Vous louez deux ou trois logements meublés et vos loyers approchent 23 000 € par an. Au-delà de ce seuil, s’ils dépassent aussi vos autres revenus d’activité, vous devenez loueur en meublé professionnel, sans avoir à le demander. Le changement le plus sensible n’est souvent pas l’impôt : ce sont les cotisations sociales d’indépendant, qui remplacent les prélèvements sociaux. Voici les deux conditions, les revenus qui entrent dans la comparaison, et ce que la bascule coûte sur un exemple chiffré.
Quand devient-on LMP ? Les deux conditions à réunir
La location meublée est exercée à titre professionnel quand deux conditions sont réunies la même année (CGI art. 155, IV, 2). Première condition : les recettes de location meublée de l’ensemble du foyer fiscal excèdent 23 000 €. Seconde condition : ces recettes excèdent les autres revenus d’activité du foyer. Si l’une des deux manque, vous restez loueur en meublé non professionnel, le LMNP.
Les recettes se comptent par année civile, loyers de l’année charges et taxes comprises, pour tous les membres du foyer (BOI-BIC-CHAMP-40-10). L’inégalité est stricte : à 23 000 € tout juste, la première condition n’est pas remplie. L’année où la location commence, les recettes sont ramenées à douze mois pour la comparaison.
Une troisième condition, l’inscription au registre du commerce, a disparu : le Conseil constitutionnel l’a censurée le 8 février 2018 et la loi de finances pour 2020 l’a retirée du texte. Le statut ne se demande donc pas, il se constate. Le simulateur « LMNP ou LMP », gratuit sur le site, applique les deux conditions à vos chiffres et estime ce qu’elles changent.
Quels revenus se comparent aux loyers ?
Les revenus d’activité retenus sont les traitements et salaires, pensions et retraites comprises, les bénéfices industriels et commerciaux d’une autre activité, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les rémunérations des gérants visées à l’article 62 du CGI. Ils se comparent pour leur montant net, après déduction des charges ou des abattements : une pension de 26 000 € brute pèse environ 23 400 € après l’abattement de 10 %.
Les revenus du patrimoine ne comptent pas : loyers d’un logement loué vide, dividendes, intérêts, plus-values. Un retraité à la pension modeste peut donc devenir professionnel avec des loyers meublés assez courants, là où un cadre payé 60 000 € ne le deviendra pas avec les mêmes loyers.
| Revenu du foyer | Entre dans la comparaison ? | Montant retenu |
|---|---|---|
| Salaires | Oui | Net imposable, après l’abattement de 10 % ou les frais réels |
| Pensions et retraites | Oui | Après l’abattement de 10 % |
| Bénéfices d’une autre activité (BIC, BNC, BA), rémunération de gérant | Oui | Bénéfice net, après charges ou abattement |
| Loyers d’un logement loué vide, dividendes, intérêts, plus-values | Non | Sans objet |
Les revenus exonérés d’impôt sont écartés ; le déficit de l’année compte, ceux des années antérieures non (BOI-BIC-CHAMP-40-10).
LMP et Urssaf : quand les cotisations remplacent les prélèvements sociaux
Le statut fiscal entraîne l’affiliation à la Sécurité sociale des indépendants (CSS art. L. 611-1, 6°). Pour une location à l’année, le critère social est le même que le critère fiscal : les deux conditions réunies. Pour un meublé de tourisme, loué à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, il suffit de dépasser 23 000 € de recettes, quels que soient les autres revenus, sauf option pour le régime général : on peut rester non professionnel pour l’impôt et cotiser quand même.
Cotisations ou prélèvements sociaux, jamais les deux. Le loueur non professionnel paie 18,6 % de prélèvements sociaux, taux en vigueur en 2026 : sur la moitié des loyers au micro-BIC, après l’abattement de 50 %, ou sur le bénéfice au réel. Le loueur professionnel au micro-BIC cotise en général au micro-social, 21,2 % des loyers encaissés, ramenés à 6 % pour un meublé de tourisme classé (CSS art. L. 613-7 et D. 613-4).
Au réel, les cotisations d’indépendant portent sur le bénéfice diminué de 26 %, avec un minimum d’environ 1 135 € par an même sans bénéfice, hors contribution à la formation professionnelle. Elles ouvrent des droits, à la retraite notamment, et se déduisent pour l’essentiel du bénéfice imposable. Un meublé de tourisme non classé, dont le plafond du micro-BIC est de 15 000 €, passe au réel après deux années de dépassement : ses cotisations se calculent alors sur le bénéfice.
Combien coûte le passage en LMP ? L’exemple de Claire
Prenons un exemple fictif. Claire, salariée, vit seule et loue trois meublés à l’année, 30 000 € de loyers par an, au micro-BIC. L’année de sa reconversion, son salaire tombe à 20 000 € net imposable : ses loyers dépassent 23 000 € et son salaire, elle est loueuse professionnelle cette année-là, et affiliée.
Non professionnelle, elle aurait payé 18,6 % sur 15 000 €, la moitié des loyers, soit 2 790 €. Au micro-social, elle paie 21,2 % de 30 000 €, soit 6 360 € : 3 570 € de plus. Si elle était au réel avec 10 000 € de bénéfice après charges et amortissements, l’écart tombe à 972 € avant impôt : 2 832 € de cotisations, assises sur 7 400 € après l’abattement de 26 %, contre 1 860 € de prélèvements sociaux.
| Non professionnelle | Professionnelle | Écart | |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC, abattement de 50 % | 2 790 € de prélèvements sociaux (18,6 % × 15 000 €) | 6 360 € de micro-social (21,2 % × 30 000 €) | 3 570 € de plus |
| Réel, 10 000 € de bénéfice | 1 860 € de prélèvements sociaux (18,6 % × 10 000 €) | 2 832 € de cotisations (sur 7 400 € après 26 %) | 972 € de plus, avant impôt |
Chiffres du simulateur « LMNP ou LMP » d’Aket, règles en vigueur en 2026. Au réel, les cotisations se déduisent pour l’essentiel du bénéfice imposable, ce qui réduit l’écart après impôt ; le micro-social ne se déduit pas. L’impôt sur le revenu n’est pas compté.
Pour Claire, le micro-BIC coûte plus cher que le réel l’année de la bascule, mais le réel suppose une comptabilité et une liasse fiscale, dont le coût entre dans le compte. Le simulateur « LMNP ou LMP » refait ce tableau avec vos loyers, vos autres revenus et votre type de location.
Le dossier « Investir dans l’immobilier locatif » reprend ensuite l’ensemble, loyers, charges, crédit et impôt, année par année : la page du projet.
Ce que le statut change aussi : déficit, plus-value, IFI
Le déficit d’un loueur professionnel s’impute sur le revenu global du foyer, sans limite de montant (CGI art. 156). Celui d’un non professionnel ne se déduit que des loyers meublés des dix années suivantes. Pour un bien dont les charges dépassent les loyers les premières années, la différence se lit sur l’avis d’imposition du foyer.
À la revente, le professionnel relève des plus-values professionnelles : exonérées après cinq ans d’activité exercée à titre professionnel quand les recettes moyennes des deux années précédentes ne dépassent pas 90 000 €, partiellement jusqu’à 126 000 € (CGI art. 151 septies). Le non professionnel relève des plus-values des particuliers, avec les abattements pour durée de détention, mais, pour les ventes réalisées depuis février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul, hors résidences étudiantes, seniors ou médicalisées (CGI art. 150 VB). L’article Location meublée : loyers et revente dans le même calcul déroule cette réintégration.
L’impôt sur la fortune immobilière, enfin, n’exonère les meublés qu’à des conditions plus strictes que le statut fiscal : plus de la moitié des revenus professionnels du foyer doivent venir de la location, qui doit être l’activité principale (CGI art. 975). Être professionnel pour l’impôt sur le revenu ne suffit pas.
Peut-on redevenir LMNP ? Un statut constaté chaque année
Le statut s’apprécie année par année. L’année suivante, Claire retrouve un poste payé 32 000 € : ses loyers de 30 000 € ne dépassent plus son salaire, elle redevient non professionnelle pour l’impôt, et un déficit éventuel retombe sous la règle des dix ans. Avec 32 000 € d’autres revenus, le simulateur affiche de nouveau 2 790 € de prélèvements sociaux au micro-BIC.
La sortie de l’affiliation sociale, elle, n’est écrite dans aucun texte : en pratique, c’est à l’Urssaf qu’on demande la radiation, recettes de l’année à l’appui. À l’inverse, l’Urssaf peut réclamer les cotisations des années où les conditions étaient réunies sans que le loueur se soit déclaré, majorations de retard comprises.
Le foyer fiscal change aussi la réponse. Si Claire vivait mariée ou pacsée avec un conjoint salarié à 32 000 €, les revenus d’activité du foyer atteindraient 52 000 € l’année de sa reconversion, contre 30 000 € de loyers : le foyer resterait non professionnel. Pour un meublé de tourisme classé, le sens de l’écart s’inverse : avec 25 000 € de recettes et 40 000 € de salaire, le loueur reste non professionnel pour l’impôt mais cotise, 6 % des recettes, soit 1 500 €, au lieu de 2 325 € de prélèvements sociaux sur la moitié des recettes, 825 € de moins.
Les régimes micro et réel, et leur effet sur l’impôt, sont détaillés dans l’article Location vide ou meublée, micro ou réel ; les seuils du micro-BIC en vigueur en 2026 sont de 83 600 € pour une location à l’année ou un meublé classé, et de 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé. Le guide Louer en tant que bailleur rassemble les autres obligations du propriétaire.
Mes loyers meublés atteignent 25 000 € et mon salaire net 40 000 € : suis-je loueur professionnel ?
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Non pour l’impôt : vos loyers dépassent 23 000 € mais pas votre salaire, et les deux conditions doivent être réunies. Si le logement est un meublé de tourisme, en revanche, vous cotisez à l’Urssaf au-delà de 23 000 € de recettes, sauf option pour le régime général, tout en restant non professionnel pour l’impôt.
Information générale sur le droit français en vigueur à la date de publication, pas un conseil personnalisé. Les situations et montants des exemples sont fictifs. Pour une décision qui vous engage, consultez un notaire, un avocat ou un conseiller en gestion de patrimoine.
Sources
- Légifrance, Code général des impôts, art. 155 : les deux conditions du loueur en meublé professionnel
- Légifrance, Code de la sécurité sociale, art. L. 611-1 : l’affiliation des loueurs en meublé
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10 : recettes, année civile et revenus comparés du loueur en meublé
- Service-public, Doit-on verser des cotisations sociales pour la mise en location d’un meublé ?
