Vous avez donné la nue-propriété de votre maison à vos enfants, et elle se vend. Le prix doit-il être réparti entre vous et eux, ou pouvez-vous le garder entier pour vivre, votre succession le rendant plus tard ? Cette seconde voie s’appelle le quasi-usufruit. Elle fait naître une dette de restitution, déductible de votre succession sous des conditions que la loi de finances pour 2024 a resserrées. Voici le mécanisme, un ordre de grandeur et ce qui le fait échouer.
Un usufruit sur une somme d’argent
L’usufruit donne le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, à charge d’en conserver la substance (C. civ. art. 578). Une somme d’argent, elle, ne s’utilise qu’en se dépensant : le Code civil prévoit un régime à part pour les choses dont on ne peut faire usage sans les consommer (C. civ. art. 587).
L’usufruitier peut alors dépenser la somme, la placer ou la donner, à charge de rendre à la fin de l’usufruit des choses de même quantité et qualité, ou leur valeur estimée à la date de la restitution. C’est le quasi-usufruit : le nu-propriétaire devient créancier d’une somme exigible au décès de l’usufruitier, la dette de restitution.
Sauf clause contraire, la dette est égale au montant initial, en euros, quoi que l’usufruitier en ait fait. La loi n’en organise pas la garantie : la caution qu’elle prévoit porte sur la jouissance du bien, et le donateur qui s’est réservé l’usufruit en est dispensé (C. civ. art. 601). Revalorisation de la dette et sûreté au profit des enfants ne viennent que de la convention.
Quand la question se pose
Le cas le plus fréquent est la vente d’un bien dont la nue-propriété a été donnée. Sans accord, le prix se répartit entre usufruitier et nus-propriétaires selon la valeur de chaque droit (C. civ. art. 621), le barème de l’article 669 du CGI servant de repère ; les parties peuvent au contraire reporter l’usufruit sur le prix, que l’usufruitier garde entier en quasi-usufruit, la convention fixant la dette.
Il naît aussi de la loi, quand le conjoint survivant opte pour l’usufruit de toute la succession (C. civ. art. 757) ou le reçoit par donation entre époux (C. civ. art. 1094-1) ; et d’une clause bénéficiaire d’assurance-vie démembrée, le conjoint recevant l’usufruit du capital et les enfants la nue-propriété.
Le premier cas prolonge une donation avec réserve d’usufruit, décrite dans Donner la nue-propriété de sa maison ; le dernier est l’un des usages de la clause bénéficiaire.
La dette de restitution au décès, déductible sous conditions
Au décès de l’usufruitier, la dette de restitution figure au passif de sa succession et réduit l’actif taxable ; les nus-propriétaires la reçoivent comme créanciers, sans droits. Deux textes encadrent cet avantage.
Le premier vise toute dette envers un héritier : elle n’est pas déductible, sauf si elle résulte d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé ayant date certaine avant le décès (CGI art. 773, 2°). L’administration exige que l’acte sous seing privé ait été enregistré avant le décès (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20).
Le second vaut pour les successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023 : la dette de restitution portant sur une somme d’argent dont le défunt s’était réservé l’usufruit n’est plus déductible (CGI art. 774 bis, I). La somme est taxée chez le nu-propriétaire, aux droits calculés au moment de la succession ou, s’ils sont plus faibles, de la constitution de l’usufruit, les droits payés lors de la donation s’imputant (CGI art. 774 bis, II).
La loi écarte deux cas : la dette née du prix de vente d’un bien dont le défunt s’était réservé l’usufruit, s’il est justifié qu’elle n’a pas d’objectif principalement fiscal, ce que l’administration apprécie notamment d’après le délai entre donation et vente et le motif de la vente ; et l’usufruit du conjoint survivant, légal ou issu d’une donation entre époux (CGI art. 774 bis, I). La doctrine administrative en exclut aussi l’assurance-vie démembrée.
Un ordre de grandeur
Exemple fictif. Hélène, 82 ans, a donné à 70 ans la nue-propriété de son appartement à son fils unique ; il se vend 240 000 €. À 82 ans, le barème retient un usufruit de 20 % (CGI art. 669). Hélène ne dépense rien de la somme jusqu’à son décès, et l’abattement de 100 000 € de son fils est absorbé par le reste de la succession : chaque euro supplémentaire est taxé à 20 %, hypothèses de cet exemple.
| Répartition du prix | Quasi-usufruit, dette déduite | |
|---|---|---|
| Ce qu’Hélène reçoit à la vente | 48 000 € (20 %) | 240 000 € |
| Ce que son fils reçoit à la vente | 192 000 € (80 %) | 0 €, et une créance de 240 000 € |
| Base taxable au décès d’Hélène, sur cette somme | 48 000 € | 0 € : 240 000 € d’actif moins 240 000 € de dette |
| Droits pour le fils, à 20 % | 9 600 € | 0 € |
Calcul : 240 000 × 20 % = 48 000 € ; 48 000 × 20 % = 9 600 €. Le reste de la succession, les frais de l’acte et une éventuelle plus-value sur la vente sont laissés de côté.
La convention enregistrée déplace donc 48 000 € de base taxable ; si l’administration la refuse, la somme entière redevient taxable chez le fils. Le simulateur « Mon héritage » applique gratuitement le barème des droits à votre situation.
Ce qui fait échouer un quasi-usufruit
Le premier risque est la dette non prouvée : convention orale ou relevé bancaire ne suffisent pas (CGI art. 773, 2°).
Le deuxième est une succession vide : l’usufruitier pouvait tout dépenser, et s’il ne reste rien, les enfants sont des créanciers parmi d’autres, sans priorité faute de garantie.
Le troisième est la requalification : une donation de nue-propriété suivie de près d’une vente, tout le prix allant à l’usufruitier, peut être lue comme une donation déguisée d’une somme d’argent, soumise à l’article 774 bis, et dans les cas les plus nets à l’abus de droit (LPF art. L. 64).
Un notaire rédige la convention, sa revalorisation et ses garanties ; un avocat fiscaliste intervient quand la déduction est contestée.
Le dossier « Transmettre de mon vivant » chiffre la donation à votre âge : la page du projet ; le guide Alléger une succession replace le quasi-usufruit parmi les autres outils.
Dans l’application, le parcours Aket Platinum « Je comprends les actes fins de la transmission » suit la créance de restitution jusqu’au second décès, et le simulateur « Le quasi-usufruit : la créance de restitution, du premier au second décès » la calcule sur vos chiffres.
Ma mère a vendu la maison dont j’avais la nue-propriété et gardé tout le prix : est-ce perdu pour moi ?
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Si votre mère s’était réservé l’usufruit en vous donnant la maison et qu’une convention de quasi-usufruit a été conclue, non : vous êtes créancier d’une dette de restitution, exigible à son décès, égale à la somme gardée sauf clause de revalorisation, et déductible de sa succession si l’acte est notarié ou enregistré avant le décès et si le motif n’est pas principalement fiscal. Sans convention, le prix devait se répartir entre vous et elle selon la valeur de chaque droit (C. civ. art. 621), et votre part vous est due dès la vente.
Information générale sur le droit français en vigueur à la date de publication, pas un conseil personnalisé. Les situations et montants des exemples sont fictifs. Pour une décision qui vous engage, consultez un notaire, un avocat ou un conseiller en gestion de patrimoine.
Sources
- Légifrance, Code civil, art. 587 : l’usufruit des choses qui se consomment
- Légifrance, Code civil, art. 621 : la vente du bien démembré et le sort du prix
- Légifrance, CGI art. 773 : les dettes non déductibles de la succession
- Légifrance, CGI art. 774 bis : la dette de restitution sur une somme d’argent
- BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20 : dettes non déductibles et quasi-usufruit
- Légifrance, CGI art. 669 : le barème de l’usufruit et de la nue-propriété
- Service-public, En quoi consiste l’usufruit ?
- Service-public, Règles en matière d’héritage : défunt ayant eu des enfants
