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Investir dans l’immobilier locatif
Loyers, charges, crédit et impôt : ce que le bien laisse ou coûte chaque mois, année après année, et selon la façon de le louer. Le dossier locatif le chiffre avant l’achat.
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Exemple fictif Julien · Aket Platinum
Un dossier pour votre rendez-vous
Exemple fictif Julien : un appartement ancien de 190 000 € loué meublé 880 € par mois, au réel, 20 000 € d’apport, crédit sur 20 ans à 3,4 %, tranche marginale à 30 %, 72 000 € de revenus du foyer par an.
Le dossier, page par page : En une page · Le projet · Le budget de l’opération · Une année · L’impôt · Les dispositifs · Année par année · Pour la banque · Trois scénarios · Ce qui reste à confirmer · Pour le rendez-vous.
Lire le dossier d’exemple « Un investissement locatif » en entier (PDF, 15 pages)
Les dossiers PDF sont en version bêta : établis sur vos déclarations, ils ont une vertu pédagogique et préparatoire. Faites vérifier chaque chiffre par un professionnel avant de décider.
Une question avant de commencer
Clément, 48 ans, loue depuis dix ans un appartement meublé à Toulouse, acheté 300 000 €. Grâce à l’amortissement, il n’a presque jamais payé d’impôt sur ses loyers : 90 000 € ont été déduits. Il revend 450 000 €.
Sur quelle plus-value Clément est-il imposé ?
Voir la réponseMasquer la réponse
Le gain imposable est de 240 000 €, avant forfaits et abattements. Depuis février 2025, les amortissements déduits pendant la location viennent réduire le prix d’achat retenu.
En meublé, on peut déduire chaque année une fraction du prix du logement : c’est l’amortissement. Il peut effacer l’impôt sur les loyers.
Longtemps, ces déductions étaient oubliées à la revente. Désormais, elles diminuent le prix d’achat pris en compte, et augmentent donc le gain taxable.
CGI art. 150 VB III · LF 2025 art. 84 · CGI art. 39 C · RM Mette n° 10097, JO AN 24 mars 2026
Les questions auxquelles Aket vous aide à répondre
Le loyer couvrira-t-il le crédit ?
Le compte de la première année : loyers encaissés, charges, mensualité, impôt.
Vide ou meublé : quel impôt ?
Le même bien loué de plusieurs façons, côte à côte, et ce que chaque régime laisse.
Combien ajouter de sa poche ?
L’effort d’épargne, année par année, jusqu’à la fin du crédit.
Et si tout ne se passe pas comme prévu ?
Trois scénarios pour éprouver le projet, et ce que la banque regardera.
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- Le dossier « Un investissement locatif », et les huit autres dossiers, en PDF pour vos rendez-vous
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Vos questions
Quels modes de location le dossier compare-t-il ?
Ceux de la page « Les dispositifs » : le même bien loué de plusieurs façons, vide ou meublé, aux régimes fiscaux correspondants. La location courte durée n’y est pas.
Que faut-il savoir pour le remplir ?
Le prix, les travaux éventuels, le loyer attendu, les charges, le crédit envisagé et votre tranche d’imposition. Les questions pointues sont facultatives : le dossier dit ce qu’il suppose, et liste ce qui reste à confirmer.
Combien de temps faut-il ?
Une dizaine de minutes, sur votre téléphone. Le dossier est un PDF au format paysage, établi sur l’appareil, pour la banque et votre expert-comptable.
Le dossier dit-il s’il faut acheter ?
Non. Il montre ce que le projet laisse ou coûte selon vos hypothèses, et ce qui le fragiliserait. La décision vous revient, avec les professionnels de votre choix.
Et sur Android ?
Disponible sur iPhone, sur l’App Store. Android : sur Google Play le 1er novembre.
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