Vous gagnez 3 800 € à deux, vous n’avez pas encore poussé la porte d’une banque, et vous voudriez savoir ce que vous pouvez emprunter avant de visiter. La réponse commence par une règle que toutes les banques appliquent : vos mensualités, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus. Avec 3 800 € de revenus, cela fait en principe 1 330 € par mois au plus. Ce n’est encore ni le prix du logement ni un accord : le capital dépend du taux et de la durée, et la banque regarde aussi votre reste à vivre.
D’où vient la règle des 35 %
Depuis le 1er janvier 2022, les banques sont tenues par une décision du Haut Conseil de stabilité financière, le HCSF, prise le 29 septembre 2021. Elle fixe deux limites pour les crédits immobiliers : un taux d’effort de 35 % au plus, et une durée de 25 ans au plus, portée à 27 ans quand un différé de remboursement est prévu, par exemple pour une construction neuve ou des travaux importants.
Le taux d’effort, c’est la part de vos revenus qui part dans le remboursement de vos crédits. Il se calcule avec toutes vos mensualités, celle du prêt immobilier mais aussi un crédit auto ou un prêt à la consommation, et il inclut l’assurance emprunteur. C’est cette précision qui surprend : 35 % « assurance comprise », pas 35 % de crédit auquel l’assurance s’ajouterait.
La décision n’est pas un simple avis : elle s’impose aux banques, qui en répondent devant l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution. Elle protège l’emprunteur autant que la banque, en l’empêchant de s’engager sur une charge qu’un imprévu rendrait intenable.
La marge de flexibilité : 20 % des dossiers, pas 20 % de plus
La norme laisse une souplesse aux banques : elles peuvent s’en écarter pour 20 % au plus des crédits qu’elles accordent chaque trimestre. Depuis les ajustements de 2023, au moins 70 % de cette marge doit aller à des achats de résidence principale, et au moins 30 % à des primo-accédants, c’est-à-dire, au sens du HCSF, des ménages qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt.
Cette marge se lit souvent de travers. Elle n’autorise pas chacun à dépasser 35 % de 20 % ; elle autorise la banque à accepter, pour une minorité de dossiers qu’elle choisit, un taux d’effort supérieur ou une durée plus longue. Un premier acheteur avec un bon reste à vivre peut en bénéficier, mais rien ne l’y oblige, et la décision appartient à la banque.
Les chiffres cités par la presse spécialisée pour le début de 2026 donnent un ordre de grandeur : les banques n’utilisaient qu’une partie de cette marge, autour de 17 %. Le cadre n’a pas été modifié depuis : la règle en vigueur en 2026 reste 35 %, 25 ans, 20 % de marge.
De vos revenus à la mensualité maximale
Prenons un couple fictif, Inès et Karim, qui gagnent ensemble 3 800 € nets par mois et n’ont aucun autre crédit. Leur mensualité maximale, assurance comprise, est de 35 % de 3 800 €, soit 1 330 €. Il leur restera 2 470 € pour vivre, un « reste à vivre » que la banque regardera aussi, surtout avec des enfants.
Les revenus pris en compte sont en général les salaires nets avant impôt, les pensions et, pour les indépendants, une moyenne des revenus des dernières années. Les loyers déjà perçus d’un bien locatif sont souvent comptés pour 70 % seulement ; c’est une pratique bancaire, pas une règle de la décision du HCSF, et elle varie d’un établissement à l’autre.
S’ils remboursaient déjà un crédit auto de 250 € par mois, la mensualité disponible tomberait à 1 080 €. C’est l’effet le plus sous-estimé de la règle : un petit crédit en cours réduit la capacité d’emprunt de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
De la mensualité à la capacité d’emprunt
Pour passer de la mensualité au capital, il faut un taux et une durée. En avril 2026, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat relevé par la Banque de France était de 3,22 %, pour une durée moyenne de 22 ans et 8 mois. Ce taux est une hypothèse datée, qui aura bougé le jour où vous lirez ces lignes : remplacez-le par celui que votre banque vous propose. Pour l’exemple, nous retiendrons un taux fictif de 3,2 % sur 25 ans et une assurance emprunteur, fictive elle aussi, de 0,30 % du capital emprunté par an, constante sur toute la durée : ce ne sont pas des offres de banque.
À ces conditions, 100 000 € empruntés coûtent 484,68 € de mensualité de crédit, plus 25 € d’assurance, soit 509,68 € par mois. Avec 1 330 € disponibles, Inès et Karim peuvent donc emprunter environ 260 000 €, soit 1 330 divisé par 509,68 et multiplié par 100 000. Le tableau compare trois situations.
| 25 ans, sans autre crédit | 20 ans, sans autre crédit | 25 ans, avec un crédit auto de 250 € | |
|---|---|---|---|
| Mensualité maximale (35 %, assurance comprise) | 1 330 € | 1 330 € | 1 080 € |
| Coût mensuel de 100 000 € empruntés | 509,68 € | 589,66 € | 509,68 € |
| Capacité d’emprunt | environ 260 000 € | environ 225 000 € | environ 212 000 € |
| Intérêts payés sur la durée | environ 118 000 € | environ 80 000 € | environ 96 000 € |
| Assurance payée sur la durée | 19 500 € | 13 500 € | 15 900 € |
| Coût total, intérêts et assurance | environ 138 000 € | environ 93 000 € | environ 112 000 € |
Mensualité de crédit pour 100 000 € : 484,68 € sur 25 ans et 564,66 € sur 20 ans, à 3,2 %. Assurance : 100 000 × 0,30 % / 12 = 25 € par mois. Les intérêts sont calculés sur le capital arrondi de chaque colonne, hors assurance. Assurance sur la durée : capital × 0,30 % × nombre d’années, par exemple 260 000 × 0,30 % × 25 = 19 500 €. Frais de dossier et de garantie non compris.
Pour refaire ce calcul avec votre taux et votre durée, le simulateur de crédit est gratuit et calcule dans votre navigateur.
Le dossier « Préparer mon premier achat » reprend votre budget complet, mensualité, reste à vivre et apport, dans la forme que la banque attend : la page du projet.
Ce que la capacité d’emprunt ne dit pas
Emprunter 260 000 € ne signifie pas acheter 260 000 €. Dans l’ancien, les frais d’acquisition représentent 7 à 8 % du prix, et la banque demande en général qu’ils soient couverts par l’apport ; l’article Frais de notaire dans l’ancien et dans le neuf les détaille. Avec 20 000 € d’apport, presque entièrement absorbés par ces frais, 7,5 % de 260 000 € soit 19 500 €, Inès et Karim pourraient viser un bien d’environ 260 000 €, pour un budget total proche de 280 000 € frais compris, sans travaux ni épargne de côté. Des travaux ou une réserve de précaution réduisent d’autant le prix visé, et un apport limité aux frais ne garantit pas l’accord de la banque.
La règle des 35 % plafonne l’effort au jour de la signature. Elle ne dit rien d’une taxe foncière plus lourde que le loyer actuel ne le laissait penser, des charges de copropriété, ni d’une baisse de revenus. Beaucoup de ménages choisissent de rester sous le plafond, non parce que la banque l’exige, mais parce que leur propre budget le demande.
Enfin, le coût total du crédit se lit dans le TAEG, le taux annuel effectif global, qui regroupe intérêts, assurance, frais de dossier et de garantie (C. consom. art. L314-1). Il doit figurer sur toute offre et ne peut pas dépasser le taux d’usure. C’est le taux à comparer d’une banque à l’autre, plus que le taux nominal affiché ; le coût total du crédit en euros, indiqué lui aussi dans l’offre, dit ce que l’emprunt coûtera vraiment.
Avec 3 800 € de revenus et une mensualité de crédit de 1 300 €, Inès et Karim respectent-ils la règle des 35 % s’ils ajoutent 65 € d’assurance ?
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Non : le taux d’effort se calcule assurance comprise, soit 1 365 €, c’est-à-dire 35,9 % de 3 800 €. Il faudrait réduire le capital, allonger la durée dans la limite de 25 ans, ou que la banque accepte le dossier dans sa marge de flexibilité.
Information générale sur le droit français en vigueur à la date de publication, pas un conseil personnalisé. Les situations et montants des exemples sont fictifs. Pour une décision qui vous engage, consultez un notaire, un avocat ou un conseiller en gestion de patrimoine.
Sources
- HCSF, Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers
- Assemblée nationale, question écrite n° 13486 et réponse du ministère de l’Économie sur le taux d’endettement (janvier 2024)
- Banque de France, Panorama des prêts à l’habitat des ménages, avril 2026
- Service-public, Qu’est-ce que le taux annuel effectif global (TAEG) ?
