Entre le prix affiché et ce que vous versez le jour de la signature, il y a les « frais de notaire ». Le nom est trompeur : la plus grande part de cette somme ne reste pas chez un notaire, elle part au département, à la commune et à l’État. Et elle change du simple au triple selon que le logement est ancien ou neuf. Sur un achat de 250 000 €, ils représentent environ 7,5 à 8 % du prix dans l’ancien, et 2,3 % dans le neuf.
Quatre lignes sous un seul nom
Ce qu’on appelle frais de notaire, ou frais d’acquisition, regroupe quatre choses différentes. Les droits de mutation, qui sont des impôts perçus par un notaire pour le compte des collectivités et de l’État. Les émoluments, qui rémunèrent un notaire selon un barème fixé par arrêté. Les débours, sommes qu’il avance pour obtenir les documents nécessaires à la vente. Et la contribution de sécurité immobilière, versée à l’État pour l’enregistrement de la vente au fichier immobilier.
Dans l’ancien, les droits de mutation représentent à eux seuls près de 80 % du total. Les émoluments, la seule part qui revient réellement au notaire, pèsent environ 15 % du total, TVA comprise. C’est pourquoi deux notaires différents aboutissent au même montant à quelques dizaines d’euros près : presque tout est fixé par la loi ou par le barème.
Les droits de mutation : la part qui dépend de votre département
Sur un logement ancien, le département perçoit un droit d’enregistrement dont le taux de base est de 3,80 %, que les conseils départementaux peuvent porter jusqu’à 4,50 % (CGI art. 1594 D). La loi de finances pour 2025 (loi 2025-127, art. 116) leur permet de le relever à 5 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, et la grande majorité l’ont fait : en 2026, 5 % est le taux le plus répandu, quelques départements restant à 4,50 %. Cette hausse ne s’applique pas aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale : pour eux, le taux reste celui d’avant le relèvement.
S’y ajoutent une taxe communale de 1,20 % (CGI art. 1584) et des frais d’assiette et de recouvrement au profit de l’État, égaux à 2,37 % du droit départemental (CGI art. 1647). Au taux départemental de 5 %, le plus répandu, l’ensemble atteint 6,3185 % du prix ; au taux de 4,50 %, 5,80665 %. Le taux applicable à votre achat se vérifie auprès du notaire ou sur le site des impôts, département par département.
Dans le neuf, c’est-à-dire pour un logement vendu sur plan ou achevé depuis moins de cinq ans, par un vendeur professionnel soumis à la TVA comme un promoteur, le prix inclut en général la TVA à 20 % et les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite, 0,715 % du prix hors taxe, frais d’assiette compris (CGI art. 1594 F quinquies). Un logement récent revendu par un particulier n’est pas soumis à la TVA : ce sont alors les droits de l’ancien qui s’appliquent. C’est là que se fait l’essentiel de la différence entre ancien et neuf.
Les émoluments : un barème dégressif, identique partout
La rémunération du notaire pour une vente suit un barème en quatre tranches (C. com. art. A444-91) : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, puis 0,799 % au-delà de 60 000 €. Ce barème s’applique au prix, et le résultat est soumis à la TVA à 20 %.
Il est le même dans l’ancien et dans le neuf, et le même à Paris et en province. Le notaire peut accorder une remise, plafonnée à 20 %, sur la part des émoluments correspondant à la fraction du prix au-delà de 100 000 € (C. com. art. A444-174) ; elle est à sa discrétion. Des émoluments fixes s’ajoutent pour les formalités, quelques centaines d’euros selon les actes.
Les débours couvrent les documents demandés par un notaire : extrait cadastral, état hypothécaire, documents d’urbanisme, pièces de copropriété. Ils varient d’un dossier à l’autre, de quelques centaines d’euros à un peu plus de mille. Enfin, la contribution de sécurité immobilière est de 0,10 % du prix (CGI art. 879).
Un exemple fictif : 250 000 € dans l’ancien et dans le neuf
Prenons Lucie, qui hésite entre un appartement ancien à 250 000 € et un appartement neuf au même prix, TVA comprise. Dans l’ancien, le calcul des émoluments donne 251,55 € pour la première tranche, 167,58 € pour la deuxième, 457,52 € pour la troisième et 1 518,10 € sur les 190 000 € restants, soit 2 394,75 € hors taxe et 2 873,70 € avec la TVA. Les droits de mutation à 4,50 % représentent 5,80665 % de 250 000 €, soit 14 516,63 € ; dans un département à 5 %, le cas le plus fréquent, 6,3185 %, soit 15 796,25 €.
| Ancien, département à 4,50 % | Ancien, département à 5 % (taux le plus répandu) | Neuf, 250 000 € TVA comprise, vendeur soumis à la TVA | |
|---|---|---|---|
| Droits de mutation ou taxe de publicité foncière | 14 517 € | 15 796 € | 1 490 € |
| Émoluments du notaire, TVA comprise | 2 874 € | 2 874 € | 2 874 € |
| Contribution de sécurité immobilière (0,10 %) | 250 € | 250 € | 250 € |
| Débours et formalités (hypothèse) | 1 200 € | 1 200 € | 1 200 € |
| Total, et part du prix | 18 840 € · 7,5 % | 20 120 € · 8,0 % | 5 813 € · 2,3 % |
Totaux calculés avant arrondi. Ancien à 4,50 % : 14 516,63 + 2 873,70 + 250 + 1 200 = 18 840,33 € ; à 5 % : 15 796,25 + 2 873,70 + 250 + 1 200 = 20 119,95 €. Neuf : prix hors taxe 250 000 / 1,2 = 208 333 € ; 208 333 × 0,715 % = 1 489,58 € ; total 5 813,28 €. Les émoluments et la contribution de sécurité immobilière du neuf sont calculés ici sur le prix TVA comprise, par simplification : c’est une estimation, pas un décompte, et un notaire peut retenir une autre base. La ligne débours et formalités est une hypothèse, le montant réel figure sur le décompte du notaire. Les frais liés au prêt (garantie, frais de dossier) ne sont pas comptés ici.
Pour chiffrer votre propre achat, le simulateur de frais de notaire est gratuit et calcule dans votre navigateur.
Le dossier « Préparer mon premier achat » intègre ces frais dans le budget complet de l’opération, prix, frais, apport et crédit : la page du projet.
Ce qui peut réduire la note, et ce qui ne la réduit pas
Dans l’ancien, le mobilier laissé par le vendeur, une cuisine équipée ou des meubles, peut être déduit du prix soumis aux droits de mutation, à condition d’être listé et évalué dans le compromis. Sur 8 000 € de meubles, l’économie de droits est d’environ 465 € au taux de 5,80665 %, 505 € au taux de 6,3185 %. Le fisc peut contester une évaluation excessive : la liste et les prix doivent pouvoir se justifier.
La commission d’agence, si elle est à la charge de l’acquéreur et écrite comme telle dans le mandat et le compromis, n’entre pas non plus dans la base des droits. À l’inverse, négocier le prix réduit les frais mécaniquement : 10 000 € de moins, c’est environ 690 € à 740 € de frais en moins dans l’ancien selon le taux du département, droits, émoluments et contribution réunis.
Deux idées reçues pour finir. Les frais d’acquisition d’une résidence principale ne se déduisent d’aucun impôt. Et le prêt à taux zéro ne les finance pas : ils doivent être couverts par l’apport ou par le prêt principal, ce que l’article L’apport personnel pour un premier achat détaille. Au moment de la revente, en revanche, ces frais s’ajoutent au prix d’achat pour calculer la plus-value, comme l’explique le guide Plus-value immobilière.
Sur 18 840 € de frais pour un appartement ancien à 250 000 €, combien reviennent au notaire ?
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Sa rémunération est de 2 395 € d’émoluments hors taxe ; les 479 € de TVA sont reversés à l’État. Les 1 200 € de débours et formalités supposés ici remboursent surtout des documents payés pour le dossier. Le reste, 14 767 €, se compose des droits de mutation et de la contribution de sécurité immobilière, reversés au département, à la commune et à l’État.
Information générale sur le droit français en vigueur à la date de publication, pas un conseil personnalisé. Les situations et montants des exemples sont fictifs. Pour une décision qui vous engage, consultez un notaire, un avocat ou un conseiller en gestion de patrimoine.
Sources
- Légifrance, Code général des impôts, article 1594 D
- Collectivités locales (DGCL), Droits de mutation
- Légifrance, Code de commerce, émoluments des notaires, article A444-91
- Notaires de France, Droits de mutation, frais d’acquisition ou « frais de notaire »
- WebLex, Vente d’immeubles : les taux départementaux applicables au 1er juin 2026
