Une annonce promet un rendement de 5 % et un loyer qui couvre presque la mensualité. Le compte complet ajoute quatre lignes : le mois sans locataire, les charges que vous ne récupérez pas, la taxe foncière et l’impôt. Sur un studio fictif à 150 000 €, il reste environ 466 € par mois à ajouter la première année, dont une partie rembourse du capital.
Du loyer affiché au loyer réellement encaissé
Le point de départ est le loyer hors charges, pas le loyer « charges comprises » de l’annonce. Les provisions pour charges que verse le locataire ne sont pas un revenu : elles transitent par vous pour payer les charges de copropriété qu’il doit, et vous les régularisez chaque année.
Vient ensuite la vacance : le temps entre deux locataires, où le logement ne rapporte rien et coûte toujours. Sa durée dépend du bien, du quartier et du loyer demandé : l’exemple retient un mois par an, une hypothèse à remplacer par les chiffres locaux, ceux d’une agence ou de l’historique du bien. Sur un loyer de 650 €, un mois de vacance, c’est 650 € de moins par an, soit 54 € par mois en moyenne.
Ce premier chiffre, loyer annuel moins vacance, est le seul qui vous appartient vraiment. Tout le reste se soustrait.
Les charges du propriétaire, celles que le locataire ne paie pas
En copropriété, une partie des charges reste au propriétaire : les honoraires du syndic, les gros travaux votés en assemblée, le fonds de travaux, l’assurance de l’immeuble. Le décret du 26 août 1987 fixe la liste de ce qui est récupérable sur le locataire ; tout ce qui n’y figure pas est pour vous. On retient souvent un quart à un tiers des charges totales pour une première estimation ; les relevés de charges et les procès-verbaux d’assemblée générale du bien donnent le vrai chiffre.
La taxe foncière est à votre charge, sauf la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis et se récupère sur le locataire. Elle a augmenté dans la plupart des communes ces dernières années : un mois de loyer, parfois davantage. S’y ajoutent l’assurance propriétaire non occupant, la garantie contre les loyers impayés si vous en prenez une, les frais d’une agence si vous déléguez la gestion, en général 6 à 8 % des loyers, et une enveloppe d’entretien pour la chaudière, le robinet qui fuit, la peinture entre deux locataires.
Ces lignes ne sont pas des hypothèses pessimistes : elles figurent sur les relevés de tout bailleur. Les oublier au moment d’acheter, c’est découvrir un déficit mensuel qu’on n’avait pas prévu.
Dans la mensualité, des intérêts et du capital
La mensualité du crédit est la plus grosse ligne, et la plus trompeuse. Elle contient des intérêts et de l’assurance, qui sont un coût définitif, et du capital remboursé, qui n’est pas une perte : c’est de l’épargne forcée, qui vous appartient à la revente. Les deux parts bougent chaque année, les intérêts baissent, le capital monte.
Pour le compte mensuel, on retient la mensualité entière, puisque c’est elle qui sort du compte en banque. Mais pour juger l’opération, on sépare les deux : le capital remboursé est ce que l’effort d’épargne construit. Le simulateur de crédit, gratuit, donne la mensualité, le total des intérêts et le coût total du crédit sur toute la durée ; la séparation mois par mois se lit sur le tableau d’amortissement remis par la banque.
Le taux d’effort de 35 % s’applique aussi à un prêt locatif. Les banques retiennent souvent 70 % des loyers attendus dans vos revenus, pour tenir compte de la vacance et des charges : un bien qui « s’autofinance » sur le papier pèse tout de même sur votre capacité d’emprunt.
L’impôt : il dépend du régime, et il change avec les années
Sur un logement loué vide au régime réel, vous êtes imposé sur les loyers moins les charges déductibles : intérêts et assurance du prêt, taxe foncière, charges non récupérables, assurance, gestion, travaux (CGI art. 31). Le résultat est soumis à votre taux marginal d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Si les charges dépassent les loyers, le déficit se déduit de vos autres revenus jusqu’à 10 700 € par an, hors intérêts (CGI art. 156).
La première année, les intérêts sont au plus haut et l’impôt au plus bas ; dix ans plus tard, les intérêts ont fondu et l’impôt a grossi, alors que la mensualité n’a pas bougé. Le compte d’un bien loué se fait donc sur plusieurs années, pas sur la première. L’article Vide ou meublé, micro ou réel compare les régimes sur un même loyer.
Un exemple fictif : le studio de Mehdi, première année
Mehdi achète un studio 150 000 €, plus 11 000 € de frais d’acquisition qu’il paie avec son épargne. Il emprunte 150 000 € à 3,3 % sur 20 ans, avec une assurance à 0,30 % par an : la mensualité est de 854,60 € de crédit et 37,50 € d’assurance, 892,10 € en tout, soit 10 705 € par an. Il loue 650 € hors charges, prévoit un mois de vacance, 600 € de charges non récupérables, 800 € de taxe foncière hors ordures ménagères, 150 € d’assurance propriétaire, et gère lui-même. Il met de côté 5 % des loyers encaissés pour les travaux et les imprévus, soit 358 € par an. Son taux marginal d’imposition est de 30 %, et il est au régime réel.
| Par an | Par mois | |
|---|---|---|
| Loyers encaissés (11 mois sur 12) | 7 150 € | 596 € |
| Charges non récupérables, taxe foncière, assurance | moins 1 550 € | moins 129 € |
| Mensualités du crédit, assurance comprise | moins 10 705 € | moins 892 € |
| Impôt et prélèvements sociaux | moins 133 € | moins 11 € |
| Provision pour travaux et imprévus (5 % des loyers encaissés) | moins 358 € | moins 30 € |
| Effort d’épargne | moins 5 596 € | moins 466 € |
| Dont capital remboursé la première année | 5 386 € | 449 € |
Impôt : base imposable 7 150 moins 1 550 de charges, moins 4 869 d’intérêts et 450 d’assurance de prêt, soit 281 €, taxés à 30 % + 17,2 % = 133 €. La provision n’entre pas dans le calcul de l’impôt : seuls les travaux réellement payés se déduisent. Capital remboursé : 854,60 × 12 = 10 255 € de mensualités hors assurance, moins 4 869 € d’intérêts. En micro-foncier, l’impôt aurait été de 2 362 € (70 % de 7 150 € × 47,2 %) et l’effort de 652 € par mois : 7 150 − 1 550 − 358 − 10 705 − 2 362, soit 7 825 € à ajouter par an.
Le dossier « Investir dans le locatif » reprend ce compte sur votre bien, année par année, loyers, crédit, impôt et effort d’épargne, et le compare selon la façon de louer : la page du projet.
Ce que l’exemple montre, et ses limites
Dans cet exemple, Mehdi doit ajouter environ 466 € par mois à son budget la première année, provision comprise. En parallèle, son crédit diminue d’environ 449 € par mois. Il rembourse donc du capital, mais cela ne suffit pas à mesurer la rentabilité de l’achat : les frais d’acquisition, les travaux, l’impôt des années suivantes et le prix de revente doivent aussi être pris en compte.
Le rendement brut affiché, 7 800 € de loyers sur 150 000 €, soit 5,2 %, ne raconte rien de cela. Le rendement net de charges, 5 600 € sur 161 000 € frais compris, tombe à 3,5 %. Et il faudrait encore y ajouter la revente : la plus-value éventuelle, son imposition après abattements pour durée de détention, et les frais de vente, comme le détaille le guide Plus-value immobilière.
La provision de 5 % sert aux gros travaux et aux imprévus, un ravalement ou une chaudière, qui arrivent tôt ou tard. Une ligne manque volontairement : l’impayé, qu’une garantie couvre contre une prime de 2,5 à 3,5 % des loyers. C’est l’effort mensuel, provision comprise, que Mehdi doit pouvoir porter pendant vingt ans.
Le studio de Mehdi lui demande 466 € par mois : perd-il cet argent ?
Voir la réponseMasquer la réponse
Pas entièrement : la première année, 449 € par mois de ses mensualités remboursent du capital, qui lui appartient. Cela ne dit pas encore si l’achat est rentable : il faut aussi compter les frais d’achat, les travaux, l’impôt des années suivantes et le prix de revente.
Information générale sur le droit français en vigueur à la date de publication, pas un conseil personnalisé. Les situations et montants des exemples sont fictifs. Pour une décision qui vous engage, consultez un notaire, un avocat ou un conseiller en gestion de patrimoine.
Sources
- Service-public, Impôt sur le revenu : revenus locatifs (location non meublée)
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : revenus fonciers, intérêts et frais d’emprunt déductibles
- Banque de France, Panorama des prêts à l’habitat des ménages, avril 2026
- Assemblée nationale, question écrite n° 13486 et réponse du ministère de l’Économie sur le taux d’endettement (janvier 2024)
- Service-public, Charges à payer par le locataire (charges locatives ou charges récupérables)
