On vous a dit qu’il fallait 10 % d’apport. Ou 20 %. Ou que les banques prêtaient encore sans apport. Aucune loi ne fixe de minimum : c’est une pratique bancaire. L’apport, c’est l’argent que vous n’aurez pas à rembourser, votre épargne et, le cas échéant, un don familial. Un prêt de vos proches et le prêt à taux zéro complètent le financement, mais restent des dettes, dont les mensualités arriveront tôt ou tard.
Ce que l’apport doit couvrir, et pourquoi
La banque prête sur la valeur du logement, parce que c’est lui qui la garantit si vous ne remboursez plus. Tout ce qui ne fait pas partie de cette valeur, elle préfère que vous le payiez vous-même : les frais d’acquisition, 7 à 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf, les frais de garantie du prêt et les frais de dossier. C’est le premier étage de l’apport, celui qu’on appelle souvent « les frais ».
Au-dessus, la plupart des banques demandent une part du prix lui-même, souvent 10 %. Ce n’est pas une obligation légale mais une mesure de prudence : si le logement devait être revendu rapidement, le prix couvrirait le capital restant dû. Un dossier sans cette part n’est pas impossible, surtout pour un jeune ménage dont les revenus progressent, mais il se négocie.
L’apport joue aussi sur le taux d’effort. Moins vous empruntez, plus la mensualité est basse, et la règle des 35 % que détaille l’article Combien emprunter avec un taux d’effort de 35 % se respecte plus facilement.
Le prêt à taux zéro : un prêt sans intérêts, qui reste à rembourser
Le prêt à taux zéro, le PTZ, est un prêt aidé par l’État, sans intérêts ni frais de dossier, réservé à l’achat d’une résidence principale par des ménages qui n’ont pas été propriétaires de leur logement au cours des deux dernières années (CCH art. L31-10-2 et suivants). Il complète obligatoirement un autre prêt et ne peut pas financer l’opération seul.
En vigueur en 2026, il finance un logement neuf sur tout le territoire, appartement ou maison, et un logement ancien avec travaux en zones B2 et C, à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total. Les ressources du ménage sont comparées à des plafonds qui dépendent de la zone et de la taille du foyer ; le revenu retenu est le plus élevé entre le revenu fiscal de référence d’il y a deux ans et le coût de l’opération divisé par neuf, ce coût s’entendant hors frais de notaire et droits d’enregistrement.
Le montant est un pourcentage du coût de l’opération, lui-même plafonné selon la zone et le nombre d’occupants. Pour un appartement neuf, ce pourcentage va de 50 % pour la tranche de revenus la plus basse à 20 % pour la plus haute ; pour une maison neuve, de 30 % à 10 %. Il se rembourse sur 25 ans au plus, avec un différé qui dépend des revenus : dans la tranche la plus basse, rien n’est remboursé pendant dix ans, puis le capital se rembourse sur quinze ans ; le différé tombe à huit ans, puis deux ans, puis disparaît dans les tranches suivantes (CCH art. D31-10-11). La banque reste libre d’accorder ou non le prêt.
Le don des parents : 31 865 € sans impôt, et plus
Un parent de moins de 80 ans peut donner à un enfant majeur jusqu’à 31 865 € en argent, par virement ou chèque, sans aucun droit à payer (CGI art. 790 G). Ce plafond vaut par parent et par enfant, et se renouvelle tous les quinze ans. Il se cumule avec l’abattement général de 100 000 € par parent et par enfant (CGI art. 779), qui s’applique à toute donation, argent ou bien.
Deux parents peuvent donc verser 63 730 € à leur enfant au titre du don familial, sans compter l’abattement général. Le don doit être déclaré dans le mois, même s’il n’y a rien à payer ; depuis 2026, cette déclaration se fait en ligne sur l’espace du bénéficiaire. L’article Sans impôt ne signifie pas sans formalité détaille cette étape.
Pour un logement neuf, une exonération plus large existe jusqu’au 31 décembre 2026 : 100 000 € par donateur, 300 000 € au plus par bénéficiaire, à condition d’utiliser les fonds dans les six mois pour l’achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, ou la rénovation énergétique de la résidence principale, et de conserver le logement cinq ans (CGI art. 790 A bis). Un don reçu avant le mariage reste propre à celui qui l’a reçu, même sous communauté : c’est un point à écrire dans l’acte d’achat, comme l’explique l’article Patrimoine du couple.
Le prêt familial : une dette, à écrire et à déclarer
Vos parents ou grands-parents peuvent aussi vous prêter, avec ou sans intérêts. Ce n’est pas un don : la somme devra être remboursée, et le fisc comme la banque veulent le voir écrit. Au-delà de 5 000 € prêtés ou empruntés dans l’année, le prêt se déclare avec la déclaration de revenus, sur le formulaire 2062 ou en ligne, avec son montant, sa durée et son éventuel taux.
Un contrat de prêt signé des deux côtés, ou à défaut une reconnaissance de dette signée par l’emprunteur (C. civ. art. 1376), protège tout le monde : l’emprunteur, qui prouve qu’il ne s’agit pas d’un don déguisé, et le prêteur, dont les autres enfants pourront vérifier un jour que la somme a bien été remboursée ou qu’elle sera déduite de la part de celui qui l’a reçue. La banque, elle, ajoutera les remboursements à vos mensualités dans le calcul du taux d’effort.
Un exemple fictif : le plan de financement de Nora
Nora a 29 ans, gagne 2 300 € nets par mois et n’a jamais été propriétaire. Elle achète un appartement neuf de 175 000 € en zone B1, avec 5 000 € de frais : son plan de financement porte sur 180 000 €. Pour le PTZ, le coût de l’opération ne comprend ni les frais d’acte ni les droits d’enregistrement : il est de 175 000 €, et divisé par neuf il donne 19 444 €, plus que son revenu fiscal de référence d’il y a deux ans, 19 000 €. C’est donc 19 444 € qui est retenu, et ce chiffre la place dans la première tranche de la zone B1, dont le plafond est de 21 500 €.
Le coût retenu pour le PTZ est plafonné à 135 000 € pour une personne seule en zone B1. Nora peut donc obtenir 50 % de 135 000 €, soit 67 500 € de prêt à taux zéro. Elle apporte 12 000 € d’épargne, reçoit 20 000 € de ses parents en don familial exonéré, et sa grand-mère lui prête 8 000 € sur huit ans, déclarés sur le formulaire 2062.
Son PTZ relève de la tranche 1 : elle ne rembourse rien pendant dix ans, puis 67 500 / 180 = 375 € par mois de la onzième à la vingt-cinquième année. Son taux d’effort change donc avec le temps. Les huit premières années, elle paie 370 € à la banque et 83 € à sa grand-mère, soit 453 € et 19,7 % de ses 2 300 € ; les deux années suivantes, 370 € seulement, soit 16,1 % ; de la onzième à la vingt-cinquième année, 370 € + 375 € = 745 €, soit 32,4 %. En pratique, la banque lisse souvent le prêt principal, plus lourd les dix premières années et plus léger ensuite, pour une mensualité constante sur vingt-cinq ans ; c’est une habitude des banques, pas une règle.
| Montant | Mensualité | Ce qu’il faut vérifier | |
|---|---|---|---|
| Apport : épargne de Nora | 12 000 € | Garder une réserve après l’achat | |
| Apport : don familial des parents (CGI art. 790 G) | 20 000 € | Déclaration dans le mois, parents de moins de 80 ans | |
| Prêt : grand-mère, 8 ans sans intérêts | 8 000 € | 83 € | Écrit signé, formulaire 2062 |
| Prêt : prêt à taux zéro, 50 % de 135 000 €, tranche 1 | 67 500 € | 0 € pendant dix ans, puis 375 € pendant quinze ans | Différé de dix ans en tranche 1 ; échéancier fixé par la banque |
| Prêt : banque, 3,2 % sur 25 ans, assurance 0,30 % | 72 500 € | 370 € | Taux d’effort : 19,7 % les huit premières années, 32,4 % à partir de la onzième |
Apport : 12 000 + 20 000 = 32 000 €, soit 17,8 % de 180 000 € ; prêts : 8 000 + 67 500 + 72 500 = 148 000 €. Prêt de la grand-mère : 8 000 / 96 = 83 € par mois. Prêt bancaire : 72 500 × 484,68 / 100 000 = 351 €, plus 18 € d’assurance (72 500 × 0,30 % / 12). PTZ de tranche 1 : différé total de dix ans, puis 67 500 / 180 = 375 € par mois sur quinze ans (CCH art. D31-10-11), hors assurance éventuelle demandée par la banque sur ce prêt. Taux d’effort par période, sur 2 300 € : années 1 à 8, 370 + 83 = 453 €, soit 19,7 % ; années 9 et 10, 370 €, soit 16,1 % ; années 11 à 25, 370 + 375 = 745 €, soit 32,4 %. La banque lisse souvent le prêt principal pour une mensualité constante ; c’est une pratique, pas une règle.
Pour tester d’autres montants de prêt et de durée, le simulateur de crédit est gratuit et calcule dans votre navigateur ; le simulateur de frais de notaire chiffre la ligne des frais.
Le dossier « Préparer mon premier achat » met votre plan de financement dans la forme que la banque attend, apport, PTZ, prêt et reste à vivre : la page du projet.
Ce que l’exemple montre
Sans PTZ, Nora aurait dû emprunter 140 000 € à la banque, pour une mensualité d’environ 714 € assurance comprise, et payer près de 64 000 € d’intérêts sur 25 ans. Le prêt à taux zéro remplace près de la moitié de ce prêt et lui épargne environ 30 000 € d’intérêts. Il réduit ce que la banque doit prêter, mais il reste une dette : à partir de la onzième année, ses 375 € par mois s’ajoutent à la mensualité du prêt bancaire.
L’apport au sens strict, l’épargne et le don, représente 32 000 €, soit 17,8 % de l’opération : il couvre les 5 000 € de frais et une part du prix. Les 8 000 € de la grand-mère complètent le financement, mais restent une dette, que la banque ajoute aux mensualités. Avec les 12 000 € d’épargne seuls, le même achat aurait été possible sur le papier mais fragile : aucune réserve pour un imprévu, et un taux d’effort plus élevé.
Reste la question que l’apport ne règle pas : à qui appartient le logement si Nora achète plus tard à deux, avec ce don reçu de ses parents. La réponse dépend du statut du couple et de ce qui sera écrit dans l’acte ; c’est l’objet de l’article Achat à deux : que prévoir quand les apports sont différents.
Le prêt à taux zéro de Nora, 67 500 €, est-il un apport ?
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Non, c’est un prêt qu’elle remboursera, sans intérêts, à partir de la onzième année. Il réduit la somme que la banque doit prêter, mais ses 375 € par mois entreront dans son budget et dans le calcul de son taux d’effort.
Information générale sur le droit français en vigueur à la date de publication, pas un conseil personnalisé. Les situations et montants des exemples sont fictifs. Pour une décision qui vous engage, consultez un notaire, un avocat ou un conseiller en gestion de patrimoine.
