Vous détenez un immeuble à gérer à plusieurs et à transmettre un jour à vos enfants sans le découper. La société civile, dite SCI quand elle détient de l’immobilier, est souvent proposée pour cela, avec un choix fiscal qui pèse sur des dizaines d’années : l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Voici le cadre, ce que chaque régime change et ce que la société coûte.
Ce qu’est une société civile, et quand la question se pose
Une société civile est une personne distincte de ses associés : elle est propriétaire de l’immeuble, et chacun détient des parts (C. civ. art. 1832 et 1845). Il faut au moins deux associés ; un gérant administre, les décisions se prennent aux majorités fixées par les statuts. Un immeuble ne se découpe pas, des parts si, et elles valent l’actif net de la société, ses biens moins ses dettes.
En contrepartie, les associés répondent des dettes de la société sur leurs biens personnels, à proportion de leur part (C. civ. art. 1857). Les parts ne se cèdent qu’avec l’accord de tous les associés ; les cessions à un ascendant ou à un descendant en sont dispensées sauf clause contraire des statuts, celles au conjoint seulement si les statuts le prévoient (C. civ. art. 1861).
À l’impôt sur le revenu : la société est transparente
Sans option, la société n’est pas imposée elle-même : chaque associé déclare sa part du résultat (CGI art. 8). Pour une location nue, c’est un revenu foncier, loyers moins charges réelles, sans amortissement, au barème plus 17,2 % de prélèvements sociaux, que l’associé ait ou non reçu l’argent.
Un déficit s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an (CGI art. 156, I-3°), si l’immeuble reste loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante (BOI-RFPI-BASE-30-20). À la revente, la plus-value suit le régime des particuliers, 19 % et 17,2 %, effacés après vingt-deux et trente ans (CGI art. 150 U et 150 VC), plus une taxe au-delà de 50 000 € (CGI art. 1609 nonies G).
Ce régime suppose de rester civil : la location meublée, commerciale, fait relever la société de l’impôt sur les sociétés (CGI art. 206, 2), sauf si ces recettes restent sous 10 % du total, appréciées en moyenne avec les trois années précédentes (BOI-IS-CHAMP-10-30).
À l’impôt sur les sociétés : la société paie d’abord, vous ensuite
Sur option, ou de plein droit en cas d’activité commerciale, la société paie elle-même l’impôt (CGI art. 206, 3 et 239). Son résultat se calcule comme celui d’une entreprise : les loyers moins les charges, moins l’amortissement des constructions, le terrain exclu, déduit sans sortie d’argent.
Le résultat est imposé à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, pour une société au capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques, et au chiffre d’affaires n’excédant pas 10 000 000 €, puis à 25 % (CGI art. 219). Un déficit se reporte sur les bénéfices de la société, jamais sur les revenus des associés (CGI art. 209).
À la revente, la plus-value, prix de vente moins valeur nette des amortissements, est imposée sans abattement de durée. L’argent n’arrive aux associés que par un dividende, taxé à 31,4 % en vigueur en 2026, ou au barème après un abattement de 40 % (CGI art. 200 A et 158). L’option peut être abandonnée jusqu’au cinquième exercice suivant ; après, elle devient irrévocable (CGI art. 239, 1).
Donner des parts plutôt qu’un immeuble : l’exemple d’Hélène
Un exemple fictif, en ordre de grandeur. Hélène, gérante d’une société civile à l’impôt sur le revenu, en détient 990 parts sur 1 000 en pleine propriété, son mari les 10 autres : une société civile compte au moins deux associés. La société possède un immeuble estimé 560 000 € et doit encore 140 000 € de prêt. Hélène n’a rien donné à son fils Paul depuis quinze ans.
Les droits se calculent sur l’actif net : 560 000 € moins 140 000 €, soit 420 000 €, ou 420 € la part. Hélène donne 600 parts, soit 252 000 €. L’abattement parent-enfant de 100 000 € par quinze ans (CGI art. 779) en couvre une partie ; 152 000 € restent taxables au barème (CGI art. 777), pour 28 594 € de droits, plus les frais de l’acte notarié. Hélène garde 400 parts et la gérance.
En direct, la dette ne se déduirait pas, sauf à ce que Paul reprenne le prêt dans l’acte, la banque informée (CGI art. 776 bis). Le simulateur d’héritage applique le barème à votre famille.
| Montant | |
|---|---|
| Actif net de la société (560 000 € moins 140 000 € de dette) | 420 000 € |
| Valeur des 600 parts données (420 € la part) | 252 000 € |
| Abattement parent-enfant (CGI art. 779) | 100 000 € |
| Base taxable | 152 000 € |
| Droits de donation (CGI art. 777) | 28 594 € |
Droits sur 152 000 € : 8 072 × 5 % + 4 037 × 10 % + 3 823 × 15 % + (152 000 − 15 932) × 20 % = 403,60 + 403,70 + 573,45 + 27 213,60 = 28 594,35 €. Une décote sur la valeur des parts se justifie par leur situation, elle ne se décrète pas, et l’administration peut la contester.
Le dossier « Transmettre de mon vivant » reprend ce calcul sur vos chiffres, à côté des autres formes de donation : la page du projet.
Ce que la société coûte, et ce qu’elle risque
Une société civile vit : des statuts, une immatriculation, puis chaque année une assemblée, une déclaration et une comptabilité. Comptez des centaines d’euros par an, des milliers avec un expert-comptable.
La société ne doit pas être un décor. Créée pour un motif principalement fiscal et sans vie propre, elle peut être écartée pour abus de droit (LPF art. L64 et L64 A), avec les droits éludés et, pour l’article L64, une majoration de 80 %, ou 40 % si le contribuable n’a pas eu l’initiative principale des actes (CGI art. 1729).
L’argent prêté par un associé à la société, le compte courant, reste une créance distincte des parts, avec son propre sort dans une donation ou une succession.
Un notaire rédige les statuts et mesure l’effet sur votre régime matrimonial et vos successions ; un expert-comptable chiffre l’option ; un avocat fiscaliste intervient dès que l’abus de droit menace. Le guide Alléger la succession replace la donation de parts parmi les autres gestes.
Dans l’application, le parcours « Je comprends la société civile patrimoniale » d’Aket Platinum reprend, sur votre propre société, la propriété, le compte courant, l’impôt et la sortie ; son simulateur « SCI ou indivision » chiffre ce que la société coûte et ce qu’elle change.
Notre SCI à l’impôt sur le revenu va louer un de ses trois appartements en meublé. Que se passe-t-il ?
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La location meublée est une activité commerciale : si ses recettes dépassent 10 % des recettes totales de la société, celle-ci relève de l’impôt sur les sociétés, pour tous ses biens (CGI art. 206, 2). L’administration apprécie ce seuil sur l’année, puis en moyenne avec les trois années précédentes : un dépassement isolé ne fait pas forcément basculer la société (BOI-IS-CHAMP-10-30).
Information générale sur le droit français en vigueur à la date de publication, pas un conseil personnalisé. Les situations et montants des exemples sont fictifs. Pour une décision qui vous engage, consultez un notaire, un avocat ou un conseiller en gestion de patrimoine.
Sources
- Légifrance, Code civil, art. 1857 : les associés d’une société civile répondent indéfiniment des dettes, à proportion de leur part
- Légifrance, Code civil, art. 1861 : la cession des parts d’une société civile, l’agrément des associés et ses dispenses
- Légifrance, CGI art. 239 : l’option pour l’impôt sur les sociétés, sa renonciation jusqu’au cinquième exercice, son irrévocabilité
- Légifrance, CGI art. 776 bis : les dettes déductibles dans une donation, reprise par le donataire et notification au créancier
- Légifrance, CGI art. 219 : taux normal de 25 % et taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, capital entièrement libéré
- BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30 : les sociétés civiles soumises à l’impôt sur les sociétés, location meublée et tolérance de 10 % appréciée en moyenne
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20 : l’imputation des déficits fonciers, 10 700 € sur le revenu global et maintien de la location trois ans
- Entreprendre.service-public, La société civile immobilière (SCI) : associés, responsabilité, impôt sur le revenu ou option pour l’impôt sur les sociétés
- Service-public, Plus-value immobilière : taux de 19 % et 17,2 %, abattements pour durée de détention
- Service-public, Prélèvements sociaux sur les revenus du capital : 17,2 % sur les revenus fonciers et plus-values immobilières, 18,6 % sur les placements en 2026
- Légifrance, LPF art. L64 A : les actes à motif principalement fiscal écartés par l’administration
