Vous allez louer un studio et vous découvrez qu’il n’y a pas une fiscalité des loyers, mais quatre. Vide ou meublé, puis forfait ou frais réels : chaque combinaison donne un impôt différent sur le même loyer. Sur un exemple fictif de 9 000 € de loyers et 4 500 € de charges, l’impôt et les prélèvements sociaux vont de 0 € à 2 974 € par an selon le régime, davantage pour un meublé de tourisme non classé, sans dire à eux seuls quel régime est le plus avantageux au total.
Location vide : les revenus fonciers
Un logement loué vide produit des revenus fonciers. Si vos loyers bruts, hors charges récupérées sur le locataire, ne dépassent pas 15 000 € par an, vous relevez automatiquement du micro-foncier : l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % et impose les 70 % restants (CGI art. 32). Vous ne déduisez rien d’autre, ni travaux, ni intérêts, ni taxe foncière.
Au-dessus de 15 000 €, ou sur option, c’est le régime réel : vous déduisez les charges effectivement payées (CGI art. 31), c’est-à-dire les intérêts et frais d’emprunt, la taxe foncière, l’assurance propriétaire, les charges de copropriété non récupérables, les frais de gestion, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. L’option pour le réel engage pour trois ans.
Quand les charges dépassent les loyers, le déficit foncier se déduit de vos autres revenus jusqu’à 10 700 € par an, hors intérêts d’emprunt, qui ne s’imputent que sur des revenus fonciers (CGI art. 156). Ce plafond monte à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A à D, payés jusqu’à fin 2027.
Location meublée : les bénéfices industriels et commerciaux
Un logement loué meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC, même pour un particulier. Vous êtes loueur en meublé non professionnel, LMNP, si vos recettes meublées restent sous 23 000 € par an ou sous les autres revenus d’activité du foyer (CGI art. 155). Une inscription au répertoire Sirene est obligatoire dans les quinze jours du début de la location.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire dont le taux et le seuil dépendent du type de location, en vigueur en 2026. Pour un meublé loué à l’année, et pour un meublé de tourisme classé, le seuil est de 83 600 € de recettes et l’abattement de 50 %. Pour un meublé de tourisme non classé, le seuil tombe à 15 000 € et l’abattement à 30 % (CGI art. 50-0), depuis la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme.
Le réel, obligatoire au-dessus du seuil et possible en dessous, déduit les charges comme en foncier, et ajoute une déduction propre aux BIC : l’amortissement, c’est-à-dire la perte de valeur comptable du bâti et des meubles, étalée sur leur durée d’usage. C’est lui qui, souvent, ramène l’impôt à zéro pendant des années.
L’amortissement, et ce qu’il coûte à la revente
En pratique, le bâti s’amortit sur 25 à 40 ans et les meubles sur 5 à 10 ans ; le terrain, lui, ne s’amortit pas, et représente souvent 10 à 20 % du prix. Pour un appartement acheté 150 000 € dont 22 500 € de terrain, un amortissement du bâti sur 30 ans représente 4 250 € par an, auquel s’ajoutent par exemple 5 000 € de meubles sur sept ans, soit 714 € : près de 5 000 € déductibles chaque année, sans nouvelle dépense dans l’année : les meubles, eux, ont bien été payés à l’achat.
Deux limites. L’amortissement ne peut pas créer de déficit : la part qui dépasse le résultat est reportée sans limite de durée (CGI art. 39 C). Et, pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, hors certaines résidences de services, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, en venant diminuer le prix d’achat (CGI art. 150 VB) ; ce qui a été déduit pendant la location est donc en partie repris à la sortie.
C’est pourquoi loyers et revente se regardent ensemble, comme le montre l’article Location meublée : loyers et revente dans le même calcul. Un régime réel en meublé demande aussi une comptabilité et une liasse fiscale, souvent confiées à un expert-comptable, dont le coût fait partie de l’équation.
Un exemple fictif : 9 000 € de loyers chez Amélie
Amélie loue un studio 750 € par mois hors charges, soit 9 000 € par an. Son taux marginal d’imposition est de 30 %, et ses charges réelles s’élèvent à 4 500 € : 2 400 € d’intérêts et d’assurance de prêt, 900 € de taxe foncière, 600 € de charges non récupérables, 150 € d’assurance propriétaire, 450 € d’entretien. Quel que soit le régime, les prélèvements sociaux s’ajoutent à l’impôt sur le revenu, sur la même base, mais leur taux n’est pas le même : 17,2 % sur les revenus fonciers, 18,6 % sur les bénéfices industriels et commerciaux du meublé depuis l’imposition des revenus de 2025 (CSS art. L136-8).
En micro-foncier, la base imposable est de 70 % de 9 000 €, soit 6 300 € : l’impôt sur le revenu est de 1 890 € et les prélèvements sociaux de 1 084 €, 2 974 € en tout. Au réel, la base tombe à 4 500 € : 1 350 € d’impôt et 774 € de prélèvements, 2 124 €. En meublé au micro-BIC, l’abattement de 50 % donne la même base de 4 500 €, mais les prélèvements sociaux passent à 18,6 %, soit 837 € : 2 187 € en tout, 63 € de plus que le réel foncier. Au réel en meublé, l’amortissement ramène la base à 0 € : ni impôt ni prélèvements sociaux cette année.
| Vide, micro-foncier (30 %) | Vide, réel | Meublé, micro-BIC (50 %) | Meublé, réel | |
|---|---|---|---|---|
| Base imposable | 6 300 € | 4 500 € | 4 500 € | 0 € |
| Impôt sur le revenu (30 %) | 1 890 € | 1 350 € | 1 350 € | 0 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 % en foncier, 18,6 % en meublé) | 1 084 € | 774 € | 837 € | 0 € |
| Total prélevé | 2 974 € | 2 124 € | 2 187 € | 0 € |
| Reste après les 4 500 € de charges et l’impôt | 1 526 € | 2 376 € | 2 313 € | 4 500 € |
Bases : micro-foncier 9 000 × 70 % = 6 300 € ; réel 9 000 − 4 500 = 4 500 € ; micro-BIC 9 000 × 50 % = 4 500 €. Meublé au réel : après les 4 500 € de charges, l’amortissement possible est de 4 964 €, soit (150 000 − 22 500) / 30 = 4 250 € pour le bâti et 5 000 / 7 = 714 € pour les meubles ; il ne peut pas créer de déficit, 4 500 € sont déduits et 464 € reportés (CGI art. 39 C). Le reste ne compte ni le capital du prêt remboursé, ni l’achat des meubles, ni la comptabilité du réel, ni la cotisation foncière des entreprises, en général due en meublé, ni la reprise des amortissements à la revente. Meublé de tourisme non classé au micro-BIC : abattement de 30 %, base 6 300 €, 1 890 € d’impôt et 1 172 € de prélèvements à 18,6 %, 3 062 € en tout.
L’impôt n’est qu’une des lignes du compte d’un bien loué ; l’article Investissement locatif : ce qui reste chaque mois ajoute le crédit, la vacance et les charges.
Le dossier « Investir dans le locatif » compare ces régimes sur votre bien, année par année : la page du projet.
Comment lire le résultat
Le forfait l’emporte quand vos charges réelles sont inférieures à l’abattement : moins de 30 % des loyers en vide, moins de 50 % en meublé. Au-delà, le réel réduit l’impôt de l’année, mais le régime qui donne le plus petit bénéfice imposable n’est pas forcément le plus avantageux au total. En meublé au réel, il faut aussi compter l’achat et le renouvellement des meubles, la comptabilité, souvent confiée à un expert-comptable, et la reprise des amortissements dans la plus-value à la revente : le calcul se fait sur toute la durée de détention.
Le choix dépend aussi de la durée. Les intérêts baissent chaque année, les loyers montent, les travaux arrivent par vagues : un régime adapté à la première année ne l’est pas toujours à la dixième. L’option pour le réel foncier se renouvelle tacitement, et le passage du vide au meublé change la nature juridique du bail autant que celle de l’impôt.
Deux chiffres à garder en tête, enfin : 15 000 €, le seuil du micro-foncier et celui des meublés de tourisme non classés, et les prélèvements sociaux qui s’ajoutent partout, 17,2 % en location vide et 18,6 % en meublé. Le guide Louer : les repères du bailleur rassemble les autres obligations, du bail au dépôt de garantie.
Amélie loue meublé au réel et son amortissement ramène son résultat à zéro : paie-t-elle 18,6 % de prélèvements sociaux sur ses 9 000 € de loyers ?
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Non : les prélèvements sociaux s’appliquent à la même base que l’impôt sur le revenu, ici 0 €. En contrepartie, les amortissements déduits seront réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Information générale sur le droit français en vigueur à la date de publication, pas un conseil personnalisé. Les situations et montants des exemples sont fictifs. Pour une décision qui vous engage, consultez un notaire, un avocat ou un conseiller en gestion de patrimoine.
Sources
- Service-public, Impôt sur le revenu : revenus locatifs (location non meublée)
- Service-public, Impôt sur le revenu : revenus d’une location meublée
- BOFiP, BOI-BAREME-000044 : seuils des régimes d’imposition BA, BIC, BNC
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : revenus fonciers, intérêts et frais d’emprunt déductibles
- Sénat, réponse ministérielle sur le régime micro-BIC des meublés de tourisme après la loi du 19 novembre 2024
- Légifrance, CSS art. L136-8 : taux de la CSG sur les revenus du patrimoine (10,6 %, ou 9,2 % pour les revenus fonciers et les plus-values immobilières)
