Vous avez vendu l’appartement que vous aviez avant de vous marier pour acheter une maison avec votre conjoint. La maison est-elle à vous deux, à moitié ? Mariés sans contrat, elle est en principe commune, mais la communauté vous devra une récompense pour l’argent de l’appartement, si vous pouvez prouver d’où il venait. Le reste tient en trois mots, propre, commun, indivis, que fixent votre statut de couple, l’acte d’achat et l’origine des fonds, plus que le nom de celui qui a signé le chèque.
Mariés sans contrat : la communauté réduite aux acquêts
Sans contrat de mariage, vous êtes sous le régime légal, la communauté réduite aux acquêts (C. civ. art. 1400). Les acquêts, c’est-à-dire tout ce qui est acheté ou gagné pendant le mariage, sont communs : les salaires, les économies faites sur ces salaires, le logement acheté pendant le mariage, même si un seul a signé (C. civ. art. 1401).
Restent propres les biens que chacun possédait avant le mariage et ceux qu’il reçoit pendant par héritage ou donation (C. civ. art. 1405), ainsi que ce qui remplace un bien propre, par exemple l’appartement acheté avec le prix de vente d’un bien propre, à condition de l’avoir déclaré dans l’acte (C. civ. art. 1406 et 1434).
La règle qui tranche les doutes est une présomption : tout bien est réputé commun si l’on ne prouve pas qu’il est propre (C. civ. art. 1402). Cette preuve se fait en principe par écrit, mais tout écrit peut servir, relevés bancaires ou factures, et le juge admet parfois d’autres indices (C. civ. art. 1402) ; c’est pour cela que l’origine des fonds mérite d’être écrite dans l’acte d’achat, au moment où tout le monde est d’accord.
La récompense : quand l’argent de l’un a servi aux deux
Les trois masses, la communauté et les deux patrimoines propres, se doivent des comptes. Quand la communauté a profité d’un bien propre, elle doit une récompense à l’époux concerné (C. civ. art. 1433) ; quand un époux a enrichi son patrimoine propre avec de l’argent commun, c’est lui qui doit récompense à la communauté (C. civ. art. 1437).
La récompense ne se règle pas au jour le jour : elle s’inscrit dans les comptes au moment où la communauté se liquide, au divorce ou au décès. Son montant n’est pas forcément la somme dépensée. Si l’argent propre a servi à acheter ou améliorer un bien, la récompense suit la valeur de ce bien au jour de la liquidation (C. civ. art. 1469).
Cette règle protège celui qui a apporté de l’argent propre, mais il doit prouver que la communauté en a profité. Cette preuve est libre (C. civ. art. 1433) : un relevé de notaire, un acte de succession, des relevés bancaires qui suivent le chemin des fonds, une mention dans l’acte d’achat. Sans trace, la récompense devient difficile à obtenir.
Un exemple fictif : Sarah, Tom et la maison
Sarah et Tom se sont mariés sans contrat en 2015. Sarah possédait un appartement avant le mariage ; elle l’a vendu 150 000 € en 2020 et la somme a servi d’apport pour une maison achetée 400 000 € à deux, le reste étant emprunté et remboursé avec les salaires du couple. Rien n’a été écrit dans l’acte sur l’origine des 150 000 €.
La maison est commune : achetée pendant le mariage, elle a été payée pour moins de moitié avec l’argent propre de Sarah, et même une déclaration de remploi ne l’aurait pas rendue propre (C. civ. art. 1436). Mais la communauté a profité de 150 000 € propres à Sarah : elle lui doit une récompense. Supposons que la maison vaille 480 000 € au jour où le couple liquide la communauté, crédit remboursé. Les 150 000 € représentaient 37,5 % du prix d’achat ; la récompense vaut donc 37,5 % de 480 000 €, soit 180 000 €.
| Sarah | Tom | Total | |
|---|---|---|---|
| Récompense due à Sarah (37,5 % de 480 000 €) | 180 000 € | 180 000 € | |
| Communauté restante, partagée par moitié | 150 000 € | 150 000 € | 300 000 € |
| Part de chacun | 330 000 € | 150 000 € | 480 000 € |
| Si l’apport avait été commun (pour comparer) | 240 000 € | 240 000 € | 480 000 € |
Calcul : 150 000 / 400 000 = 37,5 % ; 480 000 × 37,5 % = 180 000 € ; 480 000 moins 180 000 = 300 000 €, partagés par moitié. Si Sarah ne pouvait pas prouver l’origine des 150 000 €, chacun recevrait 240 000 €. Hypothèses : crédit soldé, frais d’acquisition et autres comptes entre époux exclus.
Savoir ce qui est propre, commun ou indivis est la première colonne d’un bilan patrimonial. Le rapport de l’auto-diagnostic, dans l’application, la remplit avec vous, bien par bien, selon votre régime : la page du projet.
Séparation de biens : chacun le sien, l’acte fait foi
Mariés sous séparation de biens, par contrat, vous n’avez pas de masse commune. Chacun conserve l’administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels (C. civ. art. 1536), et chacun répond de ses dettes, sauf celles du ménage, qui restent solidaires (C. civ. art. 220).
Un bien acheté à deux est indivis, dans la proportion inscrite dans l’acte. Si l’acte ne dit rien et que personne ne peut prouver sa propriété exclusive, le bien est réputé appartenir à chacun pour moitié (C. civ. art. 1538). Dans l’exemple de Sarah et Tom, séparés de biens, l’acte aurait pu prévoir 68,75 % pour Sarah et 31,25 % pour Tom, pour refléter 150 000 € d’apport plus la moitié du crédit sur 400 000 €.
Si l’acte dit 50/50 alors que l’un a payé davantage, la quote-part ne bouge pas. Celui qui a trop payé peut faire valoir une créance contre l’autre, mais il devra la prouver, et une contribution aux charges du mariage peut être retenue contre lui, car payer le logement de la famille fait partie de ces charges.
PACS et concubinage : la séparation, puis l’indivision
Pour un PACS conclu depuis 2007, le régime légal est la séparation : chaque partenaire garde ses biens et répond de ses dettes. Si aucun des deux ne peut prouver qu’un bien lui appartient en exclusivité, ce bien est réputé indivis par moitié (C. civ. art. 515-5). Les partenaires peuvent choisir, dans leur convention, l’indivision pour tout ce qu’ils achètent ensuite : les biens sont alors indivis par moitié, sans recours de l’un contre l’autre pour avoir payé plus (C. civ. art. 515-5-1). Restent toutefois personnels, notamment, les biens payés avec de l’argent possédé avant ce choix ou reçu par donation ou héritage, si l’acte d’achat le mentionne (C. civ. art. 515-5-2).
En concubinage, aucun texte n’organise les biens du couple. Un logement acheté à deux est indivis, par moitié sauf si l’acte prévoit une autre répartition. Un bien acheté par un seul reste à lui, même si l’autre a participé aux remboursements : il n’existe alors qu’une éventuelle créance, difficile à chiffrer et à prouver.
Ni le partenaire de PACS ni le concubin n’hérite sans testament. La propriété pendant la vie et la transmission au décès sont deux questions différentes, que l’article PACS et succession sépare clairement.
Ce qui se décide avant de signer
Dans les quatre situations, un même geste fait la différence : écrire l’origine des fonds et la répartition voulue dans l’acte d’achat. Sous communauté, c’est la déclaration de remploi qui rend le bien propre ou qui documente la récompense ; l’article Un héritage utilisé pour acheter à deux suit ce calcul jusqu’au partage. Sous séparation, PACS ou concubinage, ce sont les quotes-parts, calculées à partir des apports et de la part du crédit que chacun remboursera.
Le régime peut aussi changer en cours de route, par acte notarié (C. civ. art. 1397), et un PACS peut être modifié par convention. La question se pose souvent à l’arrivée d’un héritage ou à la création d’une entreprise : l’article Mariés sans contrat décrit ces moments où l’on redécouvre son régime.
Mariés sans contrat, Sarah a payé l’apport de la maison avec la vente d’un bien d’avant le mariage : la maison est-elle à elle pour cette part ?
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Non. La maison est commune : l’apport de Sarah, 150 000 € sur 400 000 €, est inférieur à ce qu’a payé la communauté, et une déclaration de remploi n’y aurait rien changé (C. civ. art. 1436). En revanche, la communauté lui doit une récompense, calculée sur la valeur de la maison au jour de la liquidation, si elle prouve l’origine des fonds.
Information générale sur le droit français en vigueur à la date de publication, pas un conseil personnalisé. Les situations et montants des exemples sont fictifs. Pour une décision qui vous engage, consultez un notaire, un avocat ou un conseiller en gestion de patrimoine.
Sources
- Service-public, Mariage sans contrat : régime de la communauté réduite aux acquêts
- Légifrance, Code civil, articles 1400 à 1491 : de la communauté légale
- Service-public, Contrat de mariage
- Légifrance, Code civil, articles 515-1 à 515-7-1 : du pacte civil de solidarité
- Service-public, Effets d’un Pacs
- Service-public, Logement acheté par les 2 concubins
