Donner la nue-propriété d’une maison en conservant son usufruit permet de transmettre une partie des droits tout en gardant, en principe, son usage et ses revenus. Vous pouvez donc continuer à y habiter, ou le louer et en percevoir les loyers. Vous ne conservez cependant pas tous les pouvoirs d’un propriétaire unique.
La vente se prépare désormais à plusieurs
Le donateur ne peut plus décider seul de vendre la pleine propriété. Il faut l’accord des titulaires des droits. Si une vente est envisagée, le sort du prix doit aussi être réglé : répartition entre les droits ou organisation différente convenue et juridiquement encadrée.
À 62 ans, Sophie donne à ses enfants la nue-propriété d’un logement valant 300 000 €. Le barème fiscal de l’usufruit viager retient, à cet âge, une nue-propriété de 60 %, soit 180 000 €. Cette valeur sert au calcul fiscal de la donation ; elle ne constitue ni un montant d’impôt ni une règle imposant toujours la répartition économique d’un futur prix de vente.
Les charges ne disparaissent pas
Le démembrement organise aussi l’entretien, les réparations et les pouvoirs de gestion. Les règles légales et les clauses de l’acte doivent être lues ensemble. Restent notamment les cas d’un logement coûteux à entretenir ou d’un besoin ultérieur de financer un autre lieu de vie.
Au décès de l’usufruitier, l’usufruit viager s’éteint et rejoint en principe la nue-propriété sans nouveaux droits de mutation au titre de cette réunion. Cela ne vaut pas pour toute opération : par exemple, une donation faite moins de trois mois avant le décès n’écarte pas la présomption fiscale de l’article 751 du CGI.
Après la donation, puis-je vendre seul toute la maison ?
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non.
Information générale sur le droit français en vigueur à la date de publication, pas un conseil personnalisé. Les situations et montants des exemples sont fictifs. Pour une décision qui vous engage, consultez un notaire, un avocat ou un conseiller en gestion de patrimoine.