Ce qui change en 2026 : 10 nouveautés
Chaque loi de finances déplace quelques curseurs. En 2026, ils touchent l’épargne, l’immobilier locatif, la création et la transmission d’entreprise, la retraite. Voici les dix changements qui comptent pour un particulier, avec les chiffres.
Pour quiToute personne qui épargne, investit, loue, crée ou transmet une entreprise, ou approche de la retraite : chaque point dit qui est concerné.
- 1Les prélèvements sociaux passent à 18,6 %Gratuit
- 2Le statut du bailleur privéGratuit
- 3Le pacte Dutreil resserréGratuit
- 4L’apport à une holding avant de vendreGratuit
- 5La réforme des retraites suspendueGratuit
- 6L’ACRE divisée par deuxGratuit
- 7La facture électronique obligatoireGratuit
- 8Investir dans une PME : retour à 18 %Gratuit
- 9Le minimum vieillesse moins repris sur l’héritageGratuit
- 10Les droits de mutation jusqu’à 5 %Gratuit
10 points pour comprendre le sujet
Les prélèvements sociaux passent à 18,6 %
La CSG sur les revenus du capital augmente de 1,4 point, mais pas pour toute l’épargne.
Dividendes, intérêts du compte-titres, plus-values de valeurs mobilières et gains du PEA supportent désormais 18,6 % de prélèvements sociaux. Le prélèvement forfaitaire unique passe à 31,4 %.
L’assurance-vie, les revenus fonciers, les plus-values immobilières et l’épargne logement restent à 17,2 %. Les livrets réglementés restent exonérés.
Ce que ça coûte Loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. Pour un compte ou un contrat tenu en France, aucune démarche : la banque ou l’assureur applique le bon taux. Pour un compte à l’étranger, le contribuable déclare le compte et verse lui-même les prélèvements.
- Pour qui
- Les détenteurs d’un compte-titres ou d’un PEA, et ceux qui perçoivent des dividendes, notamment les dirigeants de société.
- Ce que ça change
- Sur 10 000 € de gains d’un compte-titres, cela fait 140 € de plus. Pour les mêmes gains dans une assurance-vie, ou pour des loyers de location vide, rien ne change. L’écart entre enveloppes se creuse un peu.
- Peut-on revenir en arrière
- La mesure est permanente à ce stade. Une prochaine loi de financement peut toujours modifier le taux ou la liste des revenus épargnés.
LFSS 2026 · CSS art. L.136-8
Le statut du bailleur privé
Un amortissement déductible pour les logements loués nus, neufs ou très rénovés.
Le propriétaire qui loue nu, en résidence principale du locataire, déduit chaque année de ses loyers un amortissement. Le logement est dans un immeuble collectif, neuf ou rénové pour au moins 30 % de son prix, avec une classe A ou B au diagnostic de performance énergétique à l’arrivée.
L’amortissement porte sur 80 % de la valeur. Son rythme dépend du niveau de loyer : 3,5 % à 5,5 % par an dans le neuf, 3 % à 4 % dans l’ancien. Il est limité à 8 000 à 12 000 € par an et par foyer.
Ce que ça coûte Pour les acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Un engagement de location de neuf ans, avec loyer et ressources du locataire plafonnés.
- Pour qui
- Les particuliers qui investissent dans un logement locatif vide et acceptent un loyer encadré pendant neuf ans.
- Ce que ça change
- Pour un logement neuf de 250 000 € loué à loyer intermédiaire, 7 000 € sont déduits chaque année des loyers. Cela peut effacer l’impôt sur ces revenus pendant plusieurs années.
- Peut-on revenir en arrière
- Sortir de l’engagement avant neuf ans fait perdre l’avantage : les amortissements déduits sont repris. Le dispositif lui-même est limité aux achats faits avant fin 2028.
LF 2026 · CGI art. 31
Le pacte Dutreil resserré
Six ans de conservation pour l’héritier ou le donataire, et les biens de luxe exclus.
L’exonération de 75 % sur la transmission d’une entreprise se resserre. Chaque bénéficiaire doit désormais garder ses titres six ans après l’engagement collectif, au lieu de quatre.
La part de valeur qui correspond à des biens étrangers à l’activité ne profite plus de l’exonération. C’est le cas d’une résidence de loisirs, d’œuvres d’art ou de voitures de tourisme.
Ce que ça coûte Pour les transmissions réalisées depuis le 21 février 2026. Les transmissions antérieures gardent les règles d’avant, dont l’engagement de quatre ans.
- Pour qui
- Les dirigeants qui préparent la donation ou la succession de leur entreprise, et leurs enfants.
- Ce que ça change
- L’avantage reste considérable : trois quarts de la valeur exonérés. Mais les engagements durent désormais huit ans au moins au total : deux ans d’engagement collectif, parfois déjà courus au jour de la transmission, puis six ans d’engagement individuel. Et une société qui abrite des biens personnels de prestige voit ces biens taxés normalement.
- Peut-on revenir en arrière
- Un bénéficiaire qui vend avant la fin de son engagement perd l’exonération pour lui seul, avec intérêts de retard.
LF 2026 · CGI art. 787 B
L’apport à une holding avant de vendre
Le report d’impôt suppose désormais de réinvestir davantage, et plus longtemps.
Le dirigeant qui transfère ses titres à sa propre holding, en échange de parts de celle-ci, voit l’impôt sur la plus-value mis en attente.
Si la holding revend ces titres dans les trois ans, le report ne tient qu’à une condition. Elle doit réinvestir au moins 70 % du prix dans des activités économiques, dans les trois ans, et garder ces investissements cinq ans.
Ce que ça coûte Règles applicables aux cessions réalisées depuis l’entrée en vigueur de la loi de finances pour 2026.
- Pour qui
- Les dirigeants qui envisagent de vendre leur société en passant par une holding.
- Ce que ça change
- Sur un prix de 3 M€, 2,1 M€ doivent être réinvestis dans l’économie réelle, contre une part plus faible auparavant. Le reste peut être placé librement.
- Peut-on revenir en arrière
- Si les conditions ne sont pas tenues, l’impôt mis en report devient exigible, avec intérêts.
LF 2026 · CGI art. 150-0 B ter
La réforme des retraites suspendue
L’âge légal cesse provisoirement de monter pour certaines générations.
Pour les assurés nés en 1963, l’âge légal reste à 62 ans et 9 mois. Pour ceux nés de 1964 à mars 1965, il reste aussi à 62 ans et 9 mois, avec 170 trimestres pour le taux plein.
La hausse reprend ensuite par étapes. Il faut 63 ans et 171 trimestres pour les naissances d’avril à décembre 1965, puis 172 trimestres à partir de 1966.
Ce que ça coûte Loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. Le relevé de carrière en ligne indique l’âge et la durée qui s’appliquent à chacun.
- Pour qui
- Les personnes nées à partir de 1963, et en particulier celles qui prévoyaient un départ proche.
- Ce que ça change
- Pour une personne née en 1964, un départ à 62 ans et 9 mois devient possible, avec 170 trimestres pour éviter la décote.
- Peut-on revenir en arrière
- Mesure présentée comme provisoire : une loi ultérieure peut reprendre ou modifier le calendrier.
LFSS 2026 · CSS art. L.161-17-2
L’ACRE divisée par deux
L’aide aux créateurs allège moins les cotisations des micro-entrepreneurs.
Pour une micro-entreprise créée depuis le 1er juillet 2026, l’exonération de cotisations passe de 50 % à 25 %. Elle vise les demandeurs d’emploi, les allocataires de minima sociaux, les jeunes et d’autres publics. Elle dure jusqu’à la fin du troisième trimestre civil suivant le début d’activité.
Ce que ça coûte L’aide se demande, et elle ne se renouvelle pas avant trois ans. Au réel, elle est plafonnée à 25 % et dégressive au-delà de 75 % du plafond de la Sécurité sociale.
- Pour qui
- Les créateurs de micro-entreprise, en particulier ceux qui sortent du chômage.
- Ce que ça change
- Les premiers mois coûtent les trois quarts des cotisations normales, au lieu de la moitié. L’écart pèse sur le budget des premiers mois d’activité.
- Peut-on revenir en arrière
- Les entreprises créées avant juillet gardent l’ancien taux jusqu’au terme de leur période d’exonération.
CSS art. L.131-6-4
La facture électronique obligatoire
Depuis septembre 2026, toutes les entreprises doivent pouvoir recevoir des factures électroniques.
Une facture électronique est un fichier structuré, transmis par une plateforme agréée : ce n’est pas un PDF envoyé par e-mail.
Depuis le 1er septembre 2026, toutes les entreprises doivent pouvoir en recevoir. Les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire doivent aussi en émettre. Les PME et les micro-entrepreneurs devront émettre à partir du 1er septembre 2027.
Ce que ça coûte Le passage suppose une plateforme agréée par l’administration ; beaucoup de logiciels de facturation s’y raccordent.
- Pour qui
- Toutes les entreprises assujetties à la TVA, y compris les micro-entrepreneurs, pour leurs échanges avec d’autres entreprises.
- Ce que ça change
- Un changement d’outil plus que d’impôt. Les factures des fournisseurs arrivent par la plateforme, et certaines données partent directement au fisc.
- Peut-on revenir en arrière
- Obligation définitive ; seul le calendrier d’émission des petites entreprises reste à venir.
CGI art. 289 bis · Loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023
Investir dans une PME : retour à 18 %
La réduction d’impôt pour souscription au capital d’une PME reste à 18 %, et les fonds qui y ouvrent droit se raréfient.
Le taux de 25 % n’a plus cours pour les PME depuis 2024. La réduction est de 18 % des sommes investies en direct. Les FIP de métropole, comme les FCPI classiques, n’ouvrent plus aucune réduction.
Elle est de 25 % pour les entreprises solidaires d’utilité sociale et les foncières solidaires. Elle monte à 30 % pour une jeune entreprise innovante.
Ce que ça coûte Les titres se conservent jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant la souscription. Les versements sont retenus jusqu’à 50 000 € pour une personne seule, et 100 000 € pour un couple.
- Pour qui
- Les contribuables qui investissent au capital de PME non cotées, en direct ou par les seuls fonds encore éligibles. Ces fonds sont les FCPI de jeunes entreprises innovantes, les FIP Corse et outre-mer.
- Ce que ça change
- Sur 10 000 € investis en direct, la réduction est de 1 800 €. Par un FIP de métropole ou un FCPI classique, rien. La réduction entre dans le plafond global de 10 000 € des niches fiscales.
- Peut-on revenir en arrière
- Si les titres sont vendus avant le 31 décembre de la cinquième année suivant la souscription, la réduction est reprise. Il existe des exceptions, comme le décès ou l’invalidité.
CGI art. 199 terdecies-0 A
Le minimum vieillesse moins repris sur l’héritage
Le seuil de récupération de l’allocation de solidarité aux personnes âgées, porté à 100 000 € en 2023, est revalorisé chaque année.
L’allocation versée à une personne âgée n’est récupérée sur sa succession que sur la part de l’actif net qui dépasse un seuil. Ce seuil est de 108 586 € en 2026 en métropole, et de 150 000 € outre-mer. La somme reprise est aussi plafonnée pour chaque année de versement.
Ce que ça coûte Aucune démarche des héritiers : la caisse fait valoir sa créance au moment du règlement de la succession.
- Pour qui
- Les personnes âgées aux revenus modestes qui possèdent un logement, et leurs enfants.
- Ce que ça change
- Une maison de 130 000 € laissée par un allocataire n’expose ses enfants qu’à une reprise d’environ 21 400 € au plus. La crainte de perdre la maison familiale peut conduire à renoncer à une aide à laquelle on a droit.
- Peut-on revenir en arrière
- Le seuil est revalorisé chaque année ; il peut aussi être modifié par décret.
CSS art. L.815-13 · CSS art. D.815-4
Les droits de mutation jusqu’à 5 %
Les départements peuvent relever leurs droits sur les achats de logements anciens.
Depuis avril 2025 et jusqu’en mars 2028, chaque département peut porter son taux de 4,5 % à 5 %. La hausse ne s’applique pas aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Les achats dans le neuf, soumis à la TVA, ne sont pas concernés.
Ce que ça coûte Est primo-accédant celui qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans précédant l’achat. Il doit acheter pour en faire sa résidence principale, sans engagement de durée.
- Pour qui
- Les acheteurs d’un logement ancien, en particulier les investisseurs et ceux qui changent de résidence principale.
- Ce que ça change
- Sur 300 000 €, cela fait environ 1 500 € de frais d’acquisition en plus. Le taux voté par chaque département figure sur le site des impôts.
- Peut-on revenir en arrière
- La faculté est temporaire. Sauf prolongation, les départements reviendront au plafond de 4,5 % pour les ventes à partir d’avril 2028.
CGI art. 1594 D · Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 art. 116
Techniques avancées
Plusieurs nouveautés touchent des montages de cabinet. Ils se calibrent avec un professionnel et ne concernent qu’une minorité de patrimoines.
L'apport-cession à une holding
Apporter ses titres à une holding avant de les vendre place la plus-value en report d’imposition. Le report prend fin notamment si la holding cède, fait racheter ou annuler les titres apportés dans les trois ans sans réinvestir, ou si le dirigeant cède, se fait racheter ou rembourser les titres de la holding.
Le réinvestissement porte sur une activité économique, hors immobilier et activités financières, pour 70 % du prix et dans un délai de trois ans. Ces règles s’appliquent aux cessions depuis le 21 février 2026.
Les biens acquis en remploi se gardent cinq ans, et les fonds réinvestis restent dans la holding.
CGI art. 150-0 B ter
Le pacte Dutreil, et la réduction de droits
L’exonération des trois quarts de la valeur des titres suppose un engagement collectif de conservation, puis un engagement individuel, et une fonction de direction. L’engagement individuel est porté de quatre à six ans pour les transmissions depuis le 21 février 2026. La même loi exclut de l’exonération certains biens somptuaires non affectés à l’activité.
Donner en pleine propriété avant 70 ans ajoute une réduction de 50 % des droits restants. Sur une entreprise de 4 millions d’euros donnée à deux enfants, les droits passent d’environ 1,2 million à moins de 80 000 €.
Le non-respect des engagements remet tout en cause.
CGI art. 787 B et 790
Le LMNP au réel, après la réforme
Louer en meublé au régime réel permet d'amortir le logement et le mobilier, et d'effacer l'impôt sur les loyers pendant des années. Depuis 2025, les amortissements déjà déduits reviennent dans le compte de la plus-value au moment de la revente, sauf pour certaines résidences services. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer ensuite, ce qui limite l'effet après vingt-deux ans.
CGI art. 150 VB et 39 C
Préparer vos échanges
Avant de décider
Ces dix nouveautés viennent des lois de finances et de financement de la Sécurité sociale pour 2026. Certaines viennent de textes antérieurs qui prennent effet ou s’appliquent en 2026. Elles sont décrites telles qu’elles s’appliquent en général.
Leur effet sur vous dépend de vos revenus, de votre patrimoine et de vos projets de l’année. Ce guide informe. Un professionnel mesure ce que chacune change pour vous.
À demander aux professionnels
- Mes placements sont-ils concernés par la hausse des prélèvements sociaux ?
- Une transmission d’entreprise en préparation est-elle touchée par le nouveau pacte Dutreil ?
- Mon projet d’achat locatif peut-il entrer dans le statut du bailleur privé ?
Deux questions sur le sujet
Josiane, 68 ans, veuve, garde 40 000 € sur le fonds en euros de son assurance-vie. Il lui a rapporté 2,5 % l’an dernier et elle en est contente : « au moins, ça ne bouge pas ». L’inflation, elle, a été de 2 %.
De combien son pouvoir d’achat a-t-il vraiment augmenté en un an ?
- D’à peine 0,5 % avant prélèvements, presque rien après
- De rien du tout : elle a perdu de l’argent
- De 2,5 % : c’est ce que l’assureur lui a versé
Voir la réponseMasquer la réponse
Le fonds de Josiane affiche 2,5 %, mais l’inflation a pris 2 %. Il ne lui reste que 0,5 % de gain réel. Le rendement qui compte n’est pas celui du relevé, mais celui qui reste une fois l’inflation retirée. Son capital grossit sur le papier, mais il achète à peine plus qu’avant. Et c’est avant les prélèvements sociaux : après eux, il ne reste presque rien.
CGI art. 125-0 A
L’explication complète
Le rendement réel d’un placement est son rendement après impôts diminué de l’inflation ; sur un fonds en euros, les prélèvements sociaux sont retenus par l’assureur chaque année, au moment de l’inscription des intérêts, au taux de 17,2 %, maintenu pour l’assurance-vie en 2026 : 2,5 % bruts deviennent 2,07 % nets, et, l’inflation ayant été de 2 %, le gain de pouvoir d’achat réel est proche de zéro, un dixième de point à peine. La formule exacte divise un plus le rendement net par un plus l’inflation, ce qui donne le même ordre de grandeur. Le taux du fonds en euros est fixé chaque année par l’assureur, après frais de gestion, à partir du rendement de ses obligations et d’une réserve, la provision pour participation aux bénéfices, qu’il peut lisser sur huit ans.
Les exceptions
Certaines années, l’inflation dépasse le taux du fonds : en 2022 et 2023, avec 5,2 % puis 4,9 % d’inflation pour des fonds à 2 % puis 2,6 %, le pouvoir d’achat du capital a reculé d’environ 2,5 à 3,5 % par an, sans que le relevé ne le montre. L’inverse arrive aussi, avec une inflation sous 1 % comme en 2015 et 2016. Les taux bonifiés proposés aux nouveaux versements ne valent que pour une durée limitée, fixée par l’offre. L’impôt sur le revenu ne se paie qu’au rachat, sur les gains, à 7,5 % après huit ans sous 150 000 € de versements, après abattement de 4 600 €, ce qui n’affecte pas le rendement réel tant que Josiane ne retire pas. Le Livret A, exonéré, suit un taux calé en partie sur l’inflation.
Ce que ça change chez vous
Pour Josiane, 40 000 € à 2,5 % brut rapportent environ 830 € nets de prélèvements sociaux en 2026, quand 2 % d’inflation retirent 800 € de pouvoir d’achat au capital ; le gain réel se compte en dizaines d’euros pour l’année. Sur dix ans à ce rythme, son capital afficherait environ 49 100 € et achèterait ce que 40 300 € achètent aujourd’hui. Une part en unités de compte prudentes, ou un fonds en euros mieux rémunéré, sont ce qui fait bouger ce chiffre ; le fonds en euros protège le nominal, pas le pouvoir d’achat.
Rachid, 34 ans, technicien salarié, vient de toucher une prime de 8 000 €. Il a 1 200 € sur son compte courant, aucun autre argent de côté, et dépense environ 2 000 € par mois. Il veut tout placer en actions « pour que ça travaille ».
Quelle réserve de précaution retient-on en général avant de placer à long terme ?
- Deux ans de dépenses : on ne sait jamais
- Six mois de dépenses, soit environ 12 000 €
- Un mois de salaire : le suivant arrive vite
Voir la réponseMasquer la réponse
Avant de placer à long terme, le repère courant est une réserve disponible tout de suite, de trois à six mois de dépenses courantes. Pour Rachid, six mois, le haut de la fourchette, font 12 000 €. Sa prime et son compte courant n’y suffisent pas encore. Cette réserve ne sert pas à rapporter : elle sert à ne jamais être obligé de vendre au mauvais moment.
C. mon. fin. art. L.221-1 et s.
Pourquoi c’est comme ça
La réserve de précaution couvre les dépenses courantes pendant la période où un revenu peut manquer ou une dépense imprévue survenir : aucune loi n’en fixe le montant ; l’AMF indique de deux à six mois de revenus selon la situation, salarié, indépendant ou retraité, et la taille du foyer ; le repère courant se compte en dépenses, trois à six mois, davantage pour un revenu irrégulier : 2 000 € par mois pour Rachid, soit 12 000 € pour six mois. Elle se loge sur des supports sans risque, disponibles rapidement et sans frais : Livret A plafonné à 22 950 €, livret de développement durable et solidaire à 12 000 €, livret d’épargne populaire à 10 000 € pour un revenu fiscal sous 23 028 € pour une part en 2026, mieux rémunéré ; le fonds en euros d’une assurance-vie complète, avec un rachat réglé sous deux mois au plus et des gains fiscalisés.
Jusqu’où ça va
L’ordre habituel des priorités : rembourser d’abord les dettes dont le taux dépasse le rendement espéré, crédit renouvelable ou découvert ; constituer la réserve ; puis seulement investir à long terme ; une exception souvent citée, l’épargne salariale abondée par l’employeur, dont l’abondement s’obtient même avant que la réserve soit complète ; mais ces sommes restent bloquées cinq ans sur un plan d’épargne d’entreprise, jusqu’à la retraite sur un plan d’épargne retraite collectif, sauf cas de déblocage anticipé : même sur un support sans risque, elles ne font pas une réserve disponible. La réserve n’est pas figée : un salarié avec un conjoint en emploi stable peut la réduire à trois ou quatre mois. Une fois constituée, elle se reconstitue après chaque usage avant tout nouveau placement. Un versement programmé mensuel sur un plan d’épargne en actions ou une assurance-vie prend le relais, ce qui lisse le prix d’achat des actions.
Ce que ça coûte vraiment
Pour Rachid, 8 000 € plus 1 200 € de compte courant font 9 200 € : la réserve de 12 000 € n’est pas atteinte. Il manque 2 800 € : à 300 € mis de côté par mois, s’il peut les dégager, dix mois. Ensuite seulement, l’épargne de long terme peut aller en actions, par exemple sur un plan d’épargne en actions. Placer la prime en actions maintenant l’exposerait à vendre en perte au premier imprévu, ce qui est la façon la plus sûre de perdre en bourse.
Les mots à connaître
Un contrat d’épargne, pas une assurance décès. On y place de l’argent, et on le retire quand on veut. Au décès, le capital va aux bénéficiaires désignés, hors succession, avec sa propre fiscalité. Après huit ans, les gains retirés bénéficient d’un abattement annuel.
Un prêt que l’assureur peut vous accorder sur votre propre contrat, si celui-ci le prévoit, sans le fermer ni déclencher d’impôt. On le rembourse plus tard, avec des intérêts ; le contrat continue de produire ses gains pendant ce temps.
Un compte pour détenir des actions, des obligations ou des fonds, sans plafond ni contrainte, mais sans avantage fiscal : les dividendes, les intérêts et les plus-values réalisées à la vente sont taxés à 31,4 % en 2026, après déduction des moins-values, sauf option pour le barème.
L’argent gardé disponible pour les imprévus, trois à six mois de dépenses selon un repère courant, sur un livret garanti. Elle évite de payer une panne ou une facture avec un crédit ou un découvert.