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Vendre pour racheter : 6 repères
Vendre et acheter la même année : six repères pour que les deux actes s’enchaînent sans que l’un fasse tomber l’autre.
Pour quiPropriétaires qui changent de logement, en vendant et en achetant la même année.
6 points pour comprendre le sujet
70 %
La quotité habituelle du prêt relais : la banque retient 50 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, puis en retranche le capital restant dû.
Le prêt relais dure en général douze mois, renouvelables une fois si la banque l’accepte. Pendant ce temps, la franchise est partielle ou totale. Il se rembourse en une fois à la vente, sans indemnité.
Ce que ça coûte Les intérêts du relais n’entrent pas dans le taux d’effort de 35 %, à une condition fixée par le HCSF, distincte de la quotité choisie par la banque. Son montant ne doit pas dépasser 80 % de la valeur du bien mis en vente, capital restant dû déduit.
- Pour qui
- Ceux qui achètent avant d’avoir vendu.
- Ce que ça change
- Pour un bien estimé 320 000 € avec 90 000 € de crédit restant, une banque qui retient 70 % prend 70 % de 320 000 €, soit 224 000 €, moins les 90 000 € restant dus : elle avance 134 000 €. À 3,8 %, cela fait de l’ordre de 420 € d’intérêts par mois, hors assurance et frais.
- Peut-on revenir en arrière
- Une vente sous l’estimation réduit d’abord l’apport. Une dette ne reste que si le prix net tombe sous les sommes dues : ici 224 000 €, plus les intérêts et les frais.
C. consom. art. L.313-1 ; Décision HCSF du 29 septembre 2021 modifiée le 18 décembre 2023
24 mois
La durée maximale habituelle d’un prêt relais, au-delà de laquelle la banque exige le remboursement.
À l’échéance, si le bien n’est pas vendu, le vendeur baisse son prix ou refinance. L’estimation retenue au départ détermine la marge de sécurité de l’opération.
Ce que ça coûte Le prêt achat-revente refinance l’ancien et le nouveau crédit en un seul, avec remboursement anticipé partiel à la vente.
- Pour qui
- Ceux dont le bien à vendre est atypique ou sur un marché lent.
- Ce que ça change
- Dix-huit mois de relais à 3,8 % sur 134 000 € coûtent près de 7 600 € d’intérêts. S’y ajoute parfois une baisse de prix pour conclure.
- Peut-on revenir en arrière
- La renégociation avec la banque est possible avant l’échéance ; après, elle est subie.
C. consom. art. L.313-1 · L.313-47
10 jours
Le délai de rétractation de l’acquéreur après la notification du compromis, sans motif ni pénalité ; le vendeur n’en a pas.
Puis les conditions suspensives : prêt, au moins un mois ; préemption de la commune, deux mois ; urbanisme.
Ce que ça coûte Le dépôt de garantie, souvent 5 à 10 %, gardé sous séquestre, est restitué si une condition défaille. Si l’acquéreur renonce sans motif, il revient en principe au vendeur comme le prévoit le compromis : le séquestre ne le verse qu’avec l’accord des deux parties ou sur décision du juge, qui peut réduire une pénalité manifestement excessive.
- Pour qui
- Vendeurs et acquéreurs, dès la signature du compromis.
- Ce que ça change
- Trois mois entre compromis et acte : c’est ce délai qui fait le calendrier des deux opérations.
- Peut-on revenir en arrière
- L’acquéreur se rétracte librement dans les dix jours. Ensuite, il ne peut plus renoncer par sa seule volonté : le libèrent alors une condition suspensive qui défaille, un accord avec le vendeur, ou une décision du juge, par exemple pour un manquement du vendeur.
CCH art. L.271-1 ; C. consom. art. L.313-41 ; C. urb. art. L.213-2
1 an
Le délai normal de vente pendant lequel la plus-value de la résidence principale reste exonérée après le déménagement, sans location entre-temps.
L’exonération de la résidence principale ne connaît pas de durée minimale de détention. Elle suppose d’occuper le logement jusqu’à sa mise en vente, puis un délai de vente raisonnable.
Ce que ça coûte Un bien loué entre le départ et la vente perd l’exonération sur toute la plus-value.
- Pour qui
- Ceux qui emménagent dans le nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien.
- Ce que ça change
- Sur 110 000 € de plus-value, rien n’est dû pour une résidence principale. Si l’ancien logement a été loué, l’impôt et les prélèvements approchent 40 000 €, à 36,2 % en 2026. C’est hors abattement pour durée de détention et hors surtaxe des plus-values de plus de 50 000 €.
- Peut-on revenir en arrière
- Aucun dans ce scénario : un logement loué entre le départ et la vente n’est plus la résidence principale au jour de la cession. Il ne le redeviendrait que si le propriétaire y revenait vivre réellement, à titre habituel, avant la vente.
CGI art. 150 U, II, 1° ; BOI-RFPI-PVI-10-40-10
6 mois d’intérêts et 3 %
Le double plafond de l’indemnité de remboursement anticipé du prêt en cours, remboursé par le prix de vente.
L’indemnité n’est pas due si la vente suit un changement de lieu de travail de l’emprunteur ou de son conjoint. Elle ne l’est pas non plus après le décès de l’un d’eux, ou la cessation forcée de leur activité.
Ce que ça coûte Le contrat de prêt peut réduire ou supprimer l’indemnité ; la clause se fixe avant la signature de l’offre.
- Pour qui
- Tout vendeur qui a encore un crédit en cours.
- Ce que ça change
- Sur 90 000 € restant dus à 1,5 %, six mois d’intérêts font 675 €, et 3 % du capital font 2 700 €. L’indemnité est le plus faible des deux, ou zéro en cas de mutation.
- Peut-on revenir en arrière
- Payée, elle ne se récupère pas ; négociée avant, elle disparaît.
C. consom. art. L.313-47 · L.313-48 · R.313-25
7 à 8 %
Les frais d’acquisition dans l’ancien, 7 à 8 % environ selon le département depuis la hausse de 2025, droits et émoluments compris, à la charge de l’acquéreur ; 2 à 3 % dans le neuf.
À la vente s’ajoutent les honoraires d’agence, libres et fixés par le mandat, et les diagnostics. Au nouveau prêt s’ajoutent les frais de dossier et de garantie.
Ce que ça coûte Sur un achat à 450 000 € dans l’ancien, les droits et émoluments vont d’environ 31 400 à 33 700 €. Les frais de la vente et du prêt s’y ajoutent, le tout financé par la vente.
- Pour qui
- Toute personne qui enchaîne une vente et un achat.
- Ce que ça change
- Une part importante des deux opérations réunies part en frais, que seule la durée d’occupation ou la hausse du bien amortit.
- Peut-on revenir en arrière
- Aucun : les droits payés à l’achat ne se récupèrent jamais, même en revendant vite.
CGI art. 1594 D · 683 ; C. com. art. L.444-1 et annexe 4-7 (tarif des notaires)
L’article qui développe ce sujet
Techniques avancées
Ces montages se préparent avec un notaire et la banque avant le premier compromis. Certains exigent que les deux actes soient rédigés ensemble.
La vente à soi-même par une société pour différer
Le propriétaire qui ne trouve pas d’acquéreur peut vendre l’ancien logement à une société civile qu’il contrôle, financée par un crédit. Il le met en location et dégage ainsi l’apport.
La plus-value de résidence principale reste exonérée si l’opération suit le déménagement dans le délai normal. Mais les droits et frais d’acquisition, 7 à 8 % au total, sont dus. Et la location par la société de son propre logement à l’ancien propriétaire est regardée avec méfiance par l’administration.
Le montage n’a de sens que pour conserver un bien à fort potentiel.
CGI art. 150 U, II, 1° · 1594 D ; LPF art. L.64
Le remploi et la déclaration d’origine des fonds
Dans un couple marié sous la communauté, un époux peut vendre un bien qui lui appartient en propre, reçu avant le mariage ou par héritage. S’il réinvestit le prix dans le nouveau logement, celui-ci lui est propre, à condition d’en payer au moins la moitié, prix et frais d’acquisition compris.
Il faut pour cela une déclaration de remploi dans l’acte d’achat, mentionnant l’origine des fonds et la volonté de remploi. À défaut, la communauté doit une récompense, à prouver au divorce ou au décès.
Le notaire insère la clause si on le lui demande. Les partenaires de PACS séparés de biens précisent de même la répartition de l’apport dans les quotités d’acquisition.
C. civ. art. 1434 · 1435 · 1436 · 515-5-1
La vente avec faculté de rachat
Le vendeur pressé peut vendre à réméré. La vente est alors conclue avec une faculté de rachat, dans un délai de cinq ans au plus, à un prix convenu. L’acheteur est par exemple un investisseur spécialisé, qui achète avec une décote et loue le bien au vendeur en attendant.
L’opération dégage des liquidités immédiates et laisse le temps de vendre au prix du marché. Mais elle coûte cher : décote à l’entrée, indemnité d’occupation, frais de deux actes.
Elle sert à éviter une saisie ou un relais échu, pas à optimiser.
C. civ. art. 1659 · 1660 · 1673
Préparer vos échanges
Avant de décider
Ces six repères sont ceux du code de la consommation, du code général des impôts et des pratiques bancaires en 2026. Votre marché, votre banque et le calendrier de vos acquéreurs en font l’application.
Le notaire coordonne les deux actes, et le courtier ou la banque montent le financement. Ce guide informe, il ne remplace pas l’offre de prêt ni le compromis.
À demander aux professionnels
- Quelle quotité et quelle durée de prêt relais, et sur quelle estimation ?
- Si mon ancien logement reste vide un temps, garde-t-il l’exonération de plus-value ?
- Ma vente m’exonère-t-elle de l’indemnité de remboursement anticipé ?
Les documents à réunir
- Une estimation écrite de votre logement actuel
- Votre offre de prêt en cours
Deux questions sur le sujet
Sophie et Karim achètent une maison avant d’avoir vendu leur appartement, estimé 320 000 € avec 90 000 € de crédit restant.
Combien la banque avance-t-elle en prêt relais, à 70 % ?
- 320 000 €
- 134 000 €
- 224 000 €
Voir la réponseMasquer la réponse
La banque prend 70 % de la valeur de l’appartement, soit 224 000 € sur 320 000 €. Elle retire ensuite les 90 000 € de crédit restant : il reste 134 000 €. Le prêt relais dure en général douze mois, renouvelables une fois si la banque l’accepte. Il se rembourse en une fois, à la vente.
C. consom. art. L.313-1 ; Décision HCSF du 29 septembre 2021
Pourquoi c’est comme ça
Le montant du prêt relais se calcule sur la valeur estimée du bien à vendre, par une agence ou un notaire, affectée d’une quotité de 50 à 80 % selon la banque, le marché et l’existence ou non d’un compromis signé, 70 % le plus souvent, 80 % avec compromis, sous déduction du capital restant dû sur le crédit du bien vendu, qui sera remboursé sur le prix : 70 % de 320 000 € font 224 000 €, moins 90 000 €, soit 134 000 €. Le relais est adossé à un prêt amortissable classique qui finance le solde de la maison ; depuis 2024, le HCSF exclut le relais du calcul du taux d’effort de 35 % si son montant ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien à vendre, nette du capital restant dû, ce qui rend l’opération possible malgré la double charge temporaire.
Jusqu’où ça va
La durée est en général de douze mois, renouvelable une fois avec l’accord de la banque ; le taux est légèrement supérieur au taux long ; les intérêts sont réglés chaque mois en franchise partielle ou capitalisés en franchise totale ; le contrat exclut en général toute indemnité de remboursement anticipé à la vente. Si l’appartement se vend 290 000 € au lieu de 320 000 €, le relais de 134 000 € et le crédit de 90 000 € sont remboursés, et 66 000 € restent au lieu de 96 000 €, avant frais de vente ; si la vente manque à l’échéance, la banque proroge, transforme le relais en prêt amortissable, ou exige le remboursement, ce qui peut contraindre à baisser le prix ; si le prix ne couvre pas le relais et le crédit restant, le solde reste dû, et son étalement en prêt amortissable suppose l’accord de la banque. Un compromis signé avant le relais élève la quotité et baisse le taux.
Ce que ça coûte vraiment
Pour Sophie et Karim, 134 000 € avancés et 424 € par mois d’intérêts à 3,8 % : 2 550 € si la vente prend six mois, 7 640 € si elle en prend dix-huit ; sur une vente à 290 000 €, 30 000 € de moins dans l’opération, et sur une vente à 250 000 €, il reste 26 000 € au lieu de 96 000 € avant frais de vente, 70 000 € de moins dans l’opération ; avec un relais à 80 %, 166 000 €, il manquerait 6 000 €. Mettre l’appartement en vente avant de signer le compromis de la maison réduit la période, et un compromis signé permet de demander 80 %, 166 000 €.
Sophie et Karim ont emménagé dans leur maison en juin. Leur ancien appartement, vide et en vente, se vend en février suivant avec 110 000 € de plus-value.
La plus-value est-elle imposée ?
- Oui : ils n’y habitaient plus
- Non : la vente suit dans un délai normal
- Oui, pour la moitié
Voir la réponseMasquer la réponse
L’administration admet un délai normal de vente après le déménagement, apprécié selon le marché, autour d’un an. Le logement doit être resté la résidence principale jusqu’à sa mise en vente, et ne pas avoir été loué. Si l’appartement avait été loué six mois, les 110 000 € auraient été taxés.
CGI art. 150 U, II, 1° ; BOI-RFPI-PVI-10-40-10
Pourquoi c’est comme ça
L’exonération de la résidence principale s’applique si le logement était la résidence habituelle et effective du vendeur jusqu’à sa mise en vente, et si la cession intervient dans le délai normal de vente, apprécié au cas par cas selon les conditions du marché local, le prix demandé et les caractéristiques du bien, un an constituant le maximum dans un contexte normal ; le délai court du départ du logement, et deux conditions s’ajoutent : le logement n’a été ni loué, ni prêté, ni occupé par un proche entre le départ et la vente, et le vendeur a accompli les diligences nécessaires, mandat, annonces, visites, baisses de prix, dès son départ. Sophie et Karim, à huit mois, sont dans le délai, à condition d’avoir mis en vente dès juin et laissé l’appartement vide.
Jusqu’où ça va
La jurisprudence a admis, au cas par cas, des délais de quatorze à vingt-deux mois (CE, 7 mai 2014, n° 356328 pour vingt-deux mois) sur des marchés difficiles avec des efforts prouvés, et refusé des délais plus courts quand la mise en vente avait été tardive ou le prix irréaliste ; un enfant hébergé quelques semaines fait tout perdre, un garde-meuble non. Une location temporaire, même trois mois, requalifie le bien en résidence non principale à la vente : la plus-value devient taxable à 19 % plus 17,2 % en 2026 après abattements de durée, avec une surtaxe si la plus-value imposable de chaque vendeur dépasse 50 000 €. Le prêt relais, qui coûte chaque mois, incite naturellement à vendre vite et au prix, ce que l’administration lit comme des diligences. L’acte de vente mentionne l’exonération, sans déclaration.
Ce que ça coûte vraiment
Pour Sophie et Karim, 110 000 € exonérés ; loués six mois entre-temps, à dix ans de détention, environ 32 000 € d’impôt et prélèvements après abattements, sans surtaxe s’ils détiennent l’appartement par moitié, la plus-value imposable de chacun, 38 500 €, restant sous le seuil de 50 000 € ; en cas de contrôle, les preuves utiles sont le mandat de juin, les annonces, les consommations d’énergie nulles depuis le départ et le compromis. Une vente qui glisserait au-delà d’un an se défend avec les baisses de prix documentées ; louer pour couvrir le relais ferait perdre l’exonération, comme le prêt du logement à un proche ou une vente trop lente, faute de diligences.
Les mots à connaître
Un acte reçu par un officier public, un notaire par exemple, qui lui donne date certaine et force de preuve. La vente d’un logement, une donation autre qu’un don manuel ou un contrat de mariage passent obligatoirement par là.
Pour un bien loué en meublé au régime réel, la part de sa valeur que l’on déduit chaque année des loyers, comme si le bien s’usait. Il réduit l’impôt sans sortir un euro, mais il ne peut pas créer de déficit.
L’assurance qui rembourse le crédit à la banque si l’emprunteur meurt, devient invalide ou, selon le contrat, perd son emploi. Elle se choisit librement et se change à tout moment, sans frais, pour un contrat aux garanties équivalentes.
La somme qu’une banque accepte de prêter, calculée en principe pour que la mensualité, assurance comprise, ne dépasse pas 35 % des revenus nets, sur 25 ans au plus. Chaque banque peut s’en écarter pour une part limitée de ses prêts, 20 % au plus. Elle dépend donc du taux et de la durée autant que…