Vous détenez un immeuble locatif payé, et l’on vous a parlé de l’OBO, pour owner buy out : le vendre à une société que vous contrôlez, qui l’achète à crédit. Vous récupérez le prix, la société porte l’emprunt et encaisse les loyers. Mais c’est une vente, avec une plus-value imposée chez vous, des droits payés par la société et une dette à rembourser. Voici ce qu’elle produit, coûte et risque.
Ce qu’est un OBO immobilier, et quand la question se pose
Un OBO immobilier met face à face vous, propriétaire du bien, et une société dont vous détenez le capital, souvent une société civile à l’IS. Elle achète l’immeuble au prix du marché en empruntant ; vous encaissez le prix. En droit, le bien a changé de propriétaire, et tout le reste suit.
On y pense pour disposer de la valeur d’un bien sans le vendre à un inconnu, et pour changer de fiscalité : les loyers quittent les revenus fonciers, imposés au barème plus 17,2 % de prélèvements sociaux, pour le résultat d’une société à l’IS.
La question se pose rarement pour un seul bien modeste, plutôt chez un dirigeant qui a déjà une société patrimoniale (À quoi sert une holding patrimoniale).
Ce que la vente produit pour vous : des liquidités, et une plus-value imposée
Pour vous, vendeur, l’OBO est une cession à titre onéreux comme une autre, soumise à la plus-value immobilière des particuliers (CGI art. 150 U) : prix de vente moins prix d’achat majoré des frais d’acquisition, réels ou forfaitaires à 7,5 %, et des travaux, réels ou forfaitaires à 15 % après cinq ans. Impôt de 19 % (CGI art. 200 B), prélèvements sociaux de 17,2 %.
Un abattement pour durée de détention réduit la base : 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, 4 % la vingt-deuxième pour l’impôt, exonéré après vingt-deux ans (CGI art. 150 VC) ; 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième, 1,60 % la vingt-deuxième, 9 % par an jusqu’à la trentième pour les prélèvements sociaux (CSS art. L136-7). Une taxe de 2 % à 6 % s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (CGI art. 1609 nonies G).
Exemple fictif : Marc a acheté un appartement locatif 200 000 € il y a quinze ans et le vend 400 000 €, sa valeur de marché, à une société qu’il contrôle. Prix d’acquisition majoré des deux forfaits : 200 000 + 15 000 + 30 000 = 245 000 € ; plus-value brute : 155 000 €.
| Calcul | Montant | |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 400 000 − 245 000 | 155 000 € |
| Impôt sur le revenu | abattement 10 × 6 % = 60 % ; 62 000 × 19 % | 11 780 € |
| Prélèvements sociaux | abattement 10 × 1,65 % = 16,5 % ; 129 425 × 17,2 % | 22 261 € |
| Taxe sur les plus-values élevées | 62 000 × 2 % | 1 240 € |
| Total dû par Marc | 35 281 € | |
| Ce qui reste à Marc | 400 000 − 35 281 | 364 719 € |
Ordres de grandeur. Dix années d’abattement, de la sixième à la quinzième. La taxe de l’article 1609 nonies G se calcule sur la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu, ici 62 000 €, dans la tranche de 60 001 à 100 000 € au taux de 2 %. Hors frais de cession réels, diagnostics et honoraires, qui se déduisent du prix de vente sur justificatifs.
Marc encaisse donc près de 365 000 €. Sept ans plus tard, l’impôt sur le revenu et la taxe auraient disparu : la date pèse autant que le prix. Le guide La plus-value immobilière et l’exemple « Ma plus-value » le détaillent.
Si le bien était sa résidence principale, la plus-value serait exonérée (CGI art. 150 U, II, 1°) : vendre à sa société, sans impôt, le logement qu’on habite encore est de ces opérations dont l’administration cherche le motif réel.
Ce que la société paie : les droits à l’entrée, la dette, puis l’IS
La société acheteuse paie les droits de mutation d’un bien ancien : droit départemental, taxe communale de 1,20 % et frais d’assiette de 2,37 % du droit départemental (CGI art. 1594 D, 1584 et 1595 bis). Depuis 2025, les départements peuvent porter leur droit de 4,50 % à 5 % pour trois ans (loi de finances pour 2025, art. 116) ; au 1er juin 2026, plus de quatre-vingts départements l’ont fait : 6,32 % du prix en tout, 5,81 % ailleurs.
Pour la société de Marc, dans un département à 5 %, ce sont 25 274 € de droits, plus émoluments et débours : environ 30 600 € de frais d’acquisition, un peu plus de 7,5 % du prix, que la banque finance rarement.
Reste la dette. Les loyers couvrent rarement l’échéance d’un emprunt sur toute la valeur du bien : l’associé complète souvent par des avances à sa société, et la banque demande en général une hypothèque et sa caution personnelle.
Une société à l’IS déduit du loyer les intérêts, les charges et l’amortissement du bâti, jamais du terrain (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20). L’IS est de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice sous conditions, puis 25 % (CGI art. 219). Pour que cet argent revienne à l’associé, il faut un dividende, imposé à 12,8 % plus 18,6 % de prélèvements sociaux, ou le remboursement de ses avances.
L’amortissement se paie à la sortie : à la revente, la plus-value de la société se calcule sur le prix diminué des amortissements et se taxe à l’IS, sans abattement de durée. L’OBO ne supprime pas l’impôt, il le déplace et change de redevable.
Les risques que l’on vous opposera, et qui consulter
Le premier risque tient au prix, qui doit être celui du marché : trop bas, donation déguisée ; trop haut, avantage occulte imposé chez le vendeur comme revenu distribué (CGI art. 111). Le second tient au motif : l’administration écarte un acte au but exclusivement fiscal (LPF art. L64) ou, depuis 2020, principalement fiscal (LPF art. L64 A), et un OBO sans projet identifié s’y expose.
Le troisième tient à la caution, qui ramène la dette de la société sur le patrimoine de l’associé et, sous la communauté, sur les biens communs si le conjoint y a consenti (C. civ. art. 1415). Un notaire, un expert-comptable et un avocat fiscaliste examinent prix, financement et motif avant de signer.
La page « Votre patrimoine de dirigeant » replace cette opération parmi vos biens, votre société, votre régime matrimonial et vos cautions : la page du projet.
Dans l’application, Aket Platinum consacre à l’OBO le parcours « Je comprends un OBO immobilier », qui suit l’argent de l’acte à la dette, et le simulateur « Vendre à ma société ou garder en direct », qui chiffre, sur vos montants, chaque voie et ce qui vous reste.
Je vends à ma société un appartement détenu depuis vingt-cinq ans : quel impôt reste-t-il sur la plus-value ?
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Plus d’impôt sur le revenu ni de taxe sur les plus-values élevées, exonérés après vingt-deux ans de détention, mais encore des prélèvements sociaux : l’abattement atteint 1,65 % × 16 + 1,60 % + 9 % × 3, soit 55 %, et 17,2 % s’appliquent aux 45 % restants. La société, elle, paie les droits de mutation en entier.
Information générale sur le droit français en vigueur à la date de publication, pas un conseil personnalisé. Les situations et montants des exemples sont fictifs. Pour une décision qui vous engage, consultez un notaire, un avocat ou un conseiller en gestion de patrimoine.
Sources
- Légifrance, CGI art. 150 U : plus-values immobilières des particuliers, exonération de la résidence principale
- Légifrance, CGI art. 150 VC : abattement pour durée de détention, 6 % par an puis 4 %
- Légifrance, CGI art. 200 B : taux de 19 % sur les plus-values immobilières
- Légifrance, CGI art. 1609 nonies G : taxe de 2 % à 6 % sur les plus-values immobilières supérieures à 50 000 €
- Service-public, Impôt sur le revenu : plus-value immobilière (taux, abattements, forfaits de 7,5 % et 15 %)
- Légifrance, CGI art. 1594 D : droit départemental de 3,80 %, modulable de 1,20 % à 4,50 %
- BOFiP, Dispositions temporaires relatives aux droits de mutation : droit départemental porté jusqu’à 5 % pendant trois ans à compter du 1er avril 2025 (LF 2025, art. 116)
- DGFiP, Droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière : taux applicables au 1er juin 2026, département par département
- Légifrance, CGI art. 219 : impôt sur les sociétés à 25 %, taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 €
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20 : éléments amortissables, le terrain ne s’amortit pas, la construction si
- Légifrance, LPF art. L64 A : actes ayant un motif principalement fiscal
- Légifrance, CSS art. L136-8 : taux de la CSG sur les revenus du patrimoine, 9,2 % sur les plus-values immobilières
