Vous vous séparez et souhaitez garder le logement. Deux questions se posent : quelle somme verser à votre ex-partenaire pour reprendre sa part, et pourrez-vous financer seul le logement ? Le calcul doit tenir compte de la valeur du bien, du crédit restant et des comptes à régler entre vous. L’accord de la banque est une question distincte.
Vendre, racheter la part de l’autre ou rester propriétaires ensemble
Un logement acheté à deux ne peut pas rester indéfiniment en suspens. Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, et le partage peut toujours être demandé, sauf si un jugement ou une convention l’a différé (C. civ. art. 815). Pour un couple marié, le divorce entraîne la liquidation du régime matrimonial, et le logement commun se partage en valeur, par moitié.
Trois issues existent. Vendre le logement et partager le prix net. Organiser le rachat de la part de l’un par l’autre, qui verse alors une soulte, c’est-à-dire une somme qui compense la part qu’il reçoit en plus. Ou rester provisoirement propriétaires ensemble, par une convention d’indivision, par exemple jusqu’à la fin des études des enfants. Chaque solution a des conséquences sur le crédit, les frais et le budget de chacun.
Prenons Sophie et Marc, mariés sans contrat, deux enfants. L’exemple est fictif. Leur logement vaut 300 000 € ; il reste 150 000 € de capital à rembourser sur le crédit. Sophie souhaite rester avec les enfants.
La soulte : la valeur, moins le crédit, selon les parts
La soulte se calcule sur la valeur nette du logement : sa valeur aujourd’hui, moins le capital restant dû du crédit. Celui qui garde reprend en effet la dette en même temps que le bien. La valeur nette se répartit ensuite selon les parts de chacun : moitié pour un bien commun d’époux ; les quotes-parts de l’acte d’achat pour un bien indivis entre pacsés, concubins ou époux séparés de biens.
La valeur retenue n’est pas celle du prix d’achat. Elle se fixe d’un commun accord, souvent à partir de deux ou trois estimations d’agence, ou par un expert si le désaccord persiste. Elle s’apprécie à la date du partage, et non à celle de la séparation, un point qui pèse quand la procédure dure.
| Bien commun ou indivis à 50/50 | Bien indivis à 60/40, Sophie à 60 % | |
|---|---|---|
| Valeur du logement | 300 000 € | 300 000 € |
| Capital restant dû | 150 000 € | 150 000 € |
| Valeur nette à partager | 150 000 € | 150 000 € |
| Part de Marc | 75 000 € | 60 000 € |
| Soulte due par Sophie | 75 000 € | 60 000 € |
| Dette que Sophie porte ensuite seule | 150 000 €, ou 225 000 € si elle emprunte la soulte | 150 000 €, ou 210 000 € si elle emprunte la soulte |
Les quotes-parts sont celles de l’acte. Ce que l’un a payé en plus de sa part peut donner lieu à une créance ou à une récompense, à chiffrer par un notaire.
Le simulateur de séparation du site calcule la soulte et le coût du partage selon votre régime, dans votre navigateur. Le résultat change si l’un des deux a financé le logement avec un héritage ou une épargne d’avant le couple : l’article Un héritage utilisé pour acheter à deux explique ce que devient cet argent.
Reprendre le crédit seul : ce que la banque exige
La séparation ne met pas fin au contrat de prêt. Quand les deux ont signé, chacun reste engagé pour la totalité des mensualités, et la banque peut réclamer à l’un ce que l’autre ne paie plus. Cette solidarité survit au divorce, à la rupture du PACS et au départ de l’un des deux du logement.
Pour que Marc soit libéré, il faut une désolidarisation : la banque le retire du prêt, et Sophie reste seule emprunteuse. La banque n’est pas obligée d’accepter. Elle réexamine le dossier de Sophie comme pour un nouveau crédit : ses revenus seuls, son taux d’endettement, qui ne peut en principe dépasser 35 % de ses revenus nets, assurance comprise, et parfois une garantie supplémentaire, hypothèque ou caution.
Sophie doit en outre financer la soulte de 75 000 €. Si elle n’a pas cette épargne, elle emprunte : 150 000 € repris et 75 000 € nouveaux, soit 225 000 € de dette. À 3,2 % sur vingt ans, hypothèse fictive, la mensualité est d’environ 1 270 € hors assurance, contre 847 € pour les seuls 150 000 € aux mêmes conditions. Avec environ 70 € d’assurance par mois, soit 1 340 € en tout, il lui faut environ 3 830 € de revenus nets par mois pour rester sous 35 %, pension alimentaire comprise si elle en reçoit. Le besoin de financement dépasse d’ailleurs la soulte : droit de partage et émoluments du notaire, frais de la nouvelle garantie et, si le prêt est refait, une éventuelle indemnité de remboursement anticipé.
Le simulateur de crédit calcule la mensualité et le coût total selon vos propres taux et durée.
Les trois issues comparées
La vente est l’issue par défaut quand aucun des deux ne peut reprendre le crédit. Le prix rembourse d’abord la banque, puis se partage. Une indemnité de remboursement anticipé peut être due si le contrat la prévoit : elle ne peut dépasser six mois d’intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû ; c’est le plus petit des deux plafonds qui s’applique (C. consom. art. L313-47 et R313-25). Pour 150 000 € à 3,2 %, six mois d’intérêts font 2 400 €, moins que les 4 500 € de la limite de 3 % : l’indemnité est donc de 2 400 € au plus.
| Sophie rachète la part de Marc | Vente | Indivision provisoire | |
|---|---|---|---|
| Sophie reçoit | Le logement, contre une soulte de 75 000 € | 75 000 € moins sa part des frais | Rien pour l’instant : chacun garde sa moitié |
| Marc reçoit | 75 000 € en soulte | 75 000 € moins sa part des frais | Rien pour l’instant ; une indemnité d’occupation peut lui être due si Sophie occupe seule le logement |
| Qui porte le crédit ensuite | Sophie seule : 150 000 €, ou 225 000 € si elle emprunte la soulte | Personne, remboursé par le prix | Les deux, toujours solidaires envers la banque |
| Accord de la banque | Nécessaire pour la désolidarisation | Non, mais indemnité possible | Non : le prêt continue |
| Frais à prévoir | Acte de partage, droit de partage | Agence, indemnité de remboursement anticipé ; pas de droit de partage si le prix est réparti dans l’acte de vente | La convention d’indivision, écrite, et publiée chez un notaire pour un logement |
Les frais de vente dépendent du mandat d’agence, en général de l’ordre de 4 % à 5 % du prix. Le droit de partage et les émoluments du notaire sont détaillés dans l’article sur le droit de partage.
Celui qui reste dans le logement entre la séparation et le partage peut devoir à l’indivision une indemnité d’occupation (C. civ. art. 815-9), en général fixée d’après la valeur locative du logement. Elle se règle dans le compte final et pèse sur la soulte. Ce que coûte l’acte lui-même, droit de partage et émoluments, fait l’objet de l’article Droit de partage : ce que coûte le partage des biens.
Le statut du couple change le calcul
Mariés sans contrat, le logement acheté pendant le mariage est commun par moitié, quel que soit celui qui a payé les mensualités (C. civ. art. 1401). Celui qui a apporté des fonds propres, héritage ou épargne d’avant le mariage, peut demander une récompense à la communauté s’il en prouve l’origine. La soulte se calcule après ces corrections.
Pacsés ou concubins, chacun possède la quote-part inscrite dans l’acte d’achat, et le prêt n’engage que ceux qui l’ont signé. Celui qui a payé plus que sa part peut faire valoir une créance, à condition d’en apporter la preuve ; l’article Acheter seul et rembourser à deux détaille ce que l’autre peut réclamer selon le statut. Dans tous les cas, l’acte de partage d’un immeuble passe devant notaire.
La réponse dépend donc du régime, de l’acte et des preuves de paiement : les chiffres de cet article posent le raisonnement, un notaire et, en cas de divorce, l’avocat le fixent sur votre dossier. Le guide Divorcer : les étapes situe le partage dans la procédure.
Le dossier « Nous nous séparons » compare les trois issues sur vos chiffres, soulte, crédit à reprendre et budget du mois d’après, dans un document pour l’avocat, un notaire et la banque : la page du projet.
Si je garde le logement et que je paie la soulte, mon ex est-il libéré du crédit ?
Voir la réponseMasquer la réponse
Pas automatiquement. La soulte règle la propriété ; le crédit ne change de titulaire que si la banque accepte la désolidarisation, après avoir vérifié que vous pouvez le porter seul.
Information générale sur le droit français en vigueur à la date de publication, pas un conseil personnalisé. Les situations et montants des exemples sont fictifs. Pour une décision qui vous engage, consultez un notaire, un avocat ou un conseiller en gestion de patrimoine.
Sources
- Service-public, Divorce : quelles sont les règles de partage des biens des époux ?
- Service-public, Garantie co-emprunteur : que faire en cas de divorce ou de séparation du couple ?
- Légifrance, Code civil art. 815 : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision
- ANIL, Achat et union libre : la séparation et le logement indivis
- Légifrance, Code de la consommation art. L313-47 : remboursement anticipé d’un crédit immobilier
