou la verser au bailleur contre un plan d’apurement, c’est-à-dire un échéancier de la dette.

L’assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. Le juge peut accorder des délais de paiement jusqu’à trois ans, si le locataire peut régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Il peut alors suspendre les effets de la clause résolutoire ; si les délais sont tenus, elle est réputée n’avoir pas joué.

Une assurance loyers impayés couvre les impayés et les frais de procédure, dans les limites du contrat. La garantie Visale le fait aussi, gratuitement, pour certains locataires.

Le locataire expulsé illégalement obtient en référé sa réintégration sous astreinte et des dommages et intérêts.

Ce que ça change chez vous

Fernand s’expose à une plainte du locataire, à une ordonnance de réintégration et à des dommages et intérêts. Il lui reste à engager la procédure légale, et son comportement peut peser sur les délais accordés au locataire.

La dette de quatre mois reste due, mais elle se compense avec ce qu’il devra.

La voie légale, engagée en septembre, prend plusieurs mois : au plus tôt le printemps suivant, après la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars, souvent davantage selon les délais accordés par le juge et le concours de la force publique. C’est le coût de cette attente qu’une assurance loyers impayés, souscrite au départ, aurait pris en charge.

Un locataire peut aménager son logement : repeindre, poser des étagères. Il ne peut pas le transformer sans l’accord écrit du propriétaire, et abattre une cloison est une transformation. À son départ, le propriétaire peut exiger que Maël remette les lieux en état à ses frais. Il peut aussi garder les travaux sans lui devoir d’indemnité. Si les travaux mettent le bâtiment en danger, il peut exiger une remise en état immédiate.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 7, f

L’explication complète

Sans l’accord écrit du propriétaire, le locataire ne peut pas transformer le logement ni ses équipements. Faute d’accord, le propriétaire choisit au départ du locataire. Il peut exiger la remise en état, ou garder les transformations sans rien rembourser des frais engagés.

Les travaux peuvent mettre en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du logement. Le propriétaire peut alors exiger une remise en état immédiate, aux frais du locataire.

Pour la jurisprudence, sont en général des transformations : supprimer une cloison, percer un mur, changer la destination d’une pièce, déplacer la cuisine. La peinture, les étagères, le papier peint ou la moquette sont de simples aménagements.

Les exceptions

Certains travaux sont réputés autorisés si le bailleur ne répond pas dans les deux mois à la demande du locataire, adressée par courrier avec accusé de réception. C’est le cas, depuis 2015, de l’adaptation du logement au handicap ou à la perte d’autonomie. C’est aussi le cas, depuis 2022, des travaux de rénovation énergétique listés par décret, sans remise en état à la sortie.

En copropriété, une cloison qui touche un mur porteur ou modifie l’aspect exige aussi l’accord de l’assemblée. Le bailleur en répond alors envers le syndicat.

La transformation se prouve en comparant les états des lieux. Sans état des lieux d’entrée, le logement est présumé remis en bon état, ce qui joue contre le locataire.

Ce que ça change chez vous

Si le bailleur l’exige à son départ, Maël devra remettre les lieux en état : le coût de reconstruction de la cloison, finitions comprises, sera retenu sur son dépôt de garantie, et réclamé au-delà. Si le bailleur préfère garder l’ouverture, Maël n’est pas remboursé de ses frais.

Si la cloison était porteuse, il faudra une expertise et une reprise de la structure, bien plus chère. Elle sera à sa charge, et immédiatement.

Il peut écrire au bailleur, photos à l’appui, pour demander son accord après coup. Ce courrier peut transformer le problème en accord écrit, qui précise alors qu’aucune remise en état ne sera demandée.

Le locataire doit s’assurer contre les risques locatifs : incendie, explosion, dégât des eaux. Il en justifie à la remise des clés, puis chaque année si le propriétaire le demande. Sans assurance, si la fuite lui est imputable, Kylian paiera lui-même les dégâts causés au logement et au voisin. Faute d’attestation, le propriétaire a le choix : souscrire une assurance pour le compte de Kylian et en récupérer le coût avec le loyer, ou, si le bail le prévoit, faire jouer la clause de résiliation. Les deux voies s’excluent.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 7, g

L’explication complète

Le locataire doit s’assurer contre les risques dont il répond en tant que locataire : incendie, explosion, dégâts des eaux. Il en justifie à la remise des clés, puis chaque année si le bailleur le demande.

L’assurance des risques locatifs couvre les dommages au logement lui-même. La garantie recours des voisins et des tiers, comprise dans les contrats multirisques habitation, couvre ceux causés aux voisins.

Sans attestation, et un mois après une mise en demeure restée sans effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire. Il la récupère par douzièmes avec le loyer, majorée au plus de 10 %. Cette mise en demeure doit annoncer l’assurance pour compte, et elle vaut renonciation à la clause résolutoire. L’autre voie est cette clause, si le bail la prévoit : elle ne joue qu’un mois après un commandement resté sans effet.

Les exceptions

Sans assurance, si sa responsabilité est engagée, Kylian répond personnellement, sur son patrimoine, des dommages causés au logement et à celui du dessous. Il répond aussi des meubles du voisin. C’est directement lui que poursuit l’assureur du voisin.

Un contrat multirisque ajoute la responsabilité civile vie privée, le vol, le bris de glace et parfois la protection juridique.

Ce que ça change chez vous

Si la fuite lui est imputable, débordement ou joint qu’il devait entretenir, Kylian paie seul le dégât des eaux chez le voisin : plafond, peinture, parquet, et les réparations dans son propre logement. Une fuite due à la vétusté d’une canalisation ou à un défaut de l’immeuble relève du propriétaire ou de la copropriété.

S’assurer tout de suite ne couvre pas le sinistre déjà survenu. Mais cela protège des suivants et évite la résiliation du bail.

L’assureur du voisin, qui a indemnisé, se retourne contre lui. Un échéancier peut se négocier.

Au régime réel, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration d’un logement loué se déduisent des loyers. Ceux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, non. Refaire la toiture est une réparation : les 15 000 € sont déductibles. La véranda agrandit le bâtiment, elle n’est donc pas déductible. Son coût s’ajoutera en revanche au prix de revient en cas de revente.

CGI art. 31 · CGI art. 150 VB

L’explication complète

Les réparations et l’entretien se déduisent des revenus fonciers. Ils maintiennent ou remettent l’immeuble en bon état, sans changer sa consistance, son agencement ou son équipement. Les améliorations se déduisent aussi : elles apportent un équipement ou un confort nouveau, sans toucher à la structure ni augmenter la surface.

La construction, la reconstruction et l’agrandissement ne se déduisent pas. Ce sont les travaux qui créent de la surface habitable, modifient le gros œuvre de façon importante ou aménagent des locaux non affectés à l’habitation.

Une toiture refaite, même avec de meilleurs matériaux, reste une réparation. Une véranda, une surélévation ou l’aménagement de combles non habitables sont des agrandissements.

Les exceptions

Les cas limites se jugent selon l’ampleur des travaux. Une rénovation lourde qui touche ensemble murs porteurs, planchers et toiture devient une reconstruction, non déductible en entier. Des améliorations indissociables d’un agrandissement suivent le sort de celui-ci.

Si les 15 000 € de toiture dépassent les loyers, ils créent un déficit imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 €. Il faut alors louer nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.

La véranda, 25 000 €, s’ajoute au prix d’achat pour la plus-value, sur facture d’entreprise. Le forfait de 15 % s’applique à la place s’il est plus avantageux. En location meublée au réel, elle s’amortirait sur sa durée probable d’utilisation.

L’administration contrôle sur factures, devis et photos.

Ce que ça change chez vous

Martial déduit 15 000 € : si ses loyers de l’année atteignent au moins ce montant, cela lui rend environ 7 000 € d’impôt et de prélèvements, à 30 % plus 17,2 %. Au-delà de ses loyers, l’excédent forme un déficit : la part imputée sur le revenu global n’allège que l’impôt sur le revenu, la part reportée sur ses revenus fonciers futurs allégera aussi leurs prélèvements sociaux. Les 25 000 € de la véranda n’allègent rien cette année, mais réduisent d’autant la plus-value future.

S’il déclare par erreur 40 000 €, le redressement porte sur 25 000 €, avec intérêt de retard. S’y ajoute une majoration de 10 % s’il ne corrige pas dans les trente jours de la demande. Elle passe à 40 % en cas de manquement délibéré.

Ce redressement est possible pendant trois ans.

La distinction se prépare avant le chantier, en séparant les factures.

La révision annuelle du loyer, selon l’indice de référence des loyers, n’est pas automatique : le propriétaire doit la demander. Sans demande dans l’année qui suit la date prévue, il est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée. Et une révision demandée à temps ne s’applique qu’à partir de la demande. Sylviane ne peut donc réviser le loyer que pour l’avenir. Le calcul se fait sur la variation de l’indice sur un an.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 17-1

Le détail du calcul

Si le bail prévoit la révision du loyer, elle a lieu chaque année à la date convenue. À défaut, elle a lieu au terme de chaque année du contrat. La hausse ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.

Le trimestre de référence est celui indiqué au bail ou, à défaut, le dernier publié à la signature.

Le bailleur a un an après la date de prise d’effet pour demander la révision. Passé ce délai, il est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée.

S’il la demande à temps, la révision prend effet à partir de sa demande. Aucun rattrapage rétroactif n’est possible.

Les conditions à remplir

Le nouveau loyer se calcule ainsi : loyer × IRL du trimestre de référence de l’année ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente. Pour 800 € et, par exemple, un indice passé de 144,5 à 146,5, on obtient 811,07 €.

Depuis août 2022, le loyer des logements classés F ou G ne peut plus être révisé. Il ne peut pas non plus augmenter à la relocation ou au renouvellement. La révision est aussi interdite si le bail ne contient pas de clause.

Une demande faite dans le délai d’un an ne vaut que pour la révision de cette année-là, à compter de la demande. Elle ne couvre pas les années antérieures.

Au renouvellement, un loyer manifestement sous-évalué peut être réévalué par comparaison avec les loyers du voisinage. La procédure commence six mois avant l’échéance, et la hausse est étalée.

Ce qu’on peut faire autrement

Sylviane peut réviser tout de suite, mais seulement sur la variation des douze derniers mois. Le calcul se fait avec les deux valeurs de l’indice publiées par l’INSEE pour le trimestre prévu au bail ; une hausse de 1 % représente 8 € par mois sur 800 €.

Les trois révisions passées sont perdues pour de bon, avec les loyers correspondants.

Un rappel automatique à la date anniversaire, ou une gestion déléguée, évite cette perte. La lettre de révision est un simple courrier, sans forme particulière, qui indique le calcul. Si le logement est classé F ou G, aucune révision n’est possible.

Le bail mobilité est un bail meublé de un à dix mois, non renouvelable. Il est réservé aux personnes en formation, stage, mission temporaire, mutation ou service civique. Le propriétaire ne peut pas y demander de dépôt de garantie. Il peut en revanche exiger une caution, ou le locataire recourir à une garantie publique gratuite. Justine peut partir à tout moment, avec un mois de préavis.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 25-12 et 25-13 · Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018

L’explication complète

Le bail mobilité est une location meublée de courte durée. Le locataire doit justifier, à la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage ou en service civique. Il peut aussi être en mutation professionnelle ou en mission temporaire.

Le bail dure d’un mois au moins à dix mois au plus, sans renouvellement ni reconduction. Sa durée peut être modifiée une fois par avenant, sans dépasser dix mois au total.

Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Le bail mentionne le motif. La garantie Visale peut couvrir le bailleur, sans condition de ressources du locataire pour ce bail.

Les exceptions

Les charges sont payées par un forfait versé avec le loyer, sans régularisation. Le loyer est libre, sauf dans les zones d’encadrement, où il suit les plafonds du meublé.

Le locataire peut partir à tout moment avec un mois de préavis. Le bailleur, lui, ne peut pas résilier avant le terme.

Si le locataire reste au-delà des dix mois avec l’accord du bailleur, ou si le bail est reconduit, il devient un bail meublé ordinaire. Celui-ci dure un an, se reconduit, permet un dépôt et impose au bailleur un préavis de trois mois avant l’échéance.

Le bailleur peut exiger une caution personnelle solidaire, sauf s’il a souscrit Visale. Le logement doit respecter la liste du mobilier meublé et la décence.

Ce que ça change chez vous

Justine n’a aucun dépôt à verser : le bailleur ne peut pas l’exiger. S’il hésite à louer sans dépôt, Visale peut le rassurer, sans l’obliger à accepter. Elle est gratuite et s’obtient en ligne en quelques jours pour un bail mobilité.

Justine paie six mois de loyer et un forfait de charges, sans régularisation surprise à la sortie. Si la mission s’arrête, elle peut partir plus tôt avec un mois de préavis.

Si la mission passe à douze mois, un avenant peut prolonger le bail, sans dépasser dix mois au total. Ensuite, il faut un nouveau bail meublé d’un an, ou déménager. Le bail mobilité ne se renouvelle jamais avec le même locataire.

Pour un meublé loué à l’année au régime micro, l’abattement forfaitaire est de 50 % des recettes. Bérénice est donc imposée sur 4 500 €. Le taux de 71 % ne s’applique plus à aucune location meublée depuis les revenus de 2025. Les chambres d’hôtes sont désormais à 50 %, et les meublés de tourisme non classés à 30 %. Au-delà d’un certain niveau de charges, le régime réel devient plus favorable, car il permet d’amortir le bien.

CGI art. 50-0 · Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024

Le détail du calcul

Au régime micro-BIC, le plafond de recettes dépend du type de meublé. Il est de 83 600 € pour la longue durée et les meublés de tourisme classés, et de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.

L’abattement forfaitaire est de 50 % pour les premiers et de 30 % pour les seconds. Les chambres d’hôtes et les meublés classés ont aussi 50 %, jusqu’à 83 600 € en 2026. Le taux de 71 % ne subsiste que pour les ventes et l’hôtellerie, avec un minimum de 305 €.

Bérénice, en longue durée, déclare 9 000 € et est imposée sur 4 500 €. Elle paie le barème plus 18,6 % de prélèvements sociaux, soit environ 2 200 € à 30 % en 2026.

La cotisation foncière des entreprises s’ajoute, sauf si les recettes sont inférieures à 5 000 €.

Les conditions à remplir

Au réel, Bérénice déduit ses charges effectives : intérêts, assurance, taxe foncière, copropriété, comptable. Elle amortit aussi le studio hors terrain sur sa durée d’utilisation, ainsi que le mobilier.

Par exemple, un studio de 150 000 €, terrain exclu, amorti par composants sur trente à quarante ans, donne environ 3 500 € d’amortissement par an : une hypothèse, à refaire pour chaque bien. Avec 1 500 € de charges, le bénéfice tombe à 4 000 €, un peu sous le micro. Avec des intérêts d’emprunt, il tombe souvent à zéro.

L’amortissement ne peut pas créer de déficit. L’excédent se reporte sans limite.

L’option pour le réel se prend au plus tard à la date limite de la déclaration de revenus déposée au printemps de l’année visée. Elle vaut un an et se reconduit. Elle impose une déclaration 2031 et une comptabilité, dont les honoraires sont déductibles du résultat.

La réduction d’impôt pour adhésion à un centre de gestion a été supprimée. Pour les ventes depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits majorent la plus-value.

Ce qu’on peut faire autrement

Au micro, Bérénice paie environ 2 200 € d’impôt et de prélèvements. Au réel, sans emprunt, son bénéfice est de 4 000 € et elle paie environ 1 950 €. L’écart ne paie pas le comptable.

Avec un crédit en cours, 3 000 € d’intérêts feraient tomber le bénéfice réel à 1 000 €. Elle paierait alors environ 500 €, et le réel lui ferait gagner près de 1 700 € par an.

En pratique, le micro l’emporte tant que charges et amortissement font moins de 50 % des loyers, et le réel au-delà. La réintégration des amortissements à la revente entre aussi dans la comparaison.

En 2026, dans les communes classées en zone tendue, un logement vide depuis plus d’un an au 1er janvier est taxé comme logement vacant. C’est le cas de l’appartement d’Honoré. La taxe vaut 17 % de la valeur locative la première année, puis 34 %. Elle ne s’applique pas si la vacance est involontaire, par exemple un logement en vente au prix du marché qui ne trouve pas preneur. Elle ne s’applique pas non plus s’il faut de gros travaux pour l’habiter.

CGI art. 232

L’explication complète

En 2026, la taxe annuelle sur les logements vacants s’applique dans les communes d’une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants. Il faut qu’il y existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Elle s’applique aussi dans les communes à forte proportion de résidences secondaires, listées par décret.

Elle frappe les logements vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Le taux est de 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, puis de 34 % à partir de la deuxième. S’y ajoutent 9 % de frais de gestion.

Un logement est vacant s’il est inoccupé depuis au moins un an et pas assez meublé pour être habitable. Une occupation de plus de 90 jours d’affilée interrompt la vacance.

Les exceptions

La taxe n’est pas due si la vacance ne dépend pas de la volonté du propriétaire. C’est le cas d’un logement mis en location ou en vente au prix du marché sans trouver preneur. C’est aussi le cas s’il faut des travaux importants pour le rendre habitable, supérieurs à 25 % de sa valeur.

Sont aussi exclus la résidence secondaire meublée soumise à la taxe d’habitation, et le logement occupé ou destiné à disparaître à brève échéance.

Hors zone tendue, les communes peuvent créer la taxe d’habitation sur les logements vacants. Elle est due après deux ans de vacance, au taux de la taxe d’habitation.

À partir des impositions de 2027, ces deux taxes sont remplacées par une taxe unique sur la vacance des locaux d’habitation. La vacance de 2026 compte déjà.

La réclamation se fait auprès du service des impôts, jusqu’au 31 décembre de l’année suivante. Elle s’appuie sur des preuves : mandats de vente ou de location, annonces, devis de travaux.

Ce que ça change chez vous

Pour une valeur locative de 4 000 €, la taxe d’Honoré est de 680 € la première année, 741 € avec les 9 % de frais. La deuxième, c’est 1 360 €, 1 482 € avec les frais. Deux ans d’attente lui coûtent donc environ 2 220 €, sans compter la taxe foncière.

Pour en sortir, il peut mettre l’appartement en location ou en vente à un prix cohérent, mandat daté à l’appui. Il peut aussi le meubler et y séjourner plus de quatre-vingt-dix jours d’affilée.

L’appartement devient alors une résidence secondaire soumise à la taxe d’habitation. Celle-ci est majorée jusqu’à 60 % dans les communes qui l’ont décidé.

La réclamation pour l’année en cours s’appuie sur la date de l’héritage et un mandat.

Un congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Il doit donc indiquer le prix et les conditions de la vente, sinon il est nul. Le locataire a deux mois pour accepter, et passe alors avant le voisin. S’il refuse, Micheline peut vendre à un tiers. Si elle vend moins cher que le prix proposé, elle doit d’abord lui faire une nouvelle offre à ce prix.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 15, II

L’explication complète

Un congé pour vendre doit indiquer le prix et les conditions de la vente, sinon il est nul. Il vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis de six mois. À la fin du préavis, le locataire qui n’a pas accepté perd tout droit d’occuper le logement.

S’il accepte, il a deux mois à partir de sa réponse pour signer l’acte. Ce délai passe à quatre mois s’il annonce qu’il recourt à un prêt. Passé ce délai sans acte, l’acceptation est nulle.

Le congé reproduit les cinq premiers alinéas du II de l’article 15, à peine de nullité. Il est notifié à chaque locataire et au conjoint.

Les exceptions

Si le propriétaire décide ensuite de vendre moins cher, ou à des conditions plus avantageuses pour l’acheteur, un notaire doit en informer le locataire. Sinon, la vente est nulle. Cette notification vaut offre de vente pendant un mois.

Le droit de préemption ne joue pas pour une vente à un parent jusqu’au troisième degré inclus. Il faut que l’acheteur occupe le logement au moins deux ans.

Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes est protégé : pas de congé sans offre de relogement. Cette protection tombe si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources modestes.

Ce que ça change chez vous

Micheline délivre le congé au plus tard six mois avant l’échéance du bail. Il mentionne 250 000 € et les conditions, et reproduit les alinéas de la loi.

Le locataire a deux mois pour accepter, puis deux à quatre mois pour signer. S’il refuse ou ne répond pas, le voisin peut acheter, mais à 250 000 € au moins. Sinon, Micheline doit refaire l’offre.

Le locataire a peut-être plus de 65 ans et des revenus sous les plafonds du logement social. À 74 ans, Micheline échappe quand même à l’obligation de relogement.

Un congé sans prix, ou sans les mentions, laisse le bail se renouveler pour trois ans.

La vente ne met pas fin au bail. L’acheteur reprend le contrat en cours, avec tous ses droits et obligations. Il ne pourra donner congé qu’à l’échéance, avec six mois de préavis et pour l’un des motifs prévus par la loi. Si l’échéance tombe moins de deux ans après l’achat, un congé pour y habiter ne prend effet qu’au bout de ces deux ans.

C. civ. art. 1743 · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 15, I

L’explication complète

Si le bailleur vend le logement loué, l’acheteur ne peut pas expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Le bail d’habitation continue avec l’acheteur, aux mêmes conditions : loyer, durée, clauses.

L’acheteur reçoit du vendeur le dépôt de garantie. Il en doit compte au locataire même s’il ne l’a pas reçu. Les impayés antérieurs restent au vendeur, sauf cession de créance.

Le congé pour reprise ou pour vente ne peut être donné que pour l’échéance du bail, avec six mois de préavis. Si cette échéance tombe moins de deux ans après l’achat, le congé pour reprise ne prend effet que deux ans après l’achat.

Les exceptions

Pour un congé pour vente, tout dépend de l’échéance du bail. Si elle tombe moins de trois ans après l’achat, l’acheteur ne peut donner congé qu’à l’échéance du premier renouvellement. Si elle tombe plus de trois ans après, il peut le donner pour cette échéance.

Le nouveau bailleur doit indiquer au locataire son identité et ses coordonnées. Sinon, les loyers payés à l’ancien propriétaire libèrent le locataire.

Le locataire n’a aucun droit de préemption lors d’une vente occupée, sauf vente à la découpe.

Un logement vendu occupé se négocie avec une décote. Elle dépend du loyer et de la durée restante, et elle est plus forte si le locataire est âgé et protégé.

Ce que ça change chez vous

Pour l’acheteur d’Édouard, si le bail se termine dans dix-huit mois, son congé pour habiter ne prend effet que deux ans après l’achat. Il faut un préavis de six mois délivré à temps. Si l’échéance est dans trois ans, le congé prend effet à cette date.

Entre-temps, il touche le loyer et rembourse un crédit pour un bien qu’il n’occupe pas. La décote du bien occupé peut compenser cette attente, en tout ou partie selon le prix, le loyer et la durée restante. Sans elle, il paierait le prix d’un logement libre pour la jouissance d’un logement occupé.

La seule façon d’aller plus vite est un accord amiable de départ avec le locataire, contre indemnité.

Quand un particulier vend un bien immobilier avec un gain, c’est un notaire qui calcule et paie l’impôt, au moment de la vente. Il le prélève sur le prix. Armelle reçoit donc un prix déjà net d’impôt et de prélèvements sociaux. Elle reporte simplement le montant de la plus-value sur sa déclaration de revenus. Il sert au calcul de son revenu fiscal de référence.

CGI art. 150 VF · CGI art. 150 VG

L’explication complète

C’est un notaire qui verse l’impôt sur la plus-value pour le compte du vendeur, lors de la publication de l’acte. Il établit et signe une déclaration 2048-IMM, jointe à l’acte. Elle détaille le prix, les frais, les travaux et les abattements.

Le vendeur en reçoit une copie. Le prix net lui est remis après prélèvement de l’impôt de 19 %, des prélèvements sociaux de 17,2 % en 2026 et de l’éventuelle surtaxe.

La déclaration engage le vendeur, qui fournit les justificatifs. La plus-value nette est ensuite reportée sur la déclaration de revenus, ligne 3VZ. Elle sert au calcul du revenu fiscal de référence et de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.

Les exceptions

Gonflé par la plus-value, le revenu fiscal de référence peut faire perdre des allègements l’année suivante. C’est le cas du dégrèvement de taxe foncière des personnes âgées, des tarifs de cantine ou de crèche, ou d’une bourse.

Il peut aussi déclencher la contribution exceptionnelle de 3 à 4 %. Elle s’applique au-delà de 250 000 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule. Un lissage est possible quand ce revenu atteint une fois et demie la moyenne des deux années précédentes.

Les ventes sans notaire, comme des parts de SCI cédées par acte d’avocat, se déclarent au service des impôts dans le mois, avec paiement.

Le vendeur domicilié hors de France désigne un représentant fiscal au-delà de 150 000 € de prix. Sont dispensés les résidents de l’Union européenne ou d’un État de l’Espace économique européen lié par une convention d’assistance.

Ce que ça change chez vous

Armelle reçoit un prix net chez un notaire, avec une copie de la 2048 à conserver. Au printemps, elle remplit la ligne 3VZ avec le montant indiqué.

Elle ne paie pas l’impôt sur la plus-value une seconde fois ; seules les contributions sur les hauts revenus, exceptionnelle et différentielle, peuvent s’y ajouter, si son revenu fiscal de référence les déclenche. Mais son revenu fiscal de référence sera gonflé une année, ce qui compte si elle bénéficie d’un dégrèvement de taxe foncière ou d’un tarif social.

Un remploi dans la résidence principale, si Armelle en remplit les conditions, exonère tout ou partie de la plus-value. La résidence principale, exonérée, ne figure nulle part.

Les indemnités de remboursement anticipé d’un crédit immobilier ont deux plafonds, et c’est le plus faible qui s’applique. Le premier : six mois d’intérêts sur le capital remboursé, au taux du prêt. Le second : 3 % du capital restant dû. Sur les 200 000 € de Jérémie, 3 % font 6 000 €. Six mois d’intérêts peuvent faire moins encore. Aucune indemnité n’est due si la vente fait suite à une mutation professionnelle, à un licenciement, ou au décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

C. consom. art. L.313-47 · C. consom. art. R.313-25

L’explication complète

L’emprunteur peut toujours rembourser son crédit immobilier par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat peut interdire les remboursements partiels égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial, sauf s’il s’agit du solde.

Si le contrat prévoit une indemnité, elle ne peut pas dépasser un semestre d’intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt. Elle ne peut pas non plus dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Pour Jérémie, 3 % de 200 000 € font 6 000 €. Six mois d’intérêts à un taux de 3 %, par exemple, font la moitié de 3 % de 200 000 €, soit 3 000 €. C’est le plus faible des deux qui s’applique, 3 000 € : la banque ne peut pas réclamer les 9 000 € annoncés.

Les exceptions

Aucune indemnité n’est due si le bien est vendu après un changement de lieu de travail de l’emprunteur ou de son conjoint. C’est aussi le cas après le décès de l’un d’eux, ou la cessation forcée de leur activité professionnelle. La mutation se prouve par une attestation de l’employeur, et cette exonération ne vaut que pour les prêts conclus depuis 1999.

La clause d’indemnité se négocie à la signature. Elle peut être réduite, ou supprimée en cas de vente ou après une période.

Renégocier son taux dans la même banque n’est pas un remboursement anticipé. Faire racheter le prêt par une autre banque, si. Les frais de mainlevée d’hypothèque, s’il y en a une, s’ajoutent.

Ce que ça change chez vous

Si son contrat prévoit l’indemnité et que son taux est de 3 %, Jérémie paiera au plus 3 000 € au lieu de 9 000 €. Ce montant se vérifie sur le décompte de la banque : taux et capital restant dû à la date du remboursement. Il ne paie rien si la vente suit une mutation, un licenciement ou un décès.

Le décompte se conteste par écrit en citant l’article R. 313-25, puis auprès du médiateur de la banque.

Sans vente, rembourser par anticipation se compare au rendement net d’un placement. À 3 % de crédit et 3 % de placement net, rembourser ne rapporte rien : l’indemnité n’est alors qu’un coût.

Un agent immobilier ne peut réclamer aucune commission sans mandat écrit. Ce mandat doit être signé avant son intervention et préciser sa rémunération. Même si l’agence a vraiment présenté l’acheteur, sans mandat elle n’a aucun droit à être payée. De plus, la commission n’est due qu’une fois la vente définitivement conclue.

Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, art. 6 · Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, art. 72 et 73

L’explication complète

Aucune somme n’est due à un agent immobilier avant que la vente soit conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. Le mandat doit être écrit et établi avant toute négociation. Il indique la rémunération et qui la paie, il est limité dans le temps et porte un numéro au registre des mandats.

Ces règles sont d’ordre public. Si elles ne sont pas respectées, l’agent perd tout droit à commission.

Depuis 2014, la Cour de cassation refuse aussi la commission au titre de l’enrichissement injustifié. Présenter l’acheteur, même si c’est prouvé, ne crée aucune créance sans mandat régulier (Cass. 1re civ., 18 juin 2014, n° 13-13.553).

Les exceptions

L’agent peut seulement obtenir des dommages et intérêts s’il prouve une faute du vendeur. C’est le cas d’une manœuvre pour l’évincer après une négociation menée sous une promesse écrite de mandat. Un mandat signé après son intervention ne régularise rien.

Dans un mandat exclusif, la clause pénale qui sanctionne la vente directe par le vendeur pendant l’exclusivité est valable. Mais le mandat exclusif peut être dénoncé après trois mois, avec quinze jours de préavis. Et la clause ne joue pas si le mandat est irrégulier.

L’acheteur ne doit rien non plus ici : sans mandat signé par l’une des parties, l’agence n’a droit à rien. Avec un mandat de vente régulier qui met les honoraires à sa charge, et leur mention dans le compromis, il en serait redevable, même sans mandat de recherche.

Ce que ça change chez vous

Solange répond par écrit à l’agence, en rappelant l’article 6 de la loi de 1970 et l’absence de mandat. Elle n’a rien à payer, ni maintenant ni à l’acte. Un notaire ne peut pas retenir la commission sur le prix sans son accord.

Si l’agence l’assigne en justice, sa demande de commission se heurte à l’exigence d’un mandat écrit, règle d’ordre public. Elle ne peut espérer que des dommages et intérêts, à condition de prouver une faute de Solange, comme une manœuvre pour l’évincer.

Pour tout vendeur, c’est le mandat signé avant la première visite qui protège l’agent. Ici, son absence protège Solange. Le montant, 12 000 € sur une maison de 300 000 €, aurait été négociable dans le mandat lui-même.

Les diagnostics de vente servent à informer l’acheteur : amiante, plomb, électricité, gaz, termites, performance énergétique. En principe, ils n’obligent pas le vendeur à réparer ce qu’ils signalent : c’est le cas des anomalies électriques de Guy. Quelques constats font exception, comme le plomb, les termites ou certains matériaux amiantés dégradés. Guy peut vendre en l’état. L’acheteur achète en connaissance de cause, et le prix se négocie en conséquence. Les diagnostics doivent en revanche être annexés à la promesse, ou à défaut à l’acte de vente. S’il en manque un à la signature de l’acte, le vendeur reste exposé pour les défauts correspondants.

CCH art. L.271-4

L’explication complète

Quand on vend tout ou partie d’un bâtiment, le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique. Il est annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique.

Le dossier comprend le plomb pour les logements d’avant 1949 et l’amiante pour les permis d’avant juillet 1997. S’y ajoutent l’état parasitaire dans les zones fixées par arrêté, et le gaz et l’électricité pour les installations de plus de quinze ans. Il contient aussi le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques et pollutions et l’assainissement non collectif.

L’audit énergétique s’ajoute pour les maisons et immeubles en monopropriété classés E, F ou G.

Aucun diagnostic n’oblige le vendeur à faire des travaux. Exceptions : le plomb, qui peut entraîner une injonction du préfet, les termites, à déclarer en mairie, et certains matériaux amiantés dégradés (flocages, calorifugeages, faux plafonds), à confiner ou retirer.

Les exceptions

Si le constat plomb, l’état amiante, l’état termites, le diagnostic gaz ou électricité ou le contrôle de l’assainissement manque, ou n’est plus valable, à la signature de l’acte authentique, le vendeur perd une protection. La clause qui l’exonère des vices cachés ne joue plus pour les défauts que ce diagnostic aurait révélés. Les autres documents ont leurs propres sanctions.

Le diagnostic de performance énergétique est opposable depuis 2021 : l’acheteur peut demander réparation si la classe réelle est moins bonne. Pour l’état des risques, il peut demander la résolution de la vente, c’est-à-dire son annulation, ou une baisse du prix.

Le constat plomb est valable sans limite s’il ne trouve pas de plomb, ou seulement sous le seuil réglementaire, un an sinon. L’amiante est valable sans limite s’il est négatif et date d’après le 1er avril 2013. L’électricité et le gaz valent trois ans, le DPE dix ans s’il date d’après le 1er juillet 2021 ; les plus anciens ne valent plus.

Les termites et l’état des risques valent six mois.

Ce que ça change chez vous

Pour Guy, les anomalies du diagnostic électrique deviennent un argument de négociation pour l’acheteur. En revanche, un assainissement non collectif non conforme impose à l’acheteur des travaux dans l’année, ce qui pèse aussi sur le prix.

La plus-value sur la résidence principale est exonérée, sans aucune condition de durée. Il suffit que le logement soit vraiment la résidence habituelle des vendeurs au jour de la vente. Les quatorze mois d’occupation réelle de Nolan et Célia suffisent. L’administration peut en revanche contester une occupation de façade, de quelques semaines avant une revente préparée d’avance.

CGI art. 150 U, II-1°

L’explication complète

La plus-value sur la vente de la résidence principale est exonérée. Il s’agit du logement où le vendeur vit de façon habituelle et effective au jour de la vente. Un logement occupé temporairement, ou de façade, en est exclu.

Aucune durée minimale n’est exigée. Le juge administratif a admis l’exonération pour quelques mois d’occupation quand l’installation était réelle. Il l’a refusée pour deux ou trois mois dans un logement mis en vente dès l’emménagement.

Les preuves : adresse déclarée aux impôts et à l’employeur, contrats d’énergie et consommations cohérentes, scolarisation des enfants, assurance habitation en résidence principale.

Les exceptions

Le logement quitté avant la vente reste exonéré si la vente a lieu dans un délai normal, un an en général. Il ne doit être ni occupé ni loué entre-temps.

Une maison en construction revendue avant achèvement n’est pas, en principe, une résidence principale. L’exonération reste admise si la vente suit une mutation, une invalidité, une séparation ou un décès. Le vendeur ne doit pas alors être propriétaire du logement qu’il occupe.

Des reventes répétées de résidences principales après travaux, à intervalles courts, attirent l’attention de l’administration. Mais tant que chaque logement a vraiment été la résidence principale, leur fréquence ne suffit pas, sauf abus de droit. Les gains ne sont alors pas imposés comme ceux d’un marchand de biens.

Ce que ça change chez vous

Nolan et Célia ont occupé la maison quatorze mois, avec factures d’énergie, avis de taxe foncière et courrier à l’adresse. Leur plus-value est totalement exonérée. Un notaire indique le motif dans l’acte, sans déclaration 2048.

La mutation n’est pas nécessaire, mais elle renforce le dossier.

Un seul point de vigilance : ne pas louer la maison entre le départ pour la mutation et la vente. Cela ferait tout perdre.

En immobilier, chaque vente est taxée à part. La moins-value d’un bien ne peut pas réduire la plus-value d’un autre, même la même année. Elle ne se reporte pas non plus sur les années suivantes. Gisèle paiera donc l’impôt sur les 30 000 € de son terrain. Seule exception : un immeuble acheté en plusieurs fois, par exemple la nue-propriété puis l’usufruit, et revendu en bloc au même acheteur, dans un même acte. Les moins-values de certaines fractions s’imputent alors sur les plus-values des autres. Pour les actions, à l’inverse, les pertes se reportent pendant dix ans.

CGI art. 150 VD

L’explication complète

Une moins-value immobilière n’est pas prise en compte. Seule exception : un immeuble acheté par fractions successives, puis vendu au même acheteur par un même acte soumis à publication. Les moins-values brutes, réduites de l’abattement pour durée de détention, s’imputent alors sur les plus-values brutes corrigées.

Hors ce cas, chaque vente est isolée, sans compensation ni report. Les 20 000 € de moins-value de Gisèle sont définitivement perdus. Les 30 000 € de plus-value du terrain sont taxés seuls.

Les exceptions

Le terrain à bâtir suit les mêmes abattements pour durée de détention que les autres immeubles, et le même seuil de 15 000 €. Sa plus-value peut être réduite par les frais de voirie et de raccordement, et par les frais d’acquisition.

Les parts de sociétés à prépondérance immobilière soumises à l’impôt sur le revenu, comme la SCI classique, suivent le régime immobilier, donc aussi l’absence d’imputation. Celles d’une société à l’impôt sur les sociétés relèvent des valeurs mobilières. En revanche, la vente en bloc de la nue-propriété et de l’usufruit d’un même bien, acquis séparément, permet l’imputation.

Les valeurs mobilières relèvent de l’article 150-0 D. Leurs moins-values de l’année s’imputent sur les plus-values de même nature, et l’excédent se reporte dix ans. Aucune passerelle n’existe entre les deux régimes.

Ce que ça change chez vous

Pour Gisèle, la plus-value de 30 000 € sur le terrain est abattue selon la durée de détention. Elle est taxée à 36,2 % en 2026, soit jusqu’à environ 10 900 € si le terrain a moins de six ans.

Le studio ne lui rapporte rien en contrepartie, ni cette année ni les suivantes. Vendre cette année des actions en perte ne compenserait pas non plus.

La seule compensation prévue vise un immeuble acquis par fractions successives, puis vendu en bloc au même acquéreur. Ce n’est pas son cas. Reporter la vente du studio laisse au marché le temps de remonter, sans garantie, avec les frais de détention en attendant.

Un garage ou une cave profite de l’exonération de la résidence principale s’il est vendu en même temps que le logement. Le fisc tolère une vente à un autre acheteur dans un délai normal, un an en principe. Vendu séparément deux ans plus tard, le garage de Tristan perd ce statut. Sa plus-value est imposable, après les abattements pour durée de détention. L’exonération des petites ventes, jusqu’à 15 000 € par bien, ne joue pas ici.

CGI art. 150 U, II-1° · CGI art. 150 U, II-6°

L’explication complète

L’exonération de la résidence principale s’étend aux dépendances immédiates et nécessaires, cédées en même temps que le logement. La doctrine vise les locaux et parkings que le propriétaire utilise comme annexes de son habitation : garages, chambres de bonne, caves, jardins.

Ces dépendances doivent être proches du logement. Elles doivent être cédées dans le même acte ou, à un autre acquéreur, dans un délai normal. Ce délai s’apprécie comme pour la résidence elle-même : un an en principe, davantage si le vendeur prouve ses efforts dans un marché difficile.

Entre-temps, elles ne doivent avoir été ni louées ni utilisées autrement. Deux ans après, le garage de Tristan n’est plus une dépendance cédée simultanément : sa plus-value est imposable.

Les exceptions

Un garage situé dans un autre immeuble, à plus d’un kilomètre, n’est pas une dépendance nécessaire, même vendu le même jour. C’est aussi le cas d’un garage acquis séparément et non affecté à l’usage du logement.

À l’inverse, un garage vendu dans le même acte que l’appartement, à un prix distinct, est exonéré. L’exonération des ventes d’au plus 15 000 € s’apprécie sur le prix de chaque bien : les 25 000 € du garage dépassent ce seuil.

Un garage conservé et loué après la vente du logement produit des revenus fonciers ordinaires. Enfin, la plus-value de 10 000 € bénéficie des abattements pour durée de détention comptés depuis l’achat initial, pas depuis la vente de l’appartement.

Ce que ça change chez vous

Pour Tristan, la plus-value de 10 000 € baisse d’abord grâce aux frais forfaitaires de 7,5 % sur 15 000 € d’achat. Elle tombe à environ 8 900 €. S’y ajoute l’abattement pour durée de détention.

À cinq ans de détention au plus, il paie 36,2 % en 2026, environ 3 200 €. Au-delà de cinq ans, le forfait travaux de 15 % s’ajoute : environ 2 400 € avant six ans, environ 1 900 € à dix ans avec l’abattement.

Vendu avec l’appartement, ou dans l’année qui suivait, le garage n’aurait rien coûté. La leçon vaut pour toute dépendance qu’on hésite à garder. Vendre séparément se décide au regard de l’impôt déclenché et du seuil de 15 000 €.

Anatole est dans les temps : parti en 2025, il vend en 2026, et l’appartement est resté vide depuis. Sa plus-value échappe entièrement à l’impôt. Ce délai court jusqu’à la fin de l’année civile qui suit le départ. Passé ce cap, une autre exonération, plafonnée à 150 000 €, peut encore s’appliquer sous conditions.

CGI art. 244 bis A, I, 1 · CGI art. 150 U, II-2°

L’explication complète

Anatole est parti dans l’Union européenne. Pour lui, l’ancienne résidence principale reste exonérée, sous conditions.

La vente doit avoir lieu avant la fin de l’année civile qui suit son départ fiscal de France. Et le logement doit être resté inoccupé entre le départ et la vente, c’est-à-dire ni loué ni prêté.

La même règle vaut pour un départ vers un État lié à la France par une convention d’assistance administrative et une convention d’assistance au recouvrement. Les États non coopératifs en sont exclus.

Les exceptions

Passé ce délai, il reste une autre exonération. Elle concerne un non-résident ressortissant de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen, où qu’il réside.

Il peut exonérer 150 000 € de plus-value nette sur un logement situé en France, une seule fois. Il doit avoir été domicilié en France au moins deux ans de manière continue.

La vente doit alors intervenir avant la fin de la dixième année suivant le départ. Elle peut aussi intervenir à tout moment si le bien est resté à sa libre disposition.

Ce que ça change chez vous

Quand l’exonération ne joue pas, le non-résident paie 19 % d’impôt. S’y ajoutent des prélèvements sociaux réduits à 7,5 % s’il est affilié à un régime de sécurité sociale européen.

Un résident hors de l’Union européenne, de l’Islande et de la Norvège doit en outre désigner un représentant fiscal quand le prix dépasse 150 000 € par vendeur, sauf plus-value entièrement exonérée.

Dans une promesse unilatérale, seul le vendeur s’engage, et l’acheteur paie cette exclusivité. C’est l’indemnité d’immobilisation, de l’ordre de 5 à 10 % du prix. Si l’acheteur ne lève pas l’option dans le délai, elle reste acquise au vendeur. Il en va autrement s’il peut invoquer une condition suspensive, comme le refus d’un prêt. Hector perd donc ses 40 000 €. Seule exception : s’il s’était rétracté dans les dix jours suivant la notification de la promesse, délai ouvert à tout acheteur non professionnel d’un logement.

C. civ. art. 1124 · C. civ. art. 1589-2 · CCH art. L.271-1

L’explication complète

Dans une promesse unilatérale, une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit de choisir de conclure le contrat. Les éléments essentiels de ce contrat sont déjà fixés.

Si le promettant se rétracte pendant le délai laissé au bénéficiaire pour choisir, le contrat promis peut tout de même se former.

L’indemnité d’immobilisation est le prix de l’exclusivité accordée par le vendeur. Ce n’est ni une clause pénale ni un dédit. Elle reste acquise si le bénéficiaire ne lève pas l’option, sans que le juge puisse la réduire.

S’il achète, elle s’impute sur le prix. Elle lui est rendue si une condition suspensive prévue échoue sans faute de sa part : refus de prêt conforme, préemption, urbanisme.

Les exceptions

Une promesse unilatérale de vente d’un immeuble doit être faite par acte authentique, ou par acte sous seing privé. Dans ce second cas, elle doit être enregistrée dans les dix jours de son acceptation, sinon elle est nulle. Le bénéficiaire peut invoquer cette nullité et récupérer l’indemnité.

S’il est un particulier achetant un logement, il dispose aussi d’un délai de rétractation de dix jours après notification. Pendant ce délai, l’indemnité ne peut être versée qu’à un professionnel séquestre, et elle lui est rendue s’il se rétracte.

Un délai d’option de plus de dix-huit mois, accordé par un vendeur personne physique, exige un acte authentique. Une indemnité élevée peut être discutée, mais elle reste en général acquise, le juge ne pouvant la réduire.

Ce que ça change chez vous

Hector perd ses 40 000 € s’il a laissé passer le délai de rétractation. Il faut aussi que la promesse ait été enregistrée ou reçue par notaire, et qu’il n’ait pas essuyé de refus de prêt conforme.

S’il a demandé un prêt aux conditions de la promesse et reçu un refus, tout lui revient. Si la promesse sous seing privé n’a pas été enregistrée dans les dix jours, elle est nulle, et l’indemnité avec elle.

Pour Clotilde, les 40 000 € paient trois mois d’immobilisation de sa maison. C’est le prix convenu de l’exclusivité.

Une société civile suppose au moins deux associés. Rodrigue peut s’associer avec un proche, même pour une part symbolique, mais il ne peut pas la créer seul. Et une SCI ne sépare pas vraiment les patrimoines. Les associés répondent des dettes de la société sur leurs biens personnels, à proportion de leurs parts. Si toutes les parts se retrouvent un jour dans une seule main, la société a un an pour régulariser.

C. civ. art. 1832 · C. civ. art. 1857 · C. civ. art. 1844-5

Pourquoi c’est comme ça

Une société naît d’un contrat entre deux personnes ou plus. Elles mettent en commun des biens ou leur travail pour partager le bénéfice.

La loi permet à une seule personne de créer une société dans certains cas, comme l’EURL et la SASU. La société civile immobilière n’en fait pas partie.

Un second associé détenant une seule part suffit : conjoint, enfant majeur ou ami. Il a les droits d’un associé, comme l’information annuelle et le vote. Il répond aussi des dettes à proportion de sa part, ce qui fragilise le montage en cas de mésentente.

Si toutes les parts finissent dans une seule main, la société n’est pas dissoute automatiquement. Tout intéressé peut demander sa dissolution si la situation n’a pas été régularisée dans un délai d’un an.

Jusqu’où ça va

Une EURL ou une SASU peuvent détenir seules un immeuble locatif. L’EURL dont l’associé unique est une personne physique relève de plein droit de l’impôt sur le revenu, sauf option pour l’IS.

La SASU relève de l’IS, avec amortissement et plus-value calculée sur la valeur comptable. Son option pour l’impôt sur le revenu, limitée à cinq exercices, est fermée à une société qui gère son propre patrimoine immobilier.

Ces sociétés limitent la responsabilité de l’associé à ses apports. Mais s’il se porte caution du prêt, il s’engage sur ses biens personnels.

L’entrepreneur individuel bénéficie depuis 2022 d’une séparation légale de son patrimoine professionnel. Dans une SCI, la séparation recherchée par Rodrigue ne passe que par l’assurance et le choix des dettes.

Ce que ça coûte vraiment

Pour Rodrigue, une SCI avec un proche détenant une part sur mille est une formule possible. Les statuts prévoient alors la cession libre de cette part et une gérance confiée à lui seul.

À son décès sans enfant, ses parts iront à ses héritiers légaux : l’objectif de séparation ne règle pas cette question.

Même sans caution personnelle, la SCI ne met pas sa résidence principale à l’abri d’un investissement locatif qui tourne mal. Si la société ne peut pas payer, la banque la poursuit d’abord. En cas d’échec, elle se retourne contre Rodrigue pour 999 millièmes de la dette, sur tous ses biens.

Le gérant d’une société civile doit rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an. Il le fait par un rapport écrit sur l’activité de l’année, les bénéfices réalisés ou prévus et les pertes. Les sœurs d’Octave peuvent aussi consulter les livres et documents de la société, et lui poser des questions écrites. Un gérant qui ne s’y plie pas peut être révoqué par le juge pour cause légitime.

C. civ. art. 1855 · C. civ. art. 1856 · C. civ. art. 1851

L’explication complète

Au moins une fois par an, le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés. Il le fait par un rapport écrit sur l’activité de l’année ou de l’exercice écoulé.

Ce rapport indique les bénéfices réalisés ou prévisibles et les pertes subies ou prévues.

Les associés ont le droit de consulter les livres et documents de la société, au moins une fois par an. Ils peuvent aussi poser des questions écrites sur la gestion, auxquelles le gérant doit répondre par écrit sous un mois.

Les statuts peuvent aménager ces droits, sans les supprimer. Tout associé peut aussi demander au gérant de faire voter les associés sur une question précise. À défaut, il peut faire ordonner ce vote par le président du tribunal.

Les exceptions

Sauf clause contraire, les associés détenant plus de la moitié des parts peuvent révoquer le gérant. Si la révocation n’a pas de juste motif, il peut obtenir des dommages et intérêts.

Tout associé peut aussi demander sa révocation au tribunal pour cause légitime. L’absence répétée de reddition de comptes peut en constituer une.

Les associés peuvent engager sa responsabilité pour fautes de gestion, dans les cinq ans, et demander une expertise en justice. Un gérant qui a encaissé les loyers sans les distribuer ni les justifier peut être condamné à les rendre avec intérêts. Les dix ans de silence n’ont pas prescrit les cinq dernières années.

Ce que ça change chez vous

Les sœurs d’Octave peuvent d’abord lui écrire. Elles demandent le rapport de gestion, les relevés bancaires de la SCI et les baux, en lui laissant un mois.

Sans réponse, elles saisissent par requête le président du tribunal judiciaire. Il peut ordonner la communication des documents sous astreinte et la convocation d’une assemblée.

Si les comptes révèlent des détournements, viennent ensuite la révocation judiciaire et l’action en restitution, dans les cinq ans du jour où les sœurs ont connu les faits ou auraient dû les connaître : des sommes plus anciennes restent réclamables.

Deux appartements loués 650 € par mois pendant dix ans représentent 156 000 € de loyers : la question n’est pas de forme. Elles peuvent aussi demander les déclarations fiscales de la SCI, déposées ou non.

Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu est transparente : sa plus-value est imposée chez les associés, comme pour des particuliers. Après vingt-deux ans de détention, l’impôt sur le revenu disparaît. À vingt-trois ans, il ne reste que des prélèvements sociaux réduits, qui s’effaceront à trente ans. C’est toute la différence avec une SCI à l’impôt sur les sociétés. La plus-value y est calculée sur la valeur amortie, sans abattement.

CGI art. 8 · CGI art. 150 U · CGI art. 150 VC

L’explication complète

Une société civile relevant de l’article 8 est transparente. Ses plus-values sont imposées au nom de chaque associé, pour la part correspondant à ses droits. Elles suivent le régime des plus-values des particuliers.

L’abattement pour durée de détention se calcule à partir de la date d’achat de l’immeuble par la société, pas de l’entrée de l’associé.

Un notaire établit la déclaration 2048-IMM au nom de la société. La société paie l’impôt pour le compte des associés lors de la vente.

À vingt-trois ans, l’abattement atteint 100 % pour l’impôt sur le revenu et 37 % pour les prélèvements sociaux. Sur 200 000 € de plus-value, forfaits compris, il reste 17,2 % en 2026 sur 126 000 €. Cela fait environ 21 700 €, la moitié pour chacun.

Les exceptions

Un associé qui occupe l’immeuble comme résidence principale, mis gratuitement à sa disposition par la SCI, est exonéré pour sa quote-part. Un associé qui est une société à l’IS suit son propre régime.

Pauline aurait pu racheter ses parts à un autre associé il y a cinq ans. La durée de détention resterait celle de l’immeuble par la SCI. En revanche, la revente de ses parts suivrait la durée de détention des parts.

À l’impôt sur les sociétés, la plus-value serait calculée sur la valeur nette comptable, après vingt-trois ans d’amortissement. Elle atteindrait par exemple 350 000 € au lieu de 200 000 €.

Elle serait taxée à 15 % puis 25 %, si la SCI remplit les conditions du taux réduit, sans abattement, soit environ 83 000 €. S’y ajouterait 31,4 % à la distribution. À l’impôt sur le revenu, l’exonération serait totale à trente ans.

Ce que ça change chez vous

Pauline et son frère paient environ 10 800 € chacun. Un notaire les prélève sur le prix reçu par la SCI, et le solde est distribué sans autre impôt.

Sept ans de plus auraient tout effacé, ce qui se compare aux loyers nets de ces sept années.

La SCI peut ensuite être dissoute, avec un droit de partage de 2,5 % sur l’actif net partagé. Elle peut aussi continuer et utiliser le prix pour acheter un autre bien.

Sauf clause contraire des statuts, chaque associé reçoit les bénéfices à proportion de sa part dans le capital. Il supporte les pertes dans la même proportion. Zoé recevra donc 30 %, quel que soit le temps qu’elle consacre à la SCI. Les statuts peuvent prévoir une autre répartition, ou une rémunération de gérante. Mais rien ne s’applique automatiquement.

C. civ. art. 1844-1

L’explication complète

Sauf clause contraire, chaque associé reçoit les bénéfices et supporte les pertes à proportion de sa part dans le capital. L’associé qui n’a apporté que son travail reçoit la même part que celui qui a le moins apporté.

Certaines clauses sont réputées non écrites : celles qui donnent à un associé tout le profit ou le dispensent de toute perte. C’est aussi le cas de celles qui l’excluent de tout profit ou lui font supporter toutes les pertes.

Les statuts d’Ernest et Zoé peuvent donc prévoir 50/50, ou toute autre clé, même variable. À défaut, la répartition est de 70 % et 30 %.

La modifier exige une décision des associés aux conditions des statuts, donc l’accord d’Ernest.

Les exceptions

La rémunération de la gérante est distincte du partage des bénéfices. Elle est fixée par les statuts ou par une décision des associés.

L’affectation du résultat est votée chaque année : distribution, mise en réserve ou report. Le bénéfice fiscal est imposé chez chaque associé selon ses droits dans les bénéfices, ceux des statuts ou, à défaut, ses parts, qu’il soit distribué ou non.

Si Ernest donne la nue-propriété de ses parts à Zoé en gardant l’usufruit, il continue de percevoir 70 % des bénéfices distribués.

Il reste imposé sur le résultat courant de ces parts, les loyers nets. Zoé l’est sur leur résultat exceptionnel, dont la plus-value si la SCI vend l’immeuble, sauf convention enregistrée avant la clôture de l’exercice.

Ce que ça change chez vous

Zoé reçoit 30 % des bénéfices et paie l’impôt sur 30 % du résultat. Pour être payée de son travail, elle peut obtenir une rémunération de gérance votée par Ernest.

Cette rémunération, par exemple 2 000 à 4 000 € par an, s’ajoute à sa quote-part. Une autre voie est de modifier les statuts pour fixer une clé 50/50.

L’administration peut y voir une libéralité d’Ernest sur la différence ; la Cour de cassation a toutefois jugé qu’une répartition des bénéfices futurs décidée par les associés n’est pas en soi une donation, ces bénéfices n’existant pas encore. Une donation de parts par Ernest, sous l’abattement de 100 000 €, donne davantage à Zoé sans cette discussion. Elle prépare aussi la transmission.

Le gérant n’a de pouvoirs que pour gérer, au service de la SCI et dans les limites de son objet. Vendre l’immeuble qui constitue tout cet objet dépasse ces pouvoirs. Sauf clause des statuts, cette décision revient aux associés, à l’unanimité. En société civile, un acte étranger à l’objet n’engage pas la SCI envers l’acheteur. La vente peut être remise en cause, et la responsabilité d’Aymeric engagée.

C. civ. art. 1848 · C. civ. art. 1849 · C. civ. art. 1852

L’explication complète

Face aux tiers, le gérant engage la société par les actes qui entrent dans l’objet social. Les clauses des statuts qui limitent ses pouvoirs ne sont pas opposables aux tiers.

Un acte hors de l’objet social n’engage pas la société civile. C’est l’inverse dans les sociétés à risque limité, engagées même hors objet envers les tiers de bonne foi.

La jurisprudence est fluctuante sur la vente de l’immeuble unique d’une SCI qui a pour objet de le gérer.

Selon un arrêt de 2023, cette vente excède l’objet et vide la société de sa substance (Cass. 3e civ., 23 nov. 2023, n° 22-17.475).

Il en va autrement si les statuts incluent expressément la vente dans l’objet. Sinon, la décision appartient aux associés : à l’unanimité sans clause, ou à la majorité prévue.

Les exceptions

La société peut demander la nullité de la vente, ou la ratifier par une décision des associés. Si l’objet social publié ne couvrait pas la vente, l’acheteur ne peut pas s’en prévaloir contre la société, même de bonne foi.

Il peut en revanche demander des dommages et intérêts au gérant qui a dépassé ses pouvoirs. Un notaire qui n’a pas vérifié ces pouvoirs engage aussi sa responsabilité.

Si la vente entre dans l’objet social, l’acte est valable envers les tiers, même si les statuts exigeaient une décision des associés : ces limites internes ne leur sont pas opposables. Blanche n’a alors qu’un recours contre Aymeric.

Tout associé peut aussi demander au tribunal la révocation du gérant pour cause légitime.

Ce que ça change chez vous

Blanche commence par lire l’objet social dans les statuts publiés. S’il vise la gestion et la location sans mentionner la vente, elle peut agir en nullité de la vente et contre Aymeric.

S’il inclut la vente, il ne lui reste que l’action en responsabilité contre lui et sa révocation. Le prix, lui, est dans la SCI.

Si la vente sort de l’objet, l’assemblée qui aurait dû se tenir peut encore la ratifier ou la refuser. Un refus se vote et se notifie sans attendre à l’acheteur et à l’office notarial qui a reçu la vente.

Une SCI à l’impôt sur le revenu qui loge gratuitement ses associés ne perçoit aucun loyer, donc aucun revenu foncier. Ses charges ne se déduisent donc de rien : taxe foncière, travaux, intérêts d’emprunt. Serena et Paul ne sont pas taxés sur un loyer fictif, mais n’ont aucun avantage fiscal. Dans une SCI à l’impôt sur les sociétés, le fisc peut en revanche contester ce logement gratuit comme une gestion anormale.

CGI art. 15, II · CGI art. 28 · CGI art. 39

L’explication complète

L’avantage de loger soi-même dans son bien, appelé revenu en nature, n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu. Cette exonération vaut aussi quand une société civile transparente prête gratuitement un logement à ses associés.

En contrepartie, les charges de ce logement ne sont pas déductibles, ni des revenus fonciers de la SCI, ni de ceux des associés. Serena et Paul supportent simplement la taxe foncière, les travaux et les intérêts d’emprunt de leur maison.

Si la SCI leur loue la maison au prix du marché, elle déclare un revenu foncier et déduit ses charges. Le résultat est imposé chez eux. Ce schéma n’a d’intérêt qu’en cas de gros travaux créant un déficit imputable.

Les exceptions

Dans une SCI à l’impôt sur les sociétés, la mise à disposition gratuite est un acte anormal de gestion. L’administration ajoute un loyer théorique au résultat de la société et taxe un avantage chez les associés. La solution est alors un loyer réel.

Pour l’IFI, la maison détenue par la SCI perd l’abattement de 30 % de résidence principale. Pour les droits de succession, elle perd aussi l’abattement de 20 %.

À la vente par la SCI, la quote-part de plus-value de l’associé qui occupe la maison comme résidence principale est exonérée. La doctrine l’admet expressément.

Les travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration payés par la SCI à une entreprise, non déduits, s’ajoutent au prix d’achat pour calculer la plus-value future, sur factures ; l’entretien et les réparations n’en font pas partie. Après cinq ans de détention, un forfait de 15 % du prix d’achat peut remplacer les factures.

Ce que ça change chez vous

Pour Serena et Paul, la gratuité les prive de déduire environ 3 000 € par an de taxe foncière et de travaux. À 30 %, cela représente 1 400 € d’impôt et prélèvements non économisés.

Un loyer de 12 000 € créerait en face 9 000 € de revenu foncier imposable, soit environ 4 200 € d’impôt et prélèvements. La gratuité l’emporte donc.

L’exception est l’année de travaux de 40 000 €. Un bail réel et un déficit foncier imputable de 10 700 € rendent alors environ 3 200 €.

Mais ce choix engage trois ans de location nue à eux-mêmes, ce que l’administration regarde de près. Détenue directement, la maison retrouverait l’abattement de 30 % de résidence principale à l’IFI et, au décès, celui de 20 % si elle est alors occupée par le conjoint, le partenaire de PACS ou un enfant mineur ; la sortie a elle-même un coût, en droits, plus-value et frais.

Quand une société détient surtout de l’immobilier, la vente de ses parts est taxée à 5 % du prix. Ici, cela fait 7 500 €, à la charge de l’acheteur sauf accord contraire. C’est un peu moins que les droits d’une vente d’immeuble, autour de 5,8 % à 6,3 % en 2026. Vendre des parts n’échappe donc pas à la fiscalité de l’immobilier. La plus-value réalisée par Blandine suit, elle, le régime des particuliers.

CGI art. 726, I-2° · CGI art. 150 UB

Le détail du calcul

Vendre des parts d’une société à prépondérance immobilière coûte un droit d’enregistrement de 5 %. Il se calcule sur le prix augmenté des charges, ou sur la valeur réelle si elle est supérieure.

Une société non cotée est à prépondérance immobilière si son actif est surtout fait d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France. Il suffit que ce soit le cas aujourd’hui ou au cours de l’année précédant la cession.

La valeur des parts tient compte de tout le passif de la société. Un compte courant cédé avec les parts est une créance distincte. La cession s’enregistre dans le mois au service des impôts.

Les conditions à remplir

Vendre les parts sous leur valeur réelle expose à un redressement des droits sur cette valeur réelle. Entre frère et sœur, la différence peut aussi être requalifiée en donation indirecte. Elle est alors taxée à 35 ou 45 %, après un abattement de 15 932 €.

La plus-value de Blandine sur ses parts relève du régime immobilier des particuliers, comme pour toute SCI à l’impôt sur le revenu ; des parts de SCI à l’impôt sur les sociétés relèveraient des plus-values mobilières. Les abattements pour durée de détention partent de l’achat des parts.

Son prix d’achat est augmenté des résultats imposés non distribués et diminué des déficits déduits, ce qui évite une double imposition.

C’est la jurisprudence Quemener (CE, 16 févr. 2000, n° 133296). Le compte courant, créance distincte des parts, reste hors de ce calcul.

Une cession de parts échappe à la taxe de publicité foncière. Depuis le 27 juin 2026, elle doit être constatée, à peine de nullité, par acte notarié ou par acte d’avocat. L’acte d’expert-comptable est aussi admis dans les cas où il y est habilité.

Ce qu’on peut faire autrement

Le frère de Blandine paie 7 500 € de droits. Acheter directement la moitié d’une maison de 300 000 € coûterait environ 8 700 à 9 500 €, plus les frais de notaire proportionnels.

Depuis le 27 juin 2026, l’acte est notarié, d’avocat ou, s’il y est habilité, d’expert-comptable. Il s’enregistre dans le mois, avec l’agrément des associés, sauf clause contraire des statuts.

Blandine, elle, calcule sa plus-value sur la valeur des parts depuis leur achat. Elle est exonérée si elle les détient depuis plus de trente ans. Elle dépose une déclaration 2048-M avec le paiement dans le mois.

Victor donne des parts, et leur valeur tient compte des dettes de la société. Avec un immeuble de 600 000 € et un prêt de 400 000 €, les parts valent 200 000 €. Cela fait 100 000 € par enfant : exactement l’abattement de chacun. Aucun droit n’est dû, et les loyers continueront de rembourser le prêt au profit des enfants. Un emprunt artificiel, monté pour réduire la valeur, peut en revanche être remis en cause.

CGI art. 777 · CGI art. 779 · LPF art. L.64

Le détail du calcul

Les droits de donation se calculent sur la valeur vénale des parts, c’est-à-dire leur valeur de marché. On part de l’actif de la société, avec l’immeuble estimé au prix du marché.

On en retire son passif réel : l’emprunt bancaire restant dû et les comptes courants. L’administration et les tribunaux admettent cette valeur mathématique comme base de la donation, parfois réduite d’une décote pour illiquidité.

Victor donne ainsi 200 000 € de parts, soit 100 000 € par enfant. C’est exactement l’abattement en ligne directe : il n’y a pas de droits.

S’il ne donnait que la nue-propriété à 60 ans, elle vaudrait 50 %. Il transmettrait 100 000 € de nue-propriété, 50 000 € par enfant. Chaque enfant garderait 50 000 € d’abattement disponible, et Victor conserverait les revenus.

Les conditions à remplir

Imaginons que la SCI emprunte peu avant la donation, sans besoin réel, et distribue l’argent à Victor.

Ce prêt ne sert qu’à faire baisser la valeur des parts : si l’argent restait placé dans la société, il compenserait la dette. L’administration peut remettre ce prêt en cause pour abus de droit, avec une majoration de 40 à 80 %.

Le juge la suit quand le prêt n’a pas d’objet économique. Un emprunt qui rembourse un compte courant réel ne baisse pas non plus la valeur des parts : une dette en remplace une autre. Un prêt souscrit pour acheter l’immeuble, remboursé par les loyers, est en principe à l’abri de toute critique.

Associés d’une SCI endettée, les enfants sont imposés sur le résultat foncier qui rembourse le capital, sans rien recevoir. Si la SCI ne peut plus payer, ils répondent de la dette à proportion de leurs parts. La donation se rappelle pendant quinze ans.

Ce qu’on peut faire autrement

Victor peut donner toutes les parts en pleine propriété, sans droits, et rester gérant ; mais ses deux enfants, qui détiennent alors tout le capital, peuvent ensemble le révoquer, quelle que soit la majorité prévue par les statuts, et le juge peut aussi le révoquer pour cause légitime.

Il peut aussi donner la nue-propriété, sans droits non plus. Il garde alors les loyers et 50 000 € d’abattement par enfant pour plus tard.

En pleine propriété, les 400 000 € de capital remboursés par les loyers sur quinze ans augmentent la valeur des parts des enfants sans nouveaux droits, comme toute hausse de valeur de l’immeuble. En nue-propriété, les loyers reviennent à Victor, usufruitier : s’ils restent dans la SCI pour rembourser le prêt, l’effet sur les droits de chacun dépend des décisions d’affectation des résultats, qui se documentent.

Le point de vigilance n’est pas fiscal. C’est la caution personnelle de Victor sur le prêt, que la banque ne libérera pas avec la donation.

Une SCI ne fait pas hériter. Les parts de Johan entrent dans sa succession et reviennent à sa fille, qui devient associée de Maëva. Sans testament, Maëva n’a aucun droit sur ces parts. Même avec un testament, elle paierait 60 % de droits, et ne recevrait que ce que la part réservée à la fille permet. Protéger le survivant passe par d’autres clauses, prévues dès l’achat.

C. civ. art. 1870 · C. civ. art. 912 · CGI art. 777

L’explication complète

Le décès d’un associé ne dissout pas la société : elle continue avec ses héritiers ou légataires. Les statuts peuvent toutefois exiger qu’ils soient agréés.

Ils peuvent aussi prévoir que la société continue avec les seuls associés survivants. Ceux-ci rachètent alors les parts à leur valeur, fixée par expert à défaut d’accord.

Sans clause, la fille de Johan devient associée de plein droit. La loi ne donne au concubin survivant aucune part dans la succession. Il n’a pas non plus le droit d’occuper le logement un an, réservé au conjoint et au partenaire de PACS.

Un testament léguant les parts à Maëva ne peut porter que sur la quotité disponible : la moitié avec un enfant. Le legs supporte 60 % de droits après 1 594 € d’abattement.

Sur 150 000 € de parts, cela fait environ 89 000 € si elles tiennent dans la quotité disponible. Si elles sont tout son patrimoine, les droits sont d’environ 44 000 € sur les 75 000 € léguables.

Les exceptions

Deux montages prévus à l’achat évitent cela. Le premier est le démembrement croisé : chacun détient la nue-propriété de ses parts et l’usufruit de celles de l’autre.

Au décès, le survivant retrouve sans droits la pleine propriété de ses parts. Il garde l’usufruit de celles du défunt, et la fille ne reçoit que la nue-propriété.

Le second est une clause d’agrément avec rachat forcé. Elle permet à Maëva d’écarter la fille en lui payant la valeur des parts.

Le PACS supprime les droits à 60 %, mais pas la réserve héréditaire. Il n’ouvrirait pas ici le droit temporaire au logement, qui suppose un logement appartenant au défunt ou aux deux, et non à une société.

Ce que ça change chez vous

Maëva a désormais une coassociée à 50 %. Celle-ci peut lui demander un loyer pour l’occupation, réclamer les comptes de la SCI et demander la dissolution pour mésentente.

Sa protection dépend des statuts signés à l’achat, qu’elle peut relire.

Pour un couple non marié qui achète en SCI, le démembrement croisé se prévoit dans l’acte d’achat. Au premier décès, il laisse au survivant la pleine propriété de ses propres parts, sans droits de succession, et l’usufruit qu’il avait acquis sur celles du défunt, avec leurs revenus. Le droit d’habiter la maison, lui, se prévoit à part, au niveau de la SCI, dans les statuts ou par une décision des associés. La nue-propriété reste réservée aux enfants de chacun : c’est la clause qui manquait ici.

À 58 ans, la nue-propriété vaut fiscalement 50 % de la pleine propriété. Isaure donne donc 200 000 €, soit 100 000 € par fils : exactement leur abattement. Aucun droit n’est dû. À son décès, l’usufruit s’éteindra, et ses fils auront la pleine propriété des parts sans nouveaux droits. D’ici là, Isaure continue de percevoir les revenus et, selon les statuts, de décider en assemblée.

CGI art. 669 · CGI art. 779 · CGI art. 1133

Le détail du calcul

La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier, selon le barème de l’article 669. Elle vaut 10 % avant 21 ans, 20 % de 21 à 30, 30 % de 31 à 40. Elle vaut 40 % de 41 à 50, 50 % de 51 à 60, 60 % de 61 à 70.

Elle vaut enfin 70 % de 71 à 80, 80 % de 81 à 90 et 90 % au-delà.

À 58 ans, la nue-propriété vaut 50 %, soit 200 000 € sur 400 000 €. Chaque fils reçoit 100 000 €, absorbés par l’abattement de 100 000 € en ligne directe.

Les droits sont nuls. Mais la donation se déclare, et l’abattement est consommé pour quinze ans.

Au décès d’Isaure, la fin de l’usufruit ne coûte aucun droit, quel que soit son âge, et les fils n’ont rien à déclarer. Attendre 61 ans porterait la nue-propriété à 60 %, soit 20 000 € taxables par fils.

Les conditions à remplir

Quand une part est démembrée, le droit de vote appartient au nu-propriétaire. Seules les décisions sur l’affectation des bénéfices sont réservées à l’usufruitier.

Les statuts peuvent déroger et donner à l’usufruitier le vote sur toutes les décisions. Mais la Cour de cassation interdit, depuis 1994 et 2004, de priver le nu-propriétaire de son droit de participer aux assemblées.

Elle interdit aussi de priver l’usufruitier du vote sur les bénéfices (Cass. com., 4 janv. 1994, n° 91-20.256 ; 31 mars 2004, n° 03-16.694).

Isaure peut rester gérante si les statuts lui réservent, comme usufruitière, le vote sur la révocation du gérant ; sans cette clause, ses fils, qui votent sur les décisions autres que l’affectation des bénéfices, peuvent la révoquer ensemble, et le juge peut aussi la révoquer pour cause légitime. Elle peut aussi prévoir que son usufruit se reporte sur le prix en cas de vente, ou sur un bien acheté en remploi.

La donation-partage entre les deux fils fige en principe les valeurs, si tous les enfants d’Isaure y reçoivent et acceptent un lot, et évite le rapport à la succession. Le passif de la SCI reste déduit.

Ce qu’on peut faire autrement

Isaure peut faire chez un notaire une donation-partage de la nue-propriété de toutes les parts. Elle se réserve l’usufruit et ajoute une clause de gérance. Aucun droit de donation n’est dû ; restent les frais d’acte, émoluments, taxes et débours.

À son décès, 400 000 € de parts passent sans droits, ou plus si l’immeuble a pris de la valeur. Une succession aurait coûté environ 36 000 € sur 400 000 € pour deux fils.

Dans quinze ans, elle pourra de nouveau donner 100 000 € par fils, par exemple les comptes courants accumulés. Une SCI déficitaire ou un immeuble à revendre bientôt appelleraient d’autres choix.

Quand une SCI soumise à l’impôt sur le revenu vend la résidence principale de ses associés, l’exonération s’applique. Elle porte sur la part de plus-value des associés qui y habitent. Lorenzo et Aline y vivent tous les deux : leur plus-value est entièrement exonérée. Si un associé n’y vivait pas, sa part serait imposée. Dans une SCI à l’impôt sur les sociétés, aucune exonération de ce type n’existe.

CGI art. 8 · CGI art. 150 U, II-1°

L’explication complète

L’exonération de la résidence principale s’applique aussi aux sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés. Elle porte sur la part de plus-value des associés qui occupent l’immeuble vendu comme résidence principale.

Cette occupation doit venir d’une mise à disposition gratuite par la société : une occupation par bail est exclue.

Chaque associé prouve qu’il occupait réellement le logement le jour de la vente, avec les mêmes indices qu’un propriétaire direct. Ce sont l’avis d’imposition, les contrats d’énergie, le courrier.

Lorenzo et Aline, qui y vivent tous les deux à parts égales, sont exonérés sur la totalité des 150 000 €. La SCI ne dépose aucune déclaration 2048 pour cette fraction.

Les exceptions

Un associé qui a quitté la maison avant la vente perd l’exonération pour sa quote-part. Elle subsiste s’il y a vécu jusqu’à la mise en vente, que la maison reste inoccupée et qu’elle se vend dans un délai normal, un an en principe, davantage si les efforts de vente sont prouvés dans un marché difficile.

Sinon, sa part est taxée après abattements pour durée de détention, comptée depuis l’achat par la SCI. Un associé qui n’occupe qu’une partie de l’immeuble, le reste étant loué, n’est exonéré que sur la fraction occupée.

L’exonération ne joue jamais dans une SCI à l’impôt sur les sociétés. La plus-value y est calculée sur la valeur nette comptable et taxée à 15 %, sous les conditions du taux réduit, puis 25 %.

Par ailleurs, la SCI fait perdre l’abattement de 30 % de l’IFI et celui de 20 % des droits de succession. Ils sont réservés à la détention directe.

Ce que ça change chez vous

Lorenzo et Aline sont exonérés sur 150 000 €. La SCI encaisse le prix et le leur distribue sans autre impôt.

Si la société n’a plus d’objet, elle peut être dissoute, avec un droit de partage de 2,5 %. Le prix peut aussi être réinvesti dans un nouveau logement.

Si Lorenzo avait déménagé six mois avant, l’exonération subsisterait si la vente intervient dans un délai normal, apprécié selon les circonstances et les démarches de vente : un an est un repère, pas une échéance automatique.

Pour un couple logé par sa SCI, c’est la mise à disposition gratuite, en droit ou en fait, qui ouvre l’exonération. Un bail, même modeste, la ferme.

Les loyers d’Inès s’ajoutent à son salaire. Un logement loué vide produit des revenus fonciers, qui suivent le barème progressif avec les autres revenus du foyer. Au micro-foncier, un abattement de 30 % s’applique d’abord. S’y ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, taux inchangé en 2026 pour les revenus fonciers.

CGI art. 14 · CGI art. 32 · CSS art. L136-6

L’explication complète

Les loyers d’un logement loué vide sont des revenus fonciers. Ils s’ajoutent au revenu global du foyer et sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Avec le micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % s’applique quand les loyers bruts ne dépassent pas 15 000 €. Sur option, on déduit plutôt les charges réelles.

Ces revenus supportent aussi les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, à 17,2 %. Sur ce total, 6,8 points de CSG se déduisent du revenu imposable de l’année suivante.

Le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % ne vise que les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values de titres. Les loyers n’y ont pas accès. Inès déclare 7 200 €, dont 5 040 € imposables dans sa tranche marginale.

Les exceptions

L’impôt sur les loyers est prélevé à la source, par acomptes mensuels ou trimestriels sur le compte bancaire. Ils sont calculés sur les revenus fonciers de la dernière déclaration et s’ajustent en ligne en cas de changement.

La première année, aucun acompte n’est prélevé : l’impôt est régularisé en septembre suivant.

L’ajout de 5 040 € peut faire franchir une tranche. À la limite entre 11 % et 30 %, chaque euro supplémentaire est taxé à 30 %.

Pour une future plus-value, le prix d’achat du studio hérité est la valeur retenue dans la déclaration de succession. Le régime réel, sur option de trois ans, n’a d’intérêt que si les charges dépassent 30 %. C’est le cas avec un emprunt ou des travaux.

Ce que ça change chez vous

Dans la tranche de 30 %, Inès paie environ 1 500 € d’impôt et 870 € de prélèvements sociaux à 17,2 %. Cela fait environ 2 380 € en 2026, un tiers des loyers. Dans la tranche de 11 %, ce serait environ 1 420 €.

Sans emprunt, le micro-foncier garde l’avantage tant que ses charges réelles, taxe foncière, copropriété et travaux, restent sous 30 % des loyers ; de gros travaux changeraient la comparaison.

Comparons avec un placement de 150 000 € à 4 %, qui rapporte 6 000 €. Il coûterait environ 1 880 € au prélèvement forfaitaire de 31,4 %, sans déduction.

À revenus égaux, les loyers sont donc plus lourdement taxés pour un contribuable à 30 %. C’est à savoir avant d’investir.

Non. Louer vide produit des revenus fonciers. Louer meublé est une activité commerciale, imposée dans les bénéfices industriels et commerciaux. Les règles diffèrent. Au régime micro, le forfait est de 30 % d’un côté et de 50 % de l’autre. Au réel, le meublé permet d’amortir le bien ; depuis 2026, le statut du bailleur privé ouvre aussi un amortissement en location vide, sous conditions.

CGI art. 14 · CGI art. 35 · CGI art. 50-0

L’explication complète

La location vide produit des revenus fonciers. Ils sont imposés au micro-foncier, avec un abattement de 30 % sous 15 000 € de loyers, ou au réel.

Le réel permet de déduire des charges dont la liste est fixée, et de créer un déficit imputable jusqu’à 10 700 €.

La location meublée est une activité commerciale : elle relève des bénéfices industriels et commerciaux. Au micro-BIC, l’abattement est de 50 % sous 83 600 €.

Au réel, toutes les charges se déduisent, et l’on amortit l’immeuble hors terrain, le mobilier et les travaux. L’amortissement ne peut pas créer de déficit, mais il se reporte sans limite.

Le meublé impose une inscription au guichet des formalités des entreprises dans les quinze jours et un numéro SIRET. La cotisation foncière des entreprises est due au-delà de 5 000 € de recettes.

Les exceptions

Le bail vide dure trois ans. Le préavis du locataire est de trois mois, un en zone tendue, et le dépôt de garantie d’un mois.

Le bail meublé dure un an, neuf mois pour un étudiant. Le préavis est d’un mois et le dépôt de garantie de deux mois.

Au réel meublé, pour les ventes depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value à la revente, sauf après trente ans.

En meublé non professionnel, plus de 23 000 € de recettes de courte durée entraînent l’affiliation aux cotisations sociales, mais pas en longue durée. On peut passer du vide au meublé à chaque changement de locataire, en respectant la liste du mobilier.

Ce que ça change chez vous

Hugo peut louer son deux-pièces 800 € vide ou 920 € meublé, soit 9 600 € contre 11 040 € par an. Au micro, il serait imposé sur 6 720 € contre 5 520 €.

Les prélèvements sont de 17,2 % pour le vide et de 18,6 % pour le meublé en 2026. À 30 %, il paierait environ 3 170 € contre 2 680 € d’impôt et prélèvements. Le meublé rapporte aussi 1 440 € de loyers en plus.

Au total, le meublé lui laisse environ 1 900 € de plus par an après impôt et prélèvements sociaux. S’en retranchent le mobilier, 3 000 à 5 000 € amortis, l’assurance, la CFE éventuelle et le coût de changements de locataire plus fréquents.

Au réel avec amortissement, l’impôt du meublé peut tomber à zéro pendant plusieurs années. C’est le calcul qui décide, pas la case.

Non. Le micro-foncier et son abattement de 30 % sont réservés aux bailleurs qui encaissent au plus 15 000 € de loyers bruts par an en 2026. Au-dessus, Nadia passe au régime réel. Elle déduit alors ses charges réellement payées, et peut constater un déficit si elles dépassent les loyers.

CGI art. 32

L’explication complète

Le micro-foncier s’applique quand le revenu brut foncier annuel ne dépasse pas 15 000 € en 2026. Ce revenu, ce sont les loyers hors charges de tous les biens du foyer fiscal, y compris les quotes-parts de SCI et d’indivision.

Le plafond s’apprécie année par année, sans proratisation. Un dépassement impose le réel pour l’année concernée.

Un retour sous le seuil l’année suivante rouvre le micro de plein droit. Il n’y a pas d’engagement de trois ans, puisque ce n’est pas une option.

À 16 200 €, Nadia déclare au réel sur le formulaire 2044 : loyers encaissés, charges par nature, intérêts. Le résultat net est reporté sur la 2042.

Les exceptions

Au réel, plusieurs charges se déduisent. Ce sont les frais de gestion, soit 20 € par local plus les honoraires réels, et les primes d’assurance.

S’y ajoutent les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, et les provisions de copropriété pour charges non récupérables. Viennent enfin la taxe foncière hors ordures ménagères, et les intérêts et frais d’emprunt.

Les charges récupérables non récupérées au départ d’un locataire sont déductibles aussi. Le réel permet un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 €, à condition de louer trois ans.

Le micro-foncier est exclu pour les biens sous dispositifs spéciaux et pour les parts de SCPI détenues seules. Les recettes accessoires, comme les loyers de garages ou de panneaux, entrent dans le seuil.

Ce que ça change chez vous

Au micro, avec 15 000 € de loyers, Nadia aurait été imposée sur 10 500 €. Au réel, avec 16 200 €, elle déduit 4 740 € de charges.

Ce sont deux taxes foncières de 1 000 €, deux assurances de 200 €, 1 500 € de copropriété non récupérable, 800 € d’entretien et 40 € de frais de gestion forfaitaires, 20 € par local. Elle est imposée sur 11 460 € : 960 € de base en plus pour 1 200 € de loyers en plus, soit environ 450 € d’impôt et de prélèvements supplémentaires, à 30 % plus 17,2 %.

Avec un crédit en cours ou des travaux, le réel devient nettement plus favorable. Sans eux, la hausse de loyer se compare à l’abattement perdu. Le réel oblige à conserver les justificatifs trois ans.

Oui. Au régime réel, les intérêts d’un emprunt pris pour acheter, construire ou améliorer le logement loué se déduisent des loyers. L’assurance du prêt aussi. Le capital remboursé, lui, ne se déduit jamais. Si les intérêts créent un déficit, celui-ci ne s’impute que sur les loyers des années suivantes.

CGI art. 31 I 1° d · CGI art. 156 I 3°

L’explication complète

Les intérêts sont déductibles quand le prêt sert à conserver, acheter, construire, réparer ou améliorer le bien. Cela couvre le prêt d’achat et un prêt travaux.

Cela couvre aussi un prêt de refinancement ou un rachat de crédit, dans la limite des intérêts du prêt initial.

La doctrine y ajoute les frais d’emprunt : frais de dossier, d’hypothèque ou de cautionnement, et commissions. Les primes d’assurance décès-invalidité exigées par le prêteur se déduisent aussi.

Le capital remboursé n’est jamais déductible. Si le bien est acheté avant sa mise en location, les intérêts se déduisent dès qu’il est loué. Ceux de la période vide avant la première location aussi, si l’intention de louer est établie.

Les exceptions

Pour calculer le déficit, les loyers absorbent d’abord les intérêts et frais d’emprunt. L’excédent d’intérêts crée un déficit imputable sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes.

Les autres charges créent un déficit imputable sur le revenu global, jusqu’à 10 700 €.

Les intérêts d’un prêt pour acheter des parts de SCI transparente ou de SCPI se déduisent des revenus fonciers correspondants. Ceux d’un prêt pris pour un autre usage, ou d’un prêt personnel remboursé par la vente, ne se déduisent pas.

Les intérêts d’un prêt in fine adossé à une assurance-vie sont déductibles. Ceux d’un prêt familial écrit et déclaré le sont aussi.

Ce que ça change chez vous

Samuel touche 8 400 € de loyers. Il déduit 4 000 € d’intérêts et, par exemple, 300 € d’assurance emprunteur, plus 900 € de taxe foncière et 150 € d’assurance.

Son revenu net tombe à 3 050 €, soit environ 1 440 € d’impôt et prélèvements à 30 %. Au micro, imposé sur 5 880 €, il paierait 2 780 €.

Le réel lui rend donc environ 1 340 € par an tant que les intérêts sont élevés, ce qui justifie l’option de trois ans.

Le tableau d’amortissement de la banque donne les intérêts de chaque année. Ils se reportent ligne 250 de la 2044, avec l’assurance.

Non. Un logement occupé gratuitement, par le propriétaire ou par un proche, ne produit aucun revenu imposable : ses dépenses ne peuvent donc pas venir en déduction, ni de ce logement ni des autres biens loués. Seule une véritable location ferait entrer le studio et ses charges dans les revenus fonciers.

CGI art. 15 II · CGI art. 28

L’explication complète

L’avantage d’occuper soi-même son logement, le revenu en nature, n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu. Prêter gratuitement le logement à un proche revient à s’en réserver la jouissance.

Le studio de la fille de Philippe ne produit donc aucun revenu foncier. Ses charges, taxe foncière, travaux, intérêts, ne se déduisent ni de ce logement ni des loyers des autres biens de Philippe.

L’administration admet que Philippe loue le studio à sa fille par un bail au prix du marché, avec quittances et loyer réellement payé. Le studio entre alors dans les revenus fonciers et ses charges se déduisent.

Mais la fille ne touchera aucune aide au logement. La loi l’exclut quand un ascendant détient le logement, quel que soit son rattachement fiscal.

Les exceptions

Si le loyer est nettement inférieur à la valeur locative, l’administration peut ajouter la différence au loyer imposable de Philippe. Les textes ne fixent aucune marge chiffrée.

L’hébergement gratuit est un avantage en nature qui n’est pas un revenu pour la fille. Civilement, loger un enfant étudiant relève de l’obligation d’entretien des parents.

Ces frais ne sont donc pas rapportables à la succession, sauf disproportion manifeste avec les moyens des parents.

Pour la taxe d’habitation, le studio dont sa fille a la disposition comme résidence principale au 1er janvier n’en supporte plus, cette taxe étant supprimée sur les résidences principales. Il ne serait une résidence secondaire de Philippe, taxable et majorable en zone tendue, que s’il en gardait la disposition.

Ce que ça change chez vous

Philippe ne peut pas déduire ses 3 400 € de dépenses cette année. Déduites de ses autres loyers, à une tranche de 30 % et avec 17,2 % de prélèvements sociaux, elles lui auraient fait économiser environ 1 600 €.

S’il louait le studio 500 € par mois à sa fille, il encaisserait 6 000 € de loyers imposables. Après 3 400 € de charges, son revenu net serait de 2 600 €, soit environ 1 230 € d’impôt.

Sa fille n’aurait alors aucune aide au logement, la loi l’excluant quand un parent détient le logement. Le calcul se fait sur l’ensemble : l’avantage fiscal de la location n’existe qu’avec des charges importantes.

10 700 €. Les travaux de Laure créent un déficit de 15 000 €. Hors intérêts d’emprunt, il réduit l’ensemble de ses revenus, jusqu’à 10 700 € par an. Les 4 300 € restants se reportent sur ses revenus fonciers des dix années suivantes. En contrepartie, l’appartement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit.

CGI art. 156 I 3°

Le détail du calcul

Le déficit foncier résultant de dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € ; la fraction du déficit supérieure à cette limite, ainsi que celle provenant des intérêts d’emprunt, s’impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ; si le revenu global est insuffisant pour absorber les 10 700 €, l’excédent est reporté sur le revenu global des six années suivantes. Pour Laure, sans emprunt, 15 000 € de déficit : 10 700 € sur son revenu global, 4 300 € en report foncier ; son revenu imposable baisse de 10 700 €, et, à 30 %, l’économie est d’environ 3 200 €, plus l’absence de prélèvements sociaux sur les loyers de l’année.

Les conditions à remplir

Le plafond est relevé, jusqu’à 21 400 €, du montant des dépenses de rénovation énergétique faisant passer le logement d’une classe E, F ou G à A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027, avec un DPE avant et après ; les travaux de cuisine et de salle de bains n’en relèvent pas. Les travaux se déduisent l’année de leur paiement, ce qui permet de répartir un chantier sur deux années civiles, un acompte en décembre et le solde en janvier, pour utiliser deux fois le plafond. L’imputation sur le revenu global oblige à maintenir la location nue jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation, sous peine de reprise ; le report foncier n’a pas cette contrainte.

Ce qu’on peut faire autrement

Pour Laure, environ 3 200 € d’impôt sur le revenu en moins cette année, si toute la déduction joue dans sa tranche de 30 %, et 4 300 € de report qui effaceront ses 9 000 € de loyers de l’an prochain pour moitié, soit encore environ 2 000 € d’impôt et prélèvements en moins ; sur deux ans, les 24 000 € de travaux lui reviennent à environ 14 500 €. Si elle avait payé 12 000 € en décembre et 12 000 € en janvier, deux déficits de 3 000 € et un revenu foncier nul les deux années, pour un gain un peu supérieur, environ 10 300 € contre 9 500 €, sans dépasser le plafond ni laisser de report. Le logement doit rester loué nu jusqu’à fin de la troisième année.

Non. Le choix du régime réel engage le bailleur pour trois ans, et il est possible même sous 15 000 € de loyers. Ensuite, il se reconduit chaque année. Karim pourra alors revenir au micro-foncier, si ses loyers restent sous le seuil.

CGI art. 32

L’explication complète

Les contribuables qui relèvent du micro-foncier peuvent opter pour le régime réel ; l’option, exercée par le simple dépôt de la déclaration 2044 dans le délai de la déclaration de revenus, est irrévocable pendant trois ans, puis se reconduit tacitement par période d’un an, le retour au micro se faisant en portant les loyers bruts directement sur la 2042 sans 2044 ; elle est globale et s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer, y compris les quotes-parts de SCI. Karim, qui a opté l’an dernier, est au réel cette année et l’an prochain, sans pouvoir revenir au forfait, même si ses charges sont désormais faibles ; il continue à déduire ses charges réelles, taxe foncière, assurance, gestion, plus faibles que 30 %.

Les exceptions

Si les loyers dépassent 15 000 € pendant la période, le réel s’applique de plein droit et l’option devient sans objet ; si à l’issue des trois ans ils sont sous le seuil, le micro redevient possible. Le déficit créé par les travaux l’an dernier, imputé sur le revenu global, impose de toute façon de louer nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante, contrainte indépendante de l’option. Le report foncier éventuel, l’excédent au-delà de 10 700 €, n’est pas perdu au retour au micro : il s’impute sur les loyers après abattement de 30 %, dans la limite des dix ans, seul un nouveau déficit devenant impossible.

Ce que ça change chez vous

Pour Karim, deux années au réel sur 10 000 € de loyers avec 2 000 € de charges, 8 000 € imposables contre 7 000 € au micro, soit environ 470 € d’impôt et prélèvements en plus par an ; c’est le prix de l’option qui lui a rendu, l’an dernier, plusieurs milliers d’euros sur les travaux. S’il lui reste un report foncier, il l’utilise ces deux années ; s’il envisage d’autres travaux plus tard, un retour au micro ne l’empêche pas d’opter de nouveau pour le réel l’année du chantier, pour trois ans. Le calcul de l’option se fait sur trois ans, pas sur la seule année du chantier.

Non. Pour être loueur professionnel, il faut remplir deux conditions à la fois. D’abord, plus de 23 000 € de recettes de meublé par an. Ensuite, des recettes supérieures aux autres revenus professionnels du foyer. Avec 52 000 € de salaire, Mathilde reste loueuse non professionnelle, malgré ses 30 000 € de loyers.

CGI art. 155 IV

L’explication complète

L’activité de location meublée est exercée à titre professionnel lorsque les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € et qu’elles excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, ce qui inclut les pensions et rentes viagères, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux de la location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés ; les revenus fonciers, les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values ne comptent pas. Mathilde, avec 52 000 € de salaire, soit 46 800 € après la déduction forfaitaire de 10 % pour frais, et 30 000 € de recettes, remplit la première condition et pas la seconde : non professionnelle.

Les exceptions

Non professionnelle, Mathilde déclare ses bénéfices au micro-BIC à 50 % ou au réel avec amortissement, supporte 18,6 % de prélèvements sociaux, ne peut imputer un déficit que sur ses bénéfices de meublé des dix années suivantes, relève des plus-values des particuliers avec réintégration des amortissements pour les ventes depuis le 15 février 2025, et ses studios entrent dans l’assiette de l’IFI, dû au-delà de 1,3 M€ ; si ses locations sont de courte durée avec plus de 23 000 € de recettes, elle est affiliée aux cotisations sociales des indépendants malgré son statut non professionnel. Elle basculerait professionnelle l’année où ses recettes dépasseraient son salaire, par exemple à mi-temps ; le statut se vérifie chaque année et change sans démarche.

Ce que ça change chez vous

Pour Mathilde, 30 000 € de recettes au réel avec amortissement de trois studios de 120 000 € chacun réduisent fortement le bénéfice imposable, sans cotisations pour des locations à l’année, et une CFE de quelques dizaines à quelques centaines d’euros par studio. Si elle réduisait son salaire à 28 000 € en passant à temps partiel, elle deviendrait professionnelle : cotisations sur son bénéfice, mais déficits imputables et, après cinq ans d’activité professionnelle et sous 90 000 € de recettes en moyenne, exonération d’impôt sur la plus-value, les cotisations restant dues sur la part à court terme ; à bénéfice quasi nul, les cotisations minimales seraient le seul coût.

Oui. Les deux seuils se calculent pour tout le foyer fiscal. Les recettes de meublé du couple s’additionnent : 26 000 €, au-dessus de 23 000 €. Elles sont ensuite comparées aux autres revenus du foyer, salaires, retraites et bénéfices professionnels compris. Les 26 000 € dépassent les 18 000 € de pension de Marc. Élise et Marc sont donc loueurs professionnels.

CGI art. 155 IV · CGI art. 79 · BOI-BIC-CHAMP-40-10

L’explication complète

Les deux conditions du statut professionnel s’apprécient au niveau du foyer fiscal : les recettes de location meublée de tous les membres du foyer sont additionnées, 26 000 € pour Élise et Marc, et comparées aux revenus du foyer dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, ce qui inclut les pensions de retraite et les rentes viagères, des bénéfices industriels et commerciaux hors location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants ; les 18 000 € de pension de Marc sont bien retenus, et les 26 000 € de recettes les dépassent : le foyer est professionnel, chaque époux exploitant son meublé sous ce statut. Une pension de 30 000 € aurait maintenu le couple non professionnel.

Les exceptions

Chaque époux qui exploite un meublé en son nom est affilié à la Sécurité sociale des indépendants et paie des cotisations sur son propre bénéfice, avec un minimum même sans bénéfice ; la déclaration de début d’activité se fait au guichet des formalités des entreprises. Les déficits de chacun s’imputent sur le revenu global du foyer sans limite, hors amortissements, ce qui, avec des travaux, rend de l’impôt ; les plus-values relèvent du régime professionnel, exonérées d’impôt après cinq ans d’activité professionnelle, sous 90 000 € de recettes en moyenne ; les meublés sortent de l’IFI si les recettes dépassent 23 000 € et si la location meublée procure plus de 50 % des revenus du foyer imposés en traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, agricoles et non commerciaux et rémunérations de gérants, la location étant aussi l’activité principale. Si Marc vend son meublé, les recettes tombent à 14 000 € : retour au statut non professionnel.

Ce que ça change chez vous

Pour Élise et Marc, avec des amortissements, deux bénéfices faibles et deux cotisations minimales, qui valident des trimestres de retraite pour Élise sans activité ; à la revente de l’un des meublés après cinq ans d’activité professionnelle, une plus-value exonérée d’impôt, la part correspondant aux amortissements restant soumise aux cotisations. Le statut se recalcule chaque année : une hausse de la pension nette de Marc au-dessus de 26 000 €, soit environ 28 900 € avant l’abattement de 10 %, les ferait redevenir non professionnels, avec les prélèvements sociaux à la place des cotisations.

Non. En location meublée non professionnelle, le déficit ne se déduit que des bénéfices de meublé, ceux de l’année et des dix suivantes. Il ne réduit ni le salaire de Julien ni ses autres revenus. Seul le loueur professionnel peut imputer son déficit sur l’ensemble de ses revenus.

CGI art. 156 I 1° ter · CGI art. 156 I 1° bis

Pourquoi c’est comme ça

Les déficits du foyer fiscal provenant de l’activité de location meublée exercée à titre non professionnel ne peuvent s’imputer que sur les bénéfices retirés de cette même activité au cours de la même année et des dix années suivantes ; ils ne s’imputent jamais sur le revenu global. En outre, l’amortissement admis en déduction chaque année est limité au montant du loyer diminué des autres charges : il ne peut ni créer ni aggraver un déficit, et la fraction non déduite est reportée sans limite de durée, ce qui distingue le déficit de Julien, formé par les frais d’acquisition et les travaux passés en charges, de l’amortissement différé, qui attend des bénéfices futurs. Les frais de notaire et d’agence peuvent, sur option, être amortis avec l’immeuble au lieu d’être déduits.

Jusqu’où ça va

Le déficit de 8 000 € s’imputera sur les bénéfices de meublé de Julien pendant dix ans ; avec un studio dont l’amortissement absorbe déjà les loyers, ces bénéfices peuvent tarder, et le déficit risque de se perdre à l’échéance, tandis que l’amortissement différé, lui, ne se perd pas. Immobiliser les frais d’acquisition plutôt que les déduire la première année écarte ce risque ; le choix se compare selon les bénéfices attendus, la durée de détention et la revente, où les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value. Le loueur professionnel, lui, impute son déficit hors amortissements sur son revenu global sans limite ; c’est l’un des attraits du statut pour ceux qui y sont éligibles. Un déficit en micro-BIC n’existe pas, l’abattement étant forfaitaire.

Ce que ça coûte vraiment

Pour Julien, aucun effet sur l’impôt de ses 60 000 € de salaire cette année ; les 8 000 € effaceront ses premiers bénéfices de meublé, qui ne viendront qu’après que l’amortissement aura cessé de couvrir les loyers, souvent après plusieurs années ; s’il achète un second meublé bénéficiaire, le déficit s’y impute. Choisir d’amortir les frais d’achat avec l’immeuble, environ 10 000 € sur la durée d’amortissement de celui-ci, plusieurs dizaines d’années, aurait évité un déficit périssable et donné quelques centaines d’euros d’amortissement par an sans limite de temps. L’option se prend sur la première déclaration ; un comptable la connaît.

Des cotisations sociales. Loueuse professionnelle, Sandrine est affiliée à la Sécurité sociale des indépendants. Son bénéfice supporte donc des cotisations, qui lui ouvrent des droits à la retraite. Il ne subit pas les 18,6 % de prélèvements sociaux du loueur non professionnel.

CGI art. 155 IV · CSS art. L611-1

L’explication complète

Le loueur en meublé professionnel est affilié au régime des travailleurs indépendants et acquitte sur son bénéfice avant cotisations, diminué d’un abattement de 26 %, les cotisations d’assurance maladie, d’allocations familiales, de retraite de base et complémentaire, d’invalidité-décès, de formation professionnelle, ainsi que la CSG et la CRDS ; un minimum est dû même en l’absence de bénéfice. Ces cotisations remplacent les prélèvements sociaux de 18,6 % du non professionnel ; elles sont déductibles du bénéfice au réel, et ouvrent des droits : indemnités journalières, retraite, couverture maladie. L’affiliation suit le statut fiscal ; elle se déclare au guichet des formalités.

Les exceptions

L’assiette est le bénéfice fiscal, après amortissement des immeubles et du mobilier ; avec cinq meublés amortis, le bénéfice de Sandrine peut être faible, et les cotisations réduites au minimum, ce qui rend le statut peu coûteux tant que l’amortissement joue. Le loueur de courte durée dont les recettes ne dépassent pas le seuil du micro-BNC, 83 600 € en 2026, peut opter pour le régime général des salariés, avec des cotisations calculées sur les recettes après un abattement de 60 %, ou 87 % pour les meublés de tourisme classés, sans minimum ; l’intérêt de cette option se mesure en chiffrant les cotisations des deux régimes, minimums et droits ouverts compris. Un loueur en meublé de courte durée non professionnel dépassant 23 000 € est affilié aussi, avec option pour le régime général. Les plus-values à court terme entrent dans l’assiette des cotisations.

Ce que ça change chez vous

Pour Sandrine, 48 000 € de recettes et par exemple 30 000 € d’amortissements et charges : 18 000 € de bénéfice, des cotisations d’indépendante, déductibles, à la place d’environ 3 350 € de prélèvements sociaux en non professionnelle, mais quatre trimestres de retraite validés par an et une couverture maladie propre, ce qui, sans autre activité à 58 ans, a une valeur ; avec 2 000 € de bénéfice, un minimum de cotisations s’applique. La comparaison entre les deux statuts n’est pas seulement fiscale : la retraite de Sandrine en dépend jusqu’à 67 ans.

Oui. Gérard est loueur professionnel depuis au moins cinq ans, avec des recettes moyennes de 90 000 € au plus. Sa plus-value professionnelle est donc exonérée d’impôt sur le revenu comme de prélèvements sociaux. Seules des cotisations sociales peuvent rester dues, sur la fraction qui reprend les amortissements. Entre 90 000 et 126 000 € de recettes, l’exonération devient partielle.

CGI art. 151 septies

Le détail du calcul

Les plus-values de cession réalisées dans le cadre d’une activité commerciale exercée depuis au moins cinq ans sont exonérées en totalité lorsque les recettes annuelles, appréciées en moyenne sur les deux années civiles précédant la cession, n’excèdent pas 90 000 € hors taxes pour la location meublée, exclue de la catégorie de la fourniture de logement, et partiellement de façon dégressive entre 90 000 et 126 000 € ; l’exonération porte sur l’impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux. La plus-value professionnelle se décompose en plus-value à court terme, à hauteur des amortissements pratiqués, imposée au barème, et plus-value à long terme, sur le surplus, taxée à 12,8 % plus 18,6 % de prélèvements sociaux en 2026 ; l’article 151 septies exonère les deux.

Les conditions à remplir

Pour Gérard, douze ans d’activité et 70 000 € de recettes moyennes : exonération totale d’impôt et de prélèvements sur la plus-value, y compris sur la part à court terme correspondant aux amortissements. Le régime des particuliers, avec ses abattements de durée, n’est pas accessible au professionnel.

Ce qu’on peut faire autrement

Pour Gérard, zéro impôt et zéro prélèvements sociaux sur la plus-value de l’appartement, seules restant dues les cotisations sur sa part à court terme, celle des amortissements ; s’il était non professionnel, la même vente après douze ans aurait coûté environ 36,2 % en 2026 sur une plus-value majorée des amortissements, abattue de 42 % et 11,55 %, soit davantage.

Non. Pour rester à l’impôt sur le revenu, une SARL de famille ne réunit que des membres d’une même famille. Ce sont les parents en ligne directe, les frères et sœurs, et leurs époux ou partenaires de PACS. L’entrée d’un ami comme Yanis, même pour une seule part, fait basculer la société à l’impôt sur les sociétés.

CGI art. 239 bis AA

L’explication complète

Les sociétés à responsabilité limitée exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, et formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un PACS, peuvent opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes ; l’option exige l’accord de tous les associés et se notifie au service des impôts avant la date d’ouverture du premier exercice concerné. Le cercle est apprécié strictement, entre tous les associés : sont admis par exemple deux frères ou sœurs et leurs conjoints, un parent avec ses enfants et leurs conjoints, ou un beau-père et son gendre ; sont exclus deux beaux-frères seuls, des frères avec le fils de l’un d’eux, des concubins non pacsés, un cousin ou un ami, et une seule part détenue par l’un d’eux fait perdre l’option.

Les exceptions

L’intérêt de l’option en meublé : chaque associé est imposé sur sa part de résultat en bénéfices industriels et commerciaux, avec l’amortissement de l’immeuble et le régime des loueurs en meublé, professionnel ou non selon sa situation, et la plus-value suit le régime des particuliers pour les associés non professionnels, avec abattements de durée, ou celui de l’article 151 septies pour les professionnels ; tout cela sans le passage à l’IS qu’imposerait une SCI meublée. La perte de l’option, à l’entrée de Yanis, entraîne le passage à l’IS avec les conséquences d’une cessation d’activité, imposition des plus-values latentes, sauf si, sans création d’une personne morale nouvelle, les écritures comptables restent inchangées et que leur imposition reste possible sous le nouveau régime, et l’impossibilité de revenir à l’impôt sur le revenu ensuite.

Ce que ça change chez vous

Pour Paul et Léa, garder la SARL de famille à deux, et associer Yanis autrement : par un prêt rémunéré à la société, qui ne fait de lui ni un associé ni le titulaire d’un compte courant d’associé, par une société distincte à l’IS pour un autre bien, ou par une indivision sur un logement précis ; ou constituer dès le départ une SARL ordinaire à l’IS ou une SAS, où les loyers meublés sont taxés à 15 % puis 25 %, si la société a droit au taux réduit, après amortissement et la plus-value sur valeur nette comptable, ce qui vaut pour une activité de courte durée à forte rentabilité mais pénalise la revente. Le choix se fait au regard de l’horizon de détention et du rôle réel de Yanis.

Non. La SARL de famille suppose une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole. La location meublée en fait partie, mais pas la location vide, qui est une activité civile. Pour louer vide à plusieurs en restant à l’impôt sur le revenu, c’est le rôle de la société civile immobilière.

CGI art. 239 bis AA · CGI art. 206

Pourquoi c’est comme ça

L’option des SARL de famille n’est ouverte qu’aux sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole ; la location nue est une activité civile au sens fiscal, produisant des revenus fonciers, et une SARL qui s’y livre exclusivement ne peut pas opter : elle relève de l’impôt sur les sociétés de plein droit, comme toute SARL à plusieurs associés, avec amortissement des immeubles, taux de 15 % jusqu’à 42 500 €, si les conditions du taux réduit sont remplies, puis 25 % en 2026, et plus-value sur valeur nette comptable sans abattement à la revente.

Jusqu’où ça va

Pour louer vide à plusieurs en restant à l’impôt sur le revenu, la société civile immobilière transparente est l’outil : revenus fonciers imposés chez chaque associé selon ses parts, déficit foncier imputable, plus-value des particuliers avec exonération après vingt-deux et trente ans ; elle ne peut pas louer en meublé au-delà de 10 % de ses recettes sans passer à l’IS ; la SARL de famille n’a pas de tolérance chiffrée de ce genre, une activité civile n’y étant admise que si elle est accessoire et le complément indissociable de son activité commerciale. Une famille qui détient des biens nus et des biens meublés peut utiliser les deux structures. Une SARL de famille peut exploiter des chambres d’hôtes, des gîtes, ou un fonds de commerce d’hôtellerie ; une SCI le peut aussi sous forme de location meublée seulement en passant à l’IS.

Ce que ça coûte vraiment

Pour Martine et ses fils, trois appartements loués nus 30 000 € par an : en SCI à l’impôt sur le revenu, 30 000 € de loyers imposés chez eux, charges déduites, avec les abattements de durée à la revente ; en SARL à l’IS, environ 12 000 € d’amortissements par an réduisent l’impôt courant à 15 % sur 18 000 €, soit 2 700 €, mais la revente après vingt ans d’un immeuble de 600 000 € amorti à 360 000 € coûte environ 56 000 € d’IS, sur 240 000 € de plus-value comptable, plus 31,4 % à la distribution. Selon les tranches des associés et les charges, la SCI peut coûter plus chaque année ; elle coûte en général bien moins à la sortie, et la comparaison se fait sur tout l’horizon de détention.

Chaque associé. Grâce à l’option, la SARL de famille est transparente : son bénéfice est imposé directement chez les associés, à proportion de leurs parts. Il est taxé comme des revenus de location meublée. Pour chacun, la question du loueur professionnel ou non se juge à son propre niveau.

CGI art. 239 bis AA · CGI art. 8

L’explication complète

Avec l’option, la SARL de famille relève du régime des sociétés de personnes : elle détermine son résultat selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux, au réel, avec amortissement des immeubles hors terrain, du mobilier et des frais, dépose une déclaration 2031, et chaque associé est personnellement imposé sur la quote-part de bénéfice correspondant à ses droits, 10 000 €, 6 000 € et 4 000 €, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux de location meublée, qu’ils soient distribués ou non ; le micro-BIC n’est pas accessible. Le statut de loueur professionnel ou non s’apprécie chez chaque associé, en ajoutant sa quote-part de recettes de la société à ses éventuelles recettes personnelles de meublé, et en comparant aux revenus de son foyer.

Les exceptions

Un associé non professionnel supporte les prélèvements sociaux de 18,6 % sur sa quote-part et ne peut imputer un déficit que sur ses bénéfices de meublé de dix ans ; un associé professionnel paie des cotisations d’indépendant sur sa quote-part et impute un déficit sur son revenu global. Le gérant majoritaire, ou le collège de gérance majoritaire, est affilié aux cotisations sociales des indépendants sur sa rémunération de gérance et, s’il exerce l’activité, sur sa part de bénéfice ; les associés non gérants qui ne participent pas à l’activité ne le sont pas, sauf recettes de courte durée. À la revente, chaque associé est imposé sur sa part de plus-value selon son statut, particulier ou professionnel.

Ce que ça change chez vous

Pour les trois associés, 10 000 €, 6 000 € et 4 000 € à déclarer, avec pour le premier, s’il est aussi salarié à 40 000 €, un statut non professionnel et environ 4 900 € d’impôt et prélèvements à 30 % sur sa part ; s’il est gérant, majoritaire en comptant les parts de son conjoint ou de ses enfants mineurs, retraité avec une pension de 8 000 € et plus de 23 000 € de quote-part de recettes, un statut professionnel et des cotisations à la place. La société qui conserve les 20 000 € pour rembourser son prêt laisse chacun payer l’impôt sans distribution : une clause de distribution minimale égale à l’impôt théorique évite les tensions.

Non. L’option des jeunes sociétés pour l’impôt sur le revenu est limitée à cinq exercices. Celle de la SARL de famille dure tant que ses conditions restent réunies : une activité commerciale, et des associés tous de la même famille.

CGI art. 239 bis AA · CGI art. 239 bis AB

L’explication complète

L’article 239 bis AB permet aux SA, SAS et SARL non cotées, de moins de cinq ans, exerçant à titre principal une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, hors gestion de leur propre patrimoine mobilier ou immobilier, employant moins de cinquante salariés avec un chiffre d’affaires annuel ou un total de bilan inférieur à 10 millions d’euros, dont le capital et les droits de vote sont détenus à 50 % au moins par des personnes physiques et à 34 % au moins par les dirigeants et leur foyer fiscal, d’opter pour le régime des sociétés de personnes pendant cinq exercices au plus, sans renouvellement possible ; c’est ce texte que l’associé a lu. L’article 239 bis AA, propre aux SARL de famille exerçant une activité commerciale, n’a aucune limite de durée : l’option vaut tant que la société remplit les conditions de composition et d’activité, et sept, vingt ou quarante ans d’option ne changent rien.

Les exceptions

L’option tombe de plein droit à l’entrée d’une personne extérieure au cercle familial, par succession si les parts vont à un héritier hors du cercle, sauf s’il les cède dans les six mois à un parent des autres associés, l’entrée des enfants ou du conjoint de l’associé décédé restant admise quel que soit leur lien avec eux, ou par divorce quand l’ex-conjoint conserve des parts, à la transformation en une autre forme sociale, ou au passage à une activité civile prépondérante, location nue ou détention de titres ; les associés peuvent aussi renoncer à l’option, ce qui est irrévocable. Dans tous ces cas, la société passe à l’IS avec les conséquences d’une cessation d’activité : imposition des bénéfices en sursis et des plus-values latentes, sauf si, sans création d’une personne morale nouvelle, les écritures comptables restent inchangées et que leur imposition reste possible sous le nouveau régime, et changement de régime des plus-values futures.

Ce que ça change chez vous

Pour cette SARL, sept ans d’impôt sur le revenu sans nouvelle option à exercer, les obligations ordinaires de la société, comptes annuels, déclaration 2031 et assemblées, demeurant ; le point à surveiller n’est pas la durée mais la composition : le décès d’un associé dont les parts iraient à un concubin non pacsé, ou le divorce d’un associé, ferait tomber l’option. Une clause d’agrément dans les statuts, et un pacte prévoyant le rachat des parts qui sortiraient du cercle, protègent le régime ; la vérification se fait à chaque événement familial, pas au calendrier.

Une maison neuve est exonérée de taxe foncière pendant les deux années qui suivent son achèvement. Elle doit pour cela être déclarée au service des impôts dans les 90 jours. Depuis 2021, la commune peut limiter cette exonération à une partie de la valeur, de 40 % à 90 %. Juliette et Ahmed paieront donc peu ou rien les deux premières années, selon leur commune. Ensuite, ils paieront la taxe entière.

CGI art. 1383 · CGI art. 1406

L’explication complète

Les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant les deux années qui suivent celle de leur achèvement. L’exonération court donc à partir du 1er janvier de l’année suivant l’achèvement.

Elle suppose de déclarer la construction au service des impôts dans les quatre-vingt-dix jours de son achèvement, en ligne depuis l’espace personnel, sur le formulaire H1 pour une maison.

En cas de retard, l’exonération ne vaut que pour la période qui reste à courir après le 31 décembre de l’année suivant le dépôt. La taxe pleine est due pour les années antérieures.

Depuis 2021, la commune peut, par délibération, limiter l’exonération à 40, 50, 60, 70, 80 ou 90 % de la base imposable. La part intercommunale suit sa propre délibération.

Les exceptions

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères reste due dès la première année, ainsi que la taxe d’habitation si la maison était une résidence secondaire. Les logements neufs très performants, dépassant la réglementation thermique, peuvent être exonérés cinq ans supplémentaires, de 50 à 100 %, sur délibération de la commune. Les travaux d’économie d’énergie dans un logement ancien ouvrent aussi une exonération de trois ans sur délibération. La taxe d’aménagement, due une fois pour le permis de construire, se déclare dans les quatre-vingt-dix jours de l’achèvement et se paie en une fois jusqu’à 1 500 €, en deux échéances au-delà ; elle n’a rien à voir avec la taxe foncière.

Ce que ça change chez vous

Pour Juliette et Ahmed, achèvement en 2026 et déclaration dans les 90 jours : exonération en 2027 et 2028, totale ou limitée selon leur commune, et première taxe pleine en 2029, selon la valeur locative et les taux locaux ; la taxe d’aménagement, elle, fait l’objet d’un premier titre émis au plus tôt quatre-vingt-dix jours après l’achèvement. La déclaration H1 fixe aussi la valeur locative qui servira pendant des décennies : les surfaces et éléments de confort déclarés se vérifient avant envoi, une erreur se corrigeant difficilement ensuite.

Après 75 ans, un propriétaire est exonéré de taxe foncière sur sa résidence principale sous condition de revenus. Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser un plafond fixé chaque année. La condition de vivre seul ou avec des personnes modestes a disparu en 2023. Avec 1 000 € de retraite par mois, Simone remplit en principe la condition, et l’exonération est accordée d’office. Entre 65 et 75 ans, la même condition de revenus donne droit à une réduction de 100 €.

CGI art. 1391 · CGI art. 1391 B · CGI art. 1417

L’explication complète

Les redevables âgés de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour leur habitation principale, lorsque le montant de leur revenu fiscal de référence de l’année précédente n’excède pas la limite de l’article 1417 I, 12 793 € pour la première part en 2026, majorée de 3 416 € par demi-part supplémentaire, sans plus de condition sur les personnes qui vivent avec eux, la condition de cohabitation ayant été supprimée à compter des impositions de 2023. Simone, si sa pension de 12 000 € par an est son seul revenu, a un revenu fiscal de référence d’environ 10 800 € après l’abattement de 10 %, à lire sur son avis d’impôt : elle est sous le plafond ; l’exonération s’applique d’office, sans demande, au vu de sa déclaration de revenus.

Les exceptions

La même exonération, sans condition d’âge, vaut pour les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées, de l’allocation supplémentaire d’invalidité, sans condition de revenus, et de l’allocation aux adultes handicapés sous le même plafond de revenus. Entre 65 et 75 ans, sous le même plafond, un dégrèvement de 100 € s’applique sur la résidence principale. Le contribuable qui entre en maison de retraite ou en établissement de soins de longue durée conserve l’exonération sur son ancien logement, à condition qu’il reste libre de toute occupation. Pour les autres contribuables sous un plafond plus élevé, environ 30 000 € pour une part en 2026, la taxe foncière de la résidence principale est plafonnée à 50 % des revenus, sur réclamation, sauf pour un redevable de l’IFI l’année précédente.

Ce que ça change chez vous

Pour Simone, une taxe foncière effacée chaque année, et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui reste due, l’exonération ne la couvrant pas ; si un enfant aux revenus normaux venait vivre avec elle, l’exonération resterait acquise, la cohabitation ne comptant plus depuis 2023. Une année de revenu fiscal de référence au-dessus du plafond, par exemple après une plus-value, ne lui ferait pas perdre l’exonération d’un coup : elle resterait exonérée les deux années suivantes, puis, si ses revenus restaient au-dessus du plafond, la base serait réduite des deux tiers, puis d’un tiers. Si l’avis arrive quand même, une réclamation en ligne avec l’avis d’imposition suffit, dans le délai du 31 décembre de l’année suivante.

L’éco-prêt à taux zéro finance la rénovation énergétique d’une résidence principale achevée depuis plus de deux ans. Son montant dépend du nombre de travaux. C’est 15 000 € pour une seule action, 25 000 € pour deux, 30 000 € pour trois ou plus. Une rénovation globale peut aller jusqu’à 50 000 €. Avec trois actions, Yann et Lucie peuvent emprunter 30 000 € sans intérêts, à rembourser sur quinze ans au plus.

CGI art. 244 quater U

L’explication complète

L’éco-prêt à taux zéro finance, sans intérêts et sans condition de ressources, les travaux d’amélioration de la performance énergétique d’un logement achevé depuis plus de deux ans, occupé ou loué en résidence principale, jusqu’au 31 décembre 2027 ; les montants : 7 000 € pour le seul remplacement des fenêtres, 15 000 € pour une action, 25 000 € pour deux, 30 000 € pour trois actions ou plus, 50 000 € pour une rénovation globale dont un audit énergétique montre un gain d’au moins deux classes du DPE, et 10 000 € pour l’assainissement non collectif. La durée de remboursement est de quinze ans, vingt pour la rénovation globale. Les actions : isolation de la toiture, des murs, des parois vitrées, installation d’un chauffage ou d’une eau chaude performants, chauffage aux énergies renouvelables.

Les exceptions

Les travaux sont réalisés par des entreprises reconnues garantes de l’environnement et achevés dans les trois ans suivant l’émission de l’offre ; le formulaire type est rempli par l’entreprise, avec devis, et la banque le transmet. Un éco-prêt complémentaire peut être demandé dans les cinq ans, dans la limite globale de 30 000 € ou 50 000 €. Le cumul avec MaPrimeRénov’ est de droit, et depuis 2022 un éco-prêt peut financer le reste à charge après la prime sans nouveau dossier technique ; le prêt avance rénovation, remboursable à la vente ou à la succession, s’adresse aux ménages modestes. Une chaudière au fioul ne peut plus être installée ni financée ; une pompe à chaleur ou une chaudière biomasse le sont.

Ce que ça change chez vous

Pour Yann et Lucie, 30 000 € sur quinze ans, 167 € par mois sans intérêts, contre environ 214 € pour un prêt travaux à 3,5 %, soit environ 8 600 € d’intérêts économisés ; avec MaPrimeRénov’ selon leurs revenus et les barèmes de l’année, des primes sur les mêmes travaux, et les certificats d’économie d’énergie en plus. Si l’audit énergétique montre que l’ensemble des travaux, pompe à chaleur à la place de la chaudière au fioul comprise, fait gagner au moins deux classes, la rénovation globale à 50 000 € devient possible. L’ordre : devis RGE, primes, puis le prêt.

L’argent versé au fonds de travaux appartient à la copropriété et reste attaché au lot. Le syndicat ne le rembourse pas au vendeur. Il servira aux futurs travaux de l’immeuble, dont profitera l’acheteur. Lise et son acheteur peuvent en revanche convenir, dans l’acte, que le prix tient compte de cette réserve. Sans accord, les 4 200 € sont perdus pour elle.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 art. 14-2-1

L’explication complète

Le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux, alimenté par une cotisation annuelle obligatoire au moins égale à 5 % du budget prévisionnel, et, quand un plan pluriannuel est adopté, à 2,5 % du montant de ses travaux, dans les copropriétés d’habitation de plus de dix ans ; obligatoire depuis 2017 dans toutes, avec alors une dispense possible à l’unanimité sous dix lots, il l’est sans dispense depuis le calendrier par taille de 2023 à 2025 ; les sommes versées sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat ; elles ne donnent pas lieu à remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot. Le fonds sert, sur décision de l’assemblée, à l’élaboration du plan pluriannuel, aux travaux du plan adopté et aux autres travaux de sauvegarde, de santé, de sécurité ou d’économies d’énergie, et aux travaux urgents décidés par le syndic ; il est placé sur un compte séparé rémunéré.

Les exceptions

Les informations remises avant la promesse mentionnent la part du lot dans le fonds et la dernière cotisation, ce qui permet à l’acheteur de savoir qu’une réserve existe et au vendeur de la valoriser ; la loi permet une convention par laquelle l’acheteur verse au vendeur un montant équivalent à la part du lot, en sus du prix de vente ; elle se négocie, l’acheteur n’y étant tenu que s’il l’a acceptée dans l’acte. Un fonds déjà utilisé pour des travaux votés ne se rembourse évidemment pas. Le vendeur reste tenu des appels de fonds pour travaux exigibles avant la vente, et l’acheteur de ceux exigibles après ; une autre répartition convenue dans l’acte ne vaut qu’entre eux et n’est pas opposable au syndicat.

Ce que ça change chez vous

Pour Lise, 4 200 € qui suivent l’appartement, et un argument de négociation : un acheteur informé peut accepter de rembourser tout ou partie de la part du lot, par une clause distincte du prix, parce que cette réserve servira aux travaux futurs de l’immeuble, selon les décisions de l’assemblée ; sans clause, rien. Sur un immeuble avec ravalement voté, la réserve pèse davantage que sur un immeuble sans projet. Le montant figure dans les informations remises avant la promesse, et se demande au syndic avant la mise en vente pour l’intégrer à l’annonce.

Entrer de force dans le logement d’autrui et s’y maintenir est un délit, même pour une résidence secondaire. Maryse peut déposer plainte, prouver que la maison est à elle, faire constater l’occupation par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice, et saisir le préfet. Il doit répondre dans les 48 heures et mettre les occupants en demeure de partir, dans un délai court de 24 heures au moins. S’ils ne partent pas, il fait procéder à l’évacuation, trêve hivernale ou non. Changer soi-même les serrures ou expulser par la force reste interdit.

Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 art. 38 · C. pén. art. 226-4

L’explication complète

En cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale, ou dans un local à usage d’habitation ou, depuis le 20 août 2026, à usage commercial, agricole ou professionnel, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, la personne dont le domicile est ainsi occupé, ou toute personne agissant pour elle, ou le propriétaire, peut demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile ou sa propriété, et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice ; le préfet décide dans les 48 heures, la mise en demeure fixe un délai d’au moins 24 heures pour un domicile, sept jours dans les autres cas, et, à son expiration, il fait évacuer par la force publique.

Les exceptions

Depuis la loi du 27 juillet 2023, le squat d’un domicile est puni de trois ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende, celui d’un autre local, d’habitation, commercial, agricole ou professionnel, de deux ans et 30 000 €, et le maintien malgré une décision de justice définitive de 7 500 € d’amende ; la trêve hivernale ne s’applique pas aux personnes entrées par voie de fait dans le domicile d’autrui. La procédure ne vise pas le locataire qui ne paie plus, ni l’occupant entré avec l’accord du propriétaire, qui relèvent du juge, sauf, depuis le 20 août 2026, le client d’un meublé de tourisme resté après la fin de la location ; elle ne vise pas les terrains, et ne s’applique à un local commercial, agricole ou professionnel que si l’occupant n’y a pas établi son domicile, selon la réserve du Conseil constitutionnel. Le préfet peut refuser pour un motif impérieux d’intérêt général ; son silence au-delà de 48 heures s’attaque devant le juge administratif en référé.

Ce que ça change chez vous

Pour Maryse, plainte au commissariat avec son titre de propriété ou sa taxe foncière, constat de l’occupation par la police ou un commissaire de justice, demande au préfet le même jour ; évacuation sans procès, le préfet statuant sous 48 heures et laissant 24 heures au moins aux occupants. Les dégâts et l’occupation se réclament aux occupants identifiés, et à son assurance habitation si le contrat couvre le vandalisme et le squat, ce qui se vérifie ; une alarme connectée ou un voisin qui passe évitent que l’occupation dure tout un hiver.

Là où les loyers sont encadrés, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Un complément n’est permis que pour des caractéristiques exceptionnelles, sans équivalent dans le quartier, et jamais pour un logement classé F ou G. Ce peut être une grande terrasse ou une vue remarquable. Un bon état général ne compte pas. Karim peut contester le complément devant la commission de conciliation, dans les trois mois de la signature du bail. Le propriétaire qui dépasse le plafond s’expose aussi à une amende.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 art. 17 · Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 art. 140

L’explication complète

Dans les zones tendues où la collectivité l’a demandé, Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Plaine Commune, Est Ensemble et d’autres, le préfet fixe chaque année, par quartier, type de location, nombre de pièces et époque de construction, un loyer de référence, un loyer de référence majoré de 20 % et un loyer de référence minoré de 30 % ; le loyer hors charges du bail ne peut excéder le loyer de référence majoré, et un complément de loyer ne peut être appliqué que pour des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par comparaison avec les logements de même catégorie du même secteur, non prises en compte dans le loyer de référence ; ce complément est interdit depuis 2022 si le logement présente des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité, une classe F ou G, des fenêtres laissant anormalement passer l’air, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.

Les exceptions

Le locataire qui conteste le complément saisit la commission départementale de conciliation dans les trois mois de la signature du bail ; en l’absence de conciliation, le juge dans les trois mois suivants ; la charge de la preuve du caractère exceptionnel pèse sur le bailleur. Un loyer au-dessus du plafond sans complément se conteste à tout moment du bail en diminution, sans délai de trois mois. Le préfet peut infliger au bailleur une amende administrative jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, après mise en demeure de mettre le bail en conformité et de rembourser le trop-perçu. Les annonces doivent mentionner le loyer de référence majoré, le loyer de base et l’éventuel complément de loyer.

Ce que ça change chez vous

Pour Karim, une saisine de la commission de conciliation dans les trois mois de la signature, avec l’annonce et le bail : un bon état général n’est pas une caractéristique exceptionnelle, et c’est au bailleur de prouver le contraire. La commission cherche un accord ; à défaut, Karim a trois mois après son avis pour saisir le juge, qui peut annuler ou réduire le complément depuis l’entrée en vigueur du bail. Annulé, le loyer revient à 800 €, et les 150 € mensuels payés en plus depuis le début se réclament, 5 400 € sur un bail de trois ans. L’amende administrative contre le bailleur qui ne respecte pas l’encadrement est une procédure distincte, sur signalement. La vérification du loyer de référence se fait en ligne, sur le simulateur de la métropole, avant de signer.

Depuis avril 2025, les départements peuvent porter leurs droits de mutation de 4,5 % à 5 %, jusqu’en mars 2028. Mais la hausse ne touche pas les primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Maéva reste donc à 4,5 %, soit environ 1 500 € d’économie sur 300 000 €. Les autres taxes de la vente et les émoluments d’un notaire restent dus normalement.

CGI art. 1594 D · Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 art. 116

Le détail du calcul

Les départements peuvent relever le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement jusqu’à 5 %, contre 4,5 % auparavant, pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 ; le relèvement ne s’applique pas aux acquisitions de résidence principale par des primo-accédants au sens du prêt à taux zéro, c’est-à-dire des personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’acquisition, sans engagement de durée ; seule la réduction supplémentaire que certains départements votent en plus impose d’occuper le logement cinq ans. Pour Maéva, sur 300 000 € : 13 500 € au département, 3 600 € à la commune, et 2,37 % de frais d’assiette sur la part départementale, environ 320 €, soit environ 17 400 € de droits au lieu d’environ 18 950 €.

Les conditions à remplir

L’exclusion de la hausse n’exige aucun engagement ; seule la réduction supplémentaire votée par certains départements impose d’occuper le logement cinq ans, sa rupture, hors des cas de dispense fixés par décret, entraînant alors le paiement du complément de droits. La grande majorité des départements a voté la hausse ; la liste et les dates d’effet sont publiées par le ministère et vérifiées par un notaire à la date de l’acte authentique, pas du compromis. Les meubles cédés avec le logement, pour un prix distinct et estimés article par article dans l’acte à leur valeur réelle, sortent de l’assiette des droits, primo-accédant ou non. Dans le neuf, les droits sont de 0,715 % avec la TVA incluse dans le prix.

Ce qu’on peut faire autrement

Pour Maéva, 1 500 € d’économie, à demander avant la rédaction de l’acte avec une attestation sur l’honneur de non-propriété depuis deux ans ; 5 000 € de cuisine équipée distingués dans l’acte économisent 290 € de plus. Pour tout acheteur, la hausse départementale se lit sur le décompte de l’acte : le taux de 5 % appliqué à un primo-accédant qui achète sa résidence principale est une erreur, plus simple à corriger avant signature ; découverte après, elle se corrige par une réclamation auprès du service des impôts.

Les retraités et les titulaires d’une carte d’invalidité peuvent être exonérés d’impôt et de prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière, quel que soit le bien. Il y a deux conditions. Ne pas avoir payé l’impôt sur la fortune immobilière l’avant-dernière année, et avoir cette même année un revenu fiscal de référence sous un plafond. Sa pension, 10 200 € par an, est sous ce plafond. Mais le revenu fiscal de référence compte aussi les loyers du studio et ses autres revenus : s’ils ne le font pas dépasser, sa plus-value est exonérée.

CGI art. 150 U · CGI art. 1417

Pourquoi c’est comme ça

L’impôt sur la plus-value ne s’applique pas aux immeubles cédés par les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte mobilité inclusion portant la mention invalidité qui, au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession, n’étaient pas passibles de l’impôt sur la fortune immobilière et avaient un revenu fiscal de référence n’excédant pas la limite prévue à l’article 1417 I, un plafond fixé chaque année et apprécié au titre de cette même année : pour une vente en 2026, 12 679 € pour une part en métropole sur les revenus de 2024, majoré de 3 386 € par demi-part ; l’exonération vaut pour tout immeuble, résidence secondaire, bien locatif, terrain, sans condition de durée ni de remploi, et couvre l’impôt de 19 %, les prélèvements sociaux de 17,2 % et la surtaxe. Fernand, avec 10 200 € de pension annuelle, reste sous le plafond si les loyers du studio et ses autres revenus de 2024 ne l’y font pas dépasser ; son revenu fiscal de référence figure sur son avis d’impôt reçu en 2025. Exonération totale dans ce cas.

Jusqu’où ça va

Les conditions s’apprécient sur l’avant-dernière année, 2024 pour une vente en 2026, ce qui permet de savoir à l’avance si l’exonération est acquise, et de choisir l’année de vente ; un couple marié dont l’un est retraité en bénéficie si le foyer respecte le plafond calculé sur ses parts. La pension de vieillesse s’entend de tout régime, y compris une pension de réversion. Une exonération voisine vise l’ancienne résidence principale d’une personne entrée en établissement pour personnes âgées ou handicapées, vendue dans les deux ans, sous un plafond de revenus plus élevé, près de 30 000 € pour une part. Un notaire mentionne l’exonération dans l’acte, avec l’avis d’impôt sur les revenus de 2024 à l’appui.

Ce que ça coûte vraiment

Pour Fernand, si son revenu fiscal de référence de 2024 reste sous le plafond, une plus-value brute de 35 000 €, réduite par les forfaits de 7,5 % et 15 % à 21 500 €, puis abattue de 48 % et 13,2 % à treize ans révolus : environ 2 100 € d’impôt et 3 200 € de prélèvements sociaux qu’il ne paie pas, 5 300 € gardés sur 95 000 €. La plus-value, exonérée, n’entre pas dans son revenu fiscal de référence : son exonération de taxe foncière et ses autres droits liés aux revenus ne bougent pas. L’avis d’impôt sur les revenus de 2024 est la pièce clé que demandera un notaire.

Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une taxe spéciale s’ajoute à l’impôt de 19 % et aux prélèvements sociaux. Les terrains à bâtir n’y sont pas soumis. Son taux va de 2 % à 6 % selon le montant. Entre 110 000 € et 150 000 €, il est de 3 %. Sur 120 000 €, Julien doit donc 3 600 € de plus. Un notaire la prélève avec le reste, le jour de la vente.

CGI art. 1609 nonies G · CGI art. 150 VC

Le détail du calcul

La taxe sur les plus-values immobilières élevées s’applique aux plus-values imposables à l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire après abattements pour durée de détention, d’un montant supérieur à 50 000 €, réalisées par les particuliers et les sociétés de personnes ; le barème : 2 % de 50 001 à 100 000 €, 3 % de 100 001 à 150 000 €, 4 % de 150 001 à 200 000 €, 5 % de 200 001 à 250 000 €, 6 % au-delà, le taux s’appliquant à la totalité de la plus-value et non par tranches, avec un lissage sur les 10 000 premiers euros de chaque tranche : de 50 001 à 60 000 €, 2 % × PV − (60 000 − PV) × 1/20 ; de 100 001 à 110 000 €, 3 % × PV − (110 000 − PV) × 1/10, et ainsi de suite. Pour Julien, 120 000 € × 3 % = 3 600 €, sans lissage.

Les conditions à remplir

La taxe ne vise ni les terrains à bâtir, ni les cessions exonérées, résidence principale, retraités modestes, cessions sous 15 000 € ; elle s’applique aux parts de sociétés à prépondérance immobilière. Le seuil de 50 000 € s’apprécie par cédant : un bien vendu par deux époux ou deux indivisaires avec 90 000 € de plus-value totale donne 45 000 € chacun, sous le seuil, la doctrine administrative l’admettant pour les époux en communauté (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 40) ; c’est un effet important de la détention à deux. Un notaire la calcule sur la 2048 et la prélève avec l’impôt et les prélèvements sociaux.

Ce qu’on peut faire autrement

Pour Julien, environ 22 800 € d’impôt sur le revenu, 3 600 € de taxe et près de 31 500 € de prélèvements sociaux à 17,2 % en 2026 : environ 58 000 € prélevés au total. S’il avait acheté avec son épouse en communauté, deux plus-values de 60 000 €, deux taxes de 2 % lissées, 1 200 € chacune, 2 400 € au lieu de 3 600 €. Deux ans de plus auraient ramené sa base à environ 95 000 € et la taxe à 2 % : environ 1 900 €. La taxe se prévoit dans le prix net, pas dans les surprises du notaire.

Une rente viagère reçue pour un bien vendu n’est imposée qu’en partie. Tout dépend de l’âge du vendeur au premier versement. C’est 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, et 30 % à partir de 70 ans. À 72 ans, Monique n’ajoute à ses revenus que 30 % de ses 10 800 € annuels, soit 3 240 €. Le reste est vu comme le paiement du prix, et le bouquet n’est pas un revenu.

CGI art. 158

Le détail du calcul

Les rentes viagères constituées à titre onéreux ne sont considérées comme un revenu, pour l’application de l’impôt sur le revenu, que pour une fraction de leur montant déterminée d’après l’âge du crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la rente : 70 % s’il était âgé de moins de 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans inclus, 40 % de 60 à 69 ans inclus, 30 % à partir de 70 ans ; la fraction est fixée une fois pour toutes, et la rente indexée conserve la même fraction. Monique, 72 ans au premier versement, déclare le montant total de 10 800 € case 1DW de la 2042, dont 3 240 € imposables, soumis au barème et, depuis les revenus de 2025, aux prélèvements sociaux de 18,6 % sur la même fraction ; le bouquet est un élément du prix, non imposé, et la plus-value sur sa résidence principale est exonérée.

Les conditions à remplir

La rente se calcule à partir de la valeur du bien diminuée de la valeur de l’occupation, calculée selon l’espérance de vie, puis du bouquet, le solde étant converti en rente selon l’espérance de vie et un taux ; une rente manifestement sous-évaluée expose à la requalification en donation déguisée, surtout au profit d’un héritier. L’acheteur, débirentier, ne déduit rien de ses revenus ; à la revente, son prix d’acquisition est la valeur en capital de la rente au jour de l’acte, majorée du bouquet. La vente est nulle si le vendeur meurt dans les vingt jours d’une maladie dont il souffrait. L’hypothèque légale du vendeur, inscrite, garantit la rente, et la clause résolutoire permet de reprendre la maison en cas d’impayés.

Ce qu’on peut faire autrement

Pour Monique, 3 240 € de revenu imposable par an sur 10 800 € reçus, soit, si elle est dans la tranche à 11 %, environ 360 € d’impôt et 600 € de prélèvements sociaux, et rien sur les 60 000 € de bouquet ; la rente indexée sur l’inflation garde sa fraction de 30 %. Sa protection tient à l’inscription de l’hypothèque légale du vendeur et à la clause résolutoire de l’acte, qu’un notaire rédige ; en cas de défaut de l’acheteur, elle récupère la maison et conserve les sommes perçues si l’acte le prévoit. Un viager consenti à un enfant ou à un autre successible en ligne directe doit être au prix réel, et le Code civil y ajoute une règle propre : la valeur du bien s’impute sur la quotité disponible, l’excédent étant réductible, à la demande des autres successibles en ligne directe qui n’ont pas consenti à la vente.

Louer une partie de sa résidence principale à quelqu’un qui en fait sa propre résidence principale est exonéré d’impôt. Le loyer doit rester raisonnable, sous un plafond annuel au mètre carré fixé chaque année. Hors Île-de-France, ce plafond est de 159 € par mètre carré en 2026, soit 2 385 € par an pour 15 m². Colette n’a donc rien à payer sur les 2 280 € reçus. Les chambres d’hôtes louées à des touristes suivent une autre règle : l’exonération ne joue que jusqu’à 760 € de recettes par an.

CGI art. 35 bis

L’explication complète

Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu pour les produits de cette location, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale, ou sa résidence temporaire s’il est salarié saisonnier, et que le prix de location soit fixé dans des limites raisonnables ; l’administration publie chaque année les plafonds annuels de loyer par mètre carré de surface habitable, hors charges, 215 € en Île-de-France et 159 € dans les autres régions pour 2026, réévalués chaque année. La chambre de Colette, 15 m² loués 190 € par mois, soit 2 280 € par an et 152 € par m², reste sous le plafond hors Île-de-France. Louée 350 € par mois, la même chambre le dépasserait : l’exonération tomberait, et les loyers deviendraient imposables au micro-BIC à 50 %.

Les exceptions

L’exonération, reconduite plusieurs fois, court jusqu’au 31 décembre 2026 dans sa dernière rédaction ; au-delà, sans nouvelle prolongation, les loyers seront imposables au micro-BIC. Les chambres d’hôtes, locations à des touristes de passage, ne sont exonérées que sous 760 € de recettes par an. Un bail meublé écrit, une assurance couvrant le locataire, et la déclaration en mairie si la ville l’exige pour les meublés restent dus.

Ce que ça change chez vous

Pour Colette, avec 15 m² hors Île-de-France, le plafond de 2026 est de 159 € par m² et par an, soit 2 385 € par an, ou 198,75 € par mois hors charges : ses 190 € par mois le respectent. Le calcul se fait sur les surfaces réelles et se documente dans le bail. Au-delà du plafond, par exemple à 350 € par mois, 4 200 € au micro-BIC coûteraient environ 1 000 € d’impôt et prélèvements à 30 % ; la ligne 5ND de la déclaration ne se remplit qu’en cas de dépassement.

La taxe d’habitation n’a disparu que pour les résidences principales. Les résidences secondaires, comme le pied-à-terre de Rémy, y restent soumises. Dans les communes où le logement manque, dites en zone tendue, la commune peut majorer sa part de 5 % à 60 %. Rémy peut demander un dégrèvement s’il doit habiter là pour son travail. C’est aussi possible s’il ne peut pas en faire sa résidence principale pour une raison indépendante de sa volonté.

CGI art. 1407 ter · CGI art. 232

L’explication complète

En 2026, dans les communes classées en zone tendue, celles de la taxe sur les logements vacants, la commune peut majorer de 5 % à 60 % la part communale de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ; à compter des impositions de 2027, la liste devient celle de l’article 1406 bis du code général des impôts, et une majoration déjà votée continue de s’appliquer si la commune y figure, sauf délibération contraire. La majoration s’applique à la cotisation communale seule, hors part intercommunale et frais de gestion ; elle est due par l’occupant au 1er janvier, propriétaire ou locataire à l’année d’une résidence secondaire. Un logement loué meublé à l’année à un locataire qui en fait sa résidence principale sort de la taxe pour le propriétaire.

Les exceptions

Trois dégrèvements, sur réclamation : la personne contrainte de résider dans un lieu distinct de son habitation principale pour son activité professionnelle, ce qui vise le pied-à-terre lié au travail ; la personne de condition modeste hébergée durablement en établissement de soins qui conserve son ancien logement ; et la personne qui, pour une cause étrangère à sa volonté, ne peut affecter le logement à un usage d’habitation principale, par exemple un logement mis en vente sans acheteur. La réclamation se dépose avant le 31 décembre de l’année suivant l’avis, avec attestation de l’employeur ou mandat de vente. Un logement non meublé resté vacant pendant au moins un an, occupé moins de 90 jours consécutifs dans l’année, basculerait dans la taxe sur les logements vacants, remplacée à compter de 2027 par la taxe sur la vacance des locaux d’habitation.

Ce que ça change chez vous

Pour Rémy, sur une cotisation communale de 1 000 €, 600 € de majoration chaque année, plus la part intercommunale non majorée ; si son pied-à-terre lui sert pour des déplacements professionnels réguliers, une attestation de son employeur ouvre le dégrèvement de la majoration, pas de la taxe elle-même. Le louer à l’année à un locataire qui en fait sa résidence principale fait sortir le logement de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et de sa majoration ; le louer en meublé de tourisme entre deux séjours conserve la taxe et la majoration, sauf si la commune ou l’intercommunalité a voté, ce qui est possible depuis 2026, l’exonération des meublés de tourisme classés et des chambres d’hôtes, demandée avant le 1er mars ; cette location y ajoute la cotisation foncière des entreprises au-delà de 5 000 € de recettes par an si la commune a supprimé l’exonération des locations de l’habitation personnelle. La taxe se paie en ligne avant le 15 décembre.

Les dons à certains organismes d’intérêt général, comme une fondation reconnue d’utilité publique, réduisent l’impôt sur la fortune immobilière. La réduction vaut 75 % du don, jusqu’à 50 000 € par an. Les 16 000 € donnés par Hubert réduisent son impôt de 12 000 € : il ne paie plus rien. La même somme ne sert pas deux fois. La part du don qui réduit l’impôt sur la fortune immobilière ne réduit plus l’impôt sur le revenu.

CGI art. 978

Le détail du calcul

Le redevable peut imputer sur l’impôt sur la fortune immobilière, dans la limite de 50 000 €, 75 % du montant des dons en numéraire et des dons en pleine propriété de titres cotés effectués au profit des établissements de recherche ou d’enseignement supérieur ou artistique publics ou privés d’intérêt général à but non lucratif, des fondations reconnues d’utilité publique, des entreprises d’insertion et entreprises de travail temporaire d’insertion, des associations intermédiaires, des ateliers et chantiers d’insertion, des entreprises adaptées, de l’Agence nationale de la recherche, des fondations universitaires et partenariales, des groupements d’employeurs pour l’insertion, et de certaines associations reconnues d’utilité publique de financement de la création d’entreprises ; les associations simplement déclarées, même reconnues d’intérêt général, n’y figurent pas.

Les conditions à remplir

Le don doit être effectué entre la date limite de dépôt de la déclaration de l’année précédente et celle de l’année en cours, en pratique d’une date limite de déclaration à la suivante, en mai ou en juin selon le département, et se déclare sur la 2042-IFI avec le reçu fiscal de l’organisme, à conserver ; la fraction du don qui n’est pas utilisée pour l’IFI, ou un don à un organisme non éligible à l’IFI, peut ouvrir la réduction d’impôt sur le revenu, à 66 % en général dans la limite de 20 % du revenu imposable, si l’organisme et le versement en remplissent les conditions, mais le même euro ne sert qu’une fois : un même don peut être réparti entre les deux réductions. La réduction IFI n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. Un don de titres cotés retenu pour la réduction d’IFI rend en revanche imposable leur plus-value, égale à leur valeur retenue moins leur prix d’acquisition.

Ce qu’on peut faire autrement

Pour Hubert, 16 000 € donnés effacent 12 000 € d’IFI : le don lui coûte 4 000 € nets, pour 16 000 € reçus par la fondation ; un don de 20 000 € porterait la réduction à 15 000 €, plafonnée à son IFI de 12 000 €, le surplus de 4 000 € pouvant aller en réduction d’impôt sur le revenu à 66 %, 2 640 €, sans avoir à faire deux dons distincts. Le reçu de la fondation, qui atteste un versement fait avant la date limite de sa déclaration, est la seule pièce ; sans lui, la réduction est reprise avec intérêts de retard.

Depuis la loi de finances pour 2026, le statut du bailleur privé permet d’amortir un logement loué nu. Il doit être neuf ou fortement rénové, dans un immeuble collectif. Le bailleur s’engage à le louer au moins neuf ans en résidence principale, avec un loyer et des ressources du locataire plafonnés. L’amortissement porte sur 80 % de la valeur. Il est de 3,5 % par an pour un loyer intermédiaire, et va jusqu’à 5,5 % pour un loyer très social dans le neuf. Dans l’ancien rénové, les taux sont réduits. Pour Arnaud, 200 000 € à 3,5 % donnent 7 000 € par année pleine, sous le plafond de 8 000 € par foyer. C’est ce que prévoit la loi de finances pour 2026, que l’administration n’a pas encore commentée.

LF 2026 · CGI art. 31

Le détail du calcul

Le statut du bailleur privé, créé par la loi de finances pour 2026, permet de déduire des revenus fonciers un amortissement annuel du logement loué nu, calculé sur 80 % de son prix d’acquisition ou de son prix majoré des travaux, le terrain étant réputé représenter 20 % ; le taux est, dans le neuf, de 3,5 % pour un loyer intermédiaire, 4,5 % pour un loyer social et 5,5 % pour un loyer très social, et, dans l’ancien rénové, de 3 %, 3,5 % et 4 %, la somme de ces amortissements étant plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, 10 000 € ou 12 000 € quand la moitié au moins des loyers bruts des logements concernés vient de la location sociale ou très sociale ; l’amortissement s’ajoute aux charges déductibles, intérêts, taxe foncière, assurance, gestion, et le déficit foncier qui en résulte est, selon le texte, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, l’excédent étant reporté sur les revenus fonciers pendant dix ans. Pour Arnaud, 7 000 € par année pleine ; l’amortissement court à partir du premier jour du mois d’achèvement ou d’acquisition, si bien que la première année est réduite au prorata, et les neuf ans de location sont un engagement minimal.

Les conditions à remplir

Le logement, situé dans un immeuble collectif, doit être neuf, en l’état futur d’achèvement, ou ancien avec des travaux représentant au moins 30 % du prix et qui amènent le logement en classe A ou B du diagnostic de performance énergétique, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, et loué nu à titre de résidence principale pendant neuf ans à un locataire qui n’est ni membre du foyer fiscal, ni parent ou allié jusqu’au deuxième degré, pour le loyer intermédiaire, sous des plafonds de loyer et de ressources fixés par zone, ceux du logement intermédiaire ; le non-respect de l’engagement entraîne la reprise des amortissements déduits. À la revente, les amortissements déduits viennent minorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value, comme en meublé pour les cessions depuis le 15 février 2025, sauf après trente ans de détention. Le dispositif remplace la réduction Pinel, éteinte fin 2024.

Ce qu’on peut faire autrement

Pour Arnaud, avec 9 000 € de loyers intermédiaires, 4 000 € d’intérêts et 1 500 € de charges, l’amortissement de 7 000 € crée, sur une année pleine, un déficit de 3 500 € imputable sur son salaire : à 30 %, environ 1 050 € d’impôt en moins, et aucun impôt sur les loyers cette année-là, contre environ 1 650 € d’impôt et prélèvements sur 3 500 € de revenu foncier sans le statut ; si ces montants restaient les mêmes neuf ans, environ 24 000 € d’écart, une illustration, car les intérêts baissent avec le prêt et les loyers sont révisés : le calcul se refait chaque année, à comparer aux 63 000 € d’amortissements réintégrés dans la plus-value s’il revend avant trente ans, taxés alors à 36,2 %, taux de 2026, après abattements. Le gain net dépend de la durée de détention.

L’impôt sur la fortune immobilière est plafonné. Ajouté à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, il ne peut pas dépasser 75 % des revenus de l’année précédente. Pour Solange, la limite est de 15 000 €, alors que ses impôts atteindraient 17 690 €. L’excédent, 2 690 €, est retiré de son IFI, qui tombe à 13 000 €.

CGI art. 977 · CGI art. 979

Le détail du calcul

L’impôt sur la fortune immobilière du redevable domicilié en France est réduit de la différence entre, d’une part, le total de cet impôt et des impôts dus en France et à l’étranger au titre des revenus et produits de l’année précédente, calculés avant imputation des seuls crédits d’impôt représentatifs d’une imposition acquittée à l’étranger et des retenues non libératoires, et, d’autre part, 75 % du total des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l’année précédente, après déduction des seuls déficits catégoriels imputables, ainsi que des revenus exonérés d’impôt sur le revenu et des produits soumis à un prélèvement libératoire réalisés au cours de la même année en France ou hors de France ; les plus-values sont retenues sans abattement pour durée de détention. Pour Solange : 20 000 × 75 % = 15 000 € ; 2 000 + 15 690 = 17 690 € ; réduction de 2 690 €, IFI de 13 000 €.

Les conditions à remplir

Les revenus retenus comprennent les intérêts des livrets exonérés, les produits d’assurance-vie soumis au prélèvement, et les revenus fonciers nets, ce qui limite la portée pour un patrimoine qui rapporte. Le plafonnement se calcule sur la 2042-IFI, sans demande séparée, et la réduction qu’il procure n’est soumise à aucune limite.

Ce qu’on peut faire autrement

Pour Solange, 2 690 € de réduction dans cette illustration, montant qui se répète tant que ses revenus, son impôt sur le revenu et son patrimoine imposable restent les mêmes. Le revenu à retenir est celui de l’année précédente, ce qui rend le calcul prévisible.

En principe, l’usufruitier déclare la pleine propriété à l’IFI. Mais il y a une exception quand l’usufruit vient de la loi, comme celui que choisit le conjoint survivant dans la succession. Dans ce cas, l’usufruitier et les nus-propriétaires sont taxés chacun sur la valeur de leur droit, selon le barème fiscal. À 76 ans, l’usufruit vaut 30 % : Denise déclare 720 000 €. Chacun de ses enfants déclare la moitié de la nue-propriété, 840 000 €.

CGI art. 968 · CGI art. 669 · C. civ. art. 757

L’explication complète

Les actifs grevés d’un usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété, mais ils sont compris respectivement dans les patrimoines de l’usufruitier et du nu-propriétaire suivant les proportions de l’article 669 lorsque la constitution de l’usufruit résulte de l’application des articles 757, 1094 dans sa rédaction antérieure à 2007, ou 1098 du Code civil, c’est-à-dire de l’usufruit légal choisi par le conjoint survivant en présence d’enfants tous communs, et de l’usufruit issu de l’article 1098, notamment celui que les enfants d’un premier lit substituent à une libéralité en propriété ; ne sont pas visés l’usufruit issu d’une donation entre époux au dernier vivant ni celui d’un testament, pour lesquels l’usufruitier déclare 100 %. Denise, ayant opté pour l’usufruit légal, déclare 30 % de 2,4 millions : 720 000 €.

Les exceptions

Chaque enfant déclare 35 % de 2,4 millions, 840 000 €, dans son propre foyer IFI, et n’est imposé que si son patrimoine immobilier net total dépasse 1,3 M€ en 2026 avec ses autres biens ; la résidence principale de Denise, si elle y vit, ouvre droit à l’abattement de 30 % sur sa seule part, celle de l’occupante, pas sur celle des enfants. Si Denise avait reçu l’usufruit par une donation au dernier vivant, elle aurait déclaré 2,4 millions et payé environ 10 000 € par an ; c’est un point à considérer au moment de l’option, l’usufruit légal ne portant toutefois que sur les biens existants et non sur ceux légués. La conversion de l’usufruit en rente viagère, à la demande d’un héritier ou de Denise, fait sortir les biens de son IFI.

Ce que ça change chez vous

Pour Denise, aucun IFI sur 720 000 € ; pour chacun de ses enfants, 840 000 € qui s’ajoutent à leur éventuel immobilier personnel : un enfant déjà propriétaire de 600 000 € nets passe au-dessus du seuil et doit environ 3 500 € d’IFI par an sur une nue-propriété qui ne rapporte rien. Ce coût chez les enfants se compare à l’IFI de 10 000 € qu’une donation au dernier vivant aurait créé chez Denise ; dans cet exemple, si l’autre enfant reste sous le seuil, la répartition légale coûte moins à la famille ; le résultat dépend du patrimoine de chaque enfant et se vérifie foyer par foyer avant l’option.

Tant que dure l’usufruit, les loyers reviennent au bailleur social : Isabelle n’a aucun revenu à déclarer. Sa nue-propriété n’entre pas dans l’impôt sur la fortune immobilière, car l’usufruit est détenu par un organisme de logement social. Si elle a emprunté, les intérêts se déduisent de ses autres revenus fonciers. Au bout de quinze ans, elle récupère la pleine propriété d’un bien payé 60 % de sa valeur, sans impôt ni frais.

CCH art. L.253-1 · CGI art. 968 · CGI art. 31

Pourquoi c’est comme ça

L’usufruit locatif social est un démembrement organisé par le Code de la construction : un investisseur acquiert la nue-propriété d’un logement dont l’usufruit temporaire, d’au moins quinze ans, est acquis par un organisme de logement social qui le loue sous conditions de ressources ; pendant cette durée, les loyers, l’entretien et les charges courantes reviennent à l’usufruitier, les grosses réparations au nu-propriétaire selon la convention, et le nu-propriétaire ne déclare aucun revenu. Les intérêts de l’emprunt contracté pour acquérir la nue-propriété sont déductibles des revenus fonciers que le nu-propriétaire tire d’autres immeubles, la loi le prévoyant expressément pour ce montage ; sans autres revenus fonciers, ils créent un déficit reportable dix ans.

Jusqu’où ça va

La nue-propriété n’entre pas dans l’IFI lorsque l’usufruitier est un bailleur social, l’usufruitier déclarant, s’il y était soumis, la pleine propriété. Six mois avant la fin de l’usufruit, la nue-propriétaire peut proposer un nouveau bail au locataire, ou lui donner congé pour vendre ou pour occuper. À défaut de nouveau bail, le bailleur social propose trois mois avant un relogement au locataire qui remplit les conditions de ressources. Le locataire qui n’a accepté ni bail ni relogement perd tout titre d’occupation à la fin de l’usufruit ; s’il reste, son départ passe par une procédure d’expulsion. Isabelle peut revendre sa nue-propriété pendant l’usufruit, la plus-value étant calculée sur le prix de la nue-propriété, avec une durée de détention comptée depuis son achat ; à la fin de l’usufruit, la reconstitution de la pleine propriété ne coûte ni droits ni impôt. Le bien est en général en zone tendue, avec une valeur qui suit le marché.

Ce que ça coûte vraiment

Pour Isabelle, 180 000 € payés aujourd’hui pour 300 000 € de valeur actuelle dans quinze ans, soit un rendement implicite d’environ 3,5 % par an sans impôt ni gestion, plus la revalorisation éventuelle, moins les grosses réparations et le coût de l’emprunt ; avec 3 000 € d’intérêts par an déduits d’autres revenus fonciers à 30 % plus 17,2 % en 2026, environ 1 400 € rendus par an. Le prix se compare à celui du même appartement en pleine propriété, la décote rémunérant les quinze ans d’usufruit.

Pour les ventes depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en location meublée non professionnelle réduisent le prix d’achat retenu. La plus-value grossit donc d’autant à la revente. Pour le studio de Patrice, elle augmente de 40 000 €. La loi exclut toutefois certains logements, dont ceux des résidences services pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées. Pour l’appartement en résidence étudiante, le calcul reste celui d’un particulier.

CGI art. 150 VB · Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 art. 84

Pourquoi c’est comme ça

Pour les loueurs en meublé non professionnels, le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction, à l’exception de ceux qui portent sur des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration prises en compte selon la première phrase du 4° du II de l’article 150 VB, auquel le texte renvoie ; cette minoration ne s’applique pas aux logements situés dans une résidence pour étudiants, une résidence avec services agréée pour personnes âgées ou handicapées, un établissement pour personnes âgées ou handicapées ou un établissement de soins de longue durée, c’est-à-dire aux investissements en résidences gérées que la loi a voulu préserver. Seuls les amortissements effectivement déduits des loyers sont réintégrés, pas ceux différés faute de bénéfice, ce qui suppose de reprendre les liasses fiscales des années de location.

Jusqu’où ça va

Les résidences de tourisme et d’affaires, et les meublés de tourisme classés, ne sont pas dans la liste : leurs amortissements sont réintégrés. Pour le studio, prix d’acquisition diminué de 40 000 €, plus-value majorée d’autant, puis abattements de durée et forfaits ordinaires ; pour l’appartement en résidence étudiante, calcul des particuliers sans réintégration, avec les forfaits de 7,5 % et 15 %. L’exclusion vaut quel que soit le régime, réel ou micro, mais n’a de sens qu’au réel. Un loueur professionnel relève du régime des plus-values professionnelles, où les amortissements sont repris en plus-value à court terme, sauf exonération de l’article 151 septies après cinq ans d’activité professionnelle.

Ce que ça coûte vraiment

Pour Patrice, sur le studio, 40 000 € de plus-value en plus, soit, à dix ans de détention, environ 11 600 € d’impôt et prélèvements supplémentaires aux taux de 2026, hors éventuelle surtaxe sur les plus-values élevées, qui dépend de la plus-value totale ; sur l’appartement en résidence étudiante, rien de plus, l’avantage de dix ans d’amortissement étant définitivement acquis. Les liasses 2031 des années passées donnent le montant exact déduit ; un notaire les demande. Si le studio a moins de trente ans de détention, attendre ne l’efface pas avant ce terme ; le vendre avec un déficit reporté ne compense rien.

Loc’Avantages accorde une réduction d’impôt au propriétaire qui loue sous le prix du marché à un locataire aux revenus modestes. Il faut une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat. Plus le loyer est bas, plus la réduction est forte. C’est 15 % des loyers en loyer intermédiaire, comme pour Thibaut, et 35 % en loyer social. Avec intermédiation locative, c’est 20 % et 40 %, et 65 % en loyer très social, avec une association qui gère la location. Les demandes de convention doivent être enregistrées au plus tard fin 2027.

CGI art. 199 tricies · CCH art. L.321-8

Le détail du calcul

Le dispositif Loc’Avantages ouvre une réduction d’impôt sur le revenu au propriétaire qui signe avec l’Agence nationale de l’habitat une convention pour louer nu un logement à titre de résidence principale, à un locataire dont les ressources ne dépassent pas des plafonds, hors ascendant, descendant ou membre du foyer, à un loyer inférieur au loyer de marché de la commune : 15 % des loyers pour un loyer intermédiaire, Loc1, 20 % avec intermédiation locative ; 35 % pour un loyer social, Loc2, 40 % avec intermédiation ; 65 % pour un loyer très social, Loc3, ce dernier niveau exigeant l’intermédiation locative par une association ou une agence immobilière sociale. Les loyers restent imposables, obligatoirement au régime réel, avant la réduction.

Les conditions à remplir

Le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique fixé par arrêté, et les demandes de convention doivent être enregistrées au plus tard le 31 décembre 2027 dans la dernière prolongation. La réduction entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 €. La rupture de la convention, vente ou reprise, entraîne la reprise de la réduction, sauf décès, invalidité ou licenciement.

Ce qu’on peut faire autrement

Pour Thibaut, 8 400 € de loyers au lieu d’environ 9 900 € au prix du marché, 1 500 € de loyers bruts en moins, qui auraient été imposés : à une tranche de 30 % avec 17,2 % de prélèvements, environ 790 € de moins après impôt, contre 1 260 € de réduction, si son impôt suffit à l’absorber ; en Loc2, 6 900 € de loyers, 3 000 € de moins, contre 2 415 € de réduction, 2 760 € avec intermédiation. La simulation se fait sur le site de l’Anah, commune par commune.

Le dispositif Denormandie aide à rénover des logements anciens dans le centre des villes moyennes en revitalisation. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total : ici 50 000 € sur 200 000 €. Pour une location de neuf ans, la réduction est de 18 % du coût total, ici sous les plafonds de 300 000 € et de 5 500 € par m², soit 36 000 €. Elle est étalée sur neuf ans : 4 000 € par an. Six ans donnent 12 %, douze ans 21 %. Les achats doivent avoir lieu au plus tard fin 2027.

CGI art. 199 novovicies

Le détail du calcul

La réduction Denormandie s’applique aux logements anciens acquis entre 2019 et le 31 décembre 2027 dans une commune du programme Action cœur de ville, signataire d’une opération de revitalisation de territoire, ou, depuis 2024, dans une copropriété en difficulté, et qui font l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, dont des travaux d’amélioration énergétique ramenant la consommation sous 331 kWh par mètre carré et par an et permettant un gain d’au moins 30 % en logement individuel, 20 % en logement collectif, ou au moins deux des cinq catégories de travaux, toiture, murs, fenêtres, chauffage, eau chaude ; les travaux sont réalisés par une entreprise, et le logement loué nu à titre de résidence principale sous plafonds de loyer et de ressources du locataire, hors membre du foyer fiscal du bailleur, pendant six, neuf ou douze ans, avec des taux de 12, 18 et 21 % sur un prix de revient plafonné à 300 000 € et 5 500 € par mètre carré.

Les conditions à remplir

Pour Ophélie, base de 200 000 €, 18 % sur neuf ans, 36 000 € répartis à raison de 4 000 € par an, dans la limite du plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 € par an, où entrent aussi les crédits d’impôt pour emploi à domicile et garde d’enfants ; la réduction non imputée une année est perdue. Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’achat, et la location commencer dans les douze mois de leur achèvement ; les travaux se justifient par factures avec le détail des actions énergétiques et les DPE avant et après. L’engagement initial de six ou neuf ans peut être prorogé par périodes de trois ans jusqu’à douze ans, à 21 %. La liste des communes se vérifie sur le site du ministère avant le compromis.

Ce qu’on peut faire autrement

Pour Ophélie, 4 000 € de réduction par an pendant neuf ans, sur un investissement de 200 000 € loué environ 7 500 € par an, sous le plafond de loyer d’un logement de 60 m² en zone B2 ou C : le loyer rapporte près de 4 % brut du coût, et la réduction ajoute l’équivalent de 2 % par an pendant l’engagement, avant charges, impôt sur les loyers et revente, à condition de trouver un locataire sous plafond de ressources et de respecter le loyer plafonné ; la revente avant neuf ans fait tout reprendre. Les 4 000 € par an supposent au moins 4 000 € d’impôt à payer.

Élodie et Karim paieront 300 mensualités de 1 001 € sur 25 ans, soit environ 300 400 €. Pour 200 000 € empruntés, les intérêts dépassent 100 000 €, la moitié de la somme prêtée, hors assurance et frais. Au début, chaque mensualité paie surtout des intérêts : le capital ne baisse vraiment qu’ensuite. Sur 20 ans au même taux, la mensualité monterait à 1 160 €, mais les intérêts tomberaient à environ 78 000 €.

C. consom. art. L.313-1

L’explication complète

Chaque mois, Élodie et Karim remboursent la même somme : 1 001 € pour 200 000 € empruntés sur 300 mois. Au début, cette somme paie surtout des intérêts : la première mensualité contient 583 € d’intérêts et seulement 418 € de capital.

Les intérêts baissent ensuite, car ils portent sur ce qu’il reste à rembourser. À mi-parcours, ils ne sont plus que d’environ 350 € par mois. La dernière mensualité ne contient que 3 € d’intérêts et 998 € de capital.

Au total, le crédit coûte 100 300 € d’intérêts : 300 fois 1 001 €, moins les 200 000 € empruntés. Sur 20 ans, la mensualité monterait à 1 160 €, mais les intérêts tomberaient à 78 400 €. Sur 15 ans, ce serait 1 430 € par mois et 57 400 € d’intérêts.

La banque remet avec son offre un tableau d’amortissement qui détaille cette répartition, mois par mois.

Les exceptions

L’assurance emprunteur se calcule sur le capital initial ou sur le capital restant dû, selon le contrat. À 0,25 % par an sur le capital initial, elle coûte 500 € par an, soit 12 500 € sur 25 ans.

Les frais de dossier et la garantie, hypothèque ou caution, 1 500 à 3 000 €, s’ajoutent aussi. L’offre indique le coût total avec le TAEG.

Un point de taux en plus, 4,5 % au lieu de 3,5 % sur 25 ans, porte la mensualité à 1 112 €. Les intérêts montent à 133 600 €, soit 33 000 € de plus. Cinq ans de moins coûtent 159 € de plus par mois, mais 22 000 € d’intérêts en moins.

Un remboursement anticipé partiel à mi-parcours réduit les intérêts restants en proportion, et l’indemnité est plafonnée.

Ce que ça change chez vous

Élodie et Karim paieront 100 300 € d’intérêts, environ 12 500 € d’assurance et 2 000 € de frais. Ils rembourseront donc environ 315 000 € pour 200 000 € empruntés : le crédit leur coûte environ 115 000 €, sans compter les droits de mutation.

Sur 20 ans, la même somme coûterait 159 € de plus par mois et 22 000 € de moins au total. Le choix dépend du taux d’effort, la part des revenus consacrée au crédit.

Supposons 20 000 €, hérités ou épargnés, versés au bout de cinq ans pour réduire la durée plutôt que la mensualité. Ils économisent environ 18 000 € d’intérêts sur la durée restante. Le tableau d’amortissement montre où en est le capital à chaque date.

Le taux nominal ne mesure que les intérêts. Le taux annuel effectif global, le TAEG, ajoute tout ce que l’emprunteur paie pour obtenir le prêt. Il compte les frais de dossier, la garantie, l’assurance exigée par la banque et les frais de courtage. Il figure obligatoirement dans toute offre de prêt. C’est lui qui permet à Lucas de comparer les deux offres : un taux nominal plus bas peut cacher un crédit plus cher au total.

C. consom. art. L.314-1 · C. consom. art. L.314-3

L’explication complète

Le taux annuel effectif global est le taux qui égalise, sur une base annuelle, la valeur actualisée de l’ensemble des engagements du prêteur et de l’emprunteur ; il comprend les intérêts, les frais de dossier, les frais de courtage, les frais de garantie, hypothèque ou caution, les frais d’ouverture et de tenue du compte si la banque l’exige, le coût de l’assurance emprunteur lorsqu’elle est exigée pour obtenir le prêt, et les frais d’expertise du bien ; il ne comprend pas les frais liés à l’acquisition du bien, droits de mutation et frais de l’acte de vente compris, ni les assurances facultatives ; les frais de mainlevée d’hypothèque et l’indemnité de remboursement anticipé, incertains, en sont exclus aussi. Il figure dans la publicité, la fiche d’information et l’offre, avec le coût total en euros.

Les exceptions

Pour Lucas, avec une assurance calculée sur le capital restant dû, l’offre à 3,30 % avec une assurance à 0,40 % et 1 500 € de frais donne un TAEG d’environ 3,85 %, l’offre à 3,45 % avec une assurance à 0,15 % et sans frais, environ 3,65 % : la seconde est moins chère, d’environ 3 200 € sur vingt ans. Le TAEG doit rester sous le taux d’usure, ce qui se vérifie avec le même chiffre. Depuis la loi Lemoine de 2022, l’assurance peut être changée à tout moment pour une assurance équivalente, ce qui permet de prendre le taux nominal le plus bas et de substituer ensuite une assurance moins chère ; le TAEG de l’offre initiale ne reflète alors pas le coût final. Un TAEG erroné ou absent entraîne la déchéance du droit aux intérêts, en tout ou partie, prononcée par le juge.

Ce que ça change chez vous

Pour Lucas, comparer les deux TAEG et les deux coûts totaux en euros de l’offre, puis négocier la première offre avec une assurance déléguée : 3,30 % plus 0,15 % d’assurance et 1 500 € de frais donne environ 3,60 %, la meilleure combinaison ; les frais de dossier peuvent se négocier à zéro, par exemple contre une domiciliation des revenus que la banque propose sans pouvoir l’imposer. La grille de garanties de la banque, remise avant la souscription, sert à trouver une assurance équivalente ; un courtier compare en une fois. Le TAEG se relit sur l’offre définitive, dix jours avant la signature.